Решение по делу № 2-203/2020 (2-2714/2019;) от 20.11.2019

№ 2-203/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 июня 2020 года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области

в составе председательствующего судьи Оренбургского районного суда Оренбургской области Ерш Е.Н.,

при секретаре Алексеевой А.Н.,

с участием представителей истца Пчелинцева А.Н., Гринцова И.А.,

представителя ответчика ООО «Гармония в доме» в лице конкурсного управляющего Болотиной Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жилищно-строительного кооператива «Усадьба» к Управлению Росреестра по Оренбургской области, обществу с ограниченной ответственностью «Гармония в доме», Падеревой Яне Евгеньевне, Галауовой Нагиме Габдрахмановне, Буслаеву Алексею Геннадьевичу, Нагорнову Владимиру Александровичу, Нагорновой Ирине Владиславовне, Калиниченко Александру Евгеньевичу о признании отсутствующим зарегистрированное обременение в виде права ипотеки (залога недвижимости), права аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ЖСК «Усадьба» обратился в суд с иском к Управлению Росреестра по Оренбургской области, указав, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, с кадастровым номером № по адресу: <адрес> Указанный земельный участок был передан в аренду ООО «Гармония в доме» под строительство многоквартирного дома. Земельный участок, с кадастровым номером № находится в залоге у ООО «Гармония в доме» и у участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. Однако срок, на который установлено ограничение прав обременений объекта истек 02.11.2017 года. В настоящее время ООО «Гармония в доме» признано банкротом с открытием конкурсного производства. Участники долевого строительства, осуществляемого на спорном земельном участке, в настоящее время получили страховые выплаты (страховое возмещение) от ООО «Проминстрах» по договорам страхования. Так как страховые возмещения участниками долевого строительства выплачены, а срок ограничения прав и обременения объекта истек, истец имеет право снять данное ограничение. Истец не может в полной мере владеть и пользоваться земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности, ввиду наличия обременения.

Уточнив исковые требования, истец просит суд признать отсутствующим зарегистрированное на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: Оренбургская <адрес> право аренды с прекращением записи в ЕГРН об обременении прав на земельный участок в виде права аренды и ипотеки в силу закона.

Определением Оренбургского районного суда Оренбургской области к участию в деле в качестве соответчиков привлечены: ООО «Гармония в доме», Падерева Я.Е., Галауова Н.Г., Буслаев А.Г., Нагорнов В.А., Нагорнова И.В., Калиниченко А.Е., Бусалаев А.Г., в качестве третьих лиц конкурсный управляющий ООО «Гармония в доме» Болотина Т.Н., администрация МО Нежинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, ООО «Региональная страховая компания», ООО «Проминстрах».

Представители истца ЖСК «Усадьба» Пчелинцев А.Н., действующий на основании доверенности, председатель ЖСК «Усадьба» Гринцов И.А., в судебном заседании пояснили, что в 2015 году истец и ООО «Гармония в доме» заключили договор аренды. Ранее была договоренность о том, что застройщик выкупит у истца спорный земельный участок. Однако по договорам долевого участия в строительстве были построены объекты незавершенного строительства, ООО «Гармония в доме» в процессе строительства было признано банкротом. Сейчас на арендуемом земельном участке стоит объект незавершенного строительства, у которого 2 этажа и стены без крыши. Срок договора аренды истек. Также по договору аренды была выплачена разовая сумма в размере 5000 рублей. Поскольку обязательства по договору не были исполнены, истец обратился с претензией о расторжении договора аренды. Претензия осталась без ответа. Истец участком не может пользоваться 5 лет.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Оренбургской области, ответчики Падерева Я.Е., Галауова Н.Г., Нагорнов В.А., Нагорнова И.В., Калиниченко А.Е., Бусалаев А.Г., представители третьих лиц ООО «Региональная страховая компания», администрация МО Нежинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, ООО «Проминстрах» в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, в том числе и в соответствии со ст.165.1 ГК РФ.

Представитель ответчика ООО «Гармония в доме» в лице конкурсного управляющего Болотиной Т.Н., в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что требований о расторжении договора аренды от истца не поступало, объект ОНС включен в конкурсную массу, сейчас идёт подготовка к его регистрации в Управлении Росреестра. ООО «Проминстрах» выплатило дольщикам только основной долг, однако дольщики (ответчики по делу) обратились в Арбитражный суд Оренбургской области с требованиями к ООО «Проминстрах» о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда. До настоящего времени указанные требования дольщиков к ООО «Проминстрах» не рассмотрены. В соответствии с п.2 ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящийся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. Регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома или одного объекта недвижимости. В настоящее время у ответчика отсутствуют основания для погашения записи об ипотеке спорного земельного участка.

Суд в порядке ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителей истца Пчелинцева А.Н., Гринцова И.А., представителя ответчика ООО «Гармония в доме» в лице конкурсного управляющего Болотиной Т.Н., исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона "Об участии в долевом строительстве" залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Определением от 14.01.2014 N 2-О Конституционного Суда РФ отражено, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона "Об участии в долевом строительстве", позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

С учетом указанных положений, в данном случае, залог возникает в силу положений Закона "Об участии в долевом строительстве", и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (ст. 6), условий о качестве (ст. 7), при расторжении договора (ст. 9) и т.д.

Судом установлено, что ЖСК «Усадьба» на основании договора купли продажи земельного участка от 18.11.2014 года принадлежит земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 1001 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <адрес>

18.08.2015 года между ЖСК «Усадьба» (арендодатель), в лице Пчелинцева А.Н. и ООО «Гармония в доме» в лице директора Саакян С.С. (арендатор) был заключен договор аренды.

Договор на передачу прав и обязанностей по договору аренды от 18.08.2015 года зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Оренбургской области 01.09.2015 года, запись регистрации № №

Согласно п.1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, общей площадью 1001 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> В отношении земельного участка отсутствуют ограничения и обременения.

Пунктом 2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за указанный земельный участок составляет 5000 рублей за весь срок аренды, указанный в п.3 настоящего договора.

В соответствии с п.3 договора аренды договор заключен сроком с 18.08.2015 года до 18.10.2016 года и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Пунктом 7 договора аренды предусмотрено, что арендодатель дает свое согласие арендатору производить строительство, как своими силами, так и с привлечением третьих лиц, любых объектов недвижимого имущества на земельном участке, в том числе многоквартирных жилых домов малоэтажной жилой застройки и привлекать для строительства средства участников долевого строительства. Необходимые согласования и разрешения для этого осуществляет арендатор.

Согласно п.10 договора аренды за ненадлежащее исполнение принятых по настоящему договору обязательств, нарушившая сторона несет ответственность, установленную действующим на момент заключения договора гражданским законодательством Российской Федерации.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору №1 аренды земельного участка от 19.10.2016 года п.3 указанного договора изложен в следующей редакции: «настоящий договор заключен на срок с 18.08.2015 года до 02.11.2017 года и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области».

Из материалов дела следует, что между ООО «Гармония в доме», в лице директора Саакян С.С. и Падеревой Я.Е., Галауовой Н.Г., Нагорновым В.А., Нагорновой И.В., Калиниченко А.Е. был заключен договор об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно которому застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> многоквартирный жилой дом (площадь застройки - 249,90 кв. м.,) количество этажей здания -2 эт., строительный объем здания 1462 куб. м., количество квартир – 5 шт.) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства в частную собственность следующий объект долевого строительства трехкомнатную квартиру общей площадью 79,79 кв. м., этаж №1, №2, расположенную в доме, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства.

Между ООО «Гармония в доме», в лице директора Саакян С.С. и ООО «Региональная страховая компания» 01.02.2016 года заключены договоры страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Правопреемником ООО «Региональная страховая компания» является ООО «Проминстрах».

Согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № установлено обременение в виде ипотеки по договорам долевого строительства в пользу всех участников долевого строительства.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.04.2018 года ООО «Гармония в доме» признано банкротом как ликвидируемый должник с открытием конкурсного производства, конкурсным управляющим должника утверждена Колесник Т.В.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.08.2018 года Колесник Т.В. освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Гармония в доме».

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.02.2020 года конкурсным управляющим должника - ООО «Гармония в доме» утверждена Болотина Т.Н.

В обоснование заявленных требований истец ЖСК «Усадьба» указал, что в 2015 году истцом с ООО «Гармония в доме» был заключен договор аренды. Ранее была договоренность о том, что застройщик выкупит спорный земельный участок. Однако по договорам долевого участия в строительстве были построены объекты незавершенного строительства. ООО «Гармония в доме» в процессе строительства было признано банкротом. Сейчас на арендуемом земельном участке стоит объект незавершенного строительства, у которого 2 этажа и стены без крыши. Срок договора аренды истек. Поскольку обязательства по договору не были исполнены, истец обратился с претензией о расторжении договора аренды. Претензия осталась без ответа. Участок стоит уже 5 лет, участком истец пользоваться не может. При этом в ЕГРН остались не погашенными сведения об обременении в виде ипотеки земельного участка в пользу участников долевого строительства ответчиков, возникшей в силу специальных положений Закона «Об участии в долевом строительстве» и права аренды в пользу ООО «Гармония в доме». Истец не может распорядиться земельным участком, продать его.

Судом установлено, что участники долевого строительства - ответчики по настоящему делу, в рамках дела о банкротстве ООО «Гармония в доме» в настоящее время включены в реестр требований кредиторов, доказательств о том, что страховой компанией ООО «Проминстрах» выплачены им денежные средства, в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч.3,5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.05.2020) "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Фактически заключая договор аренды, истец осознавал, что в случае окончания строительства, земельный участок переходил бы в собственность дольщиков. Договор пролонгирован, заключено дополнительное соглашение, требований о расторжении договора истцом не заявлено. С требованием о взыскании арендных платежей истец не обращался, ипотека зарегистрирована.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что поскольку обременение снимается в результате полного исполнения обязательства перед дольщиками, ООО «Гармония в доме» не исполнила обязательства перед участниками долевого строительства требования о признании отсутствующим ограничение (обременение) права в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное в ЕГРН в пользу всех участников долевого строительства на спорный земельный участок и права аренды удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Жилищно-строительного кооператива «Усадьба» - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Оренбургский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Е.Н. Ерш

Мотивированное решение изготовлено 02.07.2020 года.