Решение по делу № 33-16651/2022 от 23.05.2022

Судья:ФИО	Дело <данные изъяты> УИД <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты>                                20 июня 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи ФИО

судей ФИО, ФИО

при ведении протокола помощником судьи ФИО,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО к Администрации городского округа <данные изъяты> о признании права на выкуп земельного участка без проведения торгов

по апелляционной жалобе Администрации городского округа <данные изъяты> на решение Коломенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи ФИО,

объяснения представителя истца ФИО – ФИО,

установила:

ФИО обратился в суд с иском, уточенным в ходе судебного разбирательства, к Администрации городского округа <данные изъяты> о признании права на выкуп земельного участка без проведения торгов.

В обоснование заявленных требований истец указал, а представитель истца адвокат ФИО, действующий на основании ордера, в судебном заседании пояснил, что истец является собственником ? доли нежилого здания (магазин), расположенного по адресу: <данные изъяты> на основании договора купли- продажи недвижимого имущества, заключенного от <данные изъяты> и ? доли того же нежилого здания на основании договора купли-продажи доли в праве долевой собственности от <данные изъяты>. Право собственности на все нежилое здание надлежащим образом зарегистрировано - запись в ЕГРН <данные изъяты> от <данные изъяты>. После приобретения права собственности на здание он принял решение провести процедуру межевания и постановки на кадастровый учет земельного участка, на котором расположено здание - магазин, после чего обратиться за выкупом земельного участка, занятого нежилым строением. В целях проведения процедуры межевания <данные изъяты> он обратился с заявлением о предоставлении Государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена». <данные изъяты> им было получено решение об отказе в предоставлении Государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» по следующим основаниям: несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденным документам территориального планирования, градостроительного зонирования, проектам планировки и межевания территории (земельный участок расположен вне границ населенного пункта); усматривается отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, отсутствие документов, обосновывающих границы и площадь земельного участка, первичной землеотводной документации, а также несоответствие площади землеотводной документации: испрашиваемый вид разрешенного использования земельного участка относится к условно разрешенному; площадь принадлежащего заявителю объекта капитального строительства составляет менее 10 процентов от площади испрашиваемого земельного участка и не является необходимой для его эксплуатации. Между тем, доводы изложенные в решении об отказе истец полагает не могут быть законным основанием для непредоставления истцу земельного участка, поскольку право на выкуп земельного участка занятого принадлежащим истцу зданием закреплено законодательно. Ответчик нарушает право истца на выкуп, ссылаясь на свои территориальные (внутренние) регламенты, исполнение которых не должно противоречить и препятствовать реализации основных прав граждан. Земельный участок расположен вне границ населенного пункта. Границы населенного пункта определяются действиями органа местного самоуправления. Здание - магазин, принадлежало Коломенскому «Райпотребсоюзу» на основании Постановления Главы администрации <данные изъяты> МО <данные изъяты> от <данные изъяты>, в дальнейшем здание было продано истцу: часть в 2003 году, а другая часть в 2018 году. Границы населенного пункта, а также правила землепользования и застройки, утверждаемые в последующем органами местного самоуправления принимались тогда, когда здание уже существовало, а, следовательно, утверждаемые границы должны были учитывать право истца на выкуп земельного участка занятого существующим зданием. Истец полагает, что вправе просить суд установить границы земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему здание, и признать за истцом право на выкуп данного земельного участка по цене 15 % от его кадастровой стоимости, учитывая то, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <данные изъяты> (с изменениями на <данные изъяты>) магазин по адресу: <данные изъяты> попадает в зону <данные изъяты>, предельный минимальный размер земельного участка с видом разрешенного использования магазины в производственной зоне составляет 500 кв.м. Ввиду того, что право собственности на магазин у него зарегистрировано, а ПЗЗ действуют с момента их издания на з/у, которые будут предоставлены в будущем, истец полагает, что никаких нарушений в целях предоставления ему земельного участка площадью 500 кв.м под имеющийся в собственности магазин не имеется.

Истец просил суд: установить границу земельного участка при здании - магазин, площадью 500 кв.м., расположенному по адресу: <данные изъяты>; признать за истцом право на приобретение в собственность земельного участка, площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> за 15 % от его кадастровой стоимости, после постановки на кадастровый учет земельного участка обязать администрацию Коломенского городского округа заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> за 15 % от его кадастровой стоимости.

Истец ФИО явку в судебное заседание не обеспечил, о дне слушания дела извещен.

Ответчик Администрация городского округа <данные изъяты> представила в суд отзыв на исковое заявление. Представитель ответчика ФИО в судебном заседании доводы возражений поддержала, просила суд в иске отказать.

Решением Коломенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены.

Суд постановил:

Установить границу земельного участка при здании - магазин, площадью 500 кв.м., расположенному по адресу: <данные изъяты> координатах, указанных в резолютивной части решения суда.

    Признать за истцом ФИО право на приобретение в собственность земельного участка, площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> за 15 % от его кадастровой стоимости в координатах, указанных в резолютивной части решения суда.

После постановки на кадастровый учет земельного участка обязать администрацию Коломенского городского округа заключить с истцом ФИО договор купли-продажи земельного участка площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> за 15 % от его кадастровой стоимости в координатах, указанных в резолютивной части решения суда.

В апелляционной жалобе администрация городского округа <данные изъяты> просит решение отменить.

Представитель истца ФИО – ФИО в судебном заседании возражал против отмены решения суда.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В порядке статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, - основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции не допущены, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

Земельный кодекс Российской Федерации (далее ЗК РФ) в п. 5 ст. 1 установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании п. п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Подпунктом 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что истец является собственником ? доли нежилого здания (Магазин), расположенного по адресу: <данные изъяты>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного от <данные изъяты> и ? доли того же нежилого здания на основании договора купли-продажи доли в праве долевой собственности от <данные изъяты>. Право собственности на все нежилое здание надлежащим образом зарегистрировано - запись в ЕГРН <данные изъяты> от <данные изъяты>.

В целях проведения процедуры межевания <данные изъяты> истец обратился с заявлением о предоставлении Государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена».

<данные изъяты> истцом было получено решение об отказе в предоставлении государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» по следующим основаниям:

1)    несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденным документам территориального планирования, градостроительного зонирования, проектам планировки и межевания территории (земельный участок расположен вне границ населенного пункта);

2)    усматривается отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, отсутствие документов, обосновывающих границы и площадь земельного участка, первичной землеотводной документации, а также несоответствие площади землеотводной документации:

3)    испрашиваемый вид разрешенного использования земельного участка относится к условно разрешенному;

4)    площадь принадлежащего заявителю объекта капитального строительства составляет менее 10 процентов от площади испрашиваемого земельного участка и не является необходимой для его эксплуатации.

В силу ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Судом по ходатайству представителя истца в соответствии со ст. 79 ГПК РФ была назначена землеустроительная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО

В соответствии с заключением судебной землеустроительной экспертизы, экспертом определены фактические границы и площадь земельного участка, необходимого для функционирования нежилого здания (магазин), расположенного по адресу: <данные изъяты> (магазин). Каталог координат поворотных точек границы нежилого здания – магазин по адресу: <данные изъяты>. Площадь здания 61 кв.м.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <данные изъяты> (с изменениями на <данные изъяты>), магазин по адресу: <данные изъяты> попадает в производственную зону.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <данные изъяты> (с изменениями на <данные изъяты>), предельный минимальный размер земельного участка с видом разрешенного использования МАГАЗИНЫ в производственной зоне составляет 500 кв.м. Максимальный процент застройки 50%.

Экспертом представлен каталог координат поворотных точек границы земельного участка, необходимого для функционирования нежилого здания (магазин), расположенного по адресу: <данные изъяты> (магазин). Площадь земельного участка 500 кв.м.

Эксперт пришел к выводу, что магазин по адресу: <данные изъяты> находится вне границ населенного пункта.

Земельный участок, необходимый для функционирования нежилого здания (магазин), расположенного по адресу: <данные изъяты> (магазин) также находится вне границ населенного пункта.

Допросив эксперта, суд признал экспертное заключение надлежащим доказательством.

Руководствуясь Постановлением Правительства МО от <данные изъяты> <данные изъяты> «Об установлении цены продажи земельных участков находящихся в собственности <данные изъяты> или государственная собственность на которые на разграничена», принимая во внимание, что земельный участок имеет вид разрешенного использования: для производственной деятельности, он относится к «прочим земельным участкам», суд пришел к выводу, что его выкупная стоимость составляет 15% от кадастровой стоимости.

Учитывая то, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <данные изъяты> (с изменениями на <данные изъяты>) магазин по адресу: <данные изъяты> попадает в зону П, предельный минимальный размер земельного участка с видом разрешенного использования магазины в производственной зоне составляет 500 кв.м., суд удовлетворил иск в полном объеме.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Статьей 7 Земельного кодекса предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Основой правоотношений, регулируемых градостроительным законодательством, является градостроительная деятельность в целях развития соответствующей территории.

Согласно пункту 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений.

При территориальном планировании осуществляется планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения (пункт 2 статьи 1, глава 3 ГрК РФ).

Градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1, глава 4 ГрК РФ).

Пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса).

Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации также установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В случае, если использование указанных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (часть 10 статьи 36 ГрК РФ).

Таким образом, из пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, частей 8 - 10 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу названных норм при переходе права на объект недвижимого имущества правопреемник предыдущего собственника в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.

При таком положении доводы администрации, что основные виды разрешенного использования земельных участков, установленные градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, входящем в состав правил землепользования и застройки, утвержденных после возведения объекта недвижимости препятствуют предоставлению земельного участка для эксплуатации такого объекта, несостоятельны.

Помимо этого следует учесть, что вид разрешенного использования конкретного земельного участка определяется исходя из сведений, содержащиеся в ЕГРН относительно вида разрешенного использования данного участка, а не из градостроительного регламента, содержащего лишь перечень видов разрешенного использования земельного участка.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

Сведений о том, что указанный участок ограничен в обороте в связи с тем, что расположен в границах охранных зон объектов культурного наследия регионального и местного значения, расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о развитии застроенной территории, или земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого с другим лицом заключен договор о комплексном освоении территории, в материалах дела не имеется, судом такие обстоятельства не установлены.

При указанных обстоятельствах у администрации отсутствовали правовые основания для принятия решения об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, суд установил правильно, представленные доказательства оценил в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, нормы материального права применил верно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, не допустил, оснований для отмены решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Выводы суда соответствуют материалам дела, исследованным доказательствам и требованиям закона.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, верно, на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

руководствуясь ст. ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Коломенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения,

апелляционную жалобу Администрации городского округа <данные изъяты> – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи