Решение по делу № 2-6078/2023 от 20.04.2023

УИД 11RS0001-01-2022-009773-36 Дело № 2-6078/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 декабря 2023 года                        г. Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,

при секретаре Зотовой М.О.,

с участием прокурора Вовк Я.И.,

представителя истца Первушиной Я.Н.,

ответчика Мамаевой Т.С.,

третьего лица Мамаева И.А.,

представителей третьего лица Садикова Р.М., Реслера А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО ГО «Сыктывкар» к Мамаевой Татьяне Степановне об изъятии недвижимости для муниципальных нужд,

у с т а н о в и л :

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась в суд с иском к Мамаевой Т.С. об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа жилого помещения – комнаты, с кадастровым номером №..., площадью 24,1 кв.м, расположенной по адресу: ... – с определением размера возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 1 061 420 рублей.

В обоснование требований указано, что решением Совета МОГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... утверждена муниципальная адресная программа «Развитие застроенных территорий муниципального образования городского округа «Сыктывкар» на 2013-2027 годы» (с учётом внесённых изменений), постановлением от ** ** ** №... принято решение о развитии застроенной территории. Администрацией МО ГО «Сыктывкар» было принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и помещений в нём путём выкупа. Впоследствии была произведена оценка размера возмещения за подлежащую изъятию недвижимость, в адрес ответчика было направлено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, от заключения которого ответчик уклоняется.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Фонд развития жилищного строительства Республики Коми, Мамаев И.А., Морозов В.В.

В судебном заседании представитель администрации МО ГО «Сыктывкар» на иске настаивала.

Мамаева Т.С. иск не признала.

Представители Фонда развития жилищного строительства Республики Коми иск поддержали.

Мамаев И.А. возражал против удовлетворения иска.

Иные лица участия в судебном заседании не приняли.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав доказательства по делу в их совокупности, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим частичному удовлетворению с учётом установленного в ходе судебной экспертизы размера возмещения за изымаемую недвижимость, суд приходит к следующему.

Установлено, что жилое помещение по адресу: ..., представляет собой жилую комнату, площадью 24,1 кв.м.

Указанное жилое помещение принадлежит на праве собственности Мамаевой Т.С. (запись в ЕГРП от ** ** **) на основании договора №... от ** ** ** передачи жилого помещения в собственность (в порядке приватизации).

В указанном жилом помещении сохраняют регистрацию по месту жительства Мамаева Т.С. (с ** ** **) и её сын – Мамаев И.А. (с ** ** **), отказавшийся от участия в приватизации спорного жилого помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 65 Градостроительного комплекса РФ комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований: а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом Российской Федерации значение; б) совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов многоквартирных домов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации; в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий; г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Порядок признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства; д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом Российской Федерации.

Решением Совета МО ГО «Сыктывкар» от 29.03.2013 №14/2013-246 (с учётом последующих изменений) утверждена муниципальная адресная программа «Развитие застроенных территорий муниципального образования городского округа «Сыктывкар» на 2013-2027 годы».

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 20.05.2013 №5/1762 принято решение о развитии застроенной территории МО ГО «Сыктывкар» в границах улиц: ..., ориентировочной площадью 15,14 га. Также указанным постановление утвержден перечень адресов, зданий, подлежащих сносу, реконструкцию, в который был включен в качестве подлежащего сносу многоквартирный жилой ....

Во исполнение постановления администрации МО ГО «Сыктывкар» от 05.06.2013 № 6/2070 был организован и проведён аукцион на право заключить договора о развитии указанной застроенной территории.

По итогам аукциона такой договор был заключён ** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ООО «Малоэтажное жилищное строительство».

К настоящему времени права и обязанности застройщика по указанному договору перешли к Фонду развития жилищного строительства Республики Коми на основании соглашения о частичной переуступке прав по договору о развитии застроенной территории от ** ** ** и переводе долга от ** ** **.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 07.09.2016 №9/2744 в целях реализации указанной муниципальной адресной программы принято решение об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа земельного участка по адресу: ... и всех помещений, расположенных в данном жилом многоквартирном доме, не находящихся в муниципальной собственности.

При этом также было установлено, что выкуп изымаемого имущества для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» осуществляется в соответствии с пунктами 6.1.5, 6.2.3.1 договора о развитии застроенной территории от ** ** **.

Пунктом 2.2.1 указанного договора предусмотрено, что к обязанностям застройщика отнесены, в том числе: уплата выкупной цены за жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории и подлежащих сносу, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, в размере определяемом соглашениями между собственниками помещений и администрацией МО ГО «Сыктывкар», осуществляющей выкуп жилых помещений в таких домах и таких земельных участков, либо в размере, установленном соответствующим решением суда.

В соответствии с п. 6.2.3.1 договора о развитии застроенной территории от ** ** ** застройщик обязался, в том числе, в полном объёме за счёт собственных (привлечённых) денежных средств осуществить уплату выкупной цены за жилые помещения в многоквартирном доме, расположенных на застроенной территории и подлежащих сносу, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, изымаемые у собственников, в размере, определяемом соглашениями между собственниками помещений и администрацией МО ГО «Сыктывкар», осуществляющей выкуп жилых помещений в таких домах и таких земельных участков, либо в размере, установленном соответствующим решением суда.

Согласно составленному ИП Морозовым В.В. отчёту №... от ** ** ** рыночная стоимость изымаемой у ответчика недвижимости по состоянию на ** ** ** составила 1 061 420 рублей.

Письмом от ** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» просила ответчика ознакомиться с приложенным проектом соглашения об изъятии недвижимости и копией отчёта об определении рыночной стоимости изымаемой недвижимости, после чего обратиться в администрацию МО ГО «Сыктывкар» для подписания соглашения. Указанное письмо, проект соглашения и копия отчёта об оценке были получены ответчиком по почте ** ** **.

Какого-либо волеизъявления относительно заключения соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд ответчик не выразил, при этом не представил каких-либо возражений относительно рыночной стоимости изымаемого недвижимости.

В связи с уклонением ответчика от подписания соглашения об изъятии спорной недвижимости администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась в суд с иском.

Между сторонами имеется спор относительно размера возмещения за изымаемую недвижимость.

В соответствии со ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В силу ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

При этом ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Частью 1 ст. 68 указанного Кодекса объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, ч. 3 ст. 1 Жилищного кодекса РФ права и свободы человека и гражданина, в том числе жилищные, могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Защита жилищных и иных имущественных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в многоквартирных домах, отвечающих критериям, установленным субъектом Российской Федерации в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 65 Градостроительного кодекса РФ, и включенных в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки осуществляется в порядке, установленном ст. 32.1 Жилищного кодекса РФ.

Частью 2 ст. 32.1 Жилищного кодекса РФ установлено, что в случае принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки помещения в многоквартирных домах, включенных в границы такой территории, подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность либо, если это предусмотрено договором о комплексном развитии территории жилой застройки, в собственность лица, с которым заключен такой договор, на условиях и в порядке, которые установлены настоящей статьей.

В соответствии с ч. 3 указанной статьи собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, указанных в ч. 1 ст. 32.1 Жилищного кодекса РФ, взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляется возмещение, определяемое в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (далее в целях настоящей статьи - равноценное возмещение).

Согласно ч. 4 ст. 32.1 указанного Кодекса по заявлению собственника жилого помещения ему предоставляется взамен освобождаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Доказательств обращения ответчика к истцу или к третьему лицу с таким заявлением материалы дела не содержат. При таких обстоятельствах возмещение за изымаемое недвижимое имущество должно быть произведено ответчику в денежной форме с определением размера возмещения в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ которой предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд в отношении жилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: ..., к настоящему времени не заключено.

Решение истца об изъятии недвижимости для муниципальных нужд к настоящему времени не отменено, в судебном порядке незаконным не признано, принято администрацией МО ГО «Сыктывкар» в соответствии с предоставленной ей законом компетенцией. В связи с чем, суд при вынесении решения исходит из действительности и обязательности для исполнения решения органа местного самоуправления об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа земельного участка и жилого помещения, принадлежащего ответчику.

При таких обстоятельствах, а также с учётом положений статей 56.2, 56.3, 56.6, 56.7, 56.10 Земельного кодекса РФ, суд при вынесении решения исходит из наличия у администрации МО ГО «Сыктывкар» законного права на изъятие у ответчика спорного недвижимого имущества для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар».

Стороной ответчика указано на несогласие с предложенным размером возмещения за изымаемую недвижимость, составленный ИП Морозовым В.В. отчёт сторона ответчика полагает недостоверным.

В целях проверки доводов сторон о достоверности отчёта об оценке, составленного оценщиком Морозовым В.В., и о размере возмещения за изымаемую недвижимость, определение суда от ** ** ** по ходатайству представителя Фонда развития жилищного строительства Республики Коми по делу была назначена судебно-оценочная экспертиза, производство которой было поручено ФИО7 (ООО «Константа»).

Согласно представленному в суд экспертному заключению ФИО7 от ** ** ** отчёт об оценке №... от ** ** **, составленный Морозовым В.В., об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., не учитывает в полной мере все убытки, причинённые собственникам жилого помещения его изъятием. При этом эксперт пришёл к выводу о том, что Морозовым В.В. некорректно произведён расчёт стоимости не произведённого капитального ремонта. Отчёт об оценке №... от ** ** ** не соответствует положениям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. При этом экспертом не было выявлено нарушений в части определения рыночной стоимости самого изымаемого жилого помещения.

В частности, экспертом указано, что в размер возмещения за изымаемое жилое помещение оценщиком не включён расчёт убытков, связанных с арендой (наймом) временного жилого помещения на период поиска нового жилья, оплатой услуг посредников (риелторов) по поиску нового жилого помещения для постоянного проживания, оплатой государственной пошлины за регистрационные действия по оформлению нового жилого помещения в собственность.

Некорректность расчёта стоимости не произведённого капитального ремонта заключается в том, что расчёт был произведён за период, начиная с 2014 года, когда на собственников помещений в многоквартирных домах была возложена законом обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. При этом в соответствии с положениями ст. 190.1 Жилищного кодекса РФ стоимость не произведённого капитального ремонт рассчитывается с даты возникновения обязанности бывшего наймодателя (органа местного самоуправления) по осуществлению работ по капитальному ремонту.

Согласно экспертному заключению ФИО7 размер возмещения за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., на момент проведения оценки, составила 1 440 000 рублей, включая: 966 000 рублей – рыночная стоимость квартиры с учётом её доли в праве на общедомовое имущество и доли в праве на земельный участок для обслуживания дома; 109 000 рублей – все убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые они несут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду; 365 000 рублей – размер компенсации за не произведённый ремонт.

Представители администрации МО ГО «Сыктывкар» и Фонда развития жилищного строительства Республики Коми полагали заключение эксперта ФИО7 достоверным, в связи с чем полагали необходимым определять размер возмещения за изымаемую недвижимость на основании экспертного заключения ФИО7 При этом исковые требования в части размера возмещения за изымаемую недвижимость администрацией МО ГО «Сыктывкар» не изменялись.

Мамаевой Т.С. и Мамаевым И.А. указано на несогласие с заключением эксперта ФИО7, поскольку определённого экспертом размера возмещения недостаточно для приобретения отдельной квартиры.

При этом каких-либо допустимых доказательств ошибочности выводов эксперта ФИО7 суду ими не представлено. При этом судом предлагалось в судебном заседании представлять такие доказательства.

У суда отсутствуют основания не доверять заключению эксперта ФИО7, обладающей соответствующей квалификацией и специальными познаниями, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключение.

Заключение эксперта согласуется с материалами гражданского дела и в ходе рассмотрения дела допустимыми и достаточными доказательствами, не опровергнуты.

С учётом совокупности имеющихся в материалах дела доказательств суд приходит к выводу о доказанности обстоятельств недостоверности отчёта об оценке, составленного ИП Морозовым В.В., поскольку он не учитывает надлежащим образом все убытки, причиняемые собственнику жилого помещения его изъятием. Оснований для изъятия у Мамаевой Т.С. недвижимости с определением размера возмещения на основании отчёта ИП Морозова В.В. не имеется.

Суд полагает возможным определить размер возмещения за изымаемую у ответчика для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение – комнату с кадастровым номером №..., расположенную по адресу: ... – в сумме 1 440 000 рублей, то есть исходя из установленного экспертом ФИО7 размера возмещения.

При таких обстоятельствах, а также с учётом положений статей 56.2, 56.3, 56.6, 56.7, 56.10 Земельного кодекса РФ, суд при вынесении решения исходит из наличия у истца законного права на изъятие у ответчика спорного недвижимого имущества для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар».

Исковые требования администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии у Мамаевой Т.С. для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа жилого помещения по адресу: ... (кадастровый номер №...) подлежат частичному удовлетворению, с определением размера возмещения, подлежащего выплате Мамаевой Т.С., в сумме 1 440 000 рублей.

В силу п. 1 ст. 56.11 Земельного кодекса РФ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества;

Согласно ч. 2 указанной статьи в случае, если вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные п. 1 данной статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения. Предоставление возмещения за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме подтверждается платежным поручением о внесении денежных средств на расчетный счет правообладателя изымаемой недвижимости или о внесении таких денежных средств в депозит нотариуса, иными документами, подтверждающими в соответствии с законодательством Российской Федерации выплату таких денежных средств.

В соответствии с пунктами 3 и 4 ст. 56.11 Земельного кодекса РФ права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное. С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд.

В силу ч. 1 ст. 60 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 2 ст. 60 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» помимо вступившего в законную силу решения суда об изъятии недвижимости для муниципальных нужд (при изъятии в судебном порядке) для государственной регистрации требуются лишь документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемую недвижимость.

С учётом изложенного, суд полагает необходимым указать, что настоящее решение является основанием для перехода права собственности Мамаевой Т.С. на жилое помещение по адресу: ... (кадастровый номер №...), и для возникновения права муниципальной собственности МО ГО «Сыктывкар» на указанное имущество после предоставления Мамаевой Т.С. со стороны Фонда развития жилищного строительства Республики Коми возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 1 440 000 рублей.

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования администрации МО ГО «Сыктывкар» (ИНН 1101482338) к Мамаевой Татьяне Степановне (...) удовлетворить частично.

Изъять у Мамаевой Татьяны Степановны для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа жилое помещение по адресу: ... (кадастровый номер №...) вместе с принадлежащей ей долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., с определением размера возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 1 440 000 рублей.

Настоящее решение является основанием для перехода права собственности Мамаевой Татьяны Степановны на жилое помещение по адресу: ... (кадастровый номер №...) и для возникновения права муниципальной собственности МО ГО «Сыктывкар» на указанное имущество после предоставления Мамаевой Татьяне Степановне со стороны Фонда развития жилищного строительства Республики Коми возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 1 440 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья -                                 Д.А. Паншин