Решение по делу № 2-796/2022 (2-5105/2021;) от 15.11.2021

Дело № 2-796/2022

Поступило в суд 15.11.2021

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

27 апреля 2022 года город Новосибирск

Кировский районный суд города Новосибирска

в с о с т а в е :

Председательствующего судьи    РЕПА М.В.,

При секретаре    Тиниковой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Брит И. С. к Шевцовой К. Е., Шевцову В. А. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,

У С Т А Н О В И Л :

Истец Брит И.С. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 14.11.2020г. между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Договор был подписан сторонами, срок заключения основного договора был определен сторонами не позднее 15.01.2021г., однако неоднократно продлевался. 16.03.2021г. срок заключения основного договора купли-продажи был изменен на 15.05.2021г. Причиной продления срока заключения основного договора купли-продажи, была связана с устранением препятствий по регистрации перехода права собственности на квартиру: снятие ипотеки и прекращение исполнительных производств в отношении Шевцовой К.Е., в обеспечении которых ФССП налагались меры по запрету регистрационных действий с квартирой. В рамках предварительного договора истцом в счет аванса от стоимости квартиры, определенной в 4150000 руб., была передана сумма 2 724 593 руб. В подтверждение своих намерений продажи квартиры ответчики выехали, а истец с членами своей семьи заехала в спорную квартиру для проживания. С июля 2021 года истец с членами семьи зарегистрированы по указанному адресу по месту постоянного проживания. За этот период сделан ремонт, оплачиваются коммунальные расходы и содержание жилья. 12.10.2021 Шевцова К.Е. перестала выходить на связь, фактически уклонившись от заключения основного договора купли-продажи. Истец полагает, что вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что стороны поддерживали ранее заключенный предварительный договор и имели намерение передачи имущества, однако ответчики уклонились от заключения договора купли-продажи.

На основании изложенного истец просит понудить ответчиков заключить с истцом договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, по цене 4 150 000 руб. на условиях приложенного к иску проекта договора купли-продажи квартиры, указав, что данный договор является заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления его в законную силу.

В судебном заседании истец Брит И.С. и ее представитель Беспалова Н.Б. требования поддержали по доводам, изложенным в иске.

Ответчик Шевцова К.Е. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась. Пояснила, что квартиру она продавать в настоящее время не намерена, она передала риэлтору, сопровождающему сделку, что намерена расторгнуть сделку. Считает предварительный договор купли-продажи недействительным, поскольку не было получено согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры.

Ответчик Шевцов В.А. в судебном заседании не присутствовал, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, представленные суду доказательства, считает, что заявленный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч. 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ст. 429 ГК РФ).

Из представленных материалов дела следует, что 14.11.2020г. Шевцова К.Е., Шевцов В.А. (продавцы), с одной стороны, и Брит И.С. (покупатель) с другой стороны, заключили предварительный договор купли продажи, по которому стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры недвижимого имущества в срок до 15.01.2021г.

Продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить объект недвижимости: жилое помещение общей площадью 47 кв.м., расположенная на 4 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый №. (л.д. 12-13).

Стоимость объекта недвижимости составляет 4 150 000 рублей, которая является окончательной и не подлежит изменению в одностороннем порядке, из которых 50 000 руб. оплачивается покупателем в качестве задатка в момент подписания договора, 2 450 000 руб. покупатель оплачивает до заключения основного договора, указанные денежные средства будут направлены на полное досрочное гашение задолженности продавца по кредитному договору. Оставшаяся часть в сумме 1 650 000 руб., оплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых покупателю ПА Сбербанк. Указанные денежные средства помещаются на аккредитивный банковский счет, открытый покупателем в пользу продавца и будут переданы продавцу в течении 2 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Продавец сообщает о том, что объект недвижимости приобретен с использованием средств материнского капитала.

Соглашением сторон ценный пакет, оцениваемый сторонами в 50 000 руб., переданный покупателем продавцу в качестве задатка за недвижимое имущество, передан на хранение в агентство ООО «Этажи-Новосибирск».

Факт передачи 2 450 000 руб. ответчикам подтвержден распиской (л.д. 14).

Дополнительным соглашением от 20.01.2021г. к предварительному договору купли-продажи от 14.11.2020г. определен срок заключения основного договора купли-продажи в срок до 18.02.2021г..

Дополнительным соглашением от 16.03.2021г. к предварительному договору купли-продажи от 14.11.2020 определен срок заключения основного договора купли-продажи в срок до 15.05.2021г..

При этом, данное соглашение подписано только Брит И.С. и Шевцовой К.Е.. Подпись Шевцова В.А. отсутствует (л.д. 21).

Как следует из расписки Шевцовой К.Е. она обязалась внести сумму 52 000 руб., потраченную на закрытие долгов, препятствующих продаже квартиры по адресу: <адрес>, внесенную Брит И.С. в счет стоимости продаваемой квартиры.

03.11.2021г. истцом направлено предложение ответчикам заключить основной договор купли-продажи, подписав его 10.11.2021 в 14 час. по адресу: <адрес> офис №. К данному предложению истцом приложен проект договора купли-продажи (л.д. 25).

Как следует из акта от 10.11.2021 Шевцова К.Е., Шевцов В.А. на подписание основного договора купли-продажи не явились.

Из выписки из домовой книги усматривается, что с июля 2021 года истец с членами семьи зарегистрированы по адресу: <адрес> по месту постоянного проживания.

Кроме того, несовершеннолетний ребенок Брит И.С. ФИО посещает поликлинику по месту жительства по указанному адресу, что подтверждается копией первого листа амбулаторной карты ГБУЗ НСО ГКП №.

Как следует из сведений, полученных из ЕГРН, от 19.11.2021, квартира по адресу: <адрес> принадлежит на праве совместной собственности Шевцовой К.Е., Шевцову В.А. При этом зарегистрированы ограничения прав и обременение объекта недвижимости.

Согласно ответу начальника отдела полиции № 8 «Кировский» УМВД России по г. Новосибирску от 20.01.2022, собственниками квартиры по адресу: <адрес> являются Шевцова К.Е., Шевцов В.А., однако они и их несовершеннолетние дети по указанному адресу не проживают.

Из государственного сертификата на материнский (семейный) капитал усматривается, что Шевцова К.Е. имеет право на получение материнского (семейного) капитала в размере 453 026 руб. Согласно выписки из финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки, указанная сумма была перечислена 22.01.2018 на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на строительство жилья. Шевцова К.Е. и Шевцов В.А. обязались оформить в общую собственность совместно с детьми с определением размера долей в течении 6 мес. после снятия обременения с жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес>.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" лицо, получившее сертификат, имеет право распорядиться средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала в целях уплаты первоначального взноса и (или) погашения основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным по кредитному договору (договору займа), путем подачи заявления о распоряжении в кредитную организацию или единый институт развития в жилищной сфере, предоставившие указанные кредиты (займы). Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Из п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" следует, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Таким образом, судом установлено, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> приобретена ответчиками с использованием средств материнского капитала, а, следовательно, обременена правами несовершеннолетних детей.

О том, что объект недвижимости приобретен с использованием средств материнского капитала, истцу было известно из предварительного договора купли-продажи от 14.11.2020г.

При этом сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним, нотариально удостоверена не была.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о ничтожности предварительного договора, заключенного между истцом и ответчиками, поскольку обстоятельств заключения сторонами договора в требуемой нотариальной форме, в ходе судебного разбирательства, не установлено.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таком положении, суд полагает требования Брит И.С. не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Брит И. С. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 06 мая 2022 года.

Судья /подпись/

Копия верна:

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела за № 2-796/2022 Кировского районного суда г. Новосибирска (уникальный идентификатор дела 54RS0005-01-2021-005460-32).

На 06.05.2022г. решение в законную силу не вступило

Судья-