Решение по делу № 33-4939/2024 от 15.05.2024

Судья Уваровская О.А.                       УИД38RS0020-01-2023-001100-42

Судья-докладчик Шабалина В.О. № 33-4939/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

4 июня 2024 года                                                                   г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Скубиевой И.В.,

судей Шабалиной В.О., Кулаковой С.А.,

при секретаре Мутиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-73/2024 по иску Мельника Михаила Михайловича к Калашниковой Елене Владимировне о признании договора купли-продажи по расписке, состоявшимся, о признании права собственности

по апелляционной жалобе Мельника Михаила Михайловича

на решение Саянского городского суда Иркутской области от 19 февраля 2024 года

установила:

в обоснование исковых требований истец указал, что согласно расписке от 29.06.2021 г. Маслов Владимир Сергеевич получил от истца деньги в сумме 500 000 рублей в качестве оплаты за продажу квартиры по адресу: <адрес изъят>

Расписка содержит все условия, позволяющие определить, что фактически между сторонами состоялся договор купли-продажи спорной квартиры, то есть с указанием всех необходимых условий договора, однако зарегистрировать и оформить право надлежащим образом не удалось в связи с тем, что истец впервые столкнулся с покупкой недвижимости, и от незнания сделку оформили, таким образом, решив, что позже обратятся в МФЦ «Мои документы» с целью зарегистрировать расписку, и потом сам договор.

Расписка была составлена в связи с тем, что Маслову B.C. необходимы были срочно денежные средства.

После получения денег он покинул спорное жилое помещение, истец пользовался квартирой, прибрался и сделал косметический ремонт, собирался переезжать, но в октябре 2021 года объявился Маслов B.C., попросился переночевать несколько дней, так как собирался уехать куда-то к родной дочери -ответчице, однако скоротечно заболел, в связи чем не обратились в МФЦ «Мои документы», Маслов умер Дата изъята

Расчет с Масловым B.C. произведен в полном объеме, и передача недвижимости истцу как покупателю произведена была в момент подписания договора сторонами, обременении и притязаний на имущество со стороны третьих лиц не имеется и не имелось. То, что Маслов B.C. являлся собственником спорной квартиры, подтверждается выпиской из ЕГРН от 16 января 2021 г.

Единственным наследником умершего Маслова B.C. является ответчик Калашникова Елена Владимировна. Ответчик на квартиру не претендует и не возражает, поэтому считает, что за ним (истцом) должно быть признано право собственности.

Следовательно, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Содержание расписки от 29.06.2021 г. позволяет определить предмет договора купли-продажи, установить факт передачи объекта недвижимости истцу и факт получения денежных средств за спорное жилое помещение, то есть объем прав и обязанностей сторон согласован в расписке.

Данный договор в виде расписки исполнен сторонами путем передачи истцу недвижимого имущества и произведенного истцом расчета, возражений по недвижимому имуществу истец не заявлял Маслову B.C., как и сам Маслов B.C., последний собственноручно подписал расписку о получении полного расчета, передав истцу как покупателю документы на недвижимое имущество в доказательство исполнения покупателем обязательств по договору.

Истец считает, что при заключении договора купли-продажи между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, форма договора, установленная законом, соблюдена, следовательно, данный договор является обязательным для сторон, расписка в передаче денег в качестве оплаты за продажу спорной квартиры не оспорена, в связи с чем полагает, что заявленные мной требования о переходе права собственности на объекты недвижимости являются обоснованными.

Просил признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Иркутская область г. Саянск, микрорайон Солнечный, дом № 10, кв. № 50 по расписке от 29 июня 2021 г., между Мельником Михаилом Михайловичем и Масловым Владимиром Семеновичем, состоявшимся; признать за Мельником Михаилом Михайловичем право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>.

Определением Саянского суда от 15.01.2024 г. к участи в деле в качестве ответчика привлечено Муниципальное казенное учреждение «администрация городского округа муниципального образования «город Саянск».

Решением Саянского городского суда Иркутской области от 19 февраля 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе Мельник М.М. выражает несогласие с решением суда. Повторяя доводы искового заявления, обращает внимание на содержание расписки, которая содержит все необходимые условия, на основании которых можно определить предмет договора купли-продажи недвижимости. Содержание расписки позволяет установить факт передачи истцу объекта недвижимости, а также факт получения денежных средств за спорное жилое помещение. Считает, что сделка фактически исполнена, однако переход права собственности не был осуществлен в виду смерти Маслова В.С. Обстоятельства того, что Маслов В.С. собственноручно подписал расписку, не оспорены, как и обстоятельства передачи денежных средств за жилое помещение. Просит решение суда отменить.

В письменных возражениях администрация городского округа муниципального образования «город Саянск», находя решение суда законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания в установленном законом порядке, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении не представили.

На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав доклад судьи, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что Маслов В.С. являлся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят> приобретенного на основании договора купли-продажи от 11.01.2021, по цене за 1 000 000 рублей.

28.01.2021 года Маслов В.С. оформил завещание, в том числе и спорную квартиру в пользу дочери Калашниковой Е.В.

Маслов В.С. умер Дата изъята г.

По сведениям с сайта «Реестр наследственных дел» сведений об открытии наследственного дела после смерти Маслова В.С. не имеется.

Истцом в подтверждение своих требований представлена расписка, из текса которой следует, что Маслов Владимир Семенович, зарегистрированный по адресу: <адрес изъят> получил деньги в сумме Пятьсот тысяч (500 000) рублей в качестве оплаты за продажу квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят> от Мельника Михаила Михайловича.

Разрешая заявленные Мельником М.М. к Калашниковой Е.В. исковые требования, суд, руководствуясь требованиями ст. 160, 164, п. 2 ст. 223, 432, 549, ч. 2 ст. 550, 554-555 Гражданского кодекса РФ, оценив в совокупности представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, исходил из того обстоятельства, что в предусмотренной законом форме договор купли-продажи между сторонами не заключался, единый документ в простой письменной форме с перечислением существенных условий договора купли-продажи спорного жилого помещения не составлялся, учитывая, что представленная расписка не может подменить документ, свидетельствующий о купле-продаже спорной недвижимости, отвечающей всем существенным условиям договора купли-продажи, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ввиду отсутствия доказательств, свидетельствующих о заключении с Масловым В.С. договора купли-продажи спорной квартиры и возникновению у Мельника М.М. права собственности на эту квартиру, а также оснований, для квалификации представленной расписки как заключение договора купли-продажи.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью выводов суда первой инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемом судебном акте и не опровергнуты доводами апелляционной жалобы.

Мотивы, по которым суд пришел к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, а также оценка доказательств, подтверждающих эти выводы, приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными у судебной коллегии, оснований не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу абзаца первого статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

При этом, абзацем вторым статьи 550 ГК РФ предусмотрено, что несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Кроме того, в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 551 настоящего Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании пункта 1 статьи 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как усматривается из материалов дела, Мельник М.М. основывает свое право в отношении спорного объекта недвижимости на возмездной сделке купли-продажи, требования к форме которой, предусмотрены положениями статьи 550 Гражданского кодекса РФ.

Однако, из содержания представленной истцом расписки не следует, что речь идет о сделке по продаже недвижимости, а также о ее покупке.

В расписке отсутствуют характеристики объекта недвижимости, кадастровый номер, данные правоустанавливающего документа.

Расписка не содержит сведений о цене продаваемого объекта, о факте передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю.

Таким образом, с учетом изложенных выше норм права, а также установленных обстоятельствах, правильными являются выводы суда о том, что при отсутствии указанных данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Из представленной расписки, исходя из смысла п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 не следует, что волеизъявление Маслова В.С. было выражено и направлено на достижение именно того результата, который указывает истец.

С момента оформления расписки у Маслова В.С. было достаточно времени, чтобы заключить с Мельником М.М. договор купли-продажи спорной квартиры в надлежащей форме, но данный договор заключен Масловым В.С. не был.

Более того, Маслов В.С. на момент написания расписки, оформленное им у нотариуса завещание, по которому он все свое имущество завещал дочери Калашниковой Е.В., не изменил и не отменил.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу, что представленная расписка не может являться безусловным основанием для подтверждения факта заключения договора купли-продажи недвижимого имущества между Масловым B.C. и истцом Мельником М.М., ввиду несоблюдения формы договора купли-продажи недвижимости.

Поскольку в предусмотренной законом форме договор купли-продажи между сторонами не заключался, единый документ в простой письменной форме с перечислением существенных условий договора купли-продажи спорного жилого помещения не составлялся, учитывая, что представленная расписка не соответствует требованиям закона, не подтверждает факт заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, принимая во внимание, что сторонами сделки требованиям об обязательной регистрации перехода права собственности, подтверждающей возникновение права собственности на объект недвижимости не выполнены, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии законных оснований для признания договора купли-продажи от 29.06.2021 заключенным и признании права собственности на недвижимое имущество за истцом.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств, однако не содержат каких-либо фактов, которые бы не были в целом проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судом решения.

Нарушений норм процессуального и материального права судом допущено не было.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ не установлено, а потому судебное решение, проверенное в рамках требований ст. 327.1 ГПК РФ отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Саянского городского суда Иркутской области от 19 февраля 2024 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судья-председательствующий:                                         И.В. Скубиева

Судьи:                                                                                 В.О. Шабалина

                                                                                           С.А. Кулакова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 июня 2024 года.