Решение по делу № 2-1061/2024 от 15.03.2024

Дело 2-1061/2024

УИД № 27RS0005-01-2024-000644-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск                                                                                                        10 июня 2024 г.

Краснофлотский районный суд г. Хабаровска в составе судьи Баннова П.С.,

при секретаре: Кочуковой В.В.,

с участием:

представителя истца Белашова Т.С.,

представителя ответчика Прутовых С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Белашовой Ольги Владимировны к Обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива» об оспаривании соглашения, взыскании переплаты, неустойки, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

                                                Истец Белашова О.В. обратилась в суд с иском к ООО СЗ «Перспектива» с требованиями о взыскании переплаты по договору долевого участия в строительстве № ... от 26.05.2022, признании соглашения, заключенного между сторонами по договору долевого участия в строительства № ... от 26.05.2022, о соразмерном уменьшении начисленной неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства по договору, взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа в порядке п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей». В обоснование иска указано, что между Андрусовой О.В. (после заключения брака и смены фамилии – Белашовой) и ООО СЗ «Перспектива» заключен договор долевого участия в строительстве № ... от 26.05.2022, зарегистрированный в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, запись регистрации №.... Договор заключен в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

                                                В соответствии с условиями Договора и Приложения ... к Договору, объектом долевого строительства является жилое помещение общей приведённой площадью 39,57 кв.м., расположенное по адресу «Комплексная застройка в границах улиц **** в ****. 1 очередь строительства. Квартальный модуль 1.1», ****, этаж 11, ****А (условно). Земельный участок находится примерно 1250 м по направлению на северо-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами границ участка, адрес ориентира: ****.

                                                Согласно пункта 2.1. Договора, цена объекта составляет 4 330 765,00 руб. (НДС не облагается). Цена Объекта долевого строительства, подлежащая уплате Участником, определяется как произведение цены 1 кв.м. (единицы общей приведенной площади объекта долевого строительства) и общей приведенной площади Объекта долевого строительства. Цена 1 кв.м. общей приведенной площади Объекта долевого строительства составляет 109 446 руб. 00 коп.

                                                16.12.2023 между Застройщиком и Участником подписан Акт приема-передачи объекта долевого строительства, в соответствии с которым Застройщик передал Участнику объект общей площадью 38,2 кв.м. без учета теплой лоджии (40,5 кв.м. с учетом теплой лоджии). Площадь теплой лоджии, согласно указанного акта, составляет 2,3 кв.м.

                                                Согласно выписке из ЕГРН, Объект имеет общую площадь 38,2 кв.м. В соответствии с ч.5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

                                                В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 №214-ФЗ, общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения".

                                                Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 ноября 2016 г. № 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлен понижающий коэффициент 0,5 для расчета площади лоджии, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения.

                                                Истцу был передан объект общей приведенной площадью 39,35 кв.м. (38.2 кв.м. (общая площадь без учета лоджии) + 2,3 кв.м. (площадь лоджии) * 0,5 (понижающий коэффициент). В связи с чем, переплата по Договору составила 24 064,90 руб. из расчета: 4 330 765,00 руб. (стоимость, оплаченная в соответствии с п. 2.1. Договора) – 4 306 700,10 руб. (39,35 кв.м. * 109 446,00 руб. (цена 1 кв.м., в соответствии с п. 2.1. Договора).

                                                Таким образом, покупная цена объекта недвижимости подлежит соразмерному уменьшению на 24 064,90 руб.

                                                Согласно п. 3.3.2. Договора, Участник при надлежащем выполнении своих обязательств по Договору получает право требования на передачу Объекта от Застройщика Участнику. Со стороны Участника все условия по настоящему Договору исполнены полностью и надлежащим образом. Оплата по условиям Договора стоимости Объекта в размере 4 330 765,00 осуществлена в полном объеме и Застройщиком не оспаривается.

                                                По условиям Договора (п.1.5), срок передачи Объекта долевого строительства Участнику установлен 30 сентября 2023 года. Вместе с тем, Объект недвижимости был передан Участнику строительства 16 декабря 2023 года на основании акта приема-передачи объекта долевого строительства.

                                                Посредством мессенджера Ватсапп 16.09.2023 Застройщик сообщил о переносе срока сдачи Объекта на более позднюю дату по причинам, связанным с коронавирусной инфекцией COVID-19 и действиями недружественных стран. Вместе с этим, истец полагает, что с учетом того, что на момент заключения договора в мае 2022 года введенные ограничения, связанные с распространением короновирусной инфекции, были сняты, а санционная политика недружественных стран была ясна, Застроищик имел возможность оценить риски и установить сроки сдачи объекта с учетом названных обстоятельств. Кроме того, уведомление было направленно непосредственно перед окончанием срока передачи Объекта долевого строительства, что так же свидетельствует об отсутствии намерения Застройщика установить рациональные сроки с учетом негативных политических и фактических обстоятельств.

                                                В соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

                                                Таким образом, период просрочки исполнения Застройщиком своих обязательств составляет 77 дней (с 01.10.2023 по 16.12.2023), размер неустойки составляет 333 468,91 руб. из расчета: 4 330 765.00 (цена договора) x 15% (размер ключевой ставки Банка России, действовавшая в период с 30.10.2023 по 17.12.2023) x 1/300 (размер пени, установленный ч.2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ) х 2 (увеличенный коэффициент выплаты неустойки участнику долевого строительства – гражданину) х 77 (дни просрочки).

                                                Истцом в адрес ответчика направлена претензия, после направления которой, 29 декабря 2023 года между сторонами Договора долевого участия в строительстве заключено соглашение о соразмерном снижении неустойки до 100 000 руб. Основанием к снижению неустойки является прекращение права требования оставшейся части неустойки со стороны Участника и прекращение права требования со стороны Застройщика доплаты за 0,93 кв.м. превышения площади объекта строительства.

                                                30.01.2024 Застройщиком выплачены 100 000 руб. в счет уплаты согласованной с Участником неустойки путем зачисления денежных средств на расчетный счет истца.

                                                Застройщиком 30.01.2023 выплачено 100 000 руб. на расчетный счет Участника строительства.

                                                Вместе с тем, ссылаясь на п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), ст. 16 со ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 2 ст. 9 ГК РФ, а также учитывая, что Участник был введен в заблуждения относительно площади Объекта, полагает, что соглашение от 28.12.2023 должность быть признано недействительным, недостающая часть неустойки в размере 233 468,91 руб. взыскана в пользу участника долевого строительства.

                                                Приведенные выше обстоятельства заставили Участника претерпевать неудобства, связанные с невозможностью оперативно произвести ремонт приобретенной квартире, испытывали чувства обиды, неудобства и удовлетворенности, чувствовали себя неоднократно обманутыми. Помимо этого, у Участника на иждивении находятся двое несовершеннолетних детей. Большое количество потраченного времени на консультации с экспертами-строителями и юристами так же повлияли на душевное и психологическое спокойствие. Полагает, что указанные обстоятельства указывают на причинение морального вреда и нарушение нематериальных блага Участника, в частности личное достоинство и честь, связи с чем учитывая принципы разумности и справедливости размер компенсации морального вреда истец оценивает в размере 50 000 руб.

                                                Помимо этого, истцом были понесены судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 руб. и на оформление нотариальной доверенности в размере 2400 руб.

                                                В целях досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика были направлены претензии от 29.10.2023 и от 13.02.2024, однако, ответов на них в письменном виде не поступало.

                                                Поскольку в добровольном порядке требования гражданина – участника долевого строительства, являющегося потребителем в соответствии Федерального закона от 30.12.2004 N 214-Ф3, поскольку объект приобретается в личных, семейных и домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, ответчиком исполнены не были, полагает необходимым к настоящим правоотношениям применить положения п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» и взыскать в пользу истца 50% от присужденной судом суммы.

                                                На основании изложенного и руководствуясь положениями ст. 15, абз. 1 ст. 151, ст. 1064 ГК РФ, ст. ст. 4, п.6. ст. 13, 14, 15, 17 Закона "О защите прав потребителей", просит суд взыскать переплату по договору №... от 26.05.2022 в размере 24 064,90 руб., признать недействительным соглашение от 28.12.2023, взыскать неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства в размере 233 468,91 руб., взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., взыскать штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу истца, взыскать понесенные судебные расходы в размере 27 400,00 руб.

                                                Протокольным определением суда от 14.05.2024 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен супруг истца Белашов Т.С., являющийся также представителем истца по доверенности.

                                                В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования в части размера неустойки, окончательно просит взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства в размере 66 734,45 руб., учитывая в расчете выплаченные 30.01.2024 по соглашению от 28.12.2023 денежные средства в размере 100 000 руб. в счет уплаты неустойки, из расчета: (4 330 765.00 (цена договора) x 7.5% (размер ключевой ставки Банка России, действовавший на 01.07.2023, применяемый к настоящему Договору в соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326) x 1/300 (размер пени, установленный ч.2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ) х 2 (увеличенный коэффициент выплаты неустойки участнику долевого строительства – гражданину) х 77 (дни просрочки)) – 100 000 руб. (уплаченные в счет выплаты неустойки 30.01.2024).

                                                В судебное заседание истец Белашова О.В. не явилась, будучи извещенной о дате и времени судебного слушания надлежащим образом.

                                                Явившийся в судебное заседание представитель истца Белашов Т.С. исковые требования с учетом уточнения поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

                                                Явившийся в судебное заседание представитель ответчика Прутовых С.А. исковые требования не признал, представил письменные возражения на исковое заявление, доводы которых сводятся долевого участия №... от 26.05.2022, поскольку истцом за основу принята фактическая площадь помещения 38,2 кв. м. и площадь лоджии 2,3 кв. м. с применением понижающего коэффициента 0,5 (38,2+2,3*0,5) в соответствии с Приказом Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр. Однако, по мнению ответчика, Приказ №854/пр к спорному объекту долевого строительства понижающий коэффициент не подлежит применению, так как Застройщик применил новые проектные решения, имеющие благоприятные для пользователей характеристики, предназначенные для удовлетворения бытовых нужд, путем использования площади лоджии наравне с другими вспомогательными помещениями. В спорном жилом помещении лоджия (2,3 кв. м) расположена внутри контура внешних стен многоквартирного дома и оборудована внешним окном, как для жилого помещения с тройным остеклением в стеклопакетах. К тому же, лоджия отапливаемая, так как имеет отдельный прибор отопления. В соответствии с проектными решениями лоджия отнесена к общей площади жилого помещения, так как подлежит к использованию независимо от времени суток и сезона, в связи с чем, положения Приказа Минстроя РФ №854/пр применению в части понижающего коэффициента не подлежит.

                                                В части требования о взыскании неустойки доводы возражений сводятся к тому что, по мнению ответчика, срок нарушенного обязательства по передаче объекта является минимальным. объект введен в эксплуатацию. График завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию в установленный срок задержан по объективным причинам - нарушение логистических цепочек поставок материалов, их удорожание в связи с действиями «недружественных стран». Строительной компанией осуществлялась работа по подбору нового рабочего персонала в связи с призывом работников в порядке частичной мобилизации, а с учетом, что строительство многоквартирного жилого дома является сложным процессом, который зависит от различных факторов, Застройщику предусмотреть наступление вышеназванных событий не представлялось возможным.

                                                Относительно требования о признании соглашения от 28.12.2023 недействительным полагал, что соглашение не нарушает прав истца и, следовательно, признано недействительным быть не может, поскольку размер неустойки определен п. 5.3. Договора № ... от 26.05.2022 и соответствует размеру, установленному Федеральным законом РФ № 214. Поскольку ООО СЗ «Перспектива» была допущена просрочка передачи Участнику долевого строительства объекта долевого строительства, стороны заключили соглашение 28.12.2023 о выплате Застройщиком Белашовой О.В. согласованной неустойки в размере 100 000 руб. путем перечисления денежных средств на банковский счет истца в рамках досудебного урегулирования спора. Указанное соглашение было предварительно согласовано сторонами, заключено без понуждений и на добровольном желании сторон. Пункт 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" устанавливает, что в случае нарушения основного обязательства обязательство по уплате законной неустойки может быть прекращено предоставлением отступного (статья 409 ГК РФ), новацией (статья 414 ГК РФ) или прощением долга (статья 415 ГК РФ), содержащихся в том числе в мировом соглашении. Пунктом 63 вышеуказанного Постановления Пленума ВС РФ определено, что соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ). На основании этого считает, что соглашение между ООО СЗ «Перспектива» и Белашовой О.В. согласуется с требованиями закона и досудебному порядку урегулирования спора.

                                                Также полагал, что заявленный размер компенсации морального вреда является завышенным, не подтвержденным доказательствами и не отвечает требованиям разумности и справедливости. Помимо этого, ставит под сомнение довод истца о большом количестве затраченного времени на консультации у экспертов и юристов, повлиявшем на душевное и психологическое спокойствие истца, поскольку в настоящем споре юридические услуги оказываются ее супругом. Возражал против взыскания штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в связи с отсутствием на то оснований.

                                                Просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, а в случае, если суд придет к выводу об удовлетворении требований истца, ходатайствовал о применении положений ст. 333 ГК РФ и снижении неустойки.

                                                В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца.

                                                Изучив материалы дела, выслушав мнение участников процесса, суд приходит к следующим выводам

                                                В силу положений ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

                                                В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

                                                Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

                                                Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируется нормами ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).

                                                По смыслу положений ч. 9 ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

                                                В соответствии с ч.1 ст.4 Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

                                                Частью 2 статьи 6 Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

                                                Материалами дела установлено, что 26 мая 2022 года ООО СЗ «Перспектива» (Застройщик) и Андрусова О.В. (Участник) заключили договор участия в долевом строительстве жилого дома №.... Согласно п. 1.2 Договора, объектом долевого строительства является жилое помещения, расположенное по адресу «Комплексная застройка в границах улиц Шатова-Совхозная-Трехгорная в ****. 1 очередь строительства. Квартальный модуль 1.1», ****.1.2, этаж 11, ****А (условно). Строительство жилого дома осуществляется на земельном участке по адресу: примерно 1250 м по направлению на северо-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка; адрес ориентира: **** (п. 1.1.2 Договора).

                                                Согласно представленному свидетельству о заключении брака от ***, Андрусовой О.В. после заключения брака присвоена фамилия Белашова.

                                                Согласно п. 2.1 Договора установлено, что цена объекта на момент заключения Договора составляет 4 330 765,00 руб. Цена Объекта долевого строительства, подлежащая уплате Участником, определяется как произведение цены 1 кв.м. (единицы общей приведенной площади объекта долевого строительства) и общей приведенной площади Объекта долевого строительства. Цена 1 кв.м. общей приведенной площади Объекта долевого строительства составляет 109 446 руб. 00 коп.

                                                Согласно п. 3.4.1 Договора, участник обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открытый в банке, с которым застройщик заключил кредитный договор, в объеме и порядке, определенном настоящим Договором.

                                                Стороной ответчика не оспаривается, что истцом Белашовой О.В. договорные обязательства были исполнены своевременно и в полном объёме, в том числе, обязательство по оплате стоимости квартиры.

                                                П. 1.5 Договора установлен срок передачи объекта долевого строительства – до 30 сентября 2023 года.

                                                Вместе с тем, свои обязательства по договору долевого строительства ООО «СЗ «Перспектива» исполнило только 16 декабря 2023 года, согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства к Договору.

ООО СЗ «Перспектива» своё обязательство по передаче Объекта долевого строительства исполнило с просрочкой, в связи с чем, истцы обратились 29.10.2023 и 13.02.2024 к ответчику с претензиями, в которой требовали возместить им законную неустойку на дату предъявления претензии. Факт получения претензий подтверждается наличием входящего номера на претензиях, доказательств обратного суду не представлено.

Претензия ответчиком оставлена без ответа, что не оспаривалось представителем последнего в судебном заседании.

Таким образом, свои обязательства ООО «СЗ «Перспектива» как застройщик не исполнило, объект строительства истцам был передан с нарушением срока, что подтверждается актом приема-передачи объекта долевого строительства от 16.12.2023.

Как определено в ч.1 ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Из положений ст. 401 ГК РФ следует, что лицо, ненадлежащим образом исполнившее обязательство, несет ответственность при наличии вины, кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается виновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, по характеру обязательства и условия оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 12 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии со ст.9 ФЗ от 26.01.1996г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1 регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести, либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Из условий заключенного договора долевого участия следует, что истцы заключили договор долевого участия в строительстве с ответчиком для удовлетворения исключительно личных, бытовых нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, поэтому на возникшие правоотношения распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которым, бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

В силу ч.1, 2 ст.6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Судом установлено, что 28.12.2023 между ООО СЗ «Перспектива» и Белашовой О.В. заключено соглашение, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о соразмерном уменьшении начисленной неустойки за нарушение сроков передачи объекта до 100 000 руб., под условие, что начисленная неустойка в оставшейся части прекращается, в свою очередь, дополнительная площадь объекта, превышающая договорную на 0,93 кв.м., дольщиком не уплачивается, стороны договора претензий друг к другу в части оплаты цены договора и взыскании штрафных санкций за нарушение сроков передачи объектов не имеют.

Денежные средства по соглашению от 28.12.2023 поступили на расчетный счет истца 30.01.2024.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) - пункт 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

Действующее гражданское законодательство не содержит запрета на заключение сторонами соглашения об уменьшении неустойки.

В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года № 395-I «О банках и банковской деятельности»).

Согласно п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Поскольку условия соглашения от 28.12.2023 не противоречат закону и не нарушает права потребителя – участника долевого строительства, определено по усмотрению сторон, суд приходит к выводу, что оспариваемое соглашение не является недействительным, а требование истца о признании соглашения таковым, ровно как и требование о взыскании недополученной неустойки, удовлетворению не подлежат.

Вместе с этим, суд находит установленной вину ответчика в нарушении прав истца как потребителя, выразившуюся в ненадлежащем выполнении обязательств по договору долевого строительства.

В силу ст.ст. 151, 1099-1100 ГК РФ, ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» исходя из установленных судом обстоятельств, учитывая, что истцом не представлены допустимые доказательства о степени причиненных ей нравственных и физических страданий, а также, что нарушения касались имущественных прав истца, степени вины ответчика, с учетом презумпции причинения морального вреда потребителю вследствие нарушения его прав (определение Конституционного суда №252-О от 16.10.2001), то есть причинение морального вреда наступает в каждом случае нарушения прав потребителя, по мнению суда, компенсация морального вреда истцу в размере 10 000 рублей отвечает принципу справедливости и разумности.

                                                Разрешая вопрос о взыскании переплаты покупной цена объекта недвижимости суд приходит к следующему.

                                                В соответствии с условиями договора долевого участия в строительства № ... от 26.05.2022, а также приложения №1 к Договору об основных характеристиках объекта долевого строительства, объектом долевого строительства является жилое помещение – квартира приведенной площадью 39,57 кв.м., из которых: комната – 14,43 кв.м., санузел – 4,11 кв.м., кухня – 13,03 кв.м., коридор 5,66 кв.м., лоджия – 2,34 кв.м.

                                                В соответствии с абз. 2 п. 2.1 Договора, обща приведенная площадь объекта строительства состоит из суммы общей площади всех помещений объекта долевого строительства, включая площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленным ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ.

                                                Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 16.12.2023, застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства общей площадью 40,5 кв.м. с учетом теплой лоджии, площадь которой составляет 2,3 кв.м. Общая площадь квартиры без учета теплой лоджии составляет 38,2 кв.м.

                                                Поскольку застройщиком при передаче жилого помещения была передана квартира без учета понижающего коэффициента, истец полагает, что им был произведена переплата за 1,15 кв.м. (2,3 (площадь лоджии)*0,5 (понижающий коэффициент).

                                                 Истцом оплачена стоимость объекта по договору в размере 4 330 765,00 руб. за 40,5 кв.м. Вместе с этим, фактическая площадь квартиры после применения понижающего коэффициента составляет 39,35 кв.м., в соответствии с чем, стоимость объекта должна составлять 4 306 700,10 руб. (39,35*109 446,00 (стоимость 1 кв.м. в соответствии с Договором).

                                                На основании этого, истец просит взыскать разницу уплаченных по договору дененых средств и стоимость фактически переданной площади участнику долевого строительства в размере 24 064,90 руб. (4 330 765,00 – 4 306 700,10).

                                                Согласно выписке из ЕГРН от 25.12.2023, площадь жилого помещения, переданного участнику договора, составляет 38,2 кв.м.

                                                Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

                                                Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 ноября 2016 г. № 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлен понижающий коэффициент 0,5 для расчета площади лоджии, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения.

                                                Согласно п.5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

                                                Из изложенного следует, что законом площадь лоджии, веранды, балкона, террасы исключена из общей площади жилого помещения.

                                                Вместе с тем, как установлено представленной ответчиком проектной документацией, квартира имеет теплую лоджию, находящуюся в теплом контуре дома, под окном лоджии находится радиатор отопления. С внешней стороны лоджия не выделяется, имеет окно, как в комнатах. В связи с этим, лоджия может быть использована круглый год, независимо от сезона.

В силу статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

При этом в силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из норм материального права, под соразмерным уменьшением покупной цены (договора) понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара (спорной квартиры) с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Соответственно, истцу необходимо доказывать наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой, поскольку не любые выявленные недостатки влияют на стоимость товара (спорной квартиры).

По смыслу ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации именно покупатель должен доказать, что ему был передан товар с недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании (хранении, перевозке) товара (скрытые недостатки).

Согласно с п. 3.1.19 СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здание жилые многоквартирные», лоджия - это вспомогательное неотапливаемое помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух сторон при угловом расположении) на всю высоту этажа, ограждение с открытой стороны (сторон) и ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает; может выполнять с покрытием и остеклением.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам, истец при заключении договора долевого участия в строительстве был уведомлен об особенностях приобретаемого им объекта строительства в части отклонения застройщика от установленного понятия лоджии как вспомогательного неотапливаемого помещения, согласовав ее фактически как как часть жилой площади, подлежащей использованию независимо от сезона года или температурного режима.

По этой причине суд приходит к выводу, что положения Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 ноября 2016 г. № 854/пр. вопреки доводам истца, применению в части понижающего коэффициента 0,5 по отношению к площади теплой лоджии не подлежит. В связи с чем, требования истца о взыскании переплаты по договору долевого участия в строительстве, подлежит отклонению.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя, продавца, уполномоченной организации за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В судебном заседании установлено, что ответчик не исполнил в какой-либо части в добровольном порядке требования потребителя, в связи с чем, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу последнего (10 000 руб.), что составляет 5 000 руб.

Оснований для отказа в удовлетворении требований о взыскании штрафа, снижения его размера суд не усматривает, поскольку обстоятельств, исключающих применение норм Закона «О защите прав потребителей» к сложившимся между сторонами, отношениям, постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326, не предусмотрено, доказательств несоразмерности штрафа нарушенному праву и наличия исключительных обстоятельств, влияющих на его размер, не представлено и в ходе рассмотрения дела не установлено.

В соответствии со ст.ст. 88, 98 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся: суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости (например, расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска).

Истец понес расходы в размере 25 000 руб. на оплату услуг представителя, а также 2 400 руб. на оплату нотариальной доверенности.

Поскольку указанные расходы понесены в связи с рассматриваемым спором в целях представления доказательств о размере ущерба, понесенные расходы в силу требований ст.ст. 94, 98 ГПК РФ и вышеуказанных разъяснений являются судебными издержками истца и подлежат взысканию с ответчика.

Статья 100 ГПК РФ определяет, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В судебном заседании установлено, что истец обращалась за юридической помощью для представления ее интересов в суде в целях восстановления нарушенного права, заключив с Белашовым Т.С. договор об оказании юридических услуг №б/н от 16.12.2023, согласно которому Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязанность оказать юридические услуги в соответствии с Заданием (Приложение №1). Согласно приложению №1 к Договору оказания юридических услуг от 16.12.2023, цель работы – юридическая защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов Заказчика, связанных со взысканием переплаты и неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве №... от 26.05.2022. В целях исполнения обязательств по договору исполнителем осуществляет: подготовка и направление претензии и при необходимости искового заявления о взыскании переплаты и неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства, сопровождение заказчика на переговорах с ООО СЗ «Перспектива», участие в судебных заседаниях в суде первой инстанции, подготовка необходимых документов (заявлений, ходатайств, жалоб), принятие иных предусмотренных законом необходимых мер по обеспечению законных прав и интересов заказчика на всех этапах оказания юридических услуг. Стоимость услуг согласно указанному договору составила 25 000 руб. (пункт 4.1 договора), которая оплачена истцом в полном размере согласно расписке о получении денежных средств от 16.12.2023. Представитель истца участвовал в подготовке дела к судебному разбирательству, в двух судебных заседаниях.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12, 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

На основании изложенного, учитывая указанные нормы процессуального закона о праве выигравшей стороны на возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах, с учетом категории спора, характера и объема выполненной представителем работы по делу, суд считает возможным определить размер подлежащих взысканию судебных расходов в пользу истца в размере 10 000 руб., как отвечающих указанным требованиям.

Согласно представленной нотариальной доверенности ****6 от ***, Белашова О.В. уполномочила Белашова Т.С. на представление ее интересов и ведение дел, в том числе, по гражданскому делу ... во всех суда судебной системы РФ.

Указанные расходы принимаются судом, поскольку их несение обусловлено необходимостью при рассмотрении и разрешении данного спора, в том числе процессуальной обязанность сторон, установленной ГПК РФ. С учетом изложенного заявителем к взысканию подлежат расходы в размере 2 400 руб.

Вместе с тем, суд полагает часть истребуемых заявителем расходов подлежащими отклонению.

Согласно п. 20 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела"? при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).

Учитывая, что истцом заявлялось два требования, одно из которых нематериальное и, в соответствии с п. 21 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1, принцип пропорциональности к нему неприменим, а в удовлетворении второго, материального, требования отказано, с ответчика в пользу истца подлежит ко взысканию по нематериальным требованиям - 50% от подтвержденных расходов (2 400 руб.), что составляет 1 200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Белашовой Ольги Владимировны к Обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива» об оспаривании соглашения, взыскании переплаты, неустойки, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда, удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» в пользу Белашовой Ольги Владимировны компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 5 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб., расходы по оплате доверенности в размере 1 200 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Краснофлотский районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: подпись.

Копия верна: судья                                   П.С.Баннов

Мотивированное решение изготовлено 17.06.2024.

Подлинник решения подшит в материалах

гражданского дела №2-1061/2024