Решение по делу № 33-1093/2020 от 31.12.2019

Судья Джагрунов А.А. дело №33-1093/2020

№2-595/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 февраля 2020г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Хомич С.В.,

судей Славгородской Е.Н., Корецкого А.Д.,

при секретаре Мусаелян З.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СА «Уютная» к Максименко Михаилу Викторовичу, Федоровой Галине Владимировне, Лескиной Елене Ивановне, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя на земельный участок по договору купли-продажи, по апелляционной жалобе СА «Уютная» на решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 17 октября 2019г. Заслушав доклад судьи Хомич С.В., судебная коллегия

установила:

СА «Уютная» обратилась в суд с иском к Максименко М.В., Федоровой Г.В., Лескиной Е.И. о переводе прав и обязанностей покупателя на земельный участок, ссылаясь на то, что 13 апреля 2015 года между истцом и Л.В.А. был заключен договор аренды земельного участка площадью 178000 кв.м с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В соответствии с условиями данного договора арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора аренды на новый срок и преимущественное право выкупа долей при прочих равных условиях перед третьими лицами. При этом арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа долей при прочих равных условиях перед третьими лицами.

Истец указал, что Л.В.А. умер, собственниками земельного участка после его смерти стали наследники Федорова Г.В., Лескина Е.И., которые, как стало известно истцу 12 августа 2019 года, продали принадлежащие им доли на спорный земельный участок Максименко М.В. на основании договора купли-продажи от 05.02.2019.

На основании изложенного, полагая, что Федоровой Г.В., Лескиной Е.И. нарушены условия договора аренды от 13.04.2015 в части неизвещения СА «Уютная» о намерении продать принадлежащие им доли, а также реализации ее права преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности, истец просил суд перевести на СА «Уютная» права и обязанности покупателя по договору купли продажи от 05.02.2019, заключенному между Лескиной Е.И., Федоровой Г.В. и Максименко М.В. на земельный участок площадью 178000 кв.м с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; взыскать с СА «Уютная» в пользу Максименко М.В. денежные средствав счет возмещения оплаченной им суммы по договору купли-продажи от 05.02.2019; взыскать с ответчиков в свою пользу судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Решением Пролетарского районного суда Ростовской области от 17 октября 2019г. исковые требования СА «Уютная» оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе СА «Уютная» ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции как незаконного и необоснованного, просит принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование апеллянт повторно излагает обстоятельства дела, полагая, что суд не дал им надлежащей правовой оценки.

Заявитель, ссылаясь на нормы права, а также условия договора аренды от 13.04.2015 настаивает на том обстоятельстве, что имел преимущественное право на приобретение в собственность спорного земельного участка.

Максименко М.В. поданы письменные возражения, в которых он опровергает доводы жалобы, просит решение суда оставить без изменения.

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие Федоровой Г.В., Лескиной Е.И., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем в материалах дела имеется уведомление.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав представителя СА «Уютная»- Макаренко Е.Г., Максименко М.В., судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Обращаясь с настоящим иском, СА «Уютная» указала, что ответчиками Лескиной Е.И., Федоровой Г.В. нарушено право истца на преимущественное право покупки земельного участка, оговоренное в договоре аренды земельного участка от 13.04.2015.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 246, 250 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», исходил из того, что достигнутое между истцом и собственником земельного участка, являющимся таковым на момент заключения договора, соглашение о преимущественном праве СА «Уютная» на приобретение земельного участка не имеет правового значения, поскольку указанная возможность устанавливается законом, который не предусматривает право истца-арендатора требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, полагая их основанными на неправильном применении норм материального права и противоречащими материалам дела.

Как следует из материалов дела, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между СА «Уютная» и Л.В.А. сроком на 5 лет заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 178000 кв.м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

После смерти Л.В.А., собственниками земельного участка на основании свидетельств о праве на наследство по закону стали Лескина Е.И. (3/4 доли) и Федорова Г.В. (1/4 доля).

Согласно ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

В соответствии с положениями ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", в состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в частности: вещи, включая деньги и ценные бумаги (ст. 128 ГК РФ); имущественные права (в том числе права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем, если иное не предусмотрено законом или договором; исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации; права на получение присужденных наследодателю, но не полученных им денежных сумм); имущественные обязанности, в том числе долги в пределах стоимости перешедшего к наследникам наследственного имущества (п. 1 ст. 1175 ГК РФ).

Таким образом, исходя из указанных норм права к наследникам Лескина В.А. Лескиной Е.И., Федоровой Г.В. перешли, в том числе права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 13.04.2015.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно п. 1 ст.8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 1 статьи 8 ФЗ №101-ФЗ).

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Из материалов дела следует, что администрация Уютненского сельского поселения Пролетарского района Ростовской области отказалась от покупки спорного земельного участка.

Таким образом, ответчиками Лескиной Е.И., Федоровой Г.В. был соблюден порядок продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с предложением преимущественного права покупки муниципальному образованию.

Между тем, согласно п. 6 договора аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок и преимущественное право выкупа долей при прочих равных условиях перед третьими лицами.

В силу п. 9 Договора, арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа долей при прочих равных условиях перед третьими лицами.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, исходя из буквального толкования вышеуказанных норм права, стороны при заключении договора аренды имели право включить в него любые условия прямо незапрещенные законодательством, в том числе и о преимущественном праве выкупа земельного участка арендатором в случае его продажи арендодателем.

Как следует из содержания договора аренды, стороны прямо согласовали условие о наличии у СА «Уютная» преимущественного права покупки земельного участка в случае его продажи.

Положения ст.309 ГК РФ предусматривают недопустимость одностороннего отказа от исполнения принятых на себя обязательств.

Вместе с тем, 05.02.2019 Лескина й Е.И., Федорова Г.В., очевидно зная об условиях договора аренды, заключают с Максименко М.В. договор купли-продажи земельного участка КН 61:31:0600011:754, который был обременен арендным правом СА «Уютная», не уведомив последнего о намерении продать участок и не предоставив СА «Уютная» возможность реализовать свое преимущественное право покупки.

Данные действия Лескиной Е.И., Федоровой Г.В. судебная коллегия расценивает как произвольный отказ от исполнения своих обязательств, что прямо противоречит ст.ст.309, 421 ГК РФ.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что действиями ответчиков Лескиной Е.И., Федоровой Г.В. как правопреемниками в силу универсального правопреемства после смерти арендодателя спорного земельного участка, были нарушены права СА «Уютная» по первоочередному выкупу земельного участка после отказа органа муниципального образования от права преимущественной покупки земельного участка, что соответствует п. 9 договора аренды земельного участка от 13.04.2015.

Доводы ответчиков о том, что Лескина Е.И., Федорова Г.В. обращались к председателю СА «Уютная» с предложением покупки у них земельного участка, судебная коллегия находит несостоятельными.

Поскольку СА «Уютная» является юридическим лицом, то факт осведомленности последнего о предложении реализовать право выкупа земельного участка должен подтверждаться письменными доказательствами, а не ссылкой на устный разговор с председателем такого юридического лица.

Вместе тем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ письменных доказательств, свидетельствующих об обращении ответчиков в СА «Уютная» с предложением купить спорный земельный участок по цене в размере 500000 руб., в материалы дела не представлено.

Таким образом, учитывая вышеуказанные обстоятельства дела, нарушения ответчиками договорных обязательств, судебная коллегия приходит к выводу о признании за СА «Уютная» права первоочередной покупки земельного участка, принадлежащего истцу на тех же условиях договора купли-продажи от 5 февраля 2019 года, в связи с чем переводит права покупателя Максименко М.В. на СА «Уютная».

Поскольку на СА «Уютная» подлежат переводу права покупателя земельного участка, то в пользу Максименко М.В. судебная коллегия взыскивает 500000 руб., уплаченных последним по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 05.02.2019.

При таких обстоятельствах принятое без учета вышеуказанных обстоятельств решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 17 октября 2019г. подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований СА «Уютная».

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 17 октября 2019г. отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования СА «Уютная» к Максименко Михаилу Викторовичу, Федоровой Галине Владимировне, Лескиной Елене Ивановне о переводе прав и обязанностей покупателя на земельный участок по договору купли-продажи удовлетворить.

Перевести с Максименко Михаила Викторовича на СА «Уютная» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 178000 кв.м с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенному между Лескиной Е.И., Федоровой Г.В. с одной стороны и Максименко М.В., с другой стороны, за цену 500000 руб.

Взыскать с СА «Уютная» в пользу Максименко Михаила Викторовича 500 000 руб., находящиеся на депозите Управления Судебного департамента в Ростовской области.

Решение суда является основанием для погашения записи в ЕГРН о праве собственности Максименко Михаила Викторовича на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 178000 кв.м с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 февраля 2020г.