Решение по делу № 8Г-139/2023 - (8Г-23556/2022) [88-2918/2023] от 17.11.2022

УИД 78RS0020-01-2020-001281-03

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-2918/2023

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Санкт-Петербург                        27 февраля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего:              Александровой Ю.К.,

судей:                        Рогачевой В.В. и Уланова К.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Бахмут Валерии Михайловны на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 15 сентября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 11 августа 2022 года по делу № 2-130/2021 по иску Романовой Валентины Ивановны, Бекяшевой Нины Александровны, Герасимова Сергея Алексеевича, Сойко Ирины Богдановны, Сойко Зои Богдановны, Флегантова Александра Сергеевича, Кочубей Елизаветы Васильевны, Вавиловой Наталии Владимировны, Ивантера Дмитрия, Галузина Олега Николаевича, общества с ограниченной ответственностью «Петербургское судебно-правовое бюро» и общества с ограниченной ответственностью «Белюкс» к товариществу собственников жилья «Бастион» в лице конкурсного управляющего Иванова Юрия Александровича и Патрушеву Евгению Александровичу о признании права собственности, признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения и по иску Патрушева Евгения Александровича к товариществу собственников жилья «Бастион» в лице конкурсного управляющего Иванова Юрия Александровича о признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Рогачевой В.В., объяснения представителя третьего лица Бахмут В.М. – Давыдова С.А. (действующего на основании доверенности № от 22.02.2023 сроком на пять лет), поддержавшего доводы жалобы, представителя истцов ООО «Белюкс», Романовой В.И., Бекяшевой Н.А., Герасимова С.А., Сойко И.Б., Кочубей Е.В., Вавиловой Н.В., ООО «Петербургское судебно-правовое бюро» - Рыбинской Н.В. (действующей на основании доверенностей и решения №1/2022 от 15.11.2022), представителя истца Патрушева Е.А. – Фроловой Л.В. (действующей на основании доверенности № от 01.07.2022 сроком на три года) и представителя конкурсного управляющего ответчика ТСЖ «Бастион» Иванова Ю.А. - Лимонова Д.О. (действующего на основании доверенности №09 от 18.01.2023 сроком на шесть месяцев), полагавших, что отсутствуют основания для отмены или изменения обжалуемых судебных постановлений, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Патрушев Е.А. в сентябре 2019 г. обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми заявлениями к ТСЖ «Бастион» в лице конкурсного управляющего Иванова Ю.А. (т.2, л.д.127-132, т.5, л.д.93-98) о признании за истцом права общей собственности на объект незавершенного строительства - жилой комплекс с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в объеме долей:

- пропорциональной двухкомнатной квартире с условным номером 6 общей площадью 73,7 кв.м в доме с условным номером 2 указанного жилого комплекса;

- пропорциональной двухкомнатной квартире с условным номером 4 общей площадью 73,6 кв.м в доме с условным номером 2 указанного жилого комплекса.

Патрушев Е.А. указал, что ТСЖ «Бастион» является застройщиком, осуществлявшим строительство жилого комплекса. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 по делу №А56-65919/2013 ТСЖ признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. В конкурсную массу были включены конкурсным управляющим права на квартиры, принадлежащие застройщику, произведена их оценка и они выставлены на реализацию. По результатам проведенных торгов с истцом были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2019 №02Б/2019 и №04Б/2019 в отношении долей в праве общей собственности на жилой комплекс, пропорциональных двум вышеназванным квартирам, оплата по договорам истцом произведена, однако право собственности за истцом не было зарегистрировано, поскольку ответчик не предоставил необходимые для государственной регистрации документы.

Исковые заявления Патрушева Е.А. были приняты к производству Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга в мае 2020 г. и в декабре 2020 г. после отмены определений судьи об отказе в их принятии, объединены в одно производство для совместного рассмотрения с возбужденным ранее делом по исковому заявлению Романовой В.И., Бекяшевой Н.А., Герасимова С.А., Сойко И.Б., Сойко З.Б., Флегантова А.С., Кочубей Е.В., Вавиловой Н.В., Ивантера Д., Галузина О.Н., ООО «Петербургское судебно-правовое бюро» и ООО «Белюкс» к ТСЖ «Бастион» в лице конкурсного управляющего Иванова Ю.А. и Патрушеву Е.А.

В указанном заявлении истцы, ранее являвшиеся участниками долевого строительства на основе договоров, заключенных с предыдущим застройщиком ЗАО «Фирма «Р.К.Г.», с учетом произведенных в ходе рассмотрения дела уточнений требований просили признать за ними право общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в объеме доли, пропорциональной двухкомнатной квартире с условным № 6 общей площадью 73,7 кв.м в доме с условным номером 2, и доли, пропорциональной двухкомнатной квартире с условным номером 4 общей площадью 73,6 кв.м в доме с условным номером 2, а также просили признать недействительными торги, проведенные ТСЖ «Бастион» 13.12.2018 в форме открытого аукциона, и заключенные с Патрушевым Е.А. договоры купли-продажи № 02Б/2019 и 04Б/2019 от 01.03.2019, истребовать доли в объекте незавершенного строительства в виде указанных выше квартиры из незаконного владения Патрушева Е.А. в пользу истцов.

Данные требования были мотивированы тем, что ЗАО «Фирма «Р.К.Г.», с которым истцы состояли в договорных отношениях, было ликвидировано на основании определения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.09.2013; ТСЖ «Бастион», получившее 17.03.2008 разрешение на строительство, застройщиком признаваться не может, на что было указано в определении арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-65919/2013 от 30.06.2014; объект незавершенного строительства, включая приобретенные Патрушевым Е.А. квартиры, был создан в результате инвестирования истцами личных денежных средств в строительство дома и, следовательно, спорные квартиры должны перейти в их общую долевую собственность.

Кроме того, истцы ссылались на вступившие в законную силу судебные постановления, которыми за ними ранее было признано право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в объеме долей, пропорциональных проинвестированным истцами квартирам, и полагали, что во всяком случае имеют преимущественное право покупки других долей, которое было нарушено в результате их отчуждения в пользу иного лица – Патрушева Е.А.

Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 15 сентября 2021 г. в удовлетворении иска Романовой В.И., Бекяшевой Н.А., Герасимова С.А., Сойко И.Б., Сойко З.Б., Флегантова А.С., Кочубей Е.В., Вавиловой Н.В., Ивантера Д., Галузина О.Н., ООО «Петербургское судебно-правовое бюро» и ООО «Белюкс» отказано.

Требования Патрушева Е.А. удовлетворены, за ним признаны:

- доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, пропорционально двухкомнатной квартире с условным № 4 общей площадью 73,6 кв.м, расположенной на втором этаже дома с условным №2 жилого комплекса с кадастровым №;

- доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, пропорционально двухкомнатной квартире с условным № 6 общей площадью 73,7 кв.м, расположенной на мансардном этаже дома с условным №2 жилого комплекса с кадастровым №.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 11 августа 2022 г., принятым по апелляционной жалобе третьего лица Бахмут В.М., решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Третье лицо Бахмут В.М. в кассационной жалобе, поданной в электронной форме 11 ноября 2022 г. и поступившей с делом в Третий кассационный суд общей юрисдикции 17 ноября 2022 г., просит отменить решение суда первой инстанции от 15 сентября 2021 г. и апелляционное определение от 11 августа 2022 г., считая их не соответствующими нормам материального и процессуального права, основанными на неверной правовой оценке фактических обстоятельств дела, и направить дело на новое рассмотрение или принять новое решение по существу спора.

ООО «Петербургское судебно-правовое бюро» представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором содержится просьба оставить принятые по делу судебные постановления без изменения.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие истцов Сойко З.Б., Флегантова А.С., Ивантера Д., Галузина О.Н., третьих лиц Свириденко А.В., Лебедева В.В., Лебедева Е.В., Шубина И.К., Игнатовича А.В., Серякова А.А., Кафтан Л.А. и представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы, содержание судебных постановлений и материалы дела о таких нарушениях не свидетельствуют.

Судами первой и второй инстанции правильно применены нормы материального права, определены и на основе надлежащей оценки доказательств установлены обстоятельства, имеющие юридическое значение, исходя из которых сделаны правильные выводы по существу спора.

Разрешая спор, суды установили, что предыдущий застройщик ЗАО «Фирма Р.К.Г.», осуществлявший строительство жилого комплекса по строительному адресу: <адрес>, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2009 был признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, завершенное определением арбитражного суда от 26.09.2013, в связи с чем в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена запись о ликвидации общества.

Строительство жилого комплекса указанной организацией не было завершено, по состоянию на 18.01.2007 филиалом ГУП ГУИОН Санкт-Петербурга - ПИБ Пушкинского района был составлен паспорт объекта незавершенного строительства степенью готовности 80 %, расположенного по адресу: <адрес> (строительный адрес - <адрес>).

Истцы Романова В.И. и другие ранее состояли в договорных отношениях с ЗАО «Фирма Р.К.Г.», заключив с указанной организацией договоры о долевом участии в инвестировании строительства объекта – жилого дома по вышеназванному строительному адресу, по условиям которых обязывались внести застройщику денежные суммы с обязательством последнего по окончании строительства передать им определенные помещения (квартиры) в построенном объекте.

В период с 2014 г. по 2018 г. вступившими в законную силу судебными решениями за участниками долевого строительства, включая истцов, было признано право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, кадастровый № (ранее присвоенный кадастровый №), в объеме долей, пропорциональной квартире и/или парковочному месту, предусмотренному соответствующим договором о долевом участии в инвестировании строительства.

В ходе судебного разбирательства не оспаривалось отсутствие договоров участия в долевом инвестировании строительства в отношении 7 квартир в незавершенном строительством доме.

Судами также установлено, что распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 22.01.2008 №2-рп «О мерах по контролю за осуществлением долевого строительства многоквартирного комплекса по адресу: <адрес> (кадастровый №) обязательства по завершению строительства дома были возложены на ТСЖ «Бастион», с которым был заключен договор аренды земельного участка и ему выдано разрешение на строительство.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 по делу № А56-65919/2013 ТСЖ «Бастион» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, в рамках которого решением собрания кредиторов от 05.07.2018 было принято предложение конкурсного управляющего о продаже на торгах в качестве имущества должника 7 объектов в виде долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым № №, соответствующих квартирам с условными номерами 1, 4, 5, 6 в доме №2, № 8 и 12 в доме № 3, №18 в доме № 4.

Судами правильно принято во внимание, что ТСЖ «Бастион» обращалось в суд с заявлением об обжаловании указанного решения собрания кредиторов со ссылкой на те обстоятельства, что указанное имущество должнику не принадлежит, приводя доводы, аналогичные изложенным в настоящем гражданском деле. Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2018, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2018, в удовлетворении этого заявления было отказано.

При этом арбитражными судами было указано на то, что члены ТСЖ персонально не заявляют частных прав на жилые помещения в незавершенном строительством объекте, в суде общей юрисдикции ими получены решения, признающие за ними права в общей долевой собственности, при этом за прошедшее с момента открытия конкурсного производства время претендентов на квартиры с указанными условными номерами не появилось; отсутствие государственной регистрации права ТСЖ «Бастион» не препятствует конкурсному управляющему по совершению мероприятий конкурсного производства, в том числе по выявлению, оценке и реализации имущества должника, нарушений Закона о банкротстве, как и законных прав и интересов членов ТСЖ «Бастион» не усматривается.

01.03.2019 ТСЖ «Бастион» в лице конкурсного управляющего Иванова Ю.А. заключило с Патрушевым Е.А., как победителем открытых аукционных торгов в рамках дела о банкротстве ТСЖ «Бастион» по лотам № 2 и № 4, признанным единственным участником данных торгов, договор купли-продажи недвижимого имущества № 02Б/2019, по условиям которого ТСЖ передало истцу долю в праве общей долевой собственности пропорционально двухкомнатной квартире с усл. № 4 общей площадью 73,6 кв.м, расположенной на 2-м этаже дома с усл. № 2 ЖК с кад. № (т.2, л.д.186-189), а также договор № 04Б/2019, по условиям которого ТСЖ передало в собственность истцу долю в праве общей долевой собственности пропорционально двухкомнатной квартире с усл. № 6 общей площадью 73,7 кв.м, расположенной на мансардном этаже дома с усл. № 2 ЖК с кад. №. Обязательства по оплате Патрушевым Е.А. исполнены.

Разрешая спор, суды правильно исходили из того, что факт незавершенности строительства жилого дома и отсутствие зарегистрированного права застройщика на свободные от договоров инвестирования доли в объекте незавершенного строительства не свидетельствует об отсутствии у ТСЖ «Бастион» права распоряжаться указанным имуществом, в том числе реализовать его в рамках конкурсного производства в порядке ст.139 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Учитывая, что распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 22.01.2008 № 2-рп обязательства по завершению строительства дома были возложены на ТСЖ «Бастион», в связи с чем с ним был заключен договор аренды земельного участка, выдано разрешение на строительство от 24.04.2009, доводы истцов о том, что ТСЖ «Бастион» не являлось застройщиком объекта, правильно признаны судами несостоятельными.

Эти доводы не опровергаются тем обстоятельством, что, как отражено в судебных постановлениях, определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.06.2014 представителю участников должника было отказано в применении в деле о банкротстве ТСЖ «Бастион» параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщиков, поскольку данное определение было мотивировано лишь отсутствием у должника обязанности передать жилое помещение в многоквартирном доме по возмездному договору, ввиду того, что каждому из дольщиков ЗАО «Фирма Р.К.Г.» передало по акту оплаченную им квартиру в состоянии 80% готовности, право собственности ряда дольщиков на переданные им объекты признано вступившими в законную силу решениями судов.

При этом оснований для вывода о нарушении прав и законных интересов истцов действиями по реализации прав на приобретение квартир, свободных от обязательств в пользу истцов или иных лиц, суды правильно не усмотрели, отклонив доводы истцов о том, что спорные объекты должны признаваться их общей собственностью, а также доводы о нарушении принадлежащего им как участникам общей долевой собственности на объект незавершенного строительства преимущественного права покупки долей, приобретенных Патрушевым Е.А.

Судами правомерно указано, что договоры, заключенные ЗАО «Фирма Р.К.Г.» с каждым из участников долевого инвестирования строительства, определяли объем его инвестирования в виде конкретного помещения, право собственности на долю в общей долевой собственности объекта незавершенного строительства пропорционально соответствующему помещению за инвесторами признано судебными актами.

При этом право участников инвестирования на завершение строительства реализуется ими путем заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях и, во всяком случае, не может быть реализовано путем передачи в их общую собственность иных помещений в объекте незавершенного строительства, не являвшихся предметом заключенных с ними договоров долевого участия в инвестировании строительства.

Оценивая то обстоятельство, что 01.07.2019 Комитет имущественных отношений Правительства Санкт-Петербурга (Арендодатель) на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.06.2019 №369 «О предоставлении земельного участка для завершения строительства под малоэтажную жилую застройку по адресу: <адрес>» заключил с ООО «Петербургское судебно-правовое бюро», ООО «Белюкс», Романовой В.И., Бекяшевой Н.А., Свириденко А.В., Герасимовым С.А., Лебедевым В.В., Лебедевой Е.В., Сойко И.Б., Сойко З.Б., Бахмут В.М., Шубиным И.К., Игнатович А.В., Серяковым А.А., Флегантовым А.С., Кочубей Е.В., Вавиловой Н.В. и Ивантером Д. договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 18/ЗКС-10640 (т.1 л.д.47-61), суды правильно указали, что заключение договора аренды земельного участка в целях завершения строительства не влечет переход к арендатору права собственности в полном объеме на расположенный на момент заключения договора на земельном участке объект незавершенного строительства, однако надлежащее исполнение арендатором инвестиционного проекта является условием для возникновения его права собственности на результат инвестирования, в данном случае - права собственности каждого участника на конкретную квартиру и/или парковочное место в завершенном строительством жилом комплексе.

Иных оснований для возникновения у истцов права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в части свободных от правопритязаний иных лиц суды также правильно не усмотрели, указав на то, что признаками общего имущества в многоквартирном доме (ст. 36 Жилищного кодекса РФ) спорные квартиры не обладают, их самостоятельное назначение истцы не оспаривали.

Оценивая доводы о том, что договоры купли-продажи с Патрушевы Е.А. фактически заключены не в результате торгов, и связанные с этим доводы о нарушении преимущественного права покупки, принадлежащего истцам, суды сделали правильный вывод о том, что договоры заключены в полном соответствии с требованиями пункта 17 ст.110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», определяющей порядок продажи имущества должника на торгах.

Что касается довода о том, что сделка по отчуждению спорного имущества не была нотариально удостоверена и является ничтожной, то суды правомерно указали, что требование о нотариальном удостоверении договора об отчуждении доли в праве общей собственности, содержащееся в п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», направлено на обеспечение соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности, однако возможность приобретения отчуждаемой доли в данном случае могла быть реализовано только путем их участия в торгах, с учетом особенностей заключения договора в рамках процедуры реализации имущества лица, признанного банкротом, регламентированной специальными нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», и принимая во внимание положения пункта 1 ст.250 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ), которыми прямо исключается применение правила о преимущественном праве покупки в случае продажи с публичных торгов.

Кроме того, судами правильно указано, что в случае нарушения преимущественного права покупки надлежащим способом защиты прав участника общей долевой собственности являлось бы требование о переводе прав и обязанностей покупателя, а не заявленное истцами требование об оспаривании договоров купли-продажи и о признании права общей собственности на объект незавершенного строительства в объеме долей, пропорциональных спорным квартирам.

К тому же, как правомерно указывается в возражениях на кассационную жалобу ООО «Петербургское судебно-правовое бюро», ранее в рамках арбитражного дела №А56-65919/2013 (о банкротстве ТСЖ «Бастион») определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.09.2021, вступившим в законную силу, было отказано в удовлетворении заявления ООО «Белюкс» к Патрушеву Е.А., Савченко В.В. и Шишкову О.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по заключенным с указанными лицами по результатам торгов договорам купли-продажи, в том числе оспариваемым в рамках настоящего дела.

При этом в указанном определении, а также в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022 и в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.09.2022 было признано, что фактически предметом реализации являлись права на приобретение в будущем жилых помещений в жилом комплексе, т.е. реализованное на торгах право носит обязательственный, а не вещный характер; регистрация правообладателей таких объектов (долей в праве общей собственности на объект незавершенного строительства, пропорциональных конкретным помещениям) осуществляется исключительно в целях фиксации прав участников строительства на приобретение имущества, которое должно быть создано в будущем, и не порождает множественности собственников объекта незавершенного строительства в смысле положения ст.244 ГК РФ, а потому в таких отношениях не подлежат применению также правила ст.250 ГК РФ.

Таким образом, выводы нижестоящих судов по существу спора соответствуют нормам материального и процессуального права, фактическим обстоятельствам дела, не опровергаются доводами кассационной жалобы Бахмут В.М., которые не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений, предусмотренных ст.379.7 ГПК РФ.

Процессуальных нарушений, которые могли бы привести к отмене правильных по существу постановлений, судами при рассмотрении настоящего дела не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 390-390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 15 сентября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 11 августа 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу Бахмут Валерии Михайловны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи