Решение по делу № 2-2284/2024 от 07.02.2024

По делу №2- 2284/2024                     01 октября 2024 г.

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Дубовской Е.Г.,

при секретаре Гуща А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Амираслановой Натальи Николаевны к Гайнулову Руслану Равильевичу, несовершеннолетней ФИО2 в лице законного представителя Гайнулова Руслана Равильевича, Гайнуловой Людмиле Анатольевне о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Амираслановой Н.Н. и Гайнуловым Р.В., действующим от имени несовершеннолетней дочери ФИО2 основным договором, о государственной регистрации перехода права собственности за Амираслановой Н.Н. на основании указанного основного договора купли-продажи, о возложении обязанности исполнить обязательство перед несовершеннолетней в виде покупки равноценного жилого помещения,

установил:

Амирасланова Н.Н. обратилась в Гатчинский городской суд Ленинградской области с указанными требованиями к Гайнулову Руслану Равильевичу, несовершеннолетней ФИО2 в лице законного представителя Гайнулова Руслана Равильевича, Гайнуловой Людмиле Анатольевне, указав в обосновании заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ между Амираслановой Н.Н. и Гайнуловым Р.Р., действующим в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> Стоимость жилого дома была согласована в размере 5 000 000 рублей. Основной договор должен был быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ, передача объекта по передаточному акту так же должна была быть произведена в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку право собственности ФИО2 на вновь возведенный жилой дом в установленном законом порядке не было зарегистрировано, согласно свидетельства о государственной регистрации права объектом кадастрового учета являлся фундамент сгоревшего полностью здания – 8%. Акт приема-передачи объекта был подписан в ДД.ММ.ГГГГ г. Во исполнение обязательства по предварительному договору купли-продажи Амирасланова Н.Н. выплатила Гайнулову Р.Р. и его супруге ФИО5 денежные средства на общую сумму 3 238 000 рублей. Вместе с тем, Гайлов Р.Р. отказался заключить с ней основной договор купли-продажи жилого дома. Поскольку в предварительном договоре купли-продажи установлена обязанность покупателя до заключения основного договора купли-продажи уплатить цену имущества, такой договор следует квалифицировать как основной с условием о предварительной оплате. Истица просит признать заключенный 10.12.2019 предварительный договор купли-продажи жилого дома основным договором купли-продажи, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности за Амираслановой Н.Н. на основании указанного основного договора купли-продажи, и возложить на ответчиков обязанность исполнить обязательство перед несовершеннолетней в виде покупки равноценного жилого помещения.

В судебное заседание истица не явилась, ее представитель поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, указав, что истица и ее семья фактически проживают в спорном жилом доме, произвели в нем дорогостоящий ремонт, вместе с тем, ответчики отказываются от заключения основного договора купли-продажи, несмотря на произведенную оплату.

Ответчики, будучи извещенными, в суд не явились.

В предыдущем судебном заседании ответчик Гайнулов Р.Р., являющийся так же законным представителем несовершеннолетней ФИО2, и его представитель в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований отказать, указывая, что Амираслановой Н.Н. обязательство по оплате жилого дома не исполнено, ею выплачен только аванс в размере 700 000 рублей, а так же денежные средства в сумме 742 000 рублей. Иные банковские переводы, осуществленные на имя Гайнуловой Л.А. не связаны с оплатой по спорному договору. Кроме того, эти платежи произведены по истечении срока, предусмотренного для заключения основного договора купли-продажи, когда Гайнулов Р.Р. отказался от заключения основного договора купли-продажи жилого дома.

Ответчик Гайнулова Л.А. возражений на иск не представила.

Третье лицо Орган опеки и попечительства администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области, будучи извещенным, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, отзыв на иск не представил (т.2 л.д.224).

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Аналогичные разъяснения содержатся и в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если сторонами был заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления (абзац 2 пункта 8).

В соответствии с ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

При этом п. 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, правовыми последствиями не заключения основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок является возможность стороны требовать заключения такого договора или возврата уплаченных денежных средств, а также возмещения убытков.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Гайнуловым Р.Р., действующим от имени несовершеннолетней ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и Амираслановой Н.Н. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, в соответствии с условиями которого стороны договорились заключить договор купли-продажи в будущем – жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> который принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.2.1.2 договора стоимость объекта установлена в размере 5 000 000 рублей (т.1 л.д.60-61).

Пунктом 2.1.3 установлен следующий порядок оплаты стоимости объекта:

- 700 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя;

- оставшаяся часть за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю в соответствии с кредитным договором, заключенным ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны установили, что с момента передачи объекта покупателю и до его полной оплаты, объект будет считаться находящимся в залоге у продавца согласно п.5 ст.488 ГК РФ.

В соответствии с п.2.1.7 передача объекта осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Основной договор в соответствии с п.3.2 должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что несовершеннолетней ФИО10 на праве собственности принадлежит жилой дом с кадастровым номером №, площадью 185 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> на основании решения Гатчинского городского суда Ленинградской области по делу № от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ, год завершения строительства указан 2019 (т.1 л.д.185,186-188, 189-193).

    Так же ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.194, 195-196).

Судом установлено, что на дату заключения предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежал фундамент сгоревшего полностью здания – 8%, расположенный по адресу: <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ) (т.1 л.д.62).

Именно указанный объект недвижимости с кадастровым номером № поименован в качестве объекта продажи в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что акт приема-передачи объекта по предварительного договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не составлялся.

Вместе с тем, стороны не оспаривают, что Амирасланова Н.Н. с семьей проживает в жилом доме, с кадастровым номером №, площадью 185 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В силу пунктов 1, 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

По правилам статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости в силу положений статей 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации являются условия о предмете и цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованных сторонами условий об объекте недвижимого имущества и его цене, договор считается незаключенным. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из разъяснений, изложенных в п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", следует, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Оценивая буквальное толкование представленного предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к выводу о том, что между сторонами заключено соглашение о продаже именно объекта недвижимости - фундамент сгоревшего полностью здания – 8%, расположенный по адресу: <адрес> поскольку из текста данного предварительного договора купли-продажи не следует, что Амираслановой Н.Н. приобретается вновь созданный объект недвижимости, право собственности на который в настоящее время не зарегистрировано, но будет зарегистрировано за продавцом в будущем.

Кроме того, в указанном договоре, поименованном как предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома не содержатся сведения о продажи земельного участка и не определена стоимость данного земельного участка.

Так же в данном договоре не содержится и условие об оплате по спорному договору денежных средств до заключения основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, а имеется лишь указание не способ оплаты, без указания сроков оплаты.

Вместе с тем, Амирасланова Н.Н. в подтверждение оплаты по предварительному договору купли-продажи в размере 3 238 000 рублей, ссылается на получение:

- Гайнуловым Р.Р. денежных средств в сумме 1 442 000 рублей, из которых 700 000 рублей наличными по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, 450 000 рублей наличными по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, 80 000 рублей наличными по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, банковский перевод в сумме 132 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.67,68,60,81).

- Гайнуловой Л.А. денежных средств в сумме 1 796 000 рублей на основании банковских переводов с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.73-81,83-91).

В соответствии с ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Поскольку спорный договор обязывает истца оплатить цену товара, ввиду чего только Амирасланова Н.Н. обязана доказывать факт оплаты.

Ссылаясь на заключение договора купли-продажи с предварительной оплатой, Амирасланова Н.Н. обязан была представить доказательства полной оплаты по указанному договору в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Такие доказательства Амираслановой Н.Н. не представлены.

Ответчиком Гайнуловым Р.Р. не оспаривается факт получения денежных средств по распискам от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 700 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 450 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 80 000 рублей.

Банковский перевод в сумме 132 000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ с карты Амираслановой Н.Н. таковым не считает, поскольку в нем не указано основание платежа, кроме того, он произведен по истечении установленного срока для заключения основного договора купли-продажи, когда Гайнулов Р.Р. уже отказался от заключения данного договора.

Все остальные банковские переводы на карту Гайнуловой Л.А. произведенные за пределами указанного срока, то есть после ДД.ММ.ГГГГ, и с карты ФИО11 (мужа истицы) и в которых отсутствует назначение платежа, не являются доказательством надлежащего исполнения обязанности по оплате предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленного самой истицей Протокола осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.1-45) посредством Watsab с телефона ФИО11 с ответчиком Гайнуловым Р.Р., так же не усматривается, что указанный номер телефона ФИО5 (т.2 л.д.11) предлагается Гайнуловым Р.Р. в качестве способа оплаты по предварительному договору купли-продажи, кроме того, из текста данной переписки следует, что стороны не пришли к соглашению о способе оплаты в рассрочку, что свидетельствует о том, что оплата по спорному договору должна была быть произведена одномоментно, двумя частями, как предусмотрено п.2.1.3 договора.

Таким образом, истицей ее обязанность по договору исполнена надлежащим образом не была.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что истцом помимо того, что не доказан факт осуществления оплаты по предварительному договору купли-продажи отвечающий критерию существенности, так же и не доказан факт передачи ему спорного объекта недвижимости.

Акт приема-передачи объекта по спорному договору не составлялся, а фактическое временное проживание в жилом доме с разрешения собственника, не является доказательством передачи объекта по заключенному договору.

Таким образом, вопреки доводам истца оснований для вывода о том, что заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи недвижимого имущества у суда не имеется, поскольку передача денежных средств в размере 5 000 000 рублей в рамках исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ материалами дела не подтверждается.

Кроме того, суд отмечает, что вступившим в законную силу решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которым Амираслановой Н.Н. в удовлетворении иска к ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в лице ее законного представителя Гайнулова Руслана Равильевича, о возложении обязанности исполнить предварительный договор купли-продажи жилого дома, обязании заключить договор, восстановлении процессуального срока было отказано, так же были исследованы обстоятельства оплаты по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и эти же платежные документы не были приняты судом в качестве фактической оплаты по нему (т.1 л.д.13-16).

Учитывая, что Амираслановой Н.Н. отказано в удовлетворении требований о признании предварительного договора купли-продажи основным, то оснований для удовлетворения требований об государственной регистрации перехода права собственности за Амираслановой Н.Н. на основании указанного основного договора купли-продажи, о возложении обязанности исполнить обязательство перед несовершеннолетней в виде покупки равноценного жилого помещения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56,194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Амираслановой Наталье Николаевне в удовлетворении исковых требований к Гайнулову Руслану Равильевичу, несовершеннолетней ФИО2 в лице законного представителя Гайнулова Руслана Равильевича, Гайнуловой Людмиле Анатольевне о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Амираслановой Н.Н. и Гайнуловым Р.В., действующим от имени несовершеннолетней дочери ФИО2 основным договором, о государственной регистрации перехода права собственности за Амираслановой Н.Н. на основании указанного основного договора купли-продажи, о возложении обязанности исполнить обязательство перед несовершеннолетней в виде покупки равноценного жилого помещения, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.