Решение по делу № 2а-2134/2017 от 09.11.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 декабря 2017 года                                 г. Тула

Советский районный суд г. Тулы в составе

председательствующего Свиридовой О.С.,

при секретаре Никифоровой О.А.,

с участием представителя административного истца Денисова И.В. по доверенности Анищенко Е.А., представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по доверенности Хрыниной Т.О., представителей заинтересованных лиц общества с ограниченной ответственностью «Тула-Строй» по доверенности Максимкиной Е.А., акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» по доверенности Сентюриной Г.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-2134/2017 по административному иску Денисова ИВ к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора об уступке права требования, обязании осуществить государственную регистрацию договора об уступке права требования,

установил:

Денисов И.В. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора об уступке права требования, обязании осуществить государственную регистрацию договора об уступке права требования, указав в обоснование административных исковых требований на то, что 25 мая 2017 г. между ним и обществом с ограниченной ответственностью «Тула-Строй» был заключен договор уступки права требования по договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г., заключенному между застройщиком обществом с ограниченной ответственностью «Анкер» и дольщиком открытое акционерное общество агропромышленная строительная компания «Тулаагропромстрой» в отношении квартиры № общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной на девятом этаже в 3 блок секции 1 корпуса в жилом доме по адресу: <адрес>.

Желая осуществить государственную регистрацию данного договора уступки права требования, Денисов И.В. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области с соответствующим заявлением. Однако 06 июня 2017 г. административный ответчик приостановил государственную регистрацию договора уступки права требования, а 06 сентября 2017 г. отказал в ней, сославшись на то, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Между тем, от застройщика закрытое акционерное общество «Инвестиционно-строительная компания» поступило письмо с просьбой проводить сделки по отчуждению объектов долевого строительства только с его письменного согласия. Кроме того, в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области от внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью «Анкер» Засядько Р.В. на запрос административного ответчика поступило сообщение о том, что оплата по договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г. № не производилась.

С данным решением административный истец не согласен, поскольку первоначально договор долевого участия в строительстве жилого дома от 15 мая 2014г. № был заключен застройщиком обществом с ограниченной ответственностью «Анкер» с открытым акционерным обществом агропромышленная строительная компания «Тулаагропромстрой».

Общество с ограниченной ответственностью «Анкер» дало согласие на уступку права требования по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г. № от открытого акционерного общества агропромышленная строительная компания «Тулаагропромстрой» на последующего дольщика, подтвердив тем самым факт оплаты по договору первым дольщиком.

Открытое акционерное общество агропромышленная строительная компания «Тулаагропромстрой» уступило права требования обществу с ограниченной ответственностью «Тула-Строй» без перевода долга, что также подтверждает полную оплату им квартир по договору долевого участия в строительстве жилого дома.

Все ранее совершенные договора уступки права требования являлись предметом правовой экспертизы, осуществляемой государственным регистратором при их регистрации, после проведения которой все договора были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Просил признать отказ в государственной регистрации договора уступки права требования незаконным и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области осуществить государственную регистрацию договора уступки права (цессии) от 25 мая 2017 г., заключенного между административным истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Тула-Строй».

В судебное заседание административный истец Денисов И.В. не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, сведений о причинах неявки не представил.

Представитель административного истца Денисова И.В. по доверенности Анищенко Е.А. в судебном заседании доводы административного искового заявления поддержал по правовым основаниям и обстоятельствам, изложенным в нем, просил его удовлетворить в полном объеме. Также пояснил, что документы, поданные Денисовым И.В. на регистрацию, полностью соответствуют требованиям закона. Настаивал на том, что вопрос о выполнении своих обязательств по оплате договоров уступки права требования прежними дольщиками не должен влиять на регистрацию права собственности его доверителя, в полном объеме выполнившего свои обязательства по оплате договора, что обществом с ограниченной ответственностью «Тула-Строй» не оспаривается. Ранее договоры уступки были зарегистрированы в установленном законом порядке, не оспорены, в связи с чем возникли и существуют права требования дольщика по договору долевого участия.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по доверенности Хрынина Т.О. в судебном заседании возражала против удовлетворения административного искового заявления Денисова И.В., указав на то, что орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр прав сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 06 июня 2017 г. на основании письма застройщика закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» в Единый государственный реестр прав была внесена запись о том, что оплата договоров долевого участия не была произведена или оплата по ним проведена не должным образом, при этом следует обратить внимание на сделки по договору долевого участия в строительстве №. В связи с данным обстоятельством административным ответчиком был направлен запрос внешнему управляющему общества с ограниченной ответственностью «Анкер» Засядько Р.В. с просьбой сообщить о факте оплаты дольщиком в полном объеме цены договора долевого участия №. 07 августа 2017 г. в адрес Управления от внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью «Анкер» Засядько Р.В. поступил ответ о том, что оплата по данному договору долевого участия не производилась.

Таким образом, ставший известным Управлению в процессе проведения правовой экспертизы факт отсутствия оплаты договора долевого участия № не позволил внести достоверные сведения в Единый государственный реестр прав о переходе права требования в отношении объекта долевого строительства, а также удостоверить проведенную государственную регистрации договора уступки права требования (цессию) от 25 мая 2017 г., ввиду его несоответствия требованиям законодательства.

Ранее заключенные договора уступки права требования были зарегистрированы по причине отсутствия на дату регистрации данных договоров сведений о факте ненадлежащего исполнения дольщиком своих обязательств, фактически договор об уступке права требования № от 08 декабря 2014 г., заключенный между открытым акционерным обществом агропромышленная компания «Тулаагропромстрой» и обществом с ограниченной ответственностью «Тула-Строй», на момент регистрации сделки соответствовал требованиям законодательства.

Представитель заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью «Тула-Строй» по доверенности Максимкина Е.А. в судебном заседании доводы административного искового заявления поддержала в полном объеме, полагала, что исковые требования подлежат удовлетворению, в обоснование чего привела доводы, аналогичные доводам административного истца и его представителя.

Представитель заинтересованного лица, привлеченного к участию в деле на основании определения суда от 06 декабря 2017 г., акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» по доверенности Сентюрина Г.С. в судебном заседании доводы административного искового заявления не признала, просила отказать в его удовлетворении, указав на то, что регистрация права Денисова И.В. повлечет за собой значительные убытки для акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания», являющегося в настоящее время застройщиком после общества с ограниченной ответственностью «Анкер». Также указала на то, что в настоящее время Арбитражным судом Тульской области рассматривается заявление акционерного общества «Перспектива» о признании недействительными договоров о долевом участии в строительстве № от 15 мая 2014 г., № от 04 августа 2014 г., № от 14 августа 2014 г. по делу по заявлению акционерного общества «ТНС энерго Тула» к обществу с ограниченной ответственностью «Анкер» о признании несостоятельным (банкротом), что также, по ее мнению, является основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

Выслушав объяснения представителя административного истца Денисова И.В. по доверенности Анищенко Е.А., представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по доверенности Хрыниной Т.О., представителей заинтересованных лиц общества с ограниченной ответственностью «Тула-Строй» по доверенности Максимкиной Е.А., акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» по доверенности Сентюриной Г.С., исследовав материалы административного дела, руководствуясь положениями статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации об обязанности доказывания обстоятельств по заявленным требованиям и возражениям каждой стороной, об отсутствии ходатайств о содействии в реализации прав в соответствии со статьей 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиями статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации об определении судом закона, подлежащего применению к спорному правоотношению, суд по существу спора приходит к следующему.

Согласно статье 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В силу пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии с частью 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Таким образом, в предмет доказывания по делам, связанным с оспариванием решений, действий (бездействия) государственных органов и (или) их должностных лиц входит, в том числе, установлением судом соответствие закону таких решений, действий (бездействия).

Исходя из изложенного, при рассмотрении в порядке, предусмотренном положениями 22 Главы Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дел, связанных с оспариванием решений органов государственной власти и (или) их должностных лиц, суды не вправе ограничиваться формальным установлением того, соответствует ли закону оспариваемое решение как акт органа государственной власти, порождающий правовые последствия для конкретных граждан и организаций, то есть в предмет доказывания должны входить обстоятельства, касающиеся существа обжалуемого решения. Иное противоречило бы задачам административного судопроизводства, которое должно способствовать укреплению законности и предупреждению нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Согласно части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, решением единственного участника общества с ограниченной ответственностью «Анкер» от 15 мая 2014 г. одобрено заключение договора долевого участия на шестнадцать квартир (№), в строящихся жилых домах (корпус №, корпус № №) по улице <адрес> с открытым акционерным обществом строительная компания «Тулаагропромстрой» на сумму <данные изъяты> рублей.

15 мая 2014 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Анкер» (застройщик) и открытым акционерным обществом строительная компания «Тулаагропромстрой» (дольщик) был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес>.

Согласно пункту 4.2 данного договора, финансирование строительства шестнадцати квартир, общей площадью с учетом холодных помещений <данные изъяты> кв.м, согласно приложения № 2 - 11, в сумме <данные изъяты> рублей, дольщик осуществляет в день подписания настоящего договора.

Дольщик вправе распорядиться полученным по настоящему договору правом, в том числе уступить его по договору третьим лицам с обязательным предварительным письменным согласованием с застройщиком, и при условии принятия этим третьим лицом всех условий настоящего договора. В случае нарушения правила о предварительном письменном согласовании уступки прав по договору, дольщик несет ответственность за любой ущерб, причиненный как застройщику, так и третьим лицам (пункт 4.7 договора).

Дольщик вправе уступить свои права по договору третьему лицу только после уплаты им полной цены договора либо с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства. О переходе прав по настоящему договору дольщик обязан в письменной форме уведомить застройщика в трехдневный срок и предоставить один подлинный экземпляр договора с отметкой о регистрации в регистрирующем органе, а также документа, подтверждающего полную оплату третьим лицом цены договора (пункт 4.8 договора).

Уступка дольщиком прав по договору допускается до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 4.9 договора).

В приложении № 2 к договору об участии в долевом строительстве жилого дома указан перечень шестнадцати квартир (№), являющихся предметом настоящего договора, с указанием их номеров, площади, этажности, количества комнат, стоимости.

Договор № о долевом участии в строительстве жилого дома зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав 25 августа 2014 г. была внесена соответствующая запись о регистрации №.

08 декабря 2014 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Тула-строй» (цессионарий) и открытым акционерным обществом строительная компания «Тулаагропромстрой» (цедент) был заключен договор № об уступке права требования (цессия), согласно которому цедент передал, а цессионарий принял право требования, в том числе, по договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г., заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Анкер» и цедентом, зарегистрированному Управлением Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 25 августа 2014 г., которое соответствует шестнадцати квартирам общей площадью с учетом холодных помещений <данные изъяты> кв.м, согласно приложения № 1 – 3.

За уступку права требования, в том числе, по договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г. цессионарий оплатил цеденту стоимость квартир в размере <данные изъяты> рублей (пункт 2 договора).

Все права и обязанности цедента по договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г. переходят к цессионарию в том же объеме и на тех же условиях с момента государственной регистрации настоящего договора (пункт 3 договора).

Цедент утрачивает право требования относительно указанных квартир по договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г. с момента государственной регистрации настоящего договора (пункт 7 договора).

В приложении № 1 к договору об участии в долевом строительстве жилого дома № от 08 декабря 2014 г. указан перечень квартир, являющихся предметом настоящего договора, а именно: №, общей стоимостью <данные изъяты> рублей.

В соответствии с актом от 16 мая 2014 г., подписанным генеральным директором общества с ограниченной ответственностью «Анкер», последнее подтверждает, что открытое акционерное общество строительная компания «Тулаагропромстрой» свои обязательства перед застройщиком по финансированию строительства в соответствии с пунктом 4.2 договора № о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г. (шестнадцать квартир), в сумме <данные изъяты> рублей выполнило в полном объеме.

Согласно письму генерального директора общества с ограниченной ответственностью «Тула-Строй» от 08 декабря 2014 г., заинтересованных лиц со стороны цедента, имеющих возможность влиять на решение общества с ограниченной ответственностью «Тула-Строй» в момент заключения договора об уступке права требования № от 08 декабря 2014 г. на тридцать квартир общей площадью с учетом холодных помещений <данные изъяты> кв.м, расположенных в домах по адресу: <адрес>, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Тула-Строй» и открытым акционерным обществом строительная компания «Тулаагропромстрой», нет. Данная сделка не является крупной для общества с ограниченной ответственностью «Тула-Строй».

Письмо аналогичного содержания в материалы дела правоустанавливающих документов также представлено генеральным директором открытого акционерного общества строительная компания «Тулаагропромстрой».

Данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в установленном законом порядке, в Единый государственный реестр прав внесена запись о регистрации № от 26 декабря 2014 г.

25 мая 2017 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Тула-Строй» (цедент) и Денисовым И.В. (цессионарий) заключен договор уступки права (цессии), согласно которому цедент передал, а цессионарий принял право требования по договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014г., заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Анкер» и открытым акционерным обществом агропромышленная строительная компания «Тулаагропромстрой», зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 25 августа 2014 г., и договору об уступке права требования (цессия) № от 08 декабря 2014г., заключенному между открытым акционерным обществом агропромышленная строительная компания «Тулаагропромстрой» и цедентом, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 26 декабря 2014 г., которое соответствует однокомнатной квартире №, общей площадью с учетом холодных помещений <данные изъяты> к.м на девятом этаже в третьей блок секции первого корпуса в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (пункт 1 договора).

В силу пункта 2 договора, за уступку права требования по договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г. и договору об уступке права требования от 08 декабря 2014 г. цессионарий оплатил цеденту стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей в день подписания договора.

Согласно справке от 25 мая 2017 г. генеральный директор общества с ограниченной ответственностью «Тула-Строй» сообщил, что сделка по заключению договора об уступке права требования (цессии) с Денисовым В.И. однокомнатной квартиры №, общей площадью с учетом холодных помещений <данные изъяты> кв.м на девятом этаже в третьей блок секции первого корпуса в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, для общества с ограниченной ответственностью «Тула-Строй» не является крупной и не является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность.

25 мая 2017 г. стороны договора уступки прав требования от 25 мая 2017 г. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области за регистрацией данного договора, представив заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество от 25 мая 2017 г.; договор уступки права от 25 мая 2017 г.; справку от 25 мая 2017 г.; расходный кассовый чек от 25 мая 2017 г.; чеки от 25 мая 2017 г.

09 августа 2017 г. государственным регистратором ФИО1 принято решение о приостановлении государственной регистрации на основании пунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона Российской Федерации от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно в связи с тем, что представленный на регистрацию договор уступки права не содержит условие о переводе долга на цессионария, поэтому не соответствует требованиям действующего законодательства, ввиду неисполнения первоначальным участником долевого строительства открытым акционерным обществом «Тулаагропромстрой» обязательства по оплате цены договора; подтверждение оплаты по вышеуказанному договору документально не подтверждено, а на перевод долга на нового участника долевого строительства согласие застройщика в дело правоустанавливающих документов не представлено; не представлено на регистрацию и согласие застройщика на уступку права требования

Также в уведомлении об отказе в государственной регистрации указано, что, согласно пункту 4.7 договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г. №, дольщик вправе распорядиться полученным по настоящему договору правом, в том числе уступить его по договору третьим лицам с обязательным предварительным письменным согласованием с застройщиком и при условии принятия этим третьим лицом всех условий настоящего договора.

В случае нарушения правил по договору дольщик несет ответственность за любой ущерб, причиненный как застройщику, так и третьим лицам. Согласие застройщика на регистрацию вышеуказанного договора не представлено. В Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 05 июня 2017 г. представлено письмо закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» с просьбой проводить сделки по отчуждению имущества, заявленного Денисовым И.В. к государственной регистрации, только с письменного согласия застройщика. Также из данного письма следует, что оплата объектов долевого строительства по договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г. № фактически не произведена или проведена не должным образом.

В этой связи Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области был направлен запрос внешнему управляющему общества с ограниченной ответственностью Засядько Р.В. с просьбой сообщить, имеются ли у него доказательства оплаты дольщиком долевого строительства в полном объеме цены по договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г. №, что необходимо для подтверждения бесспорности факта исполнения дольщиком финансовых обязательств перед застройщиком, на необходимость которого для возможной переуступки права императивно указывает пункт 1 статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости».

В письме от 07 августа 2017 г. внешний управляющий общества с ограниченной ответственностью Засядько Р.В. сообщил, что оплата по договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г. № не производилась.

16 сентября 2017 г. государственным регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации договора уступки права требования от 25 мая 2017 г. на основании статьи 27 Федерального закона Российской Федерации от 13 июля 2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно в связи с истечением 06 августа 2017 г. срока приостановления государственной регистрации. Также в данном решении приведены доводы, изложенные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации.

Проверяя вышеприведенные доводы, послужившие основанием как к приостановлению, так и к отказу в государственной регистрации договора уступки права требования, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу части 2 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме, состоящий из реестра объектов недвижимости; реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества; книги учета документов. Реестры Единого государственного реестра недвижимости ведутся в электронной форме.

Орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Частями 3-4 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Как следует из пункта 4.2 договора № на участие в долевом строительстве от 15 мая 2014 г., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Анкер» (застройщик) и открытым акционерным обществом строительная компания «Тулаагропромстрой» (дольщик), финансирование строительства шестнадцати квартир общей площадью с учетом холодных помещений <данные изъяты> кв.м, в сумме <данные изъяты> рублей, дольщиком осуществлено в день подписания настоящего договора.

Согласно частям 3, 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Данные о том, что первоначальный застройщик общество с ограниченной ответственностью «Анкер»отказалось от исполнения обязательств в части квартиры №, заявленной административным истцом к государственной регистрации, в связи с отсутствием финансирования со стороны дольщика – открытого акционерного общества агропромышленная строительная компания «Тулаагропромстрой», в материалах дела отсутствуют.

Проанализировав вышеизложенные обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, проведя правовую экспертизу документов, представленных для регистрации прав на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в государственной регистрации прав и осуществив как регистрацию договора № о долевом участии в строительств жилого дома от 15 мая 2014 г., так и в последующем регистрацию вышеназванного договора уступки права требования № от 08 декабря 2014 г., установило как факт расчетов по договору долевого участия в строительстве между обществом с ограниченной ответственностью «Анкер» и открытым акционерным обществом агропромышленная строительная компания «Тулаагропромстрой», по договору уступки прав требования между открытым акционерным обществом агропромышленная строительная компания «Тулаагропромстрой» и обществом с ограниченной ответственностью «Тула-Строй», так и наличие согласия застройщика общества с ограниченной ответственностью «Анкер» на уступку прав требования.

В соответствии с пунктами 1-2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (пункт 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации право уступки требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Согласно пункту 1 статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что договор уступки прав требования от 08 декабря 2014 г., зарегистрированный в установленном законом порядке 26 декабря 2014 г., соответствует положениям пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пункту 4.2 договора № о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г.

Проанализировав вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что условие об обязательной уплате цены договора дольщиком или одновременном переводе долга на нового участника долевого строительства, установленное статьей 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и влияющее на действительность сделки, не распространяется на последующих дольщиков, поскольку защищает права застройщика в части получения от первоначального дольщика оплаты по договору, а не права предыдущего дольщика на получение оплаты от последующего дольщика.

То обстоятельство, что в материалах дела нет прямых доказательств уведомления застройщика о состоявшейся 25 мая 2017 г. перемене лиц в обязательстве на стороне дольщика не является основанием к отказу в осуществлении государственной регистрации данного договора уступки прав требования, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Тула-Строй» и Денисовым И.В., поскольку первоначальный застройщик общество с ограниченной ответственностью «Анкер» не возражало против подписания дольщиком открытым акционерным обществом агропромышленная строительная компания «Тулаагропромстрой» договора уступки прав требования с обществом с ограниченной ответственностью «Тула-Строй», в отношении договора № о долевом участии в строительстве от 15 мая 2014 г.

Суд отклоняет позицию Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области со ссылкой на письма внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью «Анкер» Засядько Р.В. и акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания», возражающих против регистрации договоров уступки прав требования по договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г., в том числе и в отношении жилого помещения, заявленного административным истцом Денисовым И.В. к государственной регистрации, в связи с отсутствием доказательств полной оплаты по договору № от 15 мая 2014 г., поскольку условие об обязательной оплате цены договора дольщиком или одновременном переводе долга на нового участника долевого строительства, установленное статьей 11 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и влияющее на действительность сделки, не распространяется в рассматриваемом споре на Денисова И.В., поскольку защищает права застройщика в части получения от первоначального дольщика оплаты по договору, а не права предыдущего дольщика на получение оплаты от последующего дольщика.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 17 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела правоустанавливающих документов, договор № об уступке прав требования от 08 декабря 2014 г., заключенный между открытым акционерным обществом агропромышленная строительная компания «Тулаагропромстрой» и обществом с ограниченной ответственностью «Тула-строй», зарегистрирован 26 декабря 2014 г. в установленном законом порядке.

Договор цессии не связывает переход прав требования с моментом полного исполнения финансовых обязательств нового дольщика перед прежним дольщиком, следовательно, права требования переходят с момента заключения договора цессии, то есть с момента его государственной регистрации.

В статье 390 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования.

Согласно пункту 10.1 договора № о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г., сторона, нарушившая свои обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные этим нарушением убытки в соответствии с законодательством Российской Федерации. В части, неоговоренной в настоящей статье (10 «ответственность сторон»), стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по настоящему договору в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 10.9 договора).

Пунктом 10 договора № об уступке права требования (цессия) от 08 декабря 2014 г. предусмотрено, что дольщик несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации за недействительность прав, передаваемых новому дольщику.

Совершение сделки уступки прав (требования) представляет собой исполнение цедентом возникшего из соглашения об уступке прав (требования) обязательства по передаче цессионарию прав (требования).

По смыслу статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недействительного требования рассматривается как нарушение цедентом своих обязательств перед цессионарием, вытекающих из соглашения об уступке прав (требования), которое возникло бы из обязательства при условии действительности сделки, так и несуществующее (например, прекращенное надлежащим исполнение) право.

Из положений статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает, что действительность соглашения об уступке прав (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору. Неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке прав (требования) влечет ответственность передающей стороны, а не недействительность самого обязательства, на основании которого передается право.

Права требования квартиры, которые были уступлены, возникли из договора долевого участия в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, не оспорен, в связи с чем, возникли и существуют права требования дольщика по договору долевого участия.

Соглашение об уступке права (требования), предметом которого является не возникшее на момент заключения данного соглашения право, не противоречит законодательству.

Учитывая осуществление Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, заявленное Денисовым И.В. к государственной регистрации, с даты регистрации договора № об уступке права требования от 08 декабря 2014 г. (26 декабря 2014 г.), открытое акционерное общество агропромышленная строительная компания «Тулаагпромстрой» не является дольщиком по договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г.

Кроме того, как указывалось выше, материалами дела правоустанавливающих документов, представленных представителем ответчика по запросу суда, подтвержден факт исполнения дольщиком открытое акционерное общество агропромышленная строительная компания «Тулаагпромстрой» обязанности перед застройщиком обществом с ограниченной ответственностью «Анкер» обязательств по финансированию строительства по договору № от 15 мая 2014 г. (акт от 16 мая 2014 г.).

Проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности и, исходя из приведенных выше норм материального права, суд приходит к выводу о том, что в данной ситуации государственный регистратор обязан был проверить факт выполнения новым дольщиком Денисовым И.В. финансовых обязательств перед дольщиком обществом с ограниченной ответственностью «Тула-Строй» в полном объеме, поскольку ранее и договор № о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г., и договор № об уступке права требования от 08 декабря 2014 г. являлись предметом правовой экспертизы, осуществляемой государственным регистратором при их регистрации, после проведения которой договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело (часть 1 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015г. № 218-ФЗ).

Частью 10 статьи 48 Федерального закона № 218 установлено, что государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Как указывалось ранее, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что административное исковое заявление Денисова И.В. является обоснованным и подлежит удовлетворению, поскольку из дела правоустанавливающих документов в отношении государственной регистрации договора уступки права (цессии) от 25 мая 2017 г. по договору № от 15 мая 2014 г. о долевом участии в строительстве жилого дома усматривается, что поданные Денисовым И.В. и обществом с ограниченной ответственностью «Тула-Строй» документы соответствовали вышеуказанным требованиям Федерального закона, в связи с чем, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области обязано устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод заявителя.

Доводы представителя административного ответчика о том, что оспариваемые действия по отказу в государственной регистрации приняты по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и с учетом представленных в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области документов от заинтересованных лиц, суд находит несостоятельными, поскольку они опровергнуты исследованными по делу доказательствами, данные доводы основаны на ошибочном толковании вышеприведенных норм действующего законодательства.

Действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по запросу каких-либо иных документов при осуществлении правовой экспертизы, кроме представленных административным истцом, противоречат вышеприведенным положениям части 1 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании административных исковых требований, руководствуясь статьями 175-180, пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Денисова ИВ к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора об уступке требования, обязании осуществить государственную регистрацию договора об уступке требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области в государственной регистрации договора уступки права (цессии) от 25 мая 2017 г., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Тула-Строй» и Денисовым ИВ

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в установленные законом сроки осуществить государственную регистрацию договора уступки права (цессии) от 25 мая 2017 г., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Тула-Строй» и Денисовым ИВ, в отношении однокомнатной квартиры № общей площадью с учетом холодных помещений <данные изъяты> кв.м, на 9 этаже в 3 блок секции 1 корпуса в строящемся жилом доме, расположенном на земельном участке по строительному адресу: <адрес>, по договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от 15 мая 2014 г., заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Анкер» и открытым акционерным обществом агропромышленная строительная компания «Тулаагропромстрой».

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Тулы в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято 26 декабря 2017 г.

Председательствующий