Решение по делу № 2-3376/2024 от 23.01.2024

УИД 11RS0001-01-2024-001259-02

Дело № 2-3376/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе судьи Некрасовой О.С.,

при секретаре Вильбергер Ю.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сыктывкаре

13 июня 2024 года гражданское дело по иску Сарафанниковой Людмилы Николаевны к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной стоимости недвижимого имущества при его изъятии,

У С Т А Н О В И Л:

Сарафанникова Л.Н. обратилась в суд с иском к ответчику об определении выкупной стоимости при изъятии недвижимого имущества по адресу: ..., по уточненным требованиям – в размере 3 078 108 руб. за минусом убытков, связанных с арендой иного жилого помещения

Суд рассматривает дело в пределах заявленных истцом требований (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ)

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Департамент финансов АМО ГО «Сыктывкар», ООО «ЗСКЦ»,

В судебное заседание истец и его представитель не явились, извещались о месте и времени рассмотрения дела судом.

В судебном заседании представитель АМО ГО «Сыктывкар» Ануфриева М.В., представитель Департамента финансов администрации МО ГО «Сыктывкар» Попова С.Ф. полагали заявленный иск подлежащим оставлению без удовлетворения. Иные участники процесса в суд не явились,. Ходатайств об отложении рассмотрения дела, об объявлении перерыва в судебном заседании, не заявлено. Суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2)

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством ( ч. 4)

В силу положений ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ)

Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются (ч. 8.2 )

В силу положений Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации (п. 20 п.п. з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ)".

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014)

Ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

В силу статей 56, 57 Гражданского процессуального кодекса РФ стороны свободны в предоставлении суду допустимых и относимых доказательств по делу, к которым относится заключение эксперта.

Сторона не достигли соглашения о размере возмещения за изымаемое недвижимое имущество.

Поскольку для разрешения вопроса о рыночной стоимость спорного имущества требуется наличие специальных познаний в области оценки, суд считает необходимым назначить по делу судебную экспертизу.

Установлено, что жилое помещение по адресу: ..., кадастровый №... принадлежит на праве собственности Сарафанниковой Людмиле Николаевне ( ...)

На основании заключения межведомственной комиссии №... от ** ** ** постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный жилой ... признан аварийным и подлежащим сносу администрации МО ГО «Сыктывкар» предписано принять меры по расселению

Постановление АМО ГО «Сыктывкар» об изъятии недвижимого имущества принято ** ** ** №....

В соответствии отчетом ООО «ЗСКЦ» ( дата отчета ** ** **) размер возмещения за объект оценки по адресу: ... составляет 2 599 367 руб.

Проект соглашения недвижимого имущества направлен истцу с указанием на отсутствие возможности заключение с ними соглашения по причине отсутствия денежных средств, необходимых для осуществления выплаты

В силу статей 56, 57 Гражданского процессуального кодекса РФ стороны свободны в предоставлении суду допустимых и относимых доказательств по делу, к которым относится заключение эксперта.

В адрес истца направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с указанием размера возмещения в сумме 2 599 367 руб.

Истец не согласен с указанным размером возмещения

Вместе с тем, фактическое изъятие недвижимого имущества у собственника не произведено, денежные средства в счет изъятия недвижимого имущества не предоставлены истцам.

По состоянию на день принятия судом настоящего решения истица продолжает оставаться собственником указанного выше недвижимого имущества.

Согласно ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ст.56 ГПК РФ).

Поскольку для разрешения вопроса о рыночной стоимости спорного имущества требуется наличие специальных познаний в области оценки, судом было удовлетворено ходатайство стороны истца о назначении по делу экспертизы.

Из представленного в суд заключения эксперта ИП ФИО5 №... следует:

- отчет об оценке №... ООО «ЗСКЦ» не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и не отражает действительный размер возмещения за принадлежащее истцам недвижимое имущество.

-размер возмещения за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ... составляет 3 078 108 руб., из которых :

- 1 870 497 руб. -рыночная стоимость жилого помещения (квартиры) с учетом доли в праве общего имущества МКД ;

- 1 094 401 руб. - размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт

- 113 210 руб. размер убытков, причиненных собственнику изъятием недвижимости

При этом денежная сумма 113 210 складывается из 3 330 руб. – с убытков, связанных с изменением места проживания, 40 010 руб. - убытков, связанных с временным пользованием иным жилым помещением, его арендой; 17 870 руб. – убытков, связанных с переездом; 50 000 руб. -убытков, связанных с поиском иного жилого помещения, 2 000 руб. - с оформлением права собственности

Оценив представленные в суд доказательства, отчеты и заключения, суд находит заключение ИП ФИО5,А. ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным ст. 32 ЖК РФ,

Эксперт ООО «ЗСКЦ» произвел оценку в 2023 г. в отсутствие необходимых документов состоянии объекта, производстве / не производстве капитального ремонта капитального ремонта), допускает неоднозначные толкования, Аналоги подобраны некорректно. При оценке занижена стоимость объекта оценки

Оснований ставить под сомнение выводы эксперта ИП ФИО5, предупрежденной об уголовной ответственности, у суда не имеется.

Ходатайств о представлении дополнительных доказательств, производстве дополнительной, повторной экспертиз по не заявлено.

При таких обстоятельствах, суд принимает заключение ИП ФИО5, которое наиболее полно отражает размер выкупной стоимости изымаемого недвижимого имущества.

Между тем, в материалы дела после получения настоящего заключения представлены документы, из которых следует, что в собственности истца имеется иное пригодное для проживания жилое помещение. Кроме того, она проживает в г. Сыктывкаре в жилом помещении по адресу: ..., предоставленном МВД по РК.

При таких обстоятельствах, с учетом положения ч.3 ст. 196 ГПК РФ, из определенного ИП ФИО6 размера возмещения при изъятии у истца жилого помещения подлежит исключению убытки, связанные с арендой иного жилого помещения в размере 40010 руб. (3 078 108 – стр. 37 заключения.)

Сторона истца в ходе рассмотрения дела, также указала на установление выкупной стоимости изымаемого недвижимого в соответствии с заключением судебной экспертизы за минусом убытков, связанных с арендой иного жилого помещения.

Заявленный иск подлежит удовлетворению.

Выкупная стоимость подлежит определению исходя из следующего расчета: 3 078 108 - 40 010 = 3 038 098 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Сарафанниковой Людмиле Николаевне (...) к Администрации МО ГО «Сыктывкар» (...) удовлетворить

Установить выкупную цену принадлежащего Сарафанниковой Людмиле Николаевне жилого помещения с кадастровым номером №... расположенного по адресу: ..., в размере 3 038 098 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми в течение месяца с момента составления в окончательной форме через Сыктывкарский городской суд Республики Коми.

Судья О.С. Некрасова

Решение суда принято в окончательной форме 18 июня 2024 года.