Решение по делу № 8Г-31957/2021 [88-1769/2022 - (88-31748/2021)] от 30.11.2021

КОПИЯ

I инстанция – ФИО3

II инстанция – ФИО4 (докладчик), ФИО5, ФИО6

Дело №

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 февраля 2022 г.                                      <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего ФИО7, судей ФИО15, ФИО8

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Региональной Общественной организации соинвесторов «Площадка 3 «КЕНТ» Жилищной компании «СЕНАТОР КЛУБ» в интересах ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «М.А. – Холдинг», Обществу с ограниченной ответственностью «Сенатор Клуб», Федеральному государственному автономному учреждению «Оздоровительный комплекс «Десна» Управления делами Президента Российской Федерации о защите прав потребителей путем признания права собственности на квартиру (номер дела, присвоенный в суде первой инстанции, 22783/2020)

по кассационным жалобам ответчика Федерального государственного автономного учреждения «Оздоровительный комплекс «Десна» Управления делами Президента Российской Федерации и третьего лица Управления делами Президента Российской Федерации на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 августа 2021 г.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО15, объяснения представителей ответчика ФГАУ «Оздоровительный комплекс «Десна» по доверенностям ФИО9, ФИО10, представителя третьего лица Управления делами Президента Российской Федерации по доверенности ФИО11, поддержавших доводы кассационных жалоб, объяснения истцов ФИО1, ФИО2, возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, объяснения представителей ответчика ООО «Сенатор Клуб» по доверенностям ФИО12, ФИО13, считавших кассационные жалобы обоснованными,

установила:

Региональная Общественная организация соинвесторов «Площадка 3 «КЕНТ» Жилищной компании «СЕНАТОР КЛУБ» (далее – РООС «Площадка 3 «КЕНТ» ЖК «СЕНАТОР КЛУБ»), действующая в интересах ФИО1, ФИО2, обратилась в суд с иском к ООО «М.А. – Холдинг», ООО «Сенатор Клуб», Федеральному государственному автономному учреждению «Оздоровительный комплекс «Десна» Управления делами Президента Российской Федерации (далее – ФГАУ «ОК «Десна»), в котором с учетом заявления об изменении исковых требований, принятого судом в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) просила признать за ФИО1, ФИО2 право общей совместной собственности на квартиру, общей площадью всех частей 228,3 кв.м., общей площадью 190,7 кв.м., жилой площадью 98,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, территория ФГБУ «ОК «Десна» корпус 3-6, <адрес>.

Иск мотивирован тем, что между Управлением делами Президента Российской Федерации (далее – УДП РФ), учреждением ФГУ «Санаторий и Дом отдыха «Десна» Управления делами Президента Российской Федерации (организационно-правовая форма и наименование которого изменены на ФГАУ «ОК «Десна») и инвестором ООО «Рескоровка» (наименование которого изменено на ООО «Сенатор Клуб») был заключен инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ № УД-1502д (далее – Инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ), по условиям которого инвестор за счет собственных и/или привлеченных средств обязался осуществить строительство жилых домов, открытой автостоянки и закрытого теннисного корта, выполнить капитальный ремонт и меблировку номерного фонда главного корпуса санатория и дома отдыха «Десна» на земельном участке, общей площадью 1200000 кв.м., кадастровый №ю по адресу: <адрес>., Воскресенский с.о., «Санаторий и ДО «Десна», уч. 4ю.

ДД.ММ.ГГГГ между инвестором ООО «Рескоровка» (в настоящее время – ООО «Сенатор Клуб») и соинвестором ООО «М.А.-Холдинг» был заключен договор соинвестирования № (далее – Договор соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ), по условиям которого соинвестор был привлечен к реализации инвестиционного проекта по Инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ № УД-1502д, а инвестор обязался передать по окончании реализации проекта в качестве результата инвестиционной деятельности квартиры, расположенные в малоэтажных многоквартирных, сблокированных корпусах, расположенные на территории ФГУ «ОС и ДО «Десна», в том числе квартиру, поименованную в Генеральном плане как № на участке №, площадка №).

По договору уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «М.А. – Холдинг» (далее – Договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ), заключенному с письменного согласия УДП РФ, уступило ФИО1 и ФИО2 свои права требования передачи объекта – <адрес> малоэтажных одноквартирных сблокированных корпусах, расположенных на территории ФГУ «ОС и ДО «Десна», возникшие из Договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ и Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям этого договора ООО «М.А.-Холдинг» обязалось обеспечить передачу объекта строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а также оказать содействие в государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости.

Истцы утверждали, что они в полном объеме в размере 21402680 руб., исполнили обязанность по оплате переданного им права требования передачи объекта недвижимости, предназначенного для постоянного проживания граждан, по завершению строительства малоэтажный блокированный дом, в котором находится спорная квартира, фактически введен в эксплуатацию, с 2014 г. истцы проживают в спорной квартире и несут расходы по ее содержанию, в том числе на оплату услуг газоснабжения и вневедомственной охраны.

В этой связи, истцы полагали, что между ними и ответчиками возникли правовые отношения по привлечению денежных средств граждан на строительство жилого помещения в малоэтажном доме блокированной застройки, на которые распространяется действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предоставляющего участникам долевого строительства, исполнившим свою обязанность по оплате объекта долевого строительства, право на признание в судебном порядке права собственности на такой объект, расположенный в доме, завершение строительства которого по вине застройщика не оформлено в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Решением Щербинского районного суда города Москвы от 4 декабря 2020 г. в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 августа 2021 г. решение суда отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении иска. За ФИО1 и ФИО2 признано право общей совместной собственности на квартиру, общей площадью всех частей 228,3 кв.м., общей площадью 190,7 кв.м., жилой площадью 98,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, территория ФГБУ «ОК «Десна» корпус 3-6, <адрес>.

В кассационной жалобе ответчика ФГАУ «ОК «Десна» поставлен вопрос об отмене апелляционного определения в связи с неверным применением норм материального права и несоответствием выводов суда апелляционной инстанции обстоятельствам дела, и принятии по делу нового судебного постановления об отказе в удовлетворении иска.

УДП РФ, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, также обратилось с кассационной жалобой, в которой просило отменить апелляционное определение и оставить в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска.

Заслушав явившихся участников процесса, проверив материалы дела в пределах доводов кассационных жалоб и возражений на них, судебная коллегия находит, что имеются предусмотренные законом основания для отмены состоявшегося по делу апелляционного определения.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанций были допущены такого рода существенные нарушения норм материального и процессуального права, и выразились они в следующем.

Судами установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между УДП РФ (Распорядитель), ФГБУ «ОК «Десна» (Учреждение) и ООО «Рескоровка» (в настоящее время – ООО «Сенатор Клуб» (Инвестор) был заключен Инвестиционный договор № УД-1502д.

В статье 1 указанного договора приведены применяемые в нем термины и их толкование, в том числе в пункте 1.4 понятие Инвестиционного объекта как зданий жилого и смешанного (досугового, оздоровительного и т.д.) назначения, транспортных и/или инженерных сетей и сооружений, на создание и реализацию которых Инвестор направляет инвестиции в рамках реализации Инвестиционного проекта, и которые расположены по адресу: <адрес>., п/о Ватутинки, территория санатория и дома отдыха «Десна».

Пунктом 1.8 Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ соинвестор определен как лицо, участник реализации инвестиционного проекта по настоящему договору в части финансирования инвестиционного проекта в объеме, пропорциональном той части площади, которые соинвестор хотел бы получить в собственность или оформить на них вещные права. Права соинвестора на участие в инвестиционном проекте и получение по его завершению имущественных прав подтверждаются настоящим договором, договором соинвестирования и актом приемки (актом о результатах реализации инвестиционного проекта).

Согласно пункту 1.13 договора строительная площадка означает земельный участок, находящийся во владении Распорядителя/Учреждения и переданный Инвестору/Подрядчику по акту сдачи-приемки строительной площадки на период выполнения работ до сдачи Инвестиционного объекта государственной приемочной комиссии.

В пунктах 1.15 -1.17 договора приведены понятия: общей площади объекта как суммы площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроенно-пристроенных помещений; общей жилой площади объекта как общей площади жилых квартир, гостиничных номеров, апартаментов (жилищный фонд); общей нежилой площади объекта как общей площади нежилых помещений, в том числе: площадь полезная, площадь общего пользования (лестничные клетки, площадки, дворы и т.п.), площадь помещений инженерного назначения, площадь встроенно-пристроенных гаражей-стоянок, подвальных помещений, чердаков, встроенно-пристроенных помещений.

Пунктом 1.20 договора предусмотрено использование термина «земля» для земель под размещение санатория, общая площадь 1200000 кв.м., кадастровый №ю по адресу: <адрес>., Воскресенский с.о., <адрес>

В соответствии с пунктом 2.2 договора в рамках реализации Инвестиционного проекта Инвестор обязуется осуществить вложение собственных и/или привлеченных денежных средств в строительство жилых домов, общей площадью 16665,4 кв.м., открытой автостоянки и закрытого теннисного корта, осуществить меблировку жилых помещений доли Распорядителя/Учреждения, а также направить денежные средства на капитальный ремонт и меблировку номерного фонда главного корпуса санатория Учреждения, разработать технико-экономическое обоснование Инвестиционного проекта, предпроектную и проектную документацию, согласовать ее в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.1 договора распределение результатов Инвестиционной деятельности между сторонами производится в следующем порядке: в собственность Распорядителя/Учреждения передаются 4-5 квартирные жилые дома, обшей площадью 4712 кв.м., 60 машиномест, теннисный корт и детская площадка, осуществляется капитальный ремонт жилого фонда главного корпуса, меблировка, благоустройство территории; в собственность Инвестора передается 11953,4 кв.м. общей площади жилых объектов, 140 машиномест на открытой автостоянке.

Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам, определяется на основании протокола распределения площадей, подписываемого после утверждения проектно-сметной документации (пункт 3.2 договора).

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что при переходе права собственности на объекты, построенные в рамках реализации Инвестиционного проекта, собственник приобретает право на использование части земельного участка в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Пунктом 5.2.6 договора на Распорядителя возложена обязанность после сдачи Инвестиционного объекта в эксплуатацию оказать содействие в оформлении имущественных прав сторон на результаты Инвестиционной деятельности, подписывать акты о результатах реализации Инвестиционного проекта или его части в течение 30 дней с момента получения от БТИ уточненных данных при выполнении сторонами своих обязательств по договору.

В соответствии с пунктами 6.1.1, ДД.ММ.ГГГГ Учреждение выступает заказчиком по договору строительного подряда на безвозмездной основе, и обязуется получить все необходимые разрешения в соответствии с законодательством Российской Федерации для использования Земли под строительство жилых помещений и передать участок земли на период строительства Инвестору под цели определенные настоящим договором.

Пунктами 7.1.2, 7.1.3 Инвестору предоставлено право привлекать дополнительные средства третьих лиц для реализации Инвестиционного проекта, передавать свои права третьим лицам, согласовав при этом кандидатуры третьего лица с Учреждением/Распорядителем.

Согласно пункту 7.1.4 Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ Инвестор имеет право привлекать Генерального подрядчика и Субподрядчиков для Генерального подряда и выполнения отдельных работ по согласованию с Распорядителем/Учреждением, отвечая перед ними за качество таких работ.

Инвестор обязан сдать Инвестиционный объект государственной комиссии по приемке объектов в эксплуатацию и обеспечить строительство и ввод Инвестиционного объекта в эксплуатацию в сроки, установленные настоящим договором, и с качеством в соответствии с действующим строительными нормами (пункты 7.2.1, 7.2.2 договора).

Статьей 8 Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ регламентированы особенности уступки прав требования по нему. Пунктом 8.1 договора Инвестору предоставлено право по согласованию с Распорядителем в порядке процедуры, изложенной в пункте 7.1.3 договора, в пределах своей доли по договору частично или полностью уступить свои права по договору третьему лицу при условии принятия последним обязательств по настоящему договору пропорционально участию в реализации Инвестиционного проекта без увеличения сроков и стоимости строительства объекта.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение №, которым статья 2 о предмете договора и статья 3 об имущественных правах сторон изложены в новой редакции.

Согласно новой редакции пункта 2.2 в рамках реализации Инвестиционного проекта Инвестор обязуется осуществить вложение собственных и/или привлеченных денежных средств в строительство комплекса многоквартирных блокированных и отдельно стоящих жилых домов, общей площадью 16665,4 кв.м., открытых автостоянок на 110 машиномест, гаражных боксов, закрытого теннисного корта, спортивных площадок, площадок для выгула собак, общественного центра, детских площадок, пунктов охраны, оборудованных мест отдыха, ограждения по периметру, осуществить меблировку жилых помещений доли Распорядителя/Учреждения, а также направить денежные средства на капитальный ремонт и меблировку номерного фонда главного корпуса санатория Учреждения, разработать технико-экономическое обоснование Инвестиционного проекта, предпроектную и проектную документацию, согласовать ее в установленном законом порядке.

Новая редакция пункта 3.1 договора предусматривает распределение результатов Инвестиционной деятельности между сторонами производится в следующем порядке: в собственность Распорядителя/Учреждения передаются все дома и сооружения, построенные на участке № (определены в концепции), в том числе многоквартирные блокированные жилые дома, обшей площадью 4712 кв.м., инженерные сети, 60 машиномест на открытой автостоянке, пункт охраны, детская площадка и пр., теннисный корт, в пользу Рапорядителя/Учреждения осуществляется капитальный ремонт номерного фонда главного корпуса (2000 кв.м.), меблировка жилых помещений доли Распорядителя/Учреждения, в том числе номерного фонда главного корпуса, благоустройство территории; в собственность Инвестора передаются все дома и сооружения, построенные на участке № и участке № (определены в концепции), в том числе одно и многоквартирные блокированные жилые дома, общей площадью 11953,4 кв.м., гаражные боксы, 50 машиномест на открытой автостоянке, инженерные сети, общественный центр, спортивные площадки, площадки для выгула собак, детские площадки, пункты охраны, оборудованные места отдыха, ограждение по периметру и пр.

Из предварительного протокола распределения долей от ДД.ММ.ГГГГ к Инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в собственность Распорядителя/Учреждения передается: все дома и сооружения, построенные на участке № в том числе многоквартирные блокированные жилые дома, обшей площадью 4712 кв.м. (объекты с номерами с 53 по 79), инженерные сети, 60 машиномест на открытой автостоянке (номера машиномест с 51 по 110), пункт охраны, детская площадка и пр., теннисный корт, в пользу Рапорядителя/Учреждения осуществляется капитальный ремонт номерного фонда главного корпуса (2000 кв.м.), меблировка жилых помещений доли Распорядителя/Учреждения, в том числе номерного фонда главного корпуса, благоустройство территории; в собственность Инвестора передается все дома и сооружения, построенные на участке № и участке № (определены в концепции), в том числе одно и многоквартирные блокированные жилые дома, общей площадью 11953,4 кв.м. (объекты с номерами с 1 по 16 на участке № и объекты с номерами с 17 по 42, включая объект №, на участке №), гаражные боксы, машиноместа на открытой автостоянке (номера машиномест с 1 по 50), инженерные сети, общественный центр, спортивные площадки, площадки для выгула собак, детские площадки, пункты охраны, оборудованные места отдыха, ограждение по периметру и пр.

Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к Инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ реализация Инвестиционного проекта осуществляется в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между инвестором ООО «Рескоровка» (в настоящее время – ООО «Сенатор Клуб» и соинвестором ООО «М.А.-Холдинг» заключен договор соинвестирования №, по условиям пункта 2.1 которого Инвестор привлек Соинвестора для реализации Инвестиционного проекта по Инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ и и обязался передать Соинвестору по окончанию реализации Инвестиционного проекта построенные в соответствии с настоящим договором объекты, в том числе объект № на участке № (в генеральном плане поименован как площадка №).

В пункте 1.10 Договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ приведено понятие объекта (результата инвестиционной деятельности) как квартиры в малоэтажных одноквартирных, сблокированных корпусах, расположенные на территории Учреждения, повтроенные в соответствии с условиями настоящего договора и указанные в пункте 2.1 настоящего договора.

Пунктом 10.7 этого договора Соинвестору предоставлено право передавать свои права третьим лицам, согласовав кандидатуры третьего лица с Инвестором и при прохождении процедуры согласования, указанной в пункте 7.1.3 Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

В тот же день ДД.ММ.ГГГГ заключен договор генерального строительного подряда № между инвестором ООО «Рескоровка» (в настоящее время ООО «Сенатор Клуб»), соинвестором ООО «М.А.-Холдинг и генеральным подрядчиком ООО «Строймонтаж», согласно которому Генеральныи? подрядчик обязуется по заданию Инвестора и с учетом условии? Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, выполнить все работы в соответствии с графиком производства работ и условиями настоящего договора.

Подпунктом 1.1 договора Генерального строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что все работы по подготовке и вводу объектов в эксплуатацию возложены Инвестором на Генерального подрядчика, а финансирование этих работ согласно поручено Соинвестору.

Письмом УДП РФ от ДД.ММ.ГГГГ согласована кандидатура ООО «М.А.-Холдинг» в качестве соинвестора по Инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ УПД РФ согласовало кандидатуру ФИО1 и ФИО2 в качестве соинвесторов на основании письма ООО «Рескоровка» от ДД.ММ.ГГГГ

По договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ №, согласованному с инвестором ООО «Рескоровка» (в настоящее время – ООО «Сенатор Клуб») соинвестор ООО «М.А.-Холдинг» передал ФИО1 и ФИО2 свои права требования по Договору соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ на получение результата Инвестиционной деятельности и оформление в собственность объекта №, находящегося в малоэтажном одноквартирном сблокированном корпусе, расположенном на Участке № (поименованном в генеральном плане как Площадка №) на территории ФГУ «ОК «Десна».

В Договоре цессии от ДД.ММ.ГГГГ в качестве правового основания уступки права требования были указаны: Инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ; предварительный протокол распределения долей от ДД.ММ.ГГГГ; Договор соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ; свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, Воскресенский с.о., ГМЛПУ «Санаторий и дом отдыха «Десна», уч. 4ю, кадастровый (или условный номер) №, регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ; свидетельство о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на тот же земельный участок, регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ; согласование УДП РФ кандидатуры соинвестора ООО «М.А.-Холдинг» от ДД.ММ.ГГГГ; согласование УДП РФ кандидатуры соинвесторов ФИО1, ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с пунктами 3.1.3, 3.1.4, 5.1.1 Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ ООО «М.А.-Холдинг» обязалось обеспечить передачу Объекта не позднее ДД.ММ.ГГГГ, оказать содействие ФИО16 в регистрации прав собственности на Объект, а также гарантировало, сто Объект свободен от прав третьих лиц.

Лицами, участвующими в деле не оспаривалось, что истцами полностью оплачена согласованная в Договоре цессии от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительном соглашении к нему от ДД.ММ.ГГГГ цена уступки права требования, составляющая 21 402680 руб.

Из дела также следует, что застрои?щику ФГБУ «ОК«Десна» (ОГРН 1025000656185) Администрациеи? Ленинского муниципального раи?она Московскои? области было выдано разрешение на строительство № RU50503000-090/11-Р/С от ДД.ММ.ГГГГ объекта капитального строительства – малоэтажные одноквартирные сблокированные корпуса и теннисный корт, в том числе – на площадке № сблокированных корпусов, административного здания, здания КПП и 8 гаражей-стоянок, на площади земельного участка под застройку – 11,63 га (в составе земельного участка 120 га), расположенного по адресу: <адрес>, с/п Восресенское, территория ФГУ ОСДО «Десна».

ДД.ММ.ГГГГ ГУП МО «БТИ» составлены технические паспорта на сблокированный корпус 3-4, 3-6 и на <адрес> по адресу: <адрес>, «ОС и ДО «Десна», <адрес>, 3-6, в которых указан 2012 год постройки и сделано примечание о том, что в эксплуатацию данные объекты не приняты.

ФГБУ «ОК «Десна», выступающим в качестве застрои?щика в рамках Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, в Мосгосстрои?надзор подано извещение № от ДД.ММ.ГГГГ об окончании строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между застрои?щиком ФГБУ «ОК «Десна» и генеральным подрядчиком ООО «Строи?монтаж» подписан акт приемки объекта капитального строительства, в том числе малоэтажных одноквартирных сблокированных корпусов.

На основании акта проверки № от ДД.ММ.ГГГГ Мосгосстрои?надзором выдано заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектнои? документации от ДД.ММ.ГГГГ №-Р/ЗОС.

На основании обращения ФГБУ «ОК «Десна» от ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен и утвержден приказом Комитета по архитектуре и градостроительству <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Градостроительныи? план земельного участка № RU№ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1200000 кв.м. (далее – ГПЗУ № RU№).

В ГПЗУ № RU№ в качестве основных видов разрешенного использования земельного участка указаны: блокированная жилая застройка (2.3); коммунальное обслуживание (3.1); деловое управление (4.1); обслуживание автотранспорта (4.9); спорт (5.1); санаторная деятельность (9.2.1).

Из пункта 2.2.3 ГПЗУ № RU№ следует, что максимальный процент застройки в границах земельного участка не установлен.

В пункте 3.1 ГПЗУ № RU№ приведен перечень объектов капитального строительства по материалам кадастровых паспортов на 22 здания и сооружения от ДД.ММ.ГГГГ, выданных ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве, среди которых указан объект № (на чертеже ГПЗУ) <адрес>, 32-й км., домвл. 1. стр.2, с назначением: жилой дом, административный корпус, площадь 958,8 кв.м., класс: жилое.

Вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А40-178277/18 отменено решение Арбитражного Суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и принято новое решение об удовлетворении иска ООО «Сенатор Клуб» к ФГБУ «ОК «Десна» о возложении обязанности совершить действия по обращению в Мосгорстройнадзор за получением разрешения на ввод в эксплуатацию Инвестиционного объекта по Инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Этим судебным постановлением установлено, что ФГБУ «ОК «Десна» является застрои?щиком, получавшим от компетентных органов все разрешения и заключения, необходимые для начала строительства и по факту его завершения, а также, что инвестор ООО «Сенатор Клуб» обеспечил строительство объекта надлежащего качества, в том числе малоэтажных сблокированных корпусов.

Судами также установлено, что с июня 2014 г. спорный объект недвижимости, указанный в Договоре цессии от ДД.ММ.ГГГГ, находится в фактическом владении и пользовании ФИО14 и ФИО2, которые несут расходы по оплате в нем услуг газоснабжения и вневедомственной охраны.

В деле отсутствуют документы, подтверждающие передачу истцам ответчиками этого объекта в рамках исполнения Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ, Договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ и Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Черемушкинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, измененным апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, и решением Черемушкинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, частично удовлетворены исковые требования ФИО1 и ФИО2 к ООО «М.А.- Холдинг» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта, предусмотренной пунктом 6.1. Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ в размере 0,1 % в день, компенсации морального вреда и штрафа.

При разрешении настоящего спора суд первой инстанции исходил из того, что в связи с заключением Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО16 и ООО «М.А.-Холдинг» возникли правовые отношения, регулируемые Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности), на которые не распространяется действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Отказывая в удовлетворении иска, районный суд пришел к выводам о том, ФИО1 и ФИО2, избран ненадлежащий способ защиты права, так как у них не возникло право собственности на спорный объект, который не существует в качестве самостоятельного объекта гражданских прав – жилого помещения (квартиры), поскольку на момент заключения с ними Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ ни инвестор ООО «Сенатор Клуб» (ранее – ООО «Рескоровка»), ни соинвестор ООО «М.А.-Холдинг» не обладали правами по распоряжению объектом инвестиционной деятельности, указанным в Договоре цессии от ДД.ММ.ГГГГ как <адрес>, так как по условиям Инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ оформление и государственная регистрация прав собственности на объекты инвестиционной деятельности (конкретные объекты недвижимости, в том числе на малоэтажные одноквартирные сблокированные корпуса) возможны только после подписания его сторонами акта распределения результатов инвестиционной деятельности.

Суд также принял во внимание, что на момент рассмотрения настоящего гражданского дела Инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ не был реализован в указанном в нем порядке, акт распределения результатов инвестиционной деятельности между его сторонами не был подписан, а в производстве арбитражного суда имелся неразрешенный спор между участниками Договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ относительно недостатков качества объекта капитального строительства, являющегося результатом инвестиционной деятельности по Инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ, который до настоящего времени не введен в эксплуатацию в порядке, установленном статьей 55 ГрК РФ, так как ФГАУ «ОК «Десна», указанное в качестве застройщика в разрешении на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № RU50503000-090/11-р/с, не получило от уполномоченного органа разрешение на ввод конкретных объектов капитального строительства в эксплуатацию.

Суд апелляционной инстанции признал эти выводы суда основанными на неверном применении норм материального права.

Принимая по делу новое решение об удовлетворении иска, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда исходила из того, что с учетом цели приобретения истцами прав по Договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ, вложения ими собственных денежных средств на приобретение для личных нужд объекта недвижимости, который фактически построен за их счет в соответствии с Инвестиционным договором от ДД.ММ.ГГГГ, разрешением на строительство и проектной документацией, имеет все технические признаки жилого помещения (квартиры), а также отсутствия у ФИО1 и ФИО2 статуса индивидуальных предпринимателей, они не относятся к субъектам инвестиционной деятельности, так как вне зависимости от названия договора являются потребителями услуг, оказываемых юридическими лицами, заключившими Договор соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, что исключает применение в настоящем деле положений Закона об инвестиционной деятельности и позволяет применить нормы пунктов 1, 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве основания для признания в судебном порядке права собственности на квартиру, строительство которой оплачено гражданами и фактически завершено.

При этом, суд апелляционной инстанции принял во внимание вступившие в законную силу судебные постановления судов общей юрисдикции и арбитражных судов по гражданским делам, в которых ранее принимали лица, участвующие в настоящем деле, и признал установленным, что строительство объектов, указанных в Инвестиционном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе <адрес>, обязанность по передаче которой ФИО16 не исполнена ООО «М.А.-Холдинг» в сроки, указанные в Договоре цессии от ДД.ММ.ГГГГ, фактически завершено инвестором ООО «Сенатор Клуб» и соинвестором ООО «М.А.-Холдинг», между которыми имеется спор о наличии в этих объектах строительных недостатков, вновь построенные объекты инвестиционной деятельности, в том числе <адрес>, существуют, но не вводятся в эксплуатацию по причине уклонения застройщика ФГАУ «ОК «Десна» от подачи необходимых документов в компетентный орган, что препятствует истцам осуществить государственную регистрацию права собственности на вновь возведенный объект недвижимости во внесудебном порядке.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда пришла к верному выводу о том, что спорные правоотношения, возникшие в связи с привлечением юридическими лицами личных средств граждан ФИО1 и ФИО2 на строительство объекта недвижимости, указанного в Инвестиционном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, предполагающие передачу им в собственность конкретного помещения, расположенного в этом объекте недвижимости, не входят в предмет регулирования Закона об инвестиционной деятельности.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с остальными выводами суда апелляционной инстанции, положенными в обоснование удовлетворения иска, поскольку они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права и повлекли неверное разрешение спора по существу.

С учетом приведенных выше обстоятельств дела, указывающих на то, что при строительстве спорного объекта недвижимого имущества, в отношении которого истцы заявили требования о признании права собственности на жилое помещение, не был образован жилищный, жилищно-строительный, дачный, гаражный или иной кооператив, членами которого являлись бы ФИО1 и ФИО2, в настоящем деле неприменимы положения пункта 4 статьи 218 ГК РФ в качестве основания для удовлетворения иска.

Согласно части 4 статьи 198, части 1 статьи 327, пунктам 5, 6 части 2 статьи 329 ГПК РФ в мотивировочнои? части апелляционного определения, которым по делу принято новое решение, должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» (содержатся обязательные для применения всеми судами общей юрисдикции разъяснения о том, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В пунктах 5, 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. № 11 (в его действующей редакции) «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» приведены разъяснения о том, что под уточнением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать действия судьи и лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов, лежащих в основании требований и возражений сторон, с учетом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению. В случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (статья 56 ГПК РФ).

При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

При разрешении спора судом апелляционной инстанции нарушены эти нормы процессуального права, оставлены без внимания приведенные разъяснения и правовые позиции, неоднократно сформулированные Верховным Судом Российской Федерации в Обобщении практики рассмотрения судами России?скои? Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, утвержденном Судебнои? коллегиеи? по гражданским делам Верховного Суда России?скои? Федерации, опубликованном в «Бюллетене Верховного Суда России?скои? Федерации», 2003, № 2, актуальность которых подтверждена во вводной части и в пунктах 1, 3, 8-10, 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г. в его действующей редакции (далее – Обзор от 04.12.2013), в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 г. (далее – Обзор от 19.07.2017), а также в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по конкретным гражданским делам (например, 78-КГ20-66-К3 от 30 марта 2021 г., 6-КГ21-5-К2 от 28 сентября 2021 г.)

Из этих правовых позиций следует, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношении?, основанных на сделках, связанных с передачеи? гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующеи? передачей помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требовании? Закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношении? сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающеи? указанным требованиям, деи?ствительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона № 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами – участниками долевого строительства исключительно для личных, семеи?ных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательскои? деятельности, в том числе при наличии у помещения статуса нежилого (апартаментов), применяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) в части, не урегулированнои? Законом № 214-ФЗ.

В Обзоре от 04.12.2013 также указаны обстоятельства, при которых судом может быть принято решение о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено.

При вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома (иного объекта недвижимости) в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

Нарушение застройщиком положений Закона № 214-ФЗ о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом (пункт 13 Обзора от 04.12.2013).

В пункте 17 того же Обзора приведен пример, когда требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению. Из этого примера следует, что к таким правоотношениям не подлежат применению нормы Закона об инвестиционной деятельности, а право собственности гражданина как соинвестора на недвижимое имущество, созданное в результате инвестиционного договора, может быть признано в судебном порядке ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта.

При разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства (пункт 19 Обзора от 14.12.2013).

Суду апелляционной инстанции при принятии по делу нового решения, определяя закон, подлежащии? применению, надлежало исходить из толкования условии? договоров, заключенных между сторонами по делу, определить, имелся ли истцами и ответчиками в деи?ствительности при заключении Инвестиционного договора от 03.04.2004, Договора соинвестирования от 11.09.2009, Договора цессии от 08.0.2011 в виду договор участия в долевом строительстве, направленныи? на привлечение денежных средств граждан для строительства комплекса здании? (малоэтажных одноквартирных сблокированных корпусов) с последующим приобретением гражданами права собственности на помещение (апартаменты или квартиру), расположенные в построенном комплексе зданий для личного использования, или нет, и лишь на основании установленных фактов делать вывод о том, подлежат ли применению к правоотношениям сторон нормы Закона № 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителеи?.

Поскольку в силу пункта 5 части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт, апелляционное определение по настоящему делу должно было содержать основные сведения об объекте недвижимости, подлежащие внесению в Единый государственный реестр недвижимости, в том числе: о виде объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид); проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства; вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме; сведения о части объекта недвижимости, за исключением случая, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства.

В нарушение приведенных норм материального и процессуального права обжалуемое апелляционное определение не содержит выводов суда ни по доводами истцов о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Закона № 214-ФЗ с учетом правовых позиций, приведенных в Обзоре от ДД.ММ.ГГГГ, ни по доводам ответчика ООО «Сенатор Клуб» о том, что спорный объект недвижимости, который истцы считают квартирой №, в действительности представляет собой двухэтажный блок в составе спального корпуса дома отдыха «Десна», расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в собственности Российской Федерации, предоставленном в бессрочное пользование ФГАУ «ОК «Десна», относящемся к категории земель рекреационного значения, на котором на момент выдачи разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ в силу прямого указания закона была запрещена жилая застройка.

Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение здания, сооружения или другого строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является одним из признаков самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приведены разъяснения о том, что на объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

Из разъяснений пункта 12 Обзора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что действие Закона № 214-ФЗ не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, приведены правовые позиции о том, что при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную построи?ку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка, суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.

В соответствии со статьеи? 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестрои?ку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требовании? о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяи?ственного и иного целевого назначения, использование которых для других целеи? не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требовании? градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Одним из признаков самовольнои? построи?ки в соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целеи? в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовои? режим земель определяется исходя из их принадлежности к определеннои? категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории? и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в России?скои? Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяи?ственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космическои? деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территории? и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 указаннои? статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовои? режим земель определяется исходя из их принадлежности к тои? или инои? категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории?, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застрои?ки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующеи? территориальнои? зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застрои?ки и последующеи? эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 ГрК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – в статье 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями частеи? 2, 3 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждои? территориальнои? зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другои? вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требовании? технических регламентов.

Таким образом, построи?ка будет считаться созданнои? на земельном участке, не отведенном для этих целеи?, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 – 40 ГрК РФ, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застрои?ки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальнои? зоны, где находится самовольная построи?ка).

Правилами землепользования и застрои?ки устанавливается градостроительныи? регламент для каждои? территориальнои? зоны индивидуально, с учетом особенностеи? ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно – делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Сведения о категории земель, к которои? отнесен земельныи? участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведении? об объекте недвижимости вносятся в государственныи? кадастр недвижимости.

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольнои? построи?кои?, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную построи?ку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено.

Иное решение противоречило бы положениям статьи 8 ЗК РФ, определяющеи? порядок отнесения земель к категориям и перевода их из однои? категории в другую.

Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другои? вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенныи? вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном статьями 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда как в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и (в случае заявления таких требовании?) в порядке искового производства. Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализациеи? самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо.

Согласно Перечню видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, содержащемуся в Правилах землепользования и застройки <адрес>, утвержденных постановлением Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП, к виду разрешенного использования, обозначенному кодом (числовым значением) 2.3, указанному в ГПЗУ № RU№ «блокированная жилая застройка» в качестве одного из основных видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, относятся объекты жилого назначения, предполагающие размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажеи? не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти), и каждыи? из которых предназначен для проживания однои? семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированнои? застрои?ки); разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение индивидуальных гаражеи? и иных вспомогательных сооружении?; обустрои?ство спортивных и детских площадок, площадок отдыха.

Вместе с тем, из пункта 3.5.1 Правил землепользования и застройки <адрес>, утвержденных постановлением Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП, следует, что требования градостроительного регламента в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства деи?ствуют лишь в тои? степени, в которои? не противоречат ограничениям использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленным в границах территории достопримечательных мест, зонах с особыми условиями использования территории, границы которых и соответствующие ограничения для которых утверждены в соответствии с федеральным законодательством, законодательством <адрес>.

По общедоступным сведениям публичной кадастровой карты <адрес> на официальном сайте Росреестра в сети «Интернет» земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200000 кв.м., предоставленный в постоянное (бессрочное) пользование ФГАУ «ОК «Десна», находится в собственности Российской Федерации, относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – под размещение санатория и дома отдыха, то есть в силу статей 94, 98 ЗК РФ относится к землям особо охраняемых территорий (землям рекреационного значения).

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли рекреационного значения.

Согласно части 1 статьи 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.

В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты (часть 2 статьи 98 ЗК РФ).

В силу части 5 статьи 98 ЗК РФ на землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», который является одним из нормативных правовых актов, осуществляющих правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, также устанавливает ограничения изменения целевого назначения земель особо охраняемых территорий и объектов, предусматривая возможность перевода названной категории земель в другую категорию только в том случае, если их использование по целевому назначению невозможно ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране окружающей среды (часть 1 статьи 10).

В материалах дела отсутствуют сведения об исполнении ФГБУ «ОК «Десна» требований пункта 6.2.11 Инвестиционного договора от 03.04.2004 об обращении в уполномоченные органы власти с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:21:13:0104:0251 «под размещение санатория и дома отдыха» для использования этого участка или его части под строительство жилых помещений, в том числе «под блокированную жилую застройку».

В силу пункта 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ к базовым принципам земельного законодательства Российской Федерации относится принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Однако, в апелляционном определении не получили какой-либо оценки и толкования в порядке статьи 431 ГК РФ с учетом указанного принципа земельного законодательства Российской Федерации положения пункта 3.6 Инвестиционного договора от 03.04.2004, предусматривающие, что при переходе права собственности на объекты, построенные в рамках реализации Инвестиционного проекта, собственник приобретает право на использование части земельного участка в соответствии со статьей 35 ЗК РФ.

Принимая по делу новое решение о признании за Прониными права собственности на жилое помещение – квартиру № 23, суд апелляционной инстанции не установил такое юридически значимое обстоятельство как правовая природа объекта недвижимости, возведенного в соответствии с условиями Инвестиционного договора от 03.04.2004 в качестве «малоэтажных одноквартирных сблокированных корпусов», в котором расположено это помещение, а также не разрешил вопрос о том, было ли соблюдено при таком строительстве целевое (рекреационное) назначение земельного участка, находящегося в федеральной собственности, не предполагающее размещение на нем каких-либо объектов жилой застройки, включающих жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан.

Судьба земельного участка (его части), на которой расположен спорный объект недвижимости, право собственности на который признано за истцами, судом второй инстанции при разрешении настоящего спора также не разрешена.

Таким образом, определение суда апелляционной инстанции нельзя признать основанным на процессуальном законе.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), суд кассационной инстанции находит необходимым отменить обжалуемое определение Московского городского суда с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, которому при новом рассмотрении дела следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 августа 2021 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий        подпись

Судьи        подписи