Решение по делу № 2-182/2024 (2-3649/2023;) от 21.09.2023

    Дело № 2-182/2024

    УИД: 16RS0040-01-2023-004173-13

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2024 г.                         г. Зеленодольск

Зеленодольский городской суд Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Р.И. Шайдуллиной,

при секретаре судебного заседания Э.Г. Гараевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Захаровой Ольги Генриховны, Иванюхиной Марины Сергеевны к Валеевой Гузель Равильевне об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

О.Г. Захарова обратилась в суд с иском к Г.Р. Валеевой об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с условиями предварительного договора, заключенного между О.Г. Захаровой и Г.Р. Валеевой ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений № с кадастровым номером № и № с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. По условиям договора помещение с кадастровым номером № подлежит разделу на три самостоятельных объекта с индивидуальными кадастровыми номерами. В настоящее время работа по оформлению раздела (перепланировки) помещений и регистрация изменений в Управлении Росреестра по РТ была осуществлена, препятствий к заключению основного договора купли-продажи не имеется. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику предложение заключить основной договор, назначив встречу в МФЦ ДД.ММ.ГГГГ. В указанное время и место ответчик не явился, основной договор не заключен.

М.С.Иванюхина обратилась в суд с иском к Г.Р. Валеевой об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между О.Г. Захаровой, М.С. Иванюхиной к Г.Р. Валеевой был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи, по которому ответчик обязался передать в общую долевую собственность покупателей нежилые помещения № с кадастровым номером № и № с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. По условиям договора помещение с кадастровым номером № подлежит разделу на три самостоятельных объекта с индивидуальными кадастровыми номерами. Из названных объектов с М.С. Иванюхиной основной договор будет заключен в отношении объекта площадью 24 кв.м, второй ярус 10,7кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что соответствует 33/100 доли в праве. Оформление раздела (перепланировки) помещений и регистрация изменений в Управлении Росреестра по РТ была завершена ДД.ММ.ГГГГ, препятствий к заключению основного договора купли-продажи не имеется. ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлено предложение заключить основной договор, назначена встреча в МФЦ ДД.ММ.ГГГГ. В указанное время и место ответчик не явился, основной договор не заключен.

Определением Зеленодольского городского суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ производство по указанным искам объединено в одно производство с присвоением гражданскому делу номера №.

Представитель истца О.Г. Захаровой ФИО7, представитель истца М.С. Иванюхиной ФИО8 в судебном заседании иски поддержали по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика ФИО3 ФИО9 иски не признал по основаниям, изложенным в возражениях на иск.

Представитель третьего лица ООО «Хэдмейд» ФИО10 просил иски удовлетворить.

Дело рассмотрено в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещённых о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 1)Хэд.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 2).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 3).

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 4).

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Согласно статьям 454 и 455 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Хэдмейд» как продавцом и Г.Р. Валеевой как покупателем заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, назначение: нежилое, по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 88,9кв.м, расположено на пятом этаже здания, кадастровый №, нежилое помещение, назначение: нежилое, по адресу: <адрес>, общей площадью 15,8кв.м, расположено на пятом этаже здания, кадастровый №. Стороны договора оценили объект недвижимости в 2 900 000руб., из которых стоимость объекта с кадастровым номером № составляет 2 600 000руб., с кадастровым номером № составляет 300 000руб.

На основании указанного договора за Г.Р. Валеевой было зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимости в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между О.Г. Захаровой, М.С. Иванюхиной и Г.Р. Валеевой подписан договор, поименованный предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости.

Согласно пункту 1 данного договора стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) купли-продажи, по которому Г.Р. Валеева обязуется передать в собственность О.Г. Захаровой, М.С. Иванюхиной объекты недвижимого имущества, указанные в пункте 2 настоящего договора, в общую долевую собственность, на условиях предусмотренных настоящим договором, а О.Г. Захарова, М.С. Иванюхина обязуются принять названные объекты и уплатить за них установленную договором цену.

Пункт 2 договора: Характеристики объектов:

- нежилое помещение, назначение: нежилое, по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 88,9кв.м, расположено на пятом этаже здания, кадастровый №,

- нежилое помещение, назначение: нежилое, по адресу: <адрес>, общей площадью 15,8кв.м, расположено на пятом этаже здания, кадастровый №.

Стороны договорились, что к моменту заключения основного договора объект с кадастровым номером № будет разделен на три самостоятельных объекта с индивидуальными кадастровыми номерами в соответствии с согласованными всеми сторонами договорами подряда на выполнение ремонтных работ с регламентами, которые каждая сторона по договору самостоятельно заключает с ИП ФИО12; при этом из названных самостоятельных объектов с О.Г. Захаровой основной договор будет заключен на передачу в собственность объекта площадью 26 кв.м, второй ярус 10,7кв.м, расположенного по <адрес> первое слева от входа, что соответствует 35/100 доли, а с М.С. Иванюхиной основной договор будет заключен на передачу в собственность объекта площадью 24кв.м, второй ярус 10,7 кв.м, расположенного по <адрес>.

Объект с кадастровым номером № остается в том же состоянии, что на день заключения настоящего предварительного договора и будет отчужден по основному договору в долевую собственность сторон по 1/3 доле каждому в праве общей долевой собственности.

Расходы по осуществлению мероприятий по оформлению раздела объекта с кадастровым номером № и присвоению каждому вновь возникшему объекту индивидуального кадастрового номера стороны договора несут в равных долях. Расходы по осуществлению работ по фактическому разделу объекта с кадастровым номером № каждая сторона несет самостоятельно.

Согласно пункту 4 стороны оценивают доли в объекте недвижимости, указанные в пункте 2 настоящего договора в 4 800 000руб., из которых стоимость каждой доли в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № составляет по 2 300 000 руб., стоимость каждой доли в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № составляет по 100 000 руб. Соглашение о цене является существенным условием договора. Расчет по основному договору между сторонами на момент подписания настоящего договора произведен в полном объеме.

Из пункта 5 договора следует, что стороны обязуются заключить основной договор в срок не позднее 2 месяцев с момента подписания настоящего предварительного договора, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 6 договора стороны пришли к соглашению о следующих существенных условиях настоящего и основного договоров:

- продавец передает покупателю объекты в день подписания настоящего предварительного договора, при этом покупатели вправе производить отделочные и иные необходимые работы на объектах, согласованные настоящим предварительным договором;

- право собственности на объекты возникает у покупателей с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> н основании подписанного сторонами основного договора;

- продажная цена объектов установленная настоящим не будет изменена к моменту заключения основного договора;

- расчеты по основному договору между сторонами на момент подписания настоящего предварительного договора произведены в полном объеме, что также подтверждается распиской продавца.

ДД.ММ.ГГГГ О.Г. Захаровой и М.С. Иванюхиной каждой в отдельном порядке был заключен договор подряда на выполнение ремонтных работ №КМ5/114/1 с ИП ФИО12 как исполнителем, согласно которому исполнитель принял на себя обязательства по ремонту в помещении по адресу: <адрес>, общей площадью 88,9кв.м, кадастровый №.

В результате ремонтных работ из помещения с кадастровым номером № были созданы четыре отдельных помещения и поставлены на кадастровый учет: с кадастровым номером № площадью 14,7кв.м; с кадастровым номером № площадью 34,7кв.м; с кадастровым номером № площадью 30,9кв.м; с кадастровым номером № площадью 28кв.м.

Данные обстоятельства не опровергнуты стороной ответчика и подтверждаются представленными Филиалом ППК «Роскадастр» по <адрес> на запрос суда материалами кадастровых дел.

В ходе судебного разбирательства представитель истца О.Г. Захаровой Л.Р. Миненкова заявила, что изначально все трое О.Г. Захарова, М.С. Иванюхина и Г.Р. Валеева имели намерение приобрести в собственность у ООО «Хэдмейд» недвижимое имущество, поскольку требовалось переустройство нежилого помещения, было принято решение сначала оформить данные объекты за одним покупателем – Г.Р. Валеевой, а в последующем, после проведения работ по созданию отдельных помещений, оформить права на О.Г. Захарову и М.С. Иванюхину. Предварительный договор и договор купли-продажи с ООО «Хэдмейд» оформлялись между сторонами в один день, в помещении ООО «Региональный центр технической инвентаризации и кадастровых работ» (Татрег.РФ, <адрес>). Деньги, подлежащие выплате по предварительному договору продавцу Г.Р. Валеевой, покупателями О.Г. Захаровой и М.С. Иванюхиной были переданы ответчику каждой по 1 000 000руб., а также по 1 400 000руб. ДД.ММ.ГГГГ директору ООО «Хэдмейд» ФИО10 за Г.Р. Валееву как покупателя по договору купли-продажи с ООО «Хэдмейд». При этом Г.Р. Валеевой составлены расписки на сумму только по 1 000 000руб. и выданы ОГ. Захаровой и М.С. Иванюхиной. По условиям предварительного договора по основному договору купли-продажи О.Г. Захаровой подлежит передаче в собственность помещение с кадастровым номером № площадью 34,7 кв.м; 1/3 доля в праве собственности на помещение с кадастровым номером № площадью 14,7кв.м и 1/3 доля в праве собственности на помещение с кадастровым номером № площадью 15,8кв.м.

Представитель М.С. Иванюхиной ФИО8 данные пояснения в полном объеме подтвердила и поддержала, пояснив, что по условиям предварительного договора по основному договору купли-продажи М.С. Иванюхиной подлежит передаче в собственность помещение с кадастровым номером № площадью 30,9кв.м; 1/3 доля в праве собственности на помещение с кадастровым номером № площадью 14,7кв.м и 1/3 доля в праве собственности на помещение с кадастровым номером № площадью 15,8кв.м.

Представители ответчика в ходе судебного разбирательства заявили, что О.Г. Захарова и М.С. Иванюхина не исполнили обязательство по оплате по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия предварительного договора истек, истцы в установленный срок действий по заключению основного договора не совершили, предварительный договор является ничтожной сделкой, поскольку на момент его подписания права Г.Р. Валеевой на объекты недвижимости не были зарегистрированы.

Представитель третьего лица ООО «Хэдмейд» ФИО10 пояснил, что ему известно о том, что изначально все трое О.Г. Захарова, М.С. Иванюхина и Г.Р. Валеева имели намерение приобрести в собственность у ООО «Хэдмейд» недвижимое имущество, поскольку требовалось переустройство нежилого помещения, было принято решение сначала оформить данные объекты за одним покупателем – Г.Р. Валеевой. В настоящее время объекты недвижимости готовы к эксплуатации.

На видеозаписи оформления сделки, представленной на запрос суда из ООО «Региональный центр технической инвентаризации и кадастровых работ», зафиксированы обстоятельства передачи денег О.Г. Захаровой и М.С. Иванюхиной, при этом качество видеозаписи и расположение лиц, зафиксированных на ней, позволяет среди присутствующих на ней лиц достоверно визуально определить наличие на ней истцов и ФИО10, как истцы достают деньги, О.Г. Захарова кладет свои деньги возле счетчика банкнот, в последующем их берет ФИО10 и кладет в счетчик банкнот; М.С. Иванюхина передает свои деньги через Г.Р. Валееву, которая их кладет в счетчик банкнот, а в последующем часть передает их ФИО10, остальную часть ФИО10 забирает сам из счетчика банкнот. В последующем ФИО10 пересчитывает все деньги, раскладывает их по частям.

При этом при исследовании видеозаписи в судебном заседании ФИО10 подтвердил свое присутствие на данной видеозаписи, а также присутствие всех лиц, принимавших участие в сделках по купле-продаже и предварительному договору.

Представитель ответчика ФИО9 в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ подтвердил присутствие Г.Р. Валеевой на данной видеозаписи, а также присутствие всех лиц, принимавших участие в сделках по купле-продаже и предварительному договору, указав, что Г.Р. Валеева сидела за столом у счетного аппарата и представителя ООО «Хэдмейд», что все денежные средства передавались от О.Г. Захаровой и М.С. Иванюхиной для того чтобы передать непосредственно представителю ООО «Хэдмейд».

На вопрос суда о том, по какой причине ФИО10 берет деньги О.Г. Захаровой и М.С. Иванюхиной, ФИО10 пояснить не смог, сославшись на то, что предметом спора являются правоотношения между О.Г. Захаровой, М.С. Иванюхиной и Г.Р. Валеевой.

Представителем истца О.Г. Захаровой Л.Р. Миненковой представлена суду видеозапись телефонного разговора Л.Р. Миненковой с использованием громкой связи, по утверждению Л.Р. Миненковой разговор состоялся с Г.Р. Валеевой, при разговоре собеседник сообщает об исполненных между сторонами денежных обязательствах, что Г.Р. Валеевой выданы каждому покупателю расписки на 1 000 000руб. по соображениям исчисления в последующем налогов. Данную видеозапись суд не может принять в качестве надлежащего доказательства, поскольку сторона ответчика данный разговор не признает, достоверно установить собеседника по данной видеозаписи не представляется возможным. С учетом изложенного оснований для назначения по делу судебной экспертизы в отношении указанного доказательства по ходатайству стороны ответчика не имеется.

Истцами представлены расписки, составленные Г.Р. Валеевой на сумму 1 000 000 руб., представитель ответчика ФИО9 в ходе разбирательства по существу в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ сначала признал факт исполнения каждым из истцов обязательства по оплате на указанную сумму, однако на стадии прений уточнил, что копию расписки, представленную со стороны О.Г. Захаровой, не признает.

На основании полного, всестороннего, исследования и оценки совокупности доказательств по делу, в том числе последовательных не противоречащих друг другу неоднократных пояснений истца О.Г. Захаровой и её представителя, истца М.С. Иванюхиной (будучи ещё третьим лицом по делу до объединения двух исков в одно производство) и её представителя, видеозаписи оформления сделки, поведения сторон сделок, учитывая преследуемые каждой из сторон сделки цели, характер сложившихся правоотношений, суд признает доказанными заявленные истцами обстоятельства внесения ими оплаты по договору купли-продажи с ООО «Хэдмейд» за Г.Р. Валееву в счет исполнения своих обязательств по оплате перед последней по предварительному договору.

Данные обстоятельства не опровергнуты достаточными допустимыми и достоверными доказательствами со стороны ответчика.

Что касается представленных представителем ответчика на последнем судебном заседании документов: копии платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ о переводе на счет ООО «Хэдмейд» 2 900 000 руб., копии справки ПАО «Сбербанк» от ДД.ММ.ГГГГ о подтверждении платежа ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 900 000 руб. на счет ООО «Хэдмейд», копии чека-ордера ПАО «Сбербанк», то данные документы не опровергают и не исключают возможности использования ответчиком для совершения банковской операции с ООО «Хэдмейд» денежных средств, в том числе принадлежащих истцам. При этом данные документы согласуются с доводами истцов о передаче Г.Р. Валеевой в ПАО «Сбербанк» по 1 000 000руб. для совершения перевода денег на счет ООО «Хэдмейд».

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Принимая во внимание установленные по делу судом обстоятельства, указанные разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, а также что объекты недвижимости, подлежащие по условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ передаче истцам, фактически созданы, поставлены на кадастровый учет, имеют индивидуально-определенные признаки, что условиями предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что между сторонами произведен расчет по основному договору на момент подписания предварительного договора, судом признан доказанным факт исполнения истцами обязательств по оплате и О.Г. Захаровой, и М.С. Иванюхиной на существенную часть цену договора, то суд приходит к выводу о том, что к сложившимся между сторонами правоотношениям не подлежат применению положения статьи 429 ГК РФ, в том числе пункт 5 данной статьи.

Вместе с тем истцы требования о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи, о признании права собственности на вновь образованные объекты недвижимости, и на долю в праве собственности на объекты недвижимости с кадастровым номером № и с кадастровым номером №, о возложении на ответчика обязанности передать истцам указанные объекты не заявили.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требования О.Г. Захаровой, М.С. Иванюхиной к Г.Р. Валеевой об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества удовлетворению не подлежит, истцами выбран ненадлежащий способ защиты права.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    иск Захаровой Ольги Генриховны, Иванюхиной Марины Сергеевны к Валеевой Гузель Равильевне об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества оставить без удовлетворения.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Верховный Суд Республики Татарстан через Зеленодольский городской суд Республики Татарстан.

Судья: