Решение по делу № 3а-710/2018 от 16.11.2018

Дело №3а-710/18

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород                                                                 12 декабря 2018 года

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,

при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,

с участием представителя административного истца Смирнова Алексея Федоровича Садулиной Елены Анатольевны,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Смирнова Алексея Федоровича об установлении кадастровой стоимости нежилого здания стоянки автопарка с кадастровым номером №, общей площадью 1808 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной по состоянию на 05 июня 2011 года в размере 1096000 рублей,

УСТАНОВИЛ:

административный истец Смирнов Алексей Федорович 16.11.2018 года обратился в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований Смирнов А.Ф. указал в административном исковом заявлении о том, что он является собственником нежилого 1-этажного здания стоянки автопарка общей площадью 1808 кв.м. (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена в размере 5716599,18 рублей. Административный истец считает, что утвержденная кадастровая стоимость существенно выше рыночной стоимости этого объекта недвижимости. Посчитав, что кадастровая стоимость нежилого здания существенно превышает его рыночную стоимость, административный истец обратился в оценочную организацию ООО «Инвестконсалтинг» с целью установить рыночную стоимость нежилого здания. Оценочной организацией ООО «Инвестконсалтинг» был составлен отчет об оценке от 29.10.2018 года №540-2/2018, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1096000 000,00 рублей.

Ссылаясь на положения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец Смирнов А.Ф. просит удовлетворить административный иск.

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца Смирнова А.Ф. Садулина Е.А. требования административного искового заявления поддержала в полном объеме. Пояснила суду о том, что после установления кадастровой стоимости спорного здания по состоянию на 05.06.2011 года каких-либо изменений его количественных или качественных характеристик не производилось, кадастровая стоимость не изменялась. Само здание требует ремонта, имеет значительный физический износ, что сказалось на разницу в кадастровой и рыночной стоимости.

В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из приложения №1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №, согласно которому кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № составляет 5716599,18 рублей (л.д.107-110).

Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области представлен письменный отзыв и информация в отношении спорного объекта недвижимости. В письменном отзыве филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области указал о том, что ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не может быть по настоящему административному делу административным ответчиком (л.д.113-116). В представленной информации указывается, что здание с кадастровым номером № было поставлено на государственный кадастровый учет 05.07.2011 года как ранее учтенное. Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № определена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 и составляет 5716599,18 рублей (л.д.99-101).

Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзыва на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец Смирнов А.Ф. является собственником нежилого здания стоянки автопарка с кадастровым номером №, общей площадью 1808 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 31.08.2018 года (л.д.11-12).

Согласно представленным в суд доказательствам, а именно: выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.09.2018 года (л.д.10), приложения №1 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» (л.д.109-110), актуальная кадастровая стоимость спорного нежилого здания была определена по состоянию на 05.06.2011 года. В таком случае применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец.

В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Административным истцом в суд подано ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного искового заявления по настоящему делу.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен. Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 5 статьи 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда.

На основании части 1 статьи 95 КАС РФ лицам, пропустившим установленный настоящим Кодексом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

Суд полагает, что процессуальный срок обращения Смирнова А.Ф. в суд по настоящему делу подлежит восстановлению, так как из представленных доказательств усматривается, что право собственности на объект недвижимости у Смирнова А.Ф. зарегистрировано 31.08.2018 года, после чего Смирнов А.Ф. обратился к оценщику, а затем 16.11.2018 года - в суд (л.д.11 оборот).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец представил в суд отчет об определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером №, составленный оценщиком ООО «Инвестконсалтинг» ФИО5, от 29.10.2018 года №540-2/2018, согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером № составляет 1096000 рублей по состоянию на 05.06.2011 года (л.д.14-81).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет об определении рыночной стоимости спорного здания от 29.10.2018 года №540-2/2018, составленный оценщиком ООО «Инвестконсалтинг» ФИО5, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, а также Свода стандартов оценки Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ССО РОО 2010) и Правил оценочной деятельности, утвержденных Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Из раздела 2 (задание на оценку) отчета усматривается, что оценщиком ФИО5 указаны имущественные права на объект оценки - право собственности. Целью и задачей оценки является определение рыночной стоимости нежилого здания для пересмотра его кадастровой стоимости (л.д.16 оборот).

При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (л.д.17).

В отчете в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки содержатся сведения об использованных при его составлении документах и источниках информации (л.д.54).

Оценщиком дано подробное описание объекта оценки - здания с кадастровым номером №. Согласно качественных и количественных характеристик данного здания оно имеет общую площадь 1808 кв.м, одноэтажное, год постройки - 1992. Здание находится в аварийном состоянии и не эксплуатируется. Техническое состояние здания неудовлетворительное, физический износ составляет от 41 до 60%. Класс недвижимости - неспециализированная недвижимость, назначение - стоянка автотранспорта, текущее состояние - не эксплуатируется, наружная отделка - расшивка швов. В отчете об оценке также приведены сведения о земельном участке, на котором расположен спорный объект оценки (л.д.20 оборот - 21).

В отчете содержатся сведения о социально-экономической ситуации в Нижегородской области на дату оценки (л.д.24-34). С целью установления рыночной стоимости здания оценщиком в отчете указаны тенденции отечественного рынка коммерческой недвижимости, дан анализ рынка недвижимости в Нижегородской области со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Наиболее эффективным использованием объекта оценки признано его фактическое использование, соответствующее разрешенному использованию (л.д.23 оборот - 24).

В рамках анализа рынка определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - производственно-складские здания, расположенные в сельскохозяйственных районах Нижегородской области (л.д.32).

С учетом сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений объектов капительного строительства производственно-складского назначения на дату оценки - 05.06.2011 года. Подобрано 6 предложений по продаже зданий (л.д.35). Также приведены предложения по продаже земельных участков, аналогичных тому, на котором расположен объект оценки (л.д.35 оборот - 36).

Определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка (л.д.36 оборот-37).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорных зданий, суду не представлено.

Оценка нежилого здания проведена оценщиком с применением затратного и сравнительного подходов. При этом оценщик в отчете обосновал возможность и необходимость применения двух подходов к оценке и отказа от применения доходного подхода (нахождение здания в неудовлетворительном состоянии).

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода оценщик произвел расчет затрат на замещение, то есть затрат, необходимых для воспроизведения аналогичного объекта в текущих ценах на дату оценки с учетом их износа и устаревания. Оценщиком были определены конструктивные системы и класс качества зданий. Установлен размер накопленного износа объектов оценки, для чего произведен расчет физического износа оцениваемого здания. В результате определения рыночной стоимости с применением затратного подхода рыночная стоимость нежилого здания определена в размере 1545361,67 рублей (л.д.38 оборот-43).

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов. Для сравнения оценщиком выбраны объекты-аналоги, сопоставимые с оцениваемым объектом капитального строительства по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки (подобрано 7 объектов-аналогов). Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Обоснование применения к объектам-аналогам корректировок и поправок приведены в отчете об оценке (л.д.52 оборот-53). В результате определения рыночной стоимости с применением сравнительного подхода рыночная стоимость нежилого здания определена в размере 1045729,08 рубля (л.д.43-53).

Проведено согласование результатов (л.д.53 оборот).

К отчету приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчета; в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самих объектов оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится. Отчет не допускает неоднозначного толкования и не позволяет вводить в заблуждение потребителей отчета.

Оценщик ФИО5 является членом саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков», свидетельство от 12.01.2014 года, регистрационный 002787, имеет специальное образование и стаж работы в оценочной деятельности 14 лет. Получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 14.02.2018 года №003606-1 по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Проходила профессиональную подготовку по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Оценка стоимости недвижимости», имеет свидетельства о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность». Ответственность оценщика застрахована Страховым публичным акционерным обществом «РЕСО-Гарантия» (л.д.20, л.д.78-81).

Сведений о том, что оценщик ФИО5 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО5 у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об определении рыночной стоимости спорного нежилого здания, составленному оценщиком ФИО5, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного здания, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца Смирнова А.Ф. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1808 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: здание стоянки автопарка, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1096000 (Один миллион девяносто шесть тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года.

Суд полагает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости - здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость здания устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как Смирнов А.Ф. обратился в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости 16.11.2018 года, то датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости следует считать 16.11.2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Смирнова Алексея Федоровича по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1808 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: здание стоянки автопарка, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1096000 (Один миллион девяносто шесть тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 52:07:1100002:1314 считать 16.11.2018 года.

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                               М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 13 декабря 2018 года.

Судья                                                                                               М.А. Кручинин