Решение по делу № 2-277/2023 (2-6548/2022;) от 02.12.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 апреля 2023г.                                                                                              г. Астрахань

Кировский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Хохлачевой О.Н.

при секретаре Рамазановой К.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-277/2023 по исковому заявлению Давыдовой Софьи Ивановны к Романову Игорю Владимировичу о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий незаконной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец Давыдова С.И. обратилась в суд с иском к Романову И.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий незаконной сделки.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ умерла ее сестра ФИО1, являвшаяся собственником <адрес> в <адрес>. На основании свидетельства о праве на наследство по закону 30№АА0841822 от 14 ноября 2018 года Давыдова С.И. приобрела право собственности на данную квартиру, а также на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (земельный участок) в размере 20/495. Длительное время после смерти сестры она находилась и находится по настоящее время в стрессе, данные события повлекли состояние, в котором истец частично не может осознавать последствия своих действий, а состояние общей потерянности и тревожности, препятствуют принятию ею взвешенных и рациональных решений. Ухудшение неврологического и психического состояния начало происходить после мая 2018 года в силу перенесенных травм и в связи с очень тяжелым моральным переживанием.

16 сентября 2019 года между Давыдовой С.И. и Романовым И.В. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. В соответствии с условиями договора Давыдова С.И. передала в собственность по данной сделке квартиру, а ответчик обязался оплатить денежные средства в размере 500000 рублей. При заключении ответчик давал ряд обещаний, которые повлияли на принятие решения истцом о передаче квартиры ответчику, которые она оценила как основополагающие для заключения сделки. Так при заключении сделки ответчик обещал ухаживать за местами захоронений родителей и сестры истца, но в силу возраста и множественных заболеваний, в том числе связанных с расстройством мышления, истец не смогла юридически оформить данную сделку.

При заключении договора ее привезли для государственной регистрации в МФЦ, дали подписать какие-то документы, содержания которых она не запомнила, не разъясняя ей возможность заключения более подходящих ей сделок. Цена, по которой была заключена сделка, на момент заключения сделки была существенно ниже стоимости объекта недвижимости на момент составления договора.

Впоследствии когда истец узнала, что ухода за местами захоронения ее родственников не осуществляется, она обратилась к ответчику с требованием о расторжении договора, на что получила отказ.

Считает данную сделку ничтожной, совершенную с целью прикрыть другую сделку. Также полагает, что при совершении сделки она была введена ответчиком в заблуждение. Кроме того, считает, что данная сделка также является ничтожной, поскольку в период совершения сделки она в виду возрастных особенностей, наличия ряда имевшихся у нее заболеваний не могла понимать значения своих действий и руководить ими.

В связи с этим была вынуждена обратиться в суд и просит признать договор купли-продажи от 16 сентября 2019 года квартиры расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Давыдовой С.И. и Романовым И.В. недействительным; применить последствия недействительности сделки, возвратив данную квартиру в собственность Давыдовой С.И.; определить, что решение суда является основанием для внесения записей в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права собственности Романова И.В. относительно спорной квартиры и о регистрации права собственности Давыдовой С.И. на указанную квартиру.

Истец Давыдова С.И. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Роткин И.В. заявленные требования поддержал, просил удовлетворить иск в полном объеме.

Представитель Романова И.В. по доверенности Янбукова Н.А. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, просила в иске отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Астраханской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд приступил к рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, допросив эксперта, специалиста, свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, медицинские карты Давыдовой С.И., заслушав судебные прения, приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1).

На основании пункта 1 статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

По правилам пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Судом установлено, что Давыдова С.И. являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а также собственником 20/495 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (земельный участок). Названное обстоятельство подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону 30№АА0841822 от 14 ноября 2018 года.

Также судом установлено, что 16 сентября 2019 года Давыдова С.И. по договору купли-продажи продала, а Романов И.В. купил вышеуказанное недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 2 указанного договора, стороны оценили объект недвижимости в 500000 рублей. Денежные средства в размере 100000 рублей переданы продавцу покупателем на момент подписания настоящего договора, остальные денежные средства в размере 400000 рублей будут переданы продавцу до 31 декабря 2020 года. Стороны определили, что объекты недвижимости с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты будет находится в залоге у продавца.

В силу пункта 8 данного договора продавец передает ключи от квартиры и относящиеся к отчуждаемому имуществу документы покупателю до подписания настоящего договора. С момента подписания сторонами настоящего договора обязанность продавца по передаче отчуждаемого имущества покупателю считается исполненной. Согласно пункту 8 договора купли-продажи от 16 сентября 2019 года данный договор имеет силу передаточного акта.

В силу пункта 9 вышеуказанного договора, стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие какую-либо из сторон совершить данный договор под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы ил на крайне невыгодных для себя условиях.

Данный договор подписан сторонами и прошел государственную регистрацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

По правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно части первой статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом, обе стороны должны преследовать общую цель на достижение последствий иной сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. По смыслу данной нормы закона, признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку.

Таким образом, по основанию притворности недействительной сделки может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В пункте 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Согласно правовой позиции, высказанной в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Пунктом 1 этого же постановления разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, пункт 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3).

Как разъяснено в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Исходя из вышеизложенного, для признания сделки притворной необходимо установить, что воля всех участников сделки была направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу указанных норм доводы о мнимости договоров купли-продажи могут быть признаны обоснованными, если истец в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказал, что все стороны, участвующие в сделке, не имели намерений ее исполнять или требовать исполнения.

Также, обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

По смыслу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, формальное исполнение для вида условий сделки ее сторонами не может являться препятствием для квалификации судом такой сделки как мнимой.

Согласно пояснениям представителя ответчика, Романов И.В. после приобретения спорного недвижимого имущества, фактически его принял, произвел частичный ремонт по замене оконных блоков. Также её доверитель несет расходы на содержание данного имущества.

Кроме того, судом установлено, что при совершении оспариваемой сделки, на объекты недвижимости являвшимися предметами данной сделки были наложены ограничения в виде ипотеки в силу закона, до полной оплаты по договору купли-продажи отложенной до декабря 2020 года.

При этом, как следует из дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру, 17 августа 2020 года Давыдова С.И. лично обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением с заявлением о прекращении ограничения права и обременения объекта недвижимости. Данные ограничения были сняты, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30 августа 2022 года, которая не содержит сведений об ограничении прав и обременений спорного объекта недвижимости (квартиры), принадлежащего на праве собственности Романову И.В..

Указанные доводы подтверждаются показаниями свидетеля Романовой Л.В., пояснившей суду, что она находилась в дружеских отношениях с сестрой Давыдовой С.И., умершей Давыдовой Л.И., знала истицу лично, последняя приглашала ее на поминальные обеды, в том числе на годовщину смерти сестры. После предложила приобрести у нее спорную квартиру за 500000 рублей, в рассрочку, поскольку истца проживает в г. Москве и не нуждается в ней. Свидетель пояснила, что поскольку у нее не было достаточных денежных средств, она отказалась от приобретения квартиры, предложила приобрести ее сыну Романову И.В.. Условия сделки обговаривали в спорной квартире, в присутствии Давыдовой С.И., ее племянницы Татьяны, Романова И.В. и его супруги. При этом стоимость квартиры указала сама Давыдова С.И.. От истицы она узнала, что Давыдова С.И. выставляла квартиру за 1200000 рублей, однако не смогла ее продать. Романову И.В. с целью приобретения спорной квартиры пришлось взять кредит. При встрече в квартире и при совершении сделки в МФЦ Давыдова С.И. вела себя адекватно, понимала и осознавала суть и условия сделки, на состояние здоровья не жаловалась. Спорная квартира на момент продажи нуждалась в ремонте, в квартире печное отопление, частичные удобства. После совершения сделки Романов И.В. произвел частичный ремонт в квартире по замене оконных блоков, производит оплату необходимых платежей. Во второй половине 2020 года Давыдова С.И. звонила ей, сообщила о том, что Романов И.В. передал ей в г. Москве оставшиеся денежные средства по сделке, в связи с чем она обратилась в Управление Росреестра в г. Москве с заявлением о прекращении ограничения права и обременения объекта недвижимости, по ее заявлению обременения с квартиры были сняты. Также суду пояснила, что Давыдова С.И. попросила ее ухаживать за могилами ее матери, тети и сестры, так как она знала, что у нее (Романовой Л.В.) на том же кладбище похоронены родственники, на что она согласилась и осуществляла уход за семейным склепом родственников Давыдовой С.И.. В 2021 году Давыдова С.И. по телефону высказала ей претензии по поводу отсутствия ухода за могилами, также сказала, что ее родственники «ругают» ее за то, что она так дешево продала спорную квартиру.

Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что стороны сделки действовали добросовестно, в соответствии с законом, имели намерения и совершили сделку в действительности.

Оспаривая заключенный 16 сентября 2019 года договор купли-продажи недвижимого имущества, по основаниям, предусмотренным статьями 170, 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец Давыдова С.И. ссылается на то обстоятельство, что в действительности, он является мнимым (притворным), совершенным с целью прикрыть другую сделку под влиянием обмана, заблуждения относительно его истинной правовой природы, и без намерения отчуждать принадлежащее ей на праве спорное недвижимое имущество.

Данные доводы не могут быть приняты во внимание судом как состоятельные, поскольку утверждение в иске о том, что Давыдова С.И. не намеревалась продавать квартиру и долю земельного участка за цену указанную в договоре купли-продажи, опровергаются материалами настоящего гражданского дела.

Также не могут быть приняты во внимание доводы иска о заниженной цене сделки, поскольку исходя из пояснений опрошенного свидетеля Романовой Л.В., стоимость квартиры определила сама Давыдова С.И., так как она не могла продать ее по более высокой цене. Кроме того, объект недвижимости находился в неудовлетворительном состоянии, требовал ремонта, в квартире печное отопление, частичные удобства.

Других доказательств мнимости (притворности) оспариваемого договора купли-продажи (ненаправленности воли обеих сторон договоров на переход права собственности на жилое помещение) истец суду не представил, притом, что именно он должен был доказать это обстоятельство.

Что же касается доводов иска о том, что оспариваемая сделка является ничтожной, поскольку в период ее совершения Давыдова С.И. в виду возрастных особенностей, наличия ряда имевшихся у нее заболеваний не могла понимать значения своих действий и руководить ими, суд считает их несостоятельными по следующим основаниям.

Право владения, пользования и распоряжения своим имуществом в соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит собственнику.

Согласно части 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как разъяснено п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 №11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" во всех случаях, когда по обстоятельствам дела необходимо выяснить психическое состояние лица в момент совершения им определенного действия, должна быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, например, при рассмотрении дел о признании недействительными сделок по мотиву совершения их гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

По ходатайству представителя истца определением суда от 23 декабря 2022 года по делу назначена амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза, проведение которой было поручено специалистам Государственного бюджетного учреждения здравоохранения города Москвы «Клиническая психиатрическая больница №1 им. Н.А.Алексеева департамента здравоохранения г. Москвы». Согласно заключению комиссии экспертов № 61-4 от 28 февраля 2023 года у Давыдовой С.И. в юридически значимый период заключения договора купли-продажи от 16 сентября 2019 года обнаруживалось психическое расстройство в форме органического неутонченного непсихотического расстройства в связи с сосудистым заболеванием головного мозга – шифр по МКБ-10 F 06.9. Однако, с учетом закономерностей, свойственных течению сосудистого заболевания головного мозга (нестабильность, волнообразность с периодами декомпенсации и стабилизации), при отсутствии объективных сведений о психическом состоянии Давыдовой С.И. в течении длительного времени, включая юридически значимый период заключения договора купли-продажи от 16 сентября 2019 года, не представляется возможным дифференцированно оценить ее психическое состояние и ответить на вопрос, могла ли Давыдова С.И. понимать значение своих действий и руководить ими. Заключение экспертов соответствует требования ст. 86 ГПК РФ, оно полное, ясное, сомнений в правильности выводов не имеется. Кроме того, данное заключение было поддержано в судебном заседании судебным экспертом Алексеевой М.Г., предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, анализируя представленные сторонами доказательства, а также заключение амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации достаточных доказательств нахождения Давыдовой С.И. в момент совершения сделки в таком состоянии, когда бы она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими.

Напротив суд приходит к выводу о том, что Давыдова С.И. на момент оформления сделки могла понимать значение своих действий и руководить ими, прогнозировать их последствия; у Давыдовой С.И. не обнаруживалось выраженного снижения когнитивных процессов (восприятия, памяти, внимания, мышления), нарушений критических, прогностических, и волевых способностей, а также значительной негативной измененности эмоционально-личностной сферы с признаками повышенной внушаемости и подчиняемости, нарушением способности анализировать и прогнозировать поступки окружающих его людей и свое поведение; Давыдова С.И. была способна к смысловому восприятию и волевой регуляции своих действий в период оформления договора купли-продажи спорного имущества и в последствии (в августе 2020 года) при снятии ею лично ограничений с данного имущества в Управлении Росреестра по г. Москва.

Доводы представителя истца, со ссылкой на пояснения специалиста Коренченко Ю.В., о том в юридически значимый период заключения договора купли-продажи (16 сентября 2019 года) Давыдова С.И. могла находится в состоянии, когда бы она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, поскольку заболевание истца имело волнообразный характер с периодами декомпенсации и стабилизации, суд не принимает во внимание, так как пояснения специалиста не содержат юридически значимых сведений для вывода о способности истца понимать значение своих действий и руководить ими при совершении оспариваемой сделки. Кроме того, пояснения специалистом даны без проведения самостоятельных исследований медицинской документации истца и общения с Давыдовой С.И..

Также суд критически оценивает показания свидетеля Мызниковой Т.Г., о том, что на момент оформления сделки Давыдова С.И. не понимала значение своих действий и не могла ими руководить в силу болезненного состояния, поскольку они оспариваются добытыми по делу доказательствами.

Разрешая по существу заявленные требования, суд оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу о том, воля Давыдовой С.И. была направлена на составление договора купли-продажи на имя ответчика, на момент составления такого договора истица понимала значение своих действий и могла ими руководить.

Учитывая изложенные обстоятельства и приведенные нормы права, суд приходит к выводу, что в удовлетворении заявленных требований должно быть отказано в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Давыдовой Софьи Ивановны к Романову Игорю Владимировичу о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий незаконной сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца.

Полный текст решения изготовлен 03 мая 2023 года.

Судья:                                       О.Н.Хохлачева