Решение по делу № 33-55/2024 (33-14696/2023;) от 11.08.2023

Судья Морозов А.А.                                      УИД 61RS0049-01-2021-001429-15

                                                                                           дело №33-55/2024

                                                                                                    №2-45/2022

                                 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 июня 2024г.                                                                         г.Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Кушнаренко Н.В.,

судей Шинкиной М.В., Боровой Е.А.

при секретаре Сукаче И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства транспорта Ростовской области к Каспарьяну Владимиру Вагановичу об изъятии земельного участка для государственных нужд, признании права государственной собственности на земельный участок по апелляционной жалобе Каспарьяна Владимира Вагановича на решение Песчанокопского районного суда Ростовской области от 31 марта 2022 года.

Заслушав доклад судьи Шинкиной М.В., судебная коллегия

установила:

         Министерство транспорта Ростовской области обратилось в суд с иском к Каспарьяну В.В. об изъятии земельного участка для государственных нужд, признании права государственной собственности на земельный участок, ссылаясь на то, что Каспарьяну В.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 44200 кв.м, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентираАДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН участок граничит с землями лесополосы, полевой дороги, гр. Ч.В.П., АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Правительством Ростовской области принято распоряжение от 02.11.2016 №564 «О разработке проекта планировки и проекта межевания территории размещения автомобильной дороги общего пользования регионального значения г. Ростова-на-Дону АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН». На основании указанного распоряжения принято постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2016 №895 «Об утверждении основной части проекта планировки и проекта межевания территории размещения автомобильной дороги общего пользования регионального значения г. Ростова-на-Дону (АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН». В соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания территории размещения автомобильной дороги принято распоряжение Правительства Ростовской области от 06.04.2020 №204 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН».

Распоряжением предусмотрено изъятие части земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 18691 кв.м.. Согласно отчету об определении размера возмещения в связи с изъятием части земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН для целей реконструкции автомобильной дороги общего пользования регионального значения г. Ростова-на-Дону (от магистрали «Дон») – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 28.12.2020 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН размер возмещения за часть земельного участка, подлежащего изъятию составляют 320997 рублей 14 копеек. Во исполнение части 2 статьи 56.10 Земельного Кодекса РФ и пункта 2.8 Распоряжения об изъятии земельных участков министерством в адрес Каспарьяна В.В. был направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Ростовской области письмом от 01.07.2021 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Согласно отчету об отслеживании отправление с проектом соглашения получено адресатом (ответчиком) 13 августа 2021 года. В адрес министерства подписанный проект соглашения об изъятии части земельного участка в настоящее время не поступил, в связи с чем у истца возникло право обращения в суд с исковым требованиями о принудительном изъятии земельного участка.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, Министерство транспорта Ростовской области просило суд изъять у Каспарьяна В.В. для государственных нужд Ростовской области земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 18 691 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с предоставлением возмещения в размере 414 016 руб. в соответствии с результатом экспертного заключения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10 марта 2022 года, признать право государственной собственности субъекта РФ – Ростовской области на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 18 691 кв.м.

Решением Песчанокопского районного суда Ростовской области от 31 марта 2022 года исковые требования Министерства транспорта Ростовской области к Каспарьяну В.В. об изъятии земельного участка для государственных нужд, признании права государственной собственности на земельный участок удовлетворены.

С указанным решением не согласился Каспарьян В.В., который в своей апелляционной жалобе просит его отменить, принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несогласие с размером возмещения за предоставленный ему за земельный участок, полагая заниженной сумму 414 000 руб. за участок 18 000 кв.м.

Также апеллянт считает, что судом необоснованно не был рассмотрен встречный иск, поданный ответчиком в рамках рассмотрения настоящего дела, поскольку в результате раздела земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 25 509 кв.м, оставшийся в собственности Каспарьяна В.В., имеет изломанность границ и является вклинивающимся в земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 18 691 кв.м. Также в результате раздела оставшийся земельный участок не имеет доступа к существующим дорогам и проездам, что в дальнейшем не позволяет использовать его в соответствии с разрешенным использованием и установленной категорией земли.

Министерство транспорта Ростовской области в возражениях опровергает доводы апелляционной жалобы Каспарьяна В.В. и просит решение суда оставить без изменения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 15 февраля 2023 года решение Песчанокопского районного суда Ростовской области от 31 марта 2022 года в части размера возмещения изменено - у Каспарьяна В.В. изъят для государственных нужд Ростовской области земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 18 691 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с предоставлением возмещения в размере 20 186 000 руб. в соответствии с результатами судебной экспертизы, выполненной ООО ЭЦ «Веритас» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26.01.2023. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 6 июня 2023 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 15 февраля 2023 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Отменяя апелляционное определение суд кассационной инстанции указал на то, что у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для признания заключения судебной экспертизы, выполненной ООО ЭЦ «Веритас» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26.01.2023 достоверным доказательством определения размера возмещения за изымаемый для государственных нужд спорный земельный участок при наличии допущенных экспертом при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

Судебная коллегия, рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, возражения на нее, проверив законность судебного постановления в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав представителей истца и ответчика, допросив экспертов, проводивших повторные судебные экспертизы, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Каспарьяну В.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 44200 кв.м, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН участок граничит с землями лесополосы, полевой дороги, гр. Ч.В.П., АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Правительством Ростовской области принято распоряжение от 02.11.2016 №564 «О разработке проекта планировки и проекта межевания территории размещения автомобильной дороги общего пользования регионального значения г. Ростова-на-Дону (АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

На основании указанного распоряжения принято постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2016 №895 «Об утверждении основной части проекта планировки и проекта межевания территории размещения автомобильной дороги общего пользования регионального значения г. Ростова-на-Дону (АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания территории размещения автомобильной дороги принято распоряжение Правительства Ростовской области от 06.04.2020 №204 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Ростовской области». Распоряжением предусмотрено изъятие части земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 18691 кв.м.

Во исполнение распоряжения Правительства Ростовской области от «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Ростовской области» государственным заказчиком будет осуществлен раздел спорного земельного участка с целью образования в качестве самостоятельного земельного участка, подлежащего изъятию, площадью 18691 кв.м.

Размер возмещения за земельный участок, подлежащий изъятию, определен в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 06.04.2020, который составляет 320 997,14 руб.

Решение об изъятии земельного участка для государственных нужд Ростовской области в адрес было направлено ответчику.

В добровольном порядке соглашение достигнуто не было.

Поскольку в рамках рассмотрения дела между сторонами возник спор относительно стоимости возмещения, определением районного суда от 24 января 2022 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Центра судебных экспертиз по Южному округу.

Согласно выводам заключения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.03.2022 размер возмещения в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 18 691 кв.м по состоянию на дату проведения экспертизы составляет 414 016 руб.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 279, 281 ГК РФ, ст. ст. 56.3, 56.4, 56.8, 56.10 ЗК РФ, Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «О оценочной деятельности в Российской Федерации», и исходил из того, что в пределах предоставленных законом полномочий, спорный земельный участок изымается у ответчика для государственных или муниципальных нужд в целях реконструкции автомобильной дороги общего пользования регионального значения, при этом, со стороны истца соблюдена процедура такого изъятия, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении исковых требований об изъятии земельного участка.

При этом суд указал, что выкупная стоимость спорного земельного участка, подлежащая выплате ответчику, не соответствует рыночной, по представленному истцом отчету НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 06.04.2020. В связи с этим суд первой инстанции принял во внимание заключение судебного эксперта, проведенное в рамках рассмотрения гражданского дела, на основании чего установил выкупную стоимость имущества ответчика в размере 414 016 руб.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда об изъятии земельного участка у ответчика, однако не может согласиться с выводами суда в части размера возмещения по следующим основаниям.

В силу ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии с п. 1 ст. 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения.

Согласно ст. 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

В силу п. 2 ст. 281 ГК РФ при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из положений данной правовой нормы следует, что рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные собственнику земельного участка в связи с его изъятием, являются составными частями выкупной цены изымаемого земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов, при первоначальном рассмотрении апелляционной жалобы для устранения противоречий в части установления размера возмещения за земельный участок, изымаемый у ответчика для государственных нужд, судом апелляционной инстанции от 22 июня 2022 года по делу назначалась повторная судебная оценочная экспертизы, производство которой было поручено экспертам ООО «Оценка-Сервис».

Согласно выводам судебной экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.08.2022 размер возмещения в связи с изъятием части земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 18691 кв.м составляет 52 562 330 руб.

Учитывая, что в материалах дела имеются два категоричных и значительно противоречащих друг другу заключения судебных экспертов относительно размера возмещения выкупной цены за спорный земельный участок: Центра судебных экспертиз по Южному округу, согласно которому размер возмещения в связи с изъятием спорного земельного участка составляет 414 016 руб., и ООО «Оценка-Сервис», согласно которому размер возмещения в связи с изъятием спорного земельного участка составляет 52 562 330 руб., определением судебной коллегии 10 октября 2022 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО ЭЦ «Веритас».

Согласно выводам судебной экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26.01.2023, размер возмещения в связи с изъятием части земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 18691 кв.м составляет 20 186 000 руб.

Отменяя апелляционное определение от 15 февраля 2023 года судом кассационной инстанции указана на то, что указанное заключение не могло быть положено в основу решения, поскольку заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Закона № 135-ФЗ, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Согласно федеральному стандарту оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (п. 1 и 2).

В соответствии с п. 4 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

Министерство имущественных отношений РФ разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно п. 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно п. 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно основному заключению судебной экспертизы выводы эксперта основаны на использовании сравнительного подхода. Суд определил возмещение за изымаемый земельный участок в размере, указанном в заключении судебной экспертизы, проведенной ООО ЭЦ «Веритас».

При проведении экспертизы по установлению рыночной стоимости изымаемого для государственных нужд спорного земельного участка, экспертом были использованы объекты-аналоги - земельные участки площадью 900 кв.м расположенном в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, отнесенные к категории земли промышленности и находятся на значительном удалении от объекта оценки.

По смыслу законодательства об оценочной деятельности и приведенных нормативных правовых актов при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, с аналогичными ценообразующими факторами, учитывающие такие как сегмент рынка, площадь, местоположение, дата предложения о продаже.

Между тем, при проведении экспертизы в нарушение требований Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» и Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» экспертом для сравнительного подхода использованы земельные участки «земли промышленности» расположенные в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, тогда как земельный участок имеет категорию «земли сельскохозяйственного назначения» и расположен в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Принимая во внимание изложенное, при новом рассмотрении дела определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного уда от 6 сентября 2023 года по делу назначена повторная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Ассоциация судебных экспертов, специалистов и экспертных организаций».

Согласно выводам заключения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.12.2023 размер возмещения в связи с изъятием земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 18 691кв.м составляет 3 078 300 руб.

В ходе судебного разбирательства был допрошен эксперт Б.Г.Э., который подтвердил выводы проведенной экспертизы. Вместе с тем, по результатам изучения представленного заключения и в ходе допроса эксперта у суда апелляционной инстанции возникли сомнения в правильности и достоверности выводов экспертного исследования.

Принимая во внимание изложенное, определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 22 января 2024 года, с учетом мнения сторон, по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам государственного экспертного учреждения, ФБУ «Южный Региональный Центр Судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ.

Согласно заключению эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.05.2024 рыночная стоимость части земельного участка КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 18 691 кв.м на дату проведения исследования составляет 5 319 085 руб.

В ходе судебного разбирательства был допрошен эксперт Е.Н.В., которая поддержала выводы проведенной экспертизы и пояснила, по каким причинам пришла к выводам, изложенным в заключении.

Кроме того, в самом экспертном заключении (л.л. 36-37 заключения) содержатся выводы о том, чем обусловлена разница в результатах данной экспертизы и предыдущих четырех судебных экспертиз, проведенных по данному делу..

В соответствии с ч.ч. 3, 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с положениями ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном и непосредственном исследовании, с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Оценив представленные в материалы дела заключения в совокупности с иными доказательствами, учитывая пояснения экспертов, судебная коллегия полагает, что в основу решения суда необходимо положить заключение ФБУ «Южный Региональный Центр Судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.05.2024.

Так, сравнивая соответствие указанного заключения поставленным вопросам, определяя его полноту, научную обоснованность и достоверность полученных выводов, судебная коллегия полагает, что данное заключение является допустимым и достоверным доказательством определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка.

При этом считает, что оснований сомневаться в заключении экспертизы в части определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка не имеется, поскольку данное заключение составлено лицом, не имеющим заинтересованности в исходе дела, компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение составлено в полной мере объективно.

Более того заключение соответствует требованиям Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» и Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН)».

Так, экспертом при определении стоимости земельного участка учитывались наиболее важные факторы стоимости, а именно. Как было указано выше: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Экспертом обращено внимание на то, что согласно подразделу 5.1 «Сегментация по категориям и видам разрешенного использования» раздела 5 «Сегментация рынка земельных участков» Справочника оценщика недвижимости, любой земельный участок характеризуется принадлежностью к определенной категории и имеет установленный вид использования.

Согласно ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Все земли, помимо целевого назначения имеют определенный, документально закрепленный вид разрешенного использования, определяющий, какую деятельность на них можно осуществлять. Причем, вид разрешенного использования может быть одинаковым для земель разных категорий.

Классификация земель по категории и принятая классификация по видам разрешенного использования с точки зрения формирования пакета корректирующих коэффициентов при индивидуальной оценке земельных участков не совсем удобны. Поэтому, основываясь на опыте оценки земельных участков, экспертом за основу принята несколько иная классификация, в большей степени отвечающая процессу ценообразования на рынке земель.

Исходя из категории и вида разрешенного использования исследуемого земельного участка (категория земель – Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства) и согласно таблице 5 соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования, приведенной в подразделе 5.1 раздела Справочника оценщика недвижимости, эксперт пришел к выводу, что исследуемый земельный участок относится к классу земель – земельные участки сельскохозяйственного назначения.

В экспертном заключении осуществлен анализ имеющихся подходов и методов к оценке земельного участка, экспертом мотивировано обоснован примененный им метод (метод сравнения продаж, с корректировкой цен предложений объектов-аналогов), проведен выбор аналогов (взята информация риэлтерских фирм, частных объявлений, содержащаяся в сети интерне на период экспозиции исследуемого объекта, составляющего не более 6 месяцев от указанной судом даты определения рыночной стоимости исследуемого земельного участка (02.05.2023)).

В качестве объектов-аналогов экспертом выбраны земельные участки, свободные от застройки (в количестве трех объектов), имеющие характеристики, сопоставимые с исследуемым земельным участком, и являющиеся наиболее схожими с сегментом рынка исследуемого земельного участка в указанный период экспозиции.

Кроме того, экспертом дополнительно осуществлен непосредственный осмотр исследуемого объекта.

Также экспертом приведены мотивированные обоснования внесенных в заключение последовательных корректировок, а также обоснование того, по каким причинам не применялись те или иные корректировки, например, корректировка на передаваемые права, на условия продажи, на время (дату) продажи/предложения, на площадь, на рельеф земельного участка и на наличие подъезда к земельному участку.

Достоверных доказательств опровергающих объективность выводов эксперта ФБУ «Южный Региональный Центр Судебной экспертизы» Министерства юстиции, свидетельствующих о том, что указанная в заключении рыночная стоимость изымаемого объекта недвижимости не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости, сторонами в материалы дела не представлено.

Не опровергает выводы эксперта также представленная ответчиком в материалы дела рецензия НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.05.2024, подготовленная частнопрактикующим оценщиком З.Ю.Н., согласно выводам которой при определении рыночной стоимости объектов исследования экспертом неоднократно нарушались требования правовых норм как в области оценочной деятельности в РФ, так и норм, регулирующих государственную судебно-экспертную деятельность в РФ, что привело к значительному искажению рыночной стоимости объекта экспертного исследования. Нарушения, допущенные экспертом, свидетельствуют о порочности данного заключения. Заключение эксперта не соответствует принципам объективности, всесторонности и полноты исследования, научно и методологически не обосновано, содержит логические противоречия и выводы, не обоснованные исследовательской частью. Объекты-аналоги, принятые экспертом, не соответствуют сегменту рынка, к которому относится объект оценки.

Указанная рецензия лишь указывает на те недостатки и нарушения, которые были якобы допущены экспертом при проведении исследования. При этом, из исследовательской части заключения следует, что экспертом мотивировано обоснованы выбранные им объекты-аналоги, в том числе, причины взятия объектов, расположенных АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, примененные корректировки, мотивированно и последовательно изложено, почему эксперт пришел к выводу, о том, что спорный земельный участок относится к классу земель – земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Более того, сама по себе рецензия не является бесспорным доказательством неправильности заключения эксперта, поскольку не является самостоятельным исследованием, составлена лишь на основании анализа заключения эксперта, без непосредственного исследования всех материалов дела и сводится к критическому, частному мнению специалиста относительно выводов заключения.

По изложенным обстоятельствам также подлежат отклонению аналогичные доводы Министерства транспорта Ростовской области о несогласии с заключением судебной экспертизы.

Довод истца о том, что представитель истца не был извещен и не присутствовал при осмотре экспертом объекта исследования, не свидетельствует о том, что указанное заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством, поскольку это обстоятельство не влияет на правильность выводов эксперта.

Ссылки истца на то, что дата определения рыночной стоимости земельного участка по повторной экспертизе не соответствует дате, по состоянию на которую был установлен размер возмещения судом первой инстанции, также не свидетельствует о неправильности выводов эксперта, поскольку, по смыслу ст.282 ГК РФ, п. 1 ст.62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 89-КГ15-4).

Таким образом, вопреки доводам сторон, оснований не доверять выводам заключения эксперта ФБУ «Южный Региональный Центр Судебной экспертизы» Министерства юстиции у судебной коллегии не имеется, в связи с чем при определении размера возмещения именно оно подлежит принятию.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит решение суда в части установления размера возмещения подлежащим изменению, путем изъятия у Каспарьяна В.В. для государственных нужд Ростовской области земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 18 691 кв.м, образованного из земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с предоставлением возмещения в размере 5 319 85 руб. в соответствии с результатом судебной экспертизы, выполненной ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 2 мая 2024г.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения, поскольку доводы апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно отказано в принятии встречного иска, поданного ответчиком в рамках рассмотрения настоящего дела, не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела, определением, внесенным в протокол судебного заседания от 31 марта 2022 года, в принятии указанного встречного иска Каспарьяну В.В. было мотивированно отказано. Непринятие судом встречного иска не повлияло на законность и обоснованность принятого решения.

При этом, отказ в принятии встречного иска не препятствует реализации права на обращение за судебной защитой путем предъявления самостоятельного иска и возбуждения по нему другого производства.

Каких-либо иных доводов, влияющих на правильность выводов суда апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

          решение Песчанокопского районного суда Ростовской области от 31 марта 2022 года в части размера возмещения изменить.

    Изъять у Каспарьяна Владимира Вагановича для государственных нужд Ростовской области земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 18 691 кв.м., образованный из земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с предоставлением возмещения в размере 5 319 85 рублей в соответствии с результатом судебной экспертизы, выполненной ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 2 мая 2024г.

    В остальной части решение Песчанокопского районного суда Ростовской области от 31 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Каспарьяна Владимира Вагановича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28. 06.2024.