Решение по делу № 2-874/2021 от 22.07.2021

Дело №

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

09 ноября 2021 года

Дубненский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Григорашенко О.В.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "Консалтинговая группа "<данные изъяты>", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по <адрес>, ФИО1 о признании торгов по реализации имущества недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки, в виде признания недействительным заключенного по итогам торгов протокола о результатах торгов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Консалтинговая группа <данные изъяты>", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по <адрес>, ФИО1 о признании торгов по реализации имущества недействительными и применении последствий недействительности сделки.

Истец просит суд признать торги, проведенные Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по <адрес> и организатором торгов - "Консалтинговая группа "М<данные изъяты>"ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ в отношении имущества, принадлежащего ФИО2, а именно квартиры по адресу: <адрес> недействительными, вследствие существенных нарушений, допущенных судебным приставом-исполнителем в ходе исполнительного производства; признать недействительным протокол по результатам торгов, проведенных 07.07. 2021 г..

    В обоснование заявленных требований истец ссылается на те обстоятельства, что ДД.ММ.ГГГГ года вступило в законную силу решение Дубненского городского суда <адрес> по делу № по иску <данные изъяты>" к ФИО2 о взыскании задолженности и обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, начальной продажной ценой 3 790 000 рублей.

Исполнительный лист № был выдан ДД.ММ.ГГГГ На его основании Дубненским ГОСП по <адрес> было возбуждено исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ В рамках указанного выше ИП квартира ФИО2 была выставлена на торги.

ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу Решение Дубненского городского суда <адрес> по делу № иску <данные изъяты> к ФИО2 о взыскании задолженности и обращении взыскания на ту же квартиру, начальной продажной ценой 2 636 172 рубля. Исполнительное производство было возбуждено ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ квартира ФИО2 незаконно была снята с торгов по цене 3 790 000 рублей и ДД.ММ.ГГГГ была выставлена на торги по цене 2 636 172 рубля.

ДД.ММ.ГГГГ торги были признаны состоявшимися, Протоколом организатора торгов - ООО "<данные изъяты>" был зафиксирован победитель торгов <данные изъяты> в электронной форме по <данные изъяты>. Квартира была продана по цене 2 650 172 рублей.

Таким образом, квартира была продана по цене ниже установленной решением суда, вступившим в законную силу ранее, и значительно ниже фактической рыночной стоимости недвижимого имущества на дату проведения торгов. Подобное снижение цены является незаконным, так как оно не направлено на достижение цели конкурсного производства.

Действия судебного пристава-исполнителя по снятию с торгов по большей цене квартиры являются незаконными.

Реализация квартиры произведенной по цене 2 650 172 рублей не отвечает интересам остальных взыскателей и не способствует соразмерному удовлетворению их требований за счет имущества должника. Торги прошли в отсутствии реальной конкурентной процедуры с минимальным в 2000 рублей шагом аукциона, при котором была создана лишь видимость конкуренции без действительного увеличения начальной продажной цены имущества.

Цена квартиры на торгах была установлена в соответствии с отчетом пятилетней давности об оценке рыночной стоимости квартиры, произведенной НАО "Евроэксперт". Истец указывает, что определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат торгов. Оценивая поведение участников торгов, факт согласованности действий участников аукциона в интересах одного из них, направленных на видимость состязательности на торгах и незаинтересованности участников торгов в действительной конкуренции, считает, что проведенные торги должны быть признаны недействительными, поскольку влекут нарушение прав должника на получение наибольшей цены за продаваемое имущество, и противоречат положениям п. 5 ст. 447 ГК РФ. Кроме того, истец указывает на наличие существенных нарушений организатором торгов порядка их проведения, поскольку организатор торгов не опубликовал извещение о проведении торгов по продаже арестованного имущества в официальном периодическом издании.

ФИО2 в судебное заседание не явился. Его представитель по доверенности ФИО8 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика – ООО "Консалтинговая группа "<данные изъяты>" ФИО5 исковые требования не признал, в письменных возражениях ссылаясь на то, что представляемое им юридическое лицо является уполномоченной специализированной организацией в соответствии с Государственным контрактом на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решение об обращении взыскания на имущество, заключенным ДД.ММ.ГГГГ Территориальным управлением Росимущества в <адрес>. В соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя Дубненского ГОСП ГУФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО "<данные изъяты>" организовало торги по заложенному имуществу истца, которые были завершены ДД.ММ.ГГГГ. Победителем торгов была признана ФИО9, предложившая наибольшую цену за реализованное имущество, и с ней был подписан договор купли-продажи. Торги проведены в соответствии с правилами и порядком, установленными действующим законодательством, без каких-либо нарушений.

Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явилась, воспользовавшись услугами представителя по доверенности ФИО6, который исковые требования не признал, указав, что вступившими в законную силу решениями Дубненского городского суда Московской от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 2-145/2019 и от 24.01.2018г по гражданскому делу N 2-142/2018от установлено, что правопреемник ПАО "Банк ВТБ" - Банк ВТБ (ПАО) является первоначальным залогодержателем. ФГКУ -"Росвоенимотека" является последующим залогодателем. Банк ВТБ (ПАО), являясь залогодержателем по предшествующему об ипотеке, обладает преимущественным правом по отношению к ФГКУ "Росвоенипотека" (залогодержателю по последующему договору об ипотеке) на получение удовлетворения от реализации заложенного имущества. Начальная продажная стоимость квартиры установлена решением суда, в связи с чем, является обоснованной.

Представитель ответчика – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по <адрес>, будучи извещенным надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица – Банка ВТБ в судебное заседание не явился, представив письменные возражения, в которых указывает, что начальная продажная стоимость предмета ипотеки, установленная в размере 100 % залоговой стоимости (договорной стоимостью приобретения) предмета ипотеки по гражданскому делу по иску ФГКУ "Росвоенипотека" к ФИО2, была предложена истцом ФГКУ "Росвоенипотека", являющимся последующим залогодержателем, и ответчиком не оспаривалась.

Решением Дубненского районного суда <адрес> от 05.07.2019г по гражданскому делу N 2-145/2019 по исковому заявлению <данные изъяты> (первоначальный Залогодержатель) начальная продажная стоимость предмета ипотеки была установлена в размере 2 636 172,00 руб. - 80% рыночной цены составляющей 3 295 215,00 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика НАО "<данные изъяты>" (Отчет N №

Закон допускает неоднократный залог одного и того же имущества разным лицам. При этом, права предшествующего залогодержателя охраняются нормой об удовлетворении его требований из стоимости заложенного имущества в первую очередь. Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества только после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей старшинства залога).

Реализация принципа старшинства залога имеет непосредственное отношение к порядку обращения взыскания на заложенное имущество. При наличии нескольких взыскателей-залогодержателей взыскание на заложенное имущество обращается в порядке, который подлежит применению в соответствии с исполнительным документом предшествующего залогодержателя.

Таким образом, судебный пристав-исполнитель обоснованно и на законных основаниях установил начальную продажную цену реализуемого на торгах предмета ипотеки в соответствии с исполнительными документами, предъявленными к исполнению первоначальным залогодержателем ПАО Банк ВТБ, в размере 2 636 172,00 руб. (80% рыночной цены).

При этом, должник не воспользовался правом в ходе исполнительного производства изменить начальную продажную стоимость заложенного имущества путем обращения в суд с соответствующим заявлением, доказав значительное изменение (уменьшение/увеличение) рыночной цены предмета залога после вступления в законную силу решения суд; обращении на него взыскания.

Третье лицо – судебный пристав-исполнитель Дубненского ГОСП ГУФССП России по <адрес> ФИО7 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, указав, что в ходе совершения исполнительных действий, нарушений порядка передачи арестованного имущества на торги допущено не было. Стоимость спорной квартиры в размере 2 636 172 руб. определена решением Дубненского городского суда, которым с ФИО2 в пользу Банка <данные изъяты> взыскана задолженность по кредитному договору, с обращением взыскания на заложенное имущество. При этом Банк <данные изъяты> являлся первоначальным залогодержателем по кредитному договору, обеспеченному ипотекой. В связи с поступившим в адрес Дубненского ГОСП ГУФССП России по <адрес> заявления от взыскателя Банк ВТБ об отзыве с торгов квартиры в рамках исполнительного производства в пользу последующего залогодержателя, а также тем, что первоначальные торги по реализации квартиры в рамках исполнительного производства, по которому взыскателем является ФГКУ "Федеральное управление накопительно -ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" были признаны несостоявшимися, судебным приставом было принято решение о передаче на реализацию арестованного имущества по исполнительному производству в пользу взыскателя <данные изъяты>.

Третье лицо – ФГКУ "<данные изъяты>", будучи извещенным надлежащим образом, явку представителя в суд не обеспечило.

Выслушав позицию сторон и третьих лиц, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2, учитывая при этом следующие обстоятельства.

    Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, что заочным решением от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного решения от ДД.ММ.ГГГГ, вступившими в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, были удовлетворены исковые требования ФГКУ "Росвоенипотека" о взыскании с ФИО2 задолженности по кредитному договору, проценты за пользованием жилищным займом и обращения взыскания на заложенное имущество. В счет погашения задолженности по кредитному договору обращено взыскание на предметы залога принадлежащую ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: <адрес> д,11, <адрес>, кадастровый N №, установив начальную продажную стоимость в размере 3 790 000 руб.

    Решением Дубненского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, с ФИО2 в пользу Банк <данные изъяты>) взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, проценты, пени. Этим же решением суда на заложенное имущество, принадлежащее ФИО2 - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, обращено взыскание. Начальная продажная стоимость квартиры определена судом в размере 2 636 172 руб.

Во исполнение решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ, судебным приставом-исполнителем Дубненского ГОСП УФССП России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ было возбуждено исполнительное производство № в отношении должника ФИО2, взыскателем по которому являлось <данные изъяты>".

ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО2 судебным приставом-исполнителем Дубненского ГОСП УФССП России по <адрес> возбуждено исполнительное производство №, взыскателем по которому является Банк ВТБ (ПАО).

В рамках возбужденного исполнительного производства в пользу взыскателя ФГКУ "Росвоенипотека" ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом исполнителем составлен акт о наложении ареста на вышеуказанное недвижимое имуществе, принадлежащее ФИО2, которое постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ было передано в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по <адрес> на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона. Торги по реализации арестованного имущества были назначены на ДД.ММ.ГГГГ, о чем было опубликовано соответствующее извещение на сайте торгов torgi.gov.ru N № от ДД.ММ.ГГГГ и областной газете "<данные изъяты>".

В связи с отсутствием заявок на участие в торгах по реализации жилого помещения по адресу: <адрес> д,11, <адрес>, кадастровый N №, организатором торгов в адрес судебного пристава направлена информация о необходимости снижения цены данного объекта на основании постановлением судебного пристава-исполнителя на 15%.

На основании заявления основного залогодержателя - Банка ВТБ от ДД.ММ.ГГГГ, судебным приставом исполнителем вынесено постановление о снятии ареста с имущества от ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства №-ИП в отношении должника ФИО2, взыскателем по которому являлось ФГКУ <данные изъяты>".

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя на спорное имущество наложен арест в рамках исполнительного производства №, взыскателем по которому является Банк ВТБ (ПАО).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом исполнителем составлен акт о наложении ареста на вышеуказанное недвижимое имуществе, принадлежащее ФИО2, которое постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ было передано в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по <адрес> на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона. Торги по реализации арестованного имущества были назначены на ДД.ММ.ГГГГ, о чем было опубликовано соответствующее извещение на сайте торгов torgi.gov.ru и областной газете "Подмосковье сегодня" №) от ДД.ММ.ГГГГ

Торги в отношении имущества были признаны состоявшимися, победителем торгов признана ФИО9, предложившая наибольшую цену за реализованное имущество - 2 650 172 руб., с которой ДД.ММ.ГГГГ Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по <адрес> был заключен договор купли-продажи №

В силу п. 1 ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства. Правила, предусмотренные ст. 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, если иное не установлено ГК РФ и процессуальным законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации. Порядок проведения торгов определяется ГК РФ (пункт 2 статьи 63 Закона об исполнительном производстве).

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения.

В соответствии с п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такие нарушения должны иметь существенный характер.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

       Перечень возможных нарушений открытый. Они зафиксированы в законе и конкретизированы судебной практикой, в частности.

на торгах неосновательно не приняли высшую предложенную цену;

были иные существенные нарушения порядка проведения торгов, из-за которых цена продажи определена неправильно;

торги продолжились, несмотря на то что пристав сообщил о прекращении обращения взыскания на имущество (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 50);

имущество передано на торги незаконно. Например, передано имущество, на которое нельзя обратить взыскание (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016));

Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 66 "О Правилах направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - Правила) определяет порядок и объем информации, необходимый для размещения организатором торгов, а также сроки размещения данной информации.

Настоящие Правила устанавливают порядок направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке (далее - торги) для размещения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Информация о торгах направляется организатором торгов для ее размещения на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - официальный сайт).

Организатор торгов не позднее дня, следующего за днем опубликования извещения о предстоящих торгах в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, направляет информацию для размещения на официальном сайте, которая должна быть указана в извещении в соответствии со ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" или ст. 28.2 Закона Российской Федерации "О залоге", а также информацию о наименовании и номере периодического издания, в котором организатором торгов опубликовано извещение о предстоящих торгах и дате опубликования указанного извещения.

Как установлено судом, на официальном сайте <адрес> сети интернет было размещено извещение о проведении торгов по продаже квартиры, что соответствует положениям названной нормы. Также ООО "Консалтинговая группа <данные изъяты>" опубликовало информацию о наименовании и номере периодического издания (областной газете "Подмосковье сегодня" №) от ДД.ММ.ГГГГ), в котором организатором торгов опубликовано извещение о предстоящих торгах и дате опубликования указанного извещения.

Исходя из положений ч. ч. 6 и 7 ст. 87 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве), основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом-исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи.

Между тем, если исполнительное производство возбуждено в отсутствие законных оснований для его возбуждения или на реализацию передано имущество, на которое не может быть обращено взыскание, то у организатора публичных торгов отсутствуют предусмотренные Законом об исполнительном производстве основания для проведения процедуры публичных торгов.

Таким образом, публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

В судебном заседании установлено, что извещения о проведении торгов были опубликованы своевременно, в установленном законом порядке, в ходе торгов каких-либо нарушений со стороны организатора торгов или их участников допущено не было. Данных о нарушениях, допущенных судебным приставом-исполнителем, которые бы повлекли за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, не имеется.

Как следует из материалов дела, постановлением судебного пристава-исполнителя имущество должника передано на реализацию специализированной организации по акту приема-передачи. Участником внесен задаток. Нарушений при внесении ими задатка не выявлено. Публичные торги в форме аукциона прошли в установленном порядке, договор купли-продажи заключен с лицом, предложившим в ходе торгов наивысшую цену.

В соответствии с п.1 статьи 350 ГК РФ и пп. 4 п.2 ст.54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102—ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в целях реализации заложенного имущества суд указывает в решении начальную продажную цену залога, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании Отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в Отчете оценщика, поскольку определение начальной продажной цены предмета ипотеки, равной 100% рыночной стоимости заложенного имущества, противоречит природе публичных торгов (начальная продажная цена в процессе их проведения должна повышаться, а не понижаться) и может привести к несостоявшимся торгам (а невозможность реализации приведет к утрате обеспечительной функции залога недвижимости) и неисполнимости решения суда.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 309-ЭС14-5788, торги проводятся с целью привлечения максимально широкого круга участников и получения должником наибольшей цены за реализуемое имущество. Правила об определении начальной продажной цены предмета залога в отсутствие соглашения сторон направлены на "обеспечение баланса интересов взыскателя и должника, а снижение цены относительно рыночной стоимости обеспечивает возможность привлечения необходимого количества участников для того, чтобы торги состоялись. Цена, по которой реализуется переданное на торги имущество, определяется по итогам торгов исходя из предложений участников этих торгов" (Определение ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 16-КГ15-21).

Как установлено в судебном заседании, начальная продажная стоимость предмета ипотеки установлена заочным решением Дубненского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу N 2-142/2018 в размере 3 790 000 руб.. Указанная цена была предложена истцом ФГКУ "Росвоенипотека", являющимся последующим залогодержателем, и ответчиком не оспаривалась. Отчет об оценке суду сторонами не предоставлялся, судебная экспертиза не проводилась - т.е. начальная продажная стоимость предмета ипотеки была установлена в размере 100% залоговой стоимости (договорной стоимостью приобретения) предмета ипотеки.

Решением Дубненского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу N 2-145/2019 по исковому заявлению ПАО Банк № (первоначального Залогодержателя) начальная продажная стоимость предмета ипотеки была установлена в размере 2 636 172,00 руб. - 80% рыночной цены составляющей 3 295 215 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика № ДД.ММ.ГГГГ).

В ходе рассмотрения дела судом, ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя ФИО2 судом назначалась оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости спорной квартиры, от проведения которой ответчик уклонился, в связи с чем, экспертное учреждение "ООО №", которому было поручено проведение экспертизы, возвратило гражданское дело в суд без экспертной оценки.

Таким образом, определение начальной продажной цены заложенного имущества входило в предмет спора, по которому судом принято решение. При этом, ФИО2 имел возможность оспорить начальную продажную стоимость квартиры в судебном порядке, как в деле N 2-142/2018 по иску ФГКУ "Росвоенипотека", а также в деле N 2-145/2019 по иску Банка ВТБ (ПАО), однако своим правом не воспользовался.

В соответствии с п.4 ст. 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102—ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений). При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

Таким образом, Закон допускает неоднократный залог одного и того же имущества разным лицам, если иное не установлено предшествующими договорами. При этом согласия залогодержателя на последующий залог не требуется, необходимо лишь уведомление каждого последующего залогодержателя обо всех существующих залогах данного имущества под страхом возмещения убытков.

Права предшествующего залогодержателя охраняются нормой об удовлетворении его требований из стоимости заложенного имущества в первую очередь. Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества только после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей (принцип старшинства залога).

        Пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) предусмотрено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с пунктом 3 Закона порядок оценки предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Таким образом, залогодатель и залогодержатель, действуя своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ), устанавливают порядок определения залоговой стоимости жилого помещения при заключении договора.

Реализация сторонами залоговой сделки подобным образом принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 ГК РФ, не нарушает обязательных правил, установленных законом и иными правовыми актами. Следовательно, такое существенное условие договора о залоге недвижимого имущества (ипотеке), как оценка предмета ипотеки, следует признать согласованным.

В судебном заседании установлено, что между последующим залогодержателем ФГКУ "<данные изъяты>" и ФИО2 такое соглашение было достигнуто.

Поскольку при заключении кредитного договора между Банком ВТБ и ФИО2 оценка предмета залога не производилась, залогодержатель обоснованно в соответствии с пп. 4 п.2 ст.54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102—ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предложил установить начальную продажную цену заложенного имущества на основании Отчета оценщика, равную 80% рыночной стоимости такого имущества, которая и была определена решением суда.

Таким образом, судебный пристав-исполнитель на законных основаниях установил начальную продажную цену реализуемого на торгах предмета ипотеки в соответствии с исполнительными документами, предъявленными к исполнению первоначальным залогодержателем ПАО "Банк ВТБ", в размере 2 636 172 руб. (80% рыночной цены), установленной экспертной организацией.

Согласно пункту 3 статьи 3 Закона об исполнительном производстве на судебных приставов-исполнителей возложены функции по исполнению судебных актов и актов других органов. Осуществляя возложенные на него функции, судебный пристав-исполнитель совершает определенные действия по обнаружению имущества должника, его описи, аресту, реализации и т.д.

В силу статьи 90 названного Закона защита прав взыскателя, должника и других лиц осуществляется путем обжалования действий судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, Законом об исполнительном производстве установлен самостоятельный способ защиты прав, нарушенных в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя, и предусмотрены конкретные последствия такого нарушения.

Как следует из положений статьи 62 Закона об исполнительном производстве, деятельность судебного пристава-исполнителя, предшествующая реализации имущества с публичных торгов, заканчивается подачей заявки специализированной организации на проведение торгов. В данном случае действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе исполнительного производства, не имеют отношения к порядку проведения торгов.

Ссылка истца на неправомерные действия судебного пристава по выставлению на публичные торги имущества по наиболее низкой залоговой цене в рамках разных исполнительных производств, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения, поскольку имеет иную юридическую природу защиты гражданских прав.

Суд считает, что должник имел возможность в ходе исполнительного производства изменить начальную продажную стоимость заложенного имущества путем обращения в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда (ст. 203 ГПК РФ), доказав значительное увеличение рыночной цены предмета залога после вступления в законную силу решения суд, обращении на него взыскания, однако предоставленное ему законом право не реализовал.

Доводы представителя истца о том, что одним из оснований для признания торгов недействительными является тот факт, что торги прошли в отсутствии реальной конкурентной процедуры с минимальным шагом аукциона, при котором была создана лишь видимость конкуренции, в результате чего, квартира была продана по значительно сниженной стоимости, судом отклоняются, поскольку являются субъективным мнением заявителя, и доказательствами не подтверждены.

В связи с этим суд признает, что основания для удовлетворения исковых требований ФИО2 отсутствуют, поскольку гражданские права и интересы заявителя не нарушены, и такой способ защиты права, как признание торгов недействительными, по иску последнего не может быть применен.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "Консалтинговая группа "<данные изъяты>", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по <адрес>, ФИО1 о признании торгов по реализации имущества недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки, в виде признания недействительным заключенного по итогам торгов протокола о результатах торгов отказать.

         На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Дубненский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

       Судья

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

       Судья