Решение по делу № 33-7014/2024 от 03.06.2024

Судья Басинская Е.В.                             дело № 33-7014/2024

УИД 24RS0041-01-2022-007311-30

                                                                                                                                                2.211

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 июня 2024 года                                                 г.Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Плаксиной Е.Е.,

судей Елисеевой А.Л. и Лоншаковой Е.О.,

при ведении протокола помощником судьи Востриковой К.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Плаксиной Е.Е.

гражданское дело по иску прокурора Октябрьского района г.Красноярска в интересах неопределённого круга лиц и муниципального образования г.Красноярск к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска, ООО «Профсервис», Мурадяну Камо Алексановичу о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционному представлению заместителя прокурора Октябрьского района г.Красноярска

на решение Октябрьского районного суда г.Красноярска от 14 февраля 2024 года, которым прокурору Октябрьского района г.Красноярска в иске отказано.

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Октябрьского района г.Красноярска, действуя в интересах неопределённого круга лиц и муниципального образования город Красноярск, предъявил в суде иск к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, ООО «Профсервис», Мурадяну К.А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что 27 апреля 2021 года между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска и ООО «Профсервис» в лице генерального директора Мурадяна А.К. заключён договор аренды № 118 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1 685,0 кв.м, для размещения котельной, на срок с 1 апреля 2021 года по 31 марта 2031 года. ООО «Профсервис» 7 февраля 2022 года получено разрешение № 24RU243080000-18-2022 на строительство объекта капитального строительства «Котельная по адресу: <адрес>» на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>. 7 апреля 2022 года ООО «Профсервис» получило разрешение № 24RU243080000-18-2022 на ввод в эксплуатацию указанного объекта капитального строительства, 12 апреля 2022 года объект поставлен на кадастровый учёт, ему присвоен кадастровый номер <данные изъяты>, 18 апреля 2022 года на этот объект зарегистрировано право собственности за ООО «Профсервис». 26 апреля 2022 года ООО «Профсервис» в лице генерального директора Мурадяна А.К. обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в собственность без проведения торгов в целях размещения здания котельной. 20 мая 2022 года между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска и ООО «Профсервис» заключён договор купли-продажи №255 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации нежилого здания. Договор купли-продажи земельного участка заключён при явном нарушении требований земельного законодательства и является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку при предоставлении земельного участка не принята во внимание явная несоразмерность его площади капитальному объекту, для эксплуатации которого он предоставлен. Площадь объекта «Котельная по адресу: <адрес>», обладающего признаками капитального строения составляет 81,7 кв.м., в то время как площадь предоставленного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 1 685,0 кв.м, что более чем в 15 раз превышает площадь застройки и земельный участок такой площади не мог быть предоставлен ООО «Профсервис». 31 мая 2022 года между ООО «Профсервис» в лице генерального директора Мурадяна А.К. и Мурадяном К.А. заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, котельной с кадастровым номером <данные изъяты>, при этом, Мурадян К.А. не является добросовестным приобретателем указанного земельного участка. Так как при предоставлении спорного земельного участка не принята во внимание явная несоразмерность его площади капитальному объекту, на нём расположенному, и земельный участок предоставлен ООО «Профсервис» с нарушением требований земельного законодательства, прокурор просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли - продажи от 20 мая 2022 года №255, заключённый между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска и ООО «Профсервис»; признать недействительным договор купли продажи от 31 мая 2022 года, заключённый между ООО «Профсервис» и Мурадяном К.А.; применить последствия недействительности сделки, путём прекращения права собственности Мурадяна К.А. на объекты недвижимого имущества; исключить из ЕГРН регистрационную запись о регистрации права собственности Мурадяна К.А. на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> и прекратить его право собственности на этот земельный участок.

В последующем, прокурор исковые требования уточнил, просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли - продажи от 20 мая 2022 года №255, заключённый между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска и ООО «Профсервис»; признать недействительным договор от 31 мая 2022 года, заключённый между ООО «Профсервис» и Мурадяном К.А. в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>; исключить из ЕГРН регистрационную запись о регистрации права собственности Мурадяна К.А. на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1 685,0 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - предоставление коммунальных услуг (код 3.1), за исключением размещения стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега; прекратить право собственности Мурадяна К.А. на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.

Судом постановлено приведённое выше решение.

В апелляционном представлении заместитель прокурора Октябрьского района г.Красноярска просит решение отменить и требования удовлетворить, ссылаясь на то, что явная несоразмерность площади земельного участка – 1 685 кв.м. площади нежилого здания – 87,1 кв.м. является очевидной, а принятые судом в качестве доказательств обратного техническое заключение ООО «ЗемЭкспертПроект» и заключение эксперта ООО «Кадастровый центр «Альтернатива», содержащие выводы о законности формирования и выделения земельного участка, не обосновывают необходимость предоставления для эксплуатации котельной и функционирования вспомогательных объектов земельного участка, площадью 1 685 кв.м. Указывает, что исходя из выводов экспертизы в площадь, необходимую для эксплуатации здания, включены временные сооружения, не обладающие признаками объекта недвижимости и не относящиеся к неотделимым улучшениям земельного участка, которые не подлежат учёту при возникновении прав на него. Кроме того, площади временных сооружений не подлежат учёту при обосновании площади земельного участка, поскольку находящиеся в пределах участка объекты в качестве единого имущественного комплекса не зарегистрированы и не могут участвовать в гражданском обороте как единый объект. Кроме того, вопреки выводам суда, исходя из положений ст.302 Гражданского кодекса РФ Мурадян К.А. не может быть признан добросовестным приобретателем спорного земельного участка.

Представителем ООО «Профсервис» и Мурадяна К.А. – Кузюковой В.П., представителем департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска Богодуховой В.В. представлены возражения на апелляционное представление, в которых указывается на необоснованность изложенных в представлении доводов.

Мурадян К.А., представители администрации г.Красноярска, Управления Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционного представления извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, заявлений либо ходатайств об отложении дела не представили, информация о времени и месте рассмотрения дела размещена и на официальном сайте Красноярского краевого суда. На основании ч.3 ст.167, ст.327 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснение прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Красноярского края – Дубро В.И., представителя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска Богодуховой В.В., представителя ООО «Профсервис» и Мурадяна К.А. – Кузюковой В.П., проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционного представления, возражений на представление, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены принятого судом решения.

Согласно ст.15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретённые гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (п.1). Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (п.2).

В соответствии со ст.39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (п.1). Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 настоящего Кодекса (подп.6 п.2).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ).

На основании п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела, распоряжением администрации г.Красноярска №411-недв от 15 февраля 2021 года предварительно согласовано предоставление ООО «Профсервис» земельного участка №, площадью 1 769 кв.м., из земель населённых пунктов, образуемого в соответствии с проектом межевания территории Центральной левобережной части города Красноярска и района «Удачный», утверждённым постановлением администрации города от 15 декабря 2020 года №1005, расположенного по адресу: <адрес>, в границах зон с особыми условиями использования территории: <данные изъяты> (т.2, л.д.5-6).

27 апреля 2021 года между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска и ООО «Профсервис» заключён договор аренды земельного участка №118, в соответствии с которым ООО «Профсервис» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 1 685 кв.м, на срок с 1 апреля 2021 года по 31 марта 2031 года (т.1, л.д.142-151).

7 февраля 2022 года администрацией г.Красноярска выдано разрешение №24-RU24308000-18-2022 на строительство объекта: «Котельная по адресу: <адрес>», общей площадью 81,70 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> (т.2, л.д.14-15).

7 апреля 2022 года администрацией г.Красноярска выдано разрешение №24-RU24308000-18-2022 на ввод объекта в эксплуатацию - «Котельная по адресу: <адрес>», расположенного на указанном земельном участке (т.1, л.д.131-132).

12 апреля 2022 года объект «Котельная по адресу: <адрес>» поставлен на кадастровый учёт, ему присвоен кадастровый номер <данные изъяты>, 18 апреля 2022 года на этот объект зарегистрировано право собственности за ООО «Профсервис», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29 апреля 2022 года (т.1 л.д.36-38).

26 апреля 2022 года ООО «Профсервис» в лице директора Мурадяна А.К. обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> без проведения торгов в собственность за плату в целях размещения здания котельной (т.1, л.д.52-54).

Согласно заключению отдела землеустройства о земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> от 29 апреля 2022 года, основания для отказа в предоставлении земельного участка по ст.39.16 Земельного кодекса РФ отсутствуют (т.1, л.д.27-29).

Из заключения департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска от 5 мая 2022 года следует, что на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> расположено эксплуатируемое нежилое здание котельной с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 81,7 кв.м (т.1, л.д.30-31).

20 мая 2022 года между ООО «Профсервис» и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска заключён договор купли-продажи земельного участка №255, в соответствии с которым ООО «Профсервис» предоставлен в собственность за плату земельный участок из земель населённых пунктов, площадью 1 685 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия регионального значения <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, для эксплуатации нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны (т.1, л.д.163-166).

Пунктом 2.1 договора купли-продажи предусмотрено, что цена участка установлена в размере 196 773,46 руб., что составляет 15% от его кадастровой стоимости.

Справкой департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска от 23 мая 2022 года подтверждается, что ООО «Профсервис» по договору купли-продажи земельного участка №255 от 20 мая 2022 года задолженности не имеет (т.1, л.д.25).

По договору купли-продажи от 31 мая 2022 года ООО «Профсервис» продало Мурадяну К.А. котельную по адресу: <адрес>, назначение: нежилое, количество этажей:1, общая площадь 81,7 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>; земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1 685 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (т.1, л.д.77-78).

Пунктом 1.3 договора установлено, что недвижимое имущество оценивается по соглашению сторон в размере 348 209 руб., из которых котельная – 130 118,40 руб., земельный участок – 218 090,60 руб.

Справкой ООО «Профсервис» от 31 мая 2022 года подтверждается, что по договору купли-продажи от 31 мая 2022 года, заключённому между ООО «Профсервис» и Мурадяном К.А., обязательства по оплате недвижимого имущества исполнены полностью (т.1, л.д.81).

Право собственности на указанные земельный участок и нежилое здание котельной зарегистрировано в установленном законом порядке за Мурадяном К.А. 6 июня 2022 года (т.2, л.д.113-116, 145-148).

Согласно акту осмотра, составленного помощником прокурора Октябрьского района г.Красноярска от 7 октября 2022 года, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен на пересечении <адрес>, огорожен забором, на территорию участка возможен въезд через ворота. На границе земельного участка по <адрес> возведено одноэтажное нежилое здание, имеется один вход со стороны земельного участка, окна отсутствуют. По данным ЕГРН, на земельном участке возведено здание котельной с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 81,7 кв.м. Иных построек на земельном участке не имеется (т.1, л.д.66-68).

В соответствии с техническим заключением ООО «ЗемЭкспертПроект» от 16 февраля 2023 года, составленным по заказу Мурадяна К.А., границы и площадь земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1 685 кв.м., для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 81,7 кв.м., по целевому назначению считается обоснованной (т.1, л.д.190-206).

В заключении ФИО1 от 20 февраля 2023 года указано, что нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, представляет собой объект вспомогательного назначения по отношению к нежилому зданию «Котельная» (т.1 л.д.212-224).

Из заключения отдела землепользования от 20 июня 2023 года следует, что раздел земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> невозможен, в связи с наличием проекта межевания, которым не предусмотрен раздел земельного участка (т.2, л.д.180-181).

Согласно заключению эксперта ООО «Кадастровый центр «Альтернатива» №163-11/2023 от 24 ноября 2023 года, составленному по результатам проведённой по делу комплексной судебной земельно – градостроительной экспертизы, фактическое закрепление существующих на местности границ (частей границ) земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес> выполнено секциями бетонного забора с опорными бетонными основаниями заводского изготовления, контурами фасадных сторон объектов недвижимости по всему периметру с организацией с западной и восточной стороны «входных групп» (металлических ворот). Исследуемый земельный участок в плане имеет многоугольную сложную форму, ограждённую искусственными объектами по всему периметру, неотделимые улучшения исследуемого участка, выполнены в виде замощения территории асфальтобетонным твёрдым покрытием на 60%, с организацией зелёных зон с северной, южной сторон и в центральной части участка.

В пределах фактических границ (частей границ) земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, площадью 1685 кв.м., выраженных и закреплённых на местности объектами искусственного происхождения, расположены объекты недвижимости в капитальном исполнении, инженерные коммуникации и сооружения, являющиеся неотделимыми улучшениями земельного участка:

объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, общая этажность - 1, площадью 87,1 кв.м, наименование - «Котельная по адресу: <адрес>», год завершения строительства - 2022, материал стен - кирпичные;

часть объекта недвижимости вспомогательного использования в капитальном исполнении, с 2-мя организованными рулонными воротами, назначение — гараж, для хранения техники, инвентаря, общая этажность — 1, материал стен — кирпичные с внутренней и внешней отделкой штукатуркой; объект недвижимости вспомогательного использования - пункт охраны (контрольно-пропускной пункт), общая этажность - 2, материал стен – кирпичные; элементы благоустройства территории земельного участка, являющиеся неотделимыми улучшениями земельного участка;

сети инженерно-технического обеспечения — сооружение с кадастровым номером <данные изъяты>, наименование: сети водоснабжения, по адресу: <адрес>, протяженность 4 046 метров; сети инженерно-технического обеспечения - наименование: сети теплоснабжения; подземное сооружение резервуар - сборник дождевых стоков Тритон Н-30; водоотводные лотки по периметру участка для сбора в сооружение резервуар; сборник дождевых стоков Тритон Н-30; сети инженерно-технического обеспечения — наименование: сети электроснабжения.

Установлено фактическое целевое использование земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, соответствующее основным видам разрешённого использования территориальной зоны: «зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1)» установленных статьёй 14: предоставление коммунальных услуг (код - 3.1.11). По функциональному использованию территория земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> условно, без выдела на местности разделена на зоны: зона застройки; зона, необходимая для нормального функционирования объекта капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты>.

В состав зоны застройки входит площадь, занимаемая объектами капитального строительства: нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты> (котельная); часть объекта недвижимости вспомогательного использования в капитальном исполнении, сооружение - гараж, для хранения техники, инвентаря; объект недвижимости вспомогательного использования в капитальном исполнении: сооружение - пункт охраны (КПП); подземные инженерные сооружения, обеспечивающие поставку тепла, электричества, отвод ливневых канализационных стоков. В состав зоны, необходимой для нормального функционирования объекта капитального строительства, входят асфальтированные площадки для размещения дизельного генератора, компрессорной установки, мобильной лаборатории, коммунальной техники, в том числе пожарный круговой проезд, площадка для размещения мусоросборочных контейнеров для ТКО.

Строительство вышеуказанного объекта недвижимости с наименованием «Котельная по адресу: <адрес>» в капитальном исполнении на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> выполнено в соответствии с местом допустимого размещения зданий, строений, сооружений, указанных на «Чертеже градостроительного плана земельного участка» Градостроительного плана земельного участка № РФ-24-2-08-0-00-2021-0581 от 31 мая 2021 года, в соответствии с проектной документацией подготовленной АО "Сибагромпромстрой» 2021 год, шифр: 17-21 на основании разрешения на строительство №24-RU24308000-18-2022 от 7 февраля 2022 года выданного администрацией города Красноярска.

Общая суммарная проектная площадь участка, необходимая для размещения нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> и функционирования вспомогательных объектов, в том числе, инженерных коммуникаций (электросети, теплосети, ливневая канализация), сезонного размещении оборудования в отопительный сезон (дизельный генератор, компрессорная установка, мобильная лаборатория) — составляющих систему централизованного теплоснабжения в части их взаимодействия в едином технологическом процессе производства, распределения, транспортирования и потребления теплоты, составляет -1 685 кв.м. При проведении экспертного исследования с визуальным обследованием объектов экспертизы, установлен фактический баланс площадей функциональных зон земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> Вся территория земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 685 кв.м., необходима для полноценного обслуживания и эксплуатации нежилого здания котельной с кадастровым номером <данные изъяты> и функционирования вспомогательных объектов, в том числе, инженерных коммуникаций (электросети, теплосети, ливневая канализация) с сезонным размещением оборудования в отопительный сезон (дизельный генератор, компрессорная установка, мобильная лаборатория).

Схема планировочной организации земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> решена в соответствии с технологическим процессом, для обеспечения выполнения требований, предъявляемых к техническим устройствам, оборудованию, теплоносителю, горячему водоснабжению системы централизованного теплоснабжения в едином технологическом процессе производства, распределения, транспортирования и потребления теплоты для обслуживания жилых домов, расположенных по адресу <адрес>. Предусмотрено размещение в пределах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> оборудования в отопительный сезон, зонирование территории выполненной с учётом розы ветров, сложившейся застройки индивидуальными жилыми домами, эффективного расположения сетей инженерных систем, удобства подъезда автотранспорта и соответствует фактическому балансу площадей функциональных зон.

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> в соответствии с Картой градостроительного зонирования расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1)»; в границах территории, в отношении которой утверждён проект планировки и межевания территории - проект межевания территории Центральной левобережной части города Красноярска и района "Удачный", утверждённый постановлением администрации города Красноярска № 1005 от 15 декабря 2020 года, в соответствии с которым он образован. Согласно сведениям ГИСОГД земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен в границах земельного участка с условным номером №, который предусмотрен проектом межевания для образования, площадью 1 769 кв.м, с единственным предусмотренным видом разрешённого использования: «предоставление коммунальных услуг (код - 3.1.1.), за исключением размещения стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега». Таким образом, вопрос формирования указанного земельного участка в существующих границах был проработан и разрешён при определении проектов межевания территорий микрорайонов муниципального образования. При указанных обстоятельствах, изменение границ спорного земельного участка посредством его преобразования в силу положений действующего законодательства невозможно.

Предоставление администрацией города Красноярска земельного участка, площадью 1 685 кв.м., по адресу: <адрес>, осуществлено с учётом требований действующего законодательства. Провести раздел земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на земельный участок, достаточный для полноценного обслуживания и эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, а также вспомогательных по отношению к данному нежилому зданию строений и объектов подземных инженерных коммуникаций (сетей водоснабжения, электрики, теплоснабжения), расположенных на земельном участке, на иной свободный земельный участок с соблюдением в отношении обоих участков требований действующего законодательства (в том числе в части минимальной площади, зонирования), с наличием возможности свободного проезда к каждому вновь образованных земельных участков не представляется возможным.

Площадь участка (1 685 кв.м.) необходима для полноценной эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> и функционирования вспомогательных объектов, в том числе, инженерных коммуникаций (электросети, теплосети, ливневая канализация), сезонного размещения оборудования в отопительный сезон (дизельный генератор, компрессорная установка, мобильная лаборатория) - составляющих систему централизованного теплоснабжения в части их взаимодействия в едином технологическом процессе производства, распределения, транспортирования и потребления теплоты. Установлена нецелесообразность раздела земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> под каждый объект недвижимости расположенный в его пределах, поскольку такие действия противоречат единству использования объектов представляющих собой единый комплекс, состоящий из разнородных элементов (объекта капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, вспомогательных объектов и подземных инженерных сооружений, строительство которых осуществлено в целях функционирования нежилого здания котельной и обеспечения теплом в отопительный сезон близкорасположенных домов индивидуальной жилой застройки, раздел земельного участка нарушит организацию деятельности и нормальную эксплуатацию всего комплекса, запроектированного в соответствии с проектом шифр: 17-21, что приведёт к исключению его целевого использования и будет препятствовать осуществлению заявителем хозяйственной деятельности по обеспечению тепловой энергией в отопительный сезон.

Границы и площадь исследуемого земельного участка, площадью 1 685 кв.м., по адресу: <адрес>, категория земель - земли населённых пунктов с видом разрешённого использования - предоставление коммунальных услуг (код-3.1.1), за исключением размещения стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега, соответствуют требованиям градостроительных норм, так как образование земельного участка осуществлено с учётом действия градостроительного регламента установленного для территориальной зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1)» и основных видов разрешённого использования, включающих в себя возможность размещения: предоставление коммунальных услуг, включающих в себя размещение зданий и сооружений, обеспечивающих поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега) (код 3.1.1), с соблюдением требований ст.11 ЗК РФ об условиях образования земельных участков. Процедура первоначального формирования (образования) земельного участка в соответствии со ст.11.3 ЗК РФ и последующего предоставления администрацией города, Красноярска земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> соответствует требованиям действующего градостроительного и земельного законодательства РФ (т.3, л.д.56-167).

Обращаясь в суд с иском о признании недействительными договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, заключённого 20 мая 2022 года между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска и ООО «Профсервис», и договора купли продажи, заключённого 31 мая 2022 года между ООО «Профсервис» и Мурадяном К.А., в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, прокурор как на основание своих требований ссылался на несоразмерность земельного участка площади объекта капитального строительства, расположенного на этом участке, указав, что площадь участка (1 685 кв.м.) в 15 раз превышает площадь нежилого здания котельной (81,7 кв.м.), что нарушает требования земельного законодательства.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав и оценив все представленные в дело доказательства, в том числе заключение комплексной судебной земельно – градостроительной экспертизы, исходил из того, что ООО «Профсервис» на основании договора аренды №118 от 27 апреля 2021 года приобрело право пользования земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты> и осуществило на нём строительство объекта в пределах градостроительных норм, с учётом как разрешения на строительство, так и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и впоследствии при наличии исключительного права на приобретение указанного земельного участка стало его собственником, при этом, доказательств, свидетельствующих о нарушении действующего законодательства при формировании земельного участка, не имеется.

Установив, что договор купли-продажи земельного участка №255 от 20 мая 2022 года, заключённый между ООО «Профсервис» и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска, содержит все существенные условия, которые согласованы между сторонами, оплата по договору произведена полностью, договор исполнен, земельный участок покупателем получен и оформлен в свою собственность, в соответствии с заключением экспертизы вся территория земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 685 кв.м., необходима для полноценного обслуживания и эксплуатации нежилого здания котельной и функционирования вспомогательных объектов, суд, указав также, что принудительное расформирование земельного участка законом не предусмотрено,    пришёл к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для признания недействительным как указанного договора купли-продажи этого земельного участка, так и договора, заключённого 31 мая 2022 года между ООО «Профсервис» и Мурадяном К.А., в части купли- продажи спорного земельного участка и принял решение об отказе прокурору в иске.

Не соглашаясь с принятым по делу решением, заместитель прокурора Октябрьского района г.Красноярска в апелляционном представлении ссылается на явную несоразмерность площади земельного участка (1 685 кв.м) площади, находящегося на нём нежилого здания котельной (87,1 кв.м), и необоснованное принятие судом в качестве доказательств обратного технического заключения ООО «ЗемЭкспертПроект» и экспертного заключения ООО «Кадастровый центр «Альтернатива», выводы которых не обосновывают необходимость предоставления для эксплуатации и функционирования котельной и вспомогательных объектов земельного участка, площадью в 15 раз превышающих площадь капитального объекта.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч.1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч.2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч.3).

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч.1 ст.56 ГПК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 23 апреля 2020 года №935-0, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нём объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих необходимость обеспечения функционального использования расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер земельного участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Из системного анализа норм права, регулирующих спорные правоотношения, и их официального толкования, следует, что площадь предоставляемого земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нём объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Следовательно, при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нём объекта.

Как было указано выше, заключением комплексной судебной земельно- градостроительной экспертизы, проведённой ООО «Кадастровый центр «Альтернатива», установлено, что в состав зоны застройки земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, площадью 1 685 кв.м., входит площадь, занимаемая объектами капитального строительства: нежилое здание котельной с кадастровым номером <данные изъяты> площадью застройки 81,7 кв.м; часть объекта недвижимости вспомогательного использования в капитальном исполнении, сооружение - гараж для хранения техники, инвентаря; объект недвижимости вспомогательного использования в капитальном исполнении: сооружение - пункт охраны (КПП); подземные инженерные сооружения, обеспечивающие поставку тепла, электричества, отвод ливневых канализационных стоков. В состав зоны, необходимой для нормального функционирования объекта капитального строительства, входят асфальтированные площадки для размещения дизельного генератора, компрессорной установки, мобильной лаборатории, коммунальной техники, в том числе пожарный круговой проезд, площадка для размещения мусоросборочных контейнеров для ТКО.

Экспертами сделан вывод, что площадь участка (1 685 кв.м) необходима для полноценной эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> и функционирования вспомогательных объектов, в том числе, инженерных коммуникаций (электросети, теплосети, ливневая канализация), сезонного размещения оборудования в отопительный сезон (дизельный генератор, компрессорная установка, мобильная лаборатория) - составляющих систему централизованного теплоснабжения в части их взаимодействия в едином технологическом процессе производства, распределения, транспортирования и потребления теплоты. Установлена нецелесообразность раздела земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> под каждый объект недвижимости расположенный в его пределах, поскольку такие действия противоречат единству использования объектов представляющих собой единый комплекс, состоящий из разнородных элементов.

Выводы судебной экспертизы о необходимости использования всей площади спорного земельного участка для обслуживания и эксплуатации нежилого здания и функционирования вспомогательных объектов аргументированы, каких-либо противоречий не имеют, соответствуют материалам дела и сомнений в правильности не вызывают. Доказательств, опровергающих выводы экспертов, прокурором в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено.

Решением Красноярского городского Совета депутатов от 7 июля 2015 года № В-122 утверждены Правила землепользования и застройки городского округ г.Красноярска Красноярского края, статьёй 14 которых установлено, что предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства для объектов, не установленные частями 4 и 5 ст.14, определяются в соответствии с действующими нормативами и техническими регламентами, отступ от красных линий, улиц и проездов, границ смежного земельного участка до зданий, строений, сооружений (за исключением линейных объектов) при осуществлении строительства - не менее 3 м, минимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка — не менее 10%, максимальный процент - не более 40%.

Площадь спорного земельного участка составляет 1 685 кв.м., процент площади застройки в границах земельного участка составляет 40%, в том числе объект капитального строительства (котельная), вспомогательные объекты, инженерные сети; процент зоны сезонного размещения оборудования, теплоносителей, горячего водоснабжения, фактические проезды и площадка для размещения мусорных контейнеров для ТКО – 29%, площадь благоустройства – 31 %, то есть плотность застройки соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны.

Кроме того, в качестве доказательства необходимости использования всего земельного участка площадью 1 685 кв.м для эксплуатации находящегося на нём объекта капитального строительства, ООО «Профсервис» представлено техническое заключение ООО «ЗемЭкспертПроект», согласно которому по требованиям строительных норм и правил, а также градостроительного регламента, действующего на территории городского округа город Красноярск, необходимая площадь для обслуживания и эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> с наименованием «Котельная по адресу: <адрес>» составляет – 1 685 кв.м. Уменьшение площади земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с целью эксплуатации существующего нежилого здания невозможно, так как на данную территорию в установленном законом порядке утверждён проект межевания территории. Изменение границ земельного участка уменьшением его площади недопустимо, так как это приведёт к невозможности использования земельного участка по его целевому назначению собственнику земельного участка.

Прокурор, указывая, что переданный ООО «Профсервис» по договору-купли продажи спорный земельный участок в 15 раз превышает площадь расположенного на нём объекта недвижимости (котельной), в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не представил достоверных и достаточных доказательств того, что иные объекты, расположенные на этом земельном участке, за исключением здания котельной, площадью 81,7 кв.м, а также подземные инженерные сооружения и иные площадки не должны учитываться при определении соразмерности площади данного земельного участка площади расположенных на нём объектов капитального строительства.

Не представлено прокурором и доказательств того, что при предоставлении в собственность ООО «Профсервис» арендуемого им земельного участка без публичных торгов, органом местного самоуправления не была учтена потребность ООО «Профсервис» в данном земельном участке исходя из назначения расположенного на нём объекта недвижимости (котельной), градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населённого пункта.

При таких обстоятельствах, поскольку материалами дела, в том числе заключением комплексной судебной земельно – градостроительной экспертизы подтверждается нахождение на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1 685 кв.м., помимо нежилого здания котельной, площадью 81,7 кв.м., иных вспомогательных объектов, а для полноценного обслуживания и эксплуатации нежилого здания, функционирования вспомогательных объектов необходима площадь всего земельного участка, а также то, что доказательств, свидетельствующих о предоставлении в собственность ООО «Профсервис» спорного земельного участка с нарушением требований земельного законодательства не имеется, выводы суда первой инстанции об отсутствии законных оснований для признания недействительными как договора купли-продажи этого земельного участка, заключённого 20 мая 2022 года между ООО «Профсервис» и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска, так и договора, заключённого 31 мая 2022 года между ООО «Профсервис» и           Мурадяном К.А., в отношении купли-продажи земельного участка, являются правильными.

Поэтому, как указанные доводы апелляционного представления, так и иные доводы представления, в том числе о том, что площади временных сооружений не подлежат учёту при обосновании площади земельного участка, а Мурадян К.А. не может быть признан добросовестным приобретателем, не могут быть признаны обоснованными и подлежат отклонению.

Таким образом, судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не противоречат материалам дела и требованиям закона, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судом не допущено и оснований для отмены решения по доводам апелляционного представления не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г.Красноярска от 14 февраля 2024 года оставить без изменения, а апелляционное представление заместителя прокурора Октябрьского района г.Красноярска – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

                                                            Мотивированное апелляционное определение составлено 21 июня 2024 года