Решение по делу № 2-262/2024 (2-2685/2023;) от 10.11.2023

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

3 апреля 2024 года город Иваново

Ивановский районный суд Ивановской области в составе

председательствующего судьи Фищук Н.В.,

при секретаре Соломиной Л.В.,

с участием представителя истцов (ответчиков по встречному иску) Корнилова Э.Г., действующего на основании доверенности,

представителя ответчика (истца по встречному иску) Кузьмина А.В. – Чернышева А.Б., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в Ивановском районном суде Ивановской области гражданское дело по иску Учайкиной Марины Михайловны, Учайкина Дениса Александровича, действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО6, ФИО2, к Кузьмину Александру Сергеевичу, Полтыревой Елене Сергеевне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО3, о признании сделок недействительными и признании недействительным права собственности на жилой дом и по встречному иску Кузьмина Александра Сергеевича к Учайкиной Марине Михайловне, Учайкину Денису Александровичу, Полтыревой Елене Сергеевне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО3, о применении последствий недействительности ничтожных сделок,

установил:

Учайкина М.М., Учайкин Д.А., действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., обратились в суд с иском к Кузьмину А.С. о признании недействительным права собственности на жилой дом. Требования мотивированы тем, что семья Учайкиных является многодетной и, поскольку никаким жильем ранее не располагала, приняла решение приобрести земельный участок для последующего строительства жилого дома. 14 февраля 2019 г. на основании договора купли-продажи Учайкиной М.М. приобретен в собственность земельный участок с кадастровым номером № категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу<адрес> После приобретения земельного участка и получения разрешения на строительство Учайкиными своими силами и за свой счет началось возведение на нем жилого дома, который был окончен строительством в 2020 году. По окончанию строительства семья переехала в дом для постоянного проживания и проживает там в настоящее время. Постановлением Главы Беляницкого сельского поселения от 20.10.2020 № 114 по обращению Учайкиной М.М. жилому дому и земельному участку присвоена адресная часть: <адрес>. Однако выстроенный Учайкиными дом документально в эксплуатацию введен не был, право собственности на него в установленном порядке не зарегистрировано. В этот же период Арбитражным судом Ивановской области рассматривались дела о взыскании с ООО «Коттон-Текс», единственным учредителем которого является Учайкин Д.А., а руководителем – Учайкина М.М., значительных денежных сумм, задолженность по которым образовалась у Общества перед его контрагентами по бизнесу в ходе осуществления предпринимательской деятельности, в связи с чем возникла угроза банкротства. Правовое сопровождение указанных судебных дел осуществлял юрист, который с целью избежания возможного привлечения истцов к субсидиарной ответственности по долгам Общества предложил формально избавиться от имеющегося у них в собственности ликвидного имущества, которым являлся земельный участок. Поскольку дома, расположенного на участке, юридически еще не существовало, отчуждать его не было необходимости. По совету этого же юриста, чтобы создать видимость добросовестности приобретения недвижимости последующими ее собственниками, необходимо было произвести не менее двух сделок по её отчуждению. Конечным приобретателем должен был стать надежный человек, которого впоследствии им должен был указать представитель. В целях реализации этого плана Учайкина М.М. 13 мая 2021 г. заключила с родственником Учайкина Д.А. - ФИО3 фиктивный договор купли-продажи данного земельного участка, на основании которого формальным его собственником стал ФИО3 Реальной передачи объекта недвижимости от продавца покупателю, равно как и передачи денег в качестве оплаты за «приобретаемый» товар, на основании этой сделки произведено не было, семья Учайкиных, как до, так и после сделки, продолжала жить в построенном на этой земле доме, пользоваться самим участком, новый собственник ни разу на участке и в доме не был. Государственная регистрация права собственности Куванова А.В. на земельный участок произведена 25 мая 2021 г. Фактически сразу после этого представитель Учайкиных, выполняя свои ранее данные обещания, указал им своего «надежного человека», на которого нужно было в очередной раз переоформить земельный участок, - Кузьмина А.В., который по заверениям, по первому их требованию беспрепятственно вновь переоформит на них недвижимое имущество. С ним менее чем через неделю 31 мая 2021 г. ФИО3 а фактически Учайкина М.М., заключил аналогичный предыдущему договор купли-продажи, причем так же без передачи по нему денежных средств и без передачи проданной и купленной недвижимости. Необходимая для таких случаев расписка о получении денег ФИО3. написана и подписана Учайкиной М.М. Все платежи, полагающиеся к произведению Кузьминым при оформлении данной сделки, также выполнены Учайкиной М.М., формально к данному договору никакого отношения не имеющей. Таким образом, ответчик стал титульным собственником имущества, фактически принадлежащего истцам. Поскольку Кузьмин А.С. приобрел данный объект недвижимости, он как номинальный собственник земельного участка переоформил на себя выданное ранее разрешение на строительство на данном участке дома и, якобы построив своими силами этот дом, в упрощенном порядке зарегистрировал свое право собственности, однако в доме он даже ни разу не был. По истечении времени, когда угроза обращения взыскания на имущество Учайкиных отпала, истцы обратились к Кузьмину А.С. по поводу возврата имущества, в чем им было отказано. Напротив, воспользовавшись правомочиями собственника, Кузьмин А.С. потребовал выселения их семьи из дома. По изложенному Учайкины являются заинтересованными лицами, правомочными оспаривать указанные сделки и возникшее у Кузьмина А.С. право собственности на дом. Считают, что право собственности Кузьмина А.С. на дом возникло незаконно, в силу цепочки мнимых сделок (п. 1 ст. 170 ГК РФ), а потому должно быть признано недействительным. На основании изложенного, с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ истцы просят признать недействительными договоры купли-продажи недвижимого имущества, заключенные ДД.ММ.ГГГГ между Учайкиной М.М. и ФИО3. и ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Кузьминым А.С., а также признать недействительным право собственности Кузьмина А.С. на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированное в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ

В судебное заседание истцы, извещенные надлежащим образом, не явились, реализовали право на участие в деле через представителя.

15-летние ФИО2 и ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, от них поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истцов в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил иск удовлетворить по изложенным в нем основаниям.

Ответчик Кузьмин А.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, реализовал право на участие в деле через представителя.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения иска возражал в той части, в которой истцы просят признать сделки недействительными по п. 1 ст. 170 ГК РФ, т.е. по признаку мнимости, и предъявил встречные требования. Встречный иск мотивирован тем, что одновременно с заключением договора купли-продажи от 31.05.2021 между Кузьминым А.С. и Учайкиными заключен договор займа, согласно которому истец передает ответчику Учайкиной М.М. денежные средства в размере 7650000 руб., а ответчик обязуется их возвратить в установленные договором сроки. В подтверждение передачи денежных средств оформлена расписка. Далее между сторонами заключались аналогичные договоры займа: от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1600000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ – на 3000000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ – на 1300000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ – на 6000000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ – на 1400000 руб., от ДД.ММ.ГГГГ – на 4500000 руб. Первичным условием Кузьмина А.С. перед заключением указанных договоров и передачей денежных средств ответчикам являлось предоставление со стороны ответчиков обеспечения исполнения обязательств – залога. В качестве залога ответчиками был предложен земельный участок, являющийся предметом спора с находящимися на нем строениями. На момент заключения первого договора займа на участке частично располагалась баня и находилось основание (фундамент) жилого дома. Истцом указанный залог был одобрен, в результате чего по схеме сделки, предложенной ответчиками, одновременно с заключением договора займа от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка между Кузьминым А.С. и Кувановым А.В., на которого ранее по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок был переписан. Таким образом, между Учайкиными и Кузьминым А.С. с использованием в качестве промежуточного звена Куванова А.В. была заключена цепь взаимосвязанных последовательных сделок, оспариваемых ответчиками в рамках первоначального иска, действительной целью которых являлась передача в залог истцу недвижимого имущества, т.е. сделка должна быть квалифицирована по п. 2 ст. 170 ГК РФ как притворная, поскольку в действительности прикрывала залог оспариваемого земельного участка и находящихся на нем строений в обеспечение исполнения обязательств Учайкиных по погашению первого и последующих договоров займа. Располагавшиеся на момент сделки на земельном участке строения также являлись предметом залога, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Действие залога распространяется также на здания, строения, сооружения, созданные на данном участке позднее, в силу ст. 65 ЗК РФ. На основании изложенного ответчик (истец по встречному иску) просит применить последствия недействительности (притворности) цепи взаимосвязанных последовательных сделок – договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Учайкиной М.М. и ФИО3 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Кувановым А.В. и Кузьминым А.С., в виде признания права залога в пользу Кузьмина А.С. в отношении недвижимого имущества: земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый №, жилого дома по тому же адресу с кадастровым номером №

Представитель истцов (ответчиков по встречному иску) против удовлетворения встречного иска возражал, ссылаясь на позицию истцов о мнимости, а не притворности оспариваемых сделок.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика привлечена наследник ФИО3 (скончался ДД.ММ.ГГГГ) – Полтырева Е.С., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. В судебное заседание ответчик Полтырева А.А., её представитель Зудова И.А. не явились, извещены надлежащим образом.

Согласно ранее представленной позиции Полтырева Е.С. полностью признает первоначальный иск Учайкиных и их заявление об увеличении исковых требований. На период оспариваемых сделок купли-продажи спорного земельного участка Полтырева Е.С. состояла в браке с ФИО3, который в указанных сделках выступал соответственно покупателем (в договоре от ДД.ММ.ГГГГ) и продавцом (в договоре от ДД.ММ.ГГГГ). ФИО3 согласился участвовать в указанных сделках по просьбе своего двоюродного брата Учайкина Д.А., у которого возникли определенные проблемы, и для решения данных проблем необходимо было совершить мнимое отчуждение принадлежащего их семье земельного участка, на котором был возведен жилой дом, где проживала семья Учайкиных, с последующей такой же мнимой перепродажей вышеназванного объекта недвижимости иному лицу по указанию Учайкиных. ФИО3 не отказал брату, пояснив жене, что сделки эти мнимые, что никаких финансовых затрат в связи с этим их семья не понесет, все расходы по оформлению, заключению и регистрации сделок возьмет на себя жена брата – Учайкина М.М., на которую было оформлено право собственности на вышеуказанный земельный участок. Полтырева Е.С. против этого не возражала. От нее требовалось нотариально удостоверенное согласие на заключение сделок, которое она дала. Обе сделки были совершены, каждый раз они организовывались супругами Учайкиными, которые говорили ФИО3, когда и куда ему надо подойти для их заключения. Заключение указанных договоров не сопровождалось реальной передачей объекта недвижимости от продавца покупателю, как не сопровождалось и реальной передачей денежных средств за приобретаемый объект недвижимости. Учайкины после заключения указанных мнимых сделок продолжали пользоваться земельным участком и проживать со своей семьей в расположенном на нем жилом доме. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 скончался, при жизни он более никаких иных подробностей по вышеуказанным сделкам ей не сообщал. По изложенному Полтырева Е.С. утверждает, что оспариваемые сделки, заключенные с участием ее мужа ФИО3, являются мнимыми, в связи с чем исковые требования Учайкиных она признает в полном объеме и не признает по этим же основаниям встречные требования Кузьмина А.С.

Руководствуясь частью 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, их представителей.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, допросив свидетеля Струлева А.С., суд приходит к следующему.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (пункт 1). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Свобода распоряжения имуществом в качестве собственника в порядке статьи 209 Гражданского кодекса РФ и заключение договоров купли-продажи, дарения влекут правовые последствия только в случае реальности указанных действий.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ.

По смыслу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. При этом следует учитывать, что стороны такой сделки могут придать ей требуемую законом форму и произвести для вида соответствующие регистрационные действия, что само по себе не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ для признания сделки недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса РФ, а также для признания сделки мнимой на основании статьи 170 Гражданского кодекса РФ необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В п. 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 указано на то, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ) (п. 88 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

В предмет доказывания по делам о признании притворных сделок недействительными входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон на совершение прикрываемой сделки, обстоятельства заключения договора и несоответствие волеизъявления сторон их действиям.

Положения гражданского законодательства о недействительности притворных сделок могут применяться как в связи с притворностью условий сделки (цепочки из нескольких сделок), так и в связи с притворностью субъектного состава участников. В последнем случае правовые последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 ГК РФ, наступают для подлинных участников сделки исходя из действительно сложившихся между ними отношений.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Учайкина М.М. приобрела в собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 830 +/- 10 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Учайкиной М.М. УКЗО администрации Ивановского муниципального района выдано уведомление № о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №

11 февраля 2020 г. Учайкиной М.М. выданы технические условия на подключение (технологические присоединение) объекта капитального строительства в д. Шуринцево к сетям газораспределения.

12 февраля 2020 г. Учайкина М.М. заключила с ООО «Дельта» договор на поставку оборудования и монтаж системы отопления на объекте: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Учайкина М.М. заключила с АО «Газпром газораспределение Иваново» договор о подключении (технологическом присоединении) объекта капитального строительства на земельном участке в д. Шуринцево к сети газораспределения для 1 категории заявителей, без получения разрешения на строительство.

20 апреля и 8 июня 2020 г. Учайкин Д.А. заключил с ИП ФИО5 договор подряда на изготовление и установку оконных блоков ПВХ в <адрес>.

На основании постановления Главы Беляницкого сельского поселения от 20.10.2020 № 114 по заявлению Учайкиной М.М. объекту недвижимости (жилому дому) и земельному участку, площадью 830 кв.м, с кадастровым номером № на котором расположен указанный объект, принадлежащий Учайкиной М.М. на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ №, присвоен адрес: <адрес>.

30 октября 2020 г. составлен акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы, подписанный Учайкиной М.М., представителями ООО «Газсервис» и АО «Газпром газораспределение Иваново».

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок № снят с кадастрового учета 2 ноября 2020 г. и в ту же дату на основании соглашения о перераспределении земельных участков от 13.07.2020 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 1085 +/- 12 кв.м; правообладатель – Учайкина М.М.

19 ноября 2020 г. Учайкина М.М. заключила с АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» договоры подряда на изготовление технического паспорта и технического плана жилого <адрес>

4 декабря 2020 г.по заказу Учайкиной М.М. с целью постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, изготовлен технический план здания по адресу: <адрес>. В техническом плане имеются сведения о характерных точках контура объекта недвижимости и указано, что здание является двухэтажным жилым домом, площадью 295 кв.м, год завершения строительства: 2020.

Аналогичные сведения содержатся в декларации об объекте недвижимости.

15 января 2021 г. составлены: акт о готовности сетей газопотребления и газоиспользующего оборудования объекта капитального строительства к подключению (технологическому присоединению), акт о подключении (технологическом присоединении), акты разграничения имущественной принадлежности и эксплуатационной ответственности, являющиеся приложениями к договору от 18.02.2020 № 20П-2406 о подключении (технологическом присоединении) объекта капитального строительства к сети газораспределения. Акты подписаны заказчиком Учайкиной М.М. и исполнителем АО «Газпром газораспределение Иваново».

ДД.ММ.ГГГГ Учайкина М.М. заключила с ООО «Газпром межрегионгаз Иваново» и АО «Газпром газораспределение Иваново» договор поставки газа №.

Представителем Учайкиных в материалы дела представлены квитанции ООО «Газсервис» к ПКО от 31.03.2021 № 86 и № 87 об оплате Учайкиной М.М. монтажа системы газоснабжения по адресу: <адрес> и оформления договоров.

ДД.ММ.ГГГГ между Учайкиной М.М. (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 1085 кв.м. Цена договора – 900000 руб. В соответствии с п. 2.3 Договора покупатель производит уплату цены недвижимого имущества путем передачи денежных средств в размере 900000 руб. на момент заключения настоящего договора. Согласно п. 2.4 по соглашению сторон договора и согласно ст. 556 ГК РФ настоящий договор одновременно является актом приема-передачи недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего Договора.

Переход права зарегистрирован Управлением Росреестра по Ивановской области 25 мая 2021 г.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и Кузьминым А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 1085 кв.м. Цена договора – 900000 руб. В соответствии с п. 2.3 Договора покупатель производит уплату цены недвижимого имущества путем передачи наличных денежных средств в размере 650 000 руб. в день заключения настоящего Договора, 250000 руб. передаются покупателем продавцу в день регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Согласно п. 2.4 по соглашению сторон договора и согласно ст. 556 ГК РФ настоящий договор одновременно является актом приема-передачи недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего Договора.

Переход права зарегистрирован Управлением Росреестра по Ивановской области в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ

25 июня 2021 г. Учайкина М.М. подписала акт выполненных работ по техническому обслуживанию ВДГО по адресу: <адрес>.

7 февраля 2023 г. Кузьмин А.С. заключил с ППК «Роскадастр» договор подряда на изготовление технического плана жилого <адрес>. Работы оплачены Учайкиной М.М., в подтверждение чему в дело представлен чек от 07.02.2023.

7 марта 2023 г. Кузьмину А.С. УКЗО администрации Ивановского муниципального района выдано уведомление № о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №.

14 марта 2023 г. в УКЗО администрации Ивановского муниципального района направлено уведомление об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства. В сведениях о физическом лице – застройщике указан Кузьмин А.С., однако для связи указан адрес регистрации Учайкиной М.М.: <адрес> номер ее телефона.

ДД.ММ.ГГГГ Кузьмину А.С. УКЗО администрации Ивановского муниципального района выдано уведомление № о несоответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на объект недвижимости – жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 298,5 кв.м, зарегистрировано за Кузьминым А.С. ДД.ММ.ГГГГ Год завершения строительства дома в ЕГРН указан 2023.

Из представленных представителем Кузьмина А.С. документов следует, что 20 апреля 2023 г. Кузьмин А.С. заключил с ППК «Роскадастр» договор подряда на изготовление технического паспорта указанного объекта недвижимости. Работы выполнены и приняты заказчиком Кузьминым А.С. согласно акту от 02.05.2023, а оплачены Учайкиной М.М., что подтверждается чеком по операции от 20.04.2023.

В техническом паспорте указана дата завершения строительства – 2023 год, Литер А (жилой дом) выстроен вновь на основании уведомления от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного Учайкиной М.М. Площадь здания – 269,9 кв.м.

20 марта 2024 г. ПАО «Россети Центр и Приволжье» - «Ивэнерго» направило Учайкиной М.М. ответ на обращение, из которого следует, что между ней и филиалом был заключен договор об осуществлении технологического присоединения жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ №, обязательства сторон по которому выполнены в полном объеме, что подтверждается актом об осуществлении технологического присоединения от ДД.ММ.ГГГГ №, актом о выполнении технических условий от ДД.ММ.ГГГГ №, актом допуска прибора учета в эксплуатацию. Других заявок на технологическое присоединение объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № в адрес филиала не поступало.

Судом также установлено, что Учайкин Д.А. является учредителем, а Учайкина М.М. – директором ООО «Коттон-Текс».

С 23 декабря 2020 г. в производстве Арбитражного суда Ивановской области находилось гражданское дело по иску ООО «Руслана» к ООО «Коттон-Текс» о взыскании задолженности по договору поставки.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 08.12.2021 с ООО «Коттон-Текс» в пользу ООО «Руслана» взыскана задолженность по договору поставки в размере 17951770,10 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 112759 руб.

20 апреля 2022 г. к производству Арбитражного суда Ивановской области принято заявление ООО «Эрикрусс» о признании ООО «Коттон-Текс» несостоятельным (банкротом).

На основании определения Арбитражного суда Ивановской области от 01.09.2022 производство по данному заявлению прекращено в связи с отказом заявителя от заявления.

Из материалов проверки № 516 пр/фр-23 Фрунзенского межрайонного следственного отдела г. Иваново следует, что в октябре 2023 г. Учайкина М.М. обратилась с заявлением по факту совершения неустановленными лицами мошеннических действий. В ходе проверки были получены объяснения Учайкиной М.М. и Учайкина Д.А., из которых следует, что интересы их организации ООО «Коттон-Текс» в период судебных тяжб в Арбитражном суде Ивановской области и Ленинском районном суде г. Иваново представлял юрист Струлев А.С., который в апреле 2021 г. предложил пойти на банкротство. Так как они с супругом не имеют юридического образования и не разбираются во всех юридических тонкостях, то доверились Струлеву А.С. и согласились на его предложение. 30 апреля 2021 г. у них состоялся разговор со Струлевым А.С. об оформлении договора купли-продажи их земельного участка, на котором расположены дом, баня, гараж и ландшафтный дизайн, по адресу: <адрес>. А именно, чтобы не было субсидиарной ответственности, Струлев А.С. предложил оформить указанный земельный участок с находящимся на нем имуществом на ФИО3, после чего переоформить на его человека и прислал Учайкиной М.М. на электронную почту проект договора купли-продажи, пояснил, что в договоре надо будет увеличить кадастровую стоимость участка с 200000 руб. до 900000 руб. ДД.ММ.ГГГГ был оформлен договор купли-продажи с ФИО3, передачи денежных средств по договору не было. После этого Струлев А.С. предложил переоформить указанный земельный участок на надежного человека – Кузьмина А.С. ДД.ММ.ГГГГ по такому же типовому договору был заключен договор купли-продажи между Кувановым А.В. и Кузьминым А.С., передача денежных средств между ними также не осуществлялась. 31 января 2022 г. у них началась процедура банкротства, которая завершилась примирением с заявителем. Относительно долговых обязательств пояснила, что после подписания мирового соглашения с ООО «Руслана» они сошлись на сумму 6600000 руб., которые необходимо возместить в адрес указанной организации. Тогда Струлев А.С. предложил Учайкиной М.М. обратиться к Кузьмину А.С. с целью займа денежных средств. Учайкины обратились к Кузьмину А.С. и договорились с ним о займе на 7650000 руб., о чем составили договор займа. Впоследствии она возвращала заем частями. Указанные долговые обязательства и земельный участок никак не связаны, ни дом, ни земельный участок залогом по долговым обязательствам не являются, об этом речи не шло и договоры не составлялись. Земельный участок с домом были оформлены на Кузьмина А.С. фиктивно, в связи с процедурой банкротства.

Из показаний свидетеля Струлева А.С., допрошенного в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, и идентичных им объяснений от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он знаком с Кузьминым А.С. с 2019 года, с Учайкиной М.М. с марта-апреля 2021 года. В настоящее время работает в бухгалтерской фирме ООО «Аккаунт», с 2006 года является практикующим юристом, в том числе в области корпоративного права. В 2021 году представлял интересы фирмы Учайкиной М.М. ООО «Коттон-Текс» при взыскании с них задолженности в размере 23000000 руб. в Арбитражном суде Ивановской области и в Ленинском районном суде г. Иваново. Семья Учайкиных испытывала финансовые трудности, им отказывали в кредитах, в связи с чем он дал им контакты Кузьмина А.С., поскольку тот иногда одалживал ему деньги. Со слов Учайкиной М.М., они договорились - и Кузьмин А.С. одолжил им денежные средства. После этого к нему обратился сам Кузьмин А.С. и попросил составить договор займа. Он составил договор займа на 7650000 руб. После подписания договора Учайкины дважды встречались с Кузьминым А.С. для передачи денежных средств. В конце мая 2021 года к нему (Струлеву А.С.) обратился Кузьмин А.С. и попросил составить договор купли-продажи земельного участка в <адрес> от ФИО3 Кузьмину А.С. Когда он подготовил все документы, они встретились у него в офисе и подписали договор. Тогда Кузьмин А.С. передал часть денежных средств (600000 – 650000 руб.) за покупку земельного участка сразу, а оставшуюся часть передавал позже. В период с 2021 по 2022 год Учайкины неоднократно занимали у Кузьмина А.С. денежные средства, т.к. он составлял им иногда договоры займа. Какую-то часть долга те ему возвращали. В декабре 2021 года Арбитражный суд Ивановской области обязал ООО «Коттон-Текс» выплатить ООО «Руслана» 19000000 руб. В январе-феврале 2021 года ООО «Руслана» обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с целью взыскания неустойки с ООО «Коттон-Текс» в сумме 3000000 руб. Тогда он обратился к Учайкиным и поинтересовался, имеется ли у них какое-либо имущество, на что они ему пояснили, что у них имеется одна квартира, в которой они прописаны с детьми. Учитывая, что финансовой возможности погасить долг у них нет, он посоветовал им пройти процедуру банкротства. О том, что у Учайкиных имелся земельный участок в д. Шуринцево, он не знает, никакую «двойную сделку» с переоформлением указанного земельного участка он им не предлагал.

Согласно объяснениям Кузьмина А.С. от 12.10.2023 в мае 2021 года Учайкина М.М. обратилась к нему с просьбой дать взаймы денежные средства в размере 7650000 руб. Его телефон узнала у Струлева А.С., с которым они знакомы с 2018 года. Им (Кузьминым А.С.) было озвучено, что без определенных гарантий возврата такую сумму он предоставить не может, на что Учайкина М.М. сказала, что у нее есть участок, на котором находится недостроенный жилой дом и баня. Также сообщила, что участок принадлежит другому лицу, который согласен его продать за реальную рыночную стоимость. Учайкина М.М. предложила купить данный участок за 900000 руб., а в счет стоимости дома и бани дать заем в сумме 7650000 руб. Посмотрев земельный участок и постройки, он согласился. Общую стоимость построек по обоюдному согласию оценили в 12000000 руб. Также договорились о том, что если Учайкины не смогут погасить задолженность по займу в согласованный срок, то они съезжают и освобождают участок, а он продает землю и постройки в счет погашения займа. В конце мая 2021 года он позвонил Струлеву А.С. с просьбой составить проект договора купли-продажи земельного участка с ФИО3 и договора займа с Учайкиной М.М. на сумму в размере 7650000 руб. ДД.ММ.ГГГГ они с ФИО3 подписали договор купли-продажи, после чего он передал ФИО3 650000 руб. в качестве предоплаты, а оставшуюся сумму в размере 250000 руб. передал ФИО3 после государственной регистрации права собственности на земельный участок. В этот же день они с Учайкиной М.М. подписали договор займа на 7650000 руб. В течение 2021 - 2022 года Учайкина М.М. брала у него еще несколько займов на сумму более 19000000 руб. Когда стало очевидным, что заем ему не будет возвращен, он обратился в Ивановский районный суд Ивановской области с иском о выселении Учайкиных из дома в д. Шуринцево с целью последующей продажи дома и погашения задолженности по займам. В настоящее время ему известно, что дом достроен, но кем и на чьи денежные средства, не знает.

В материалы дела представлены договоры займа и расписки: от 09.11.2022 на сумму 4500000 руб., от 01.07.2022 на сумму 1300000 руб., от 09.09.2022 на сумму 1400000 руб., от 31.05.2021 на сумму 7650000 руб., от 19.07.2022 на сумму 6000000 руб.

Анализируя представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что сделки по отчуждению земельного участка, оформленные договорами купли-продажи от 13 и 31 мая 2021 г., являются мнимыми, поскольку Учайкина М.М., Куванов А.В. и Кузьмин А.С. лишь для вида осуществили формальное их исполнение, однако предмет договоров (земельный участок в <адрес> остался в фактическом владении и пользовании Учайкиных.

Об этом свидетельствует неоспариваемый сторонами и подтвержденный материалами дела факт проживания истцов в спорном домовладении как до, так и после совершения сделок, строительство ими жилого дома на формально отчужденном земельном участке и несение расходов на оформление документов в целях постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет, в том числе в тот период, когда титульным собственником данного объекта являлся Кузьмин А.С.

Участие Кузьмина А.С. в строительстве дома в <адрес> и несения им расходов в отношении данного имущества в ходе судебного разбирательства подтверждения не нашло.

Так, представителем ответчика (истца по встречному иску) представлен акт отДД.ММ.ГГГГ о выполнении работ по 3-хфазному технологическому присоединению объекта электроснабжения по договору от 11.08.2021 № 371016172, подписанный ПАО «МРСК Центра и Приволжья» и Кузьминым А.С., и счет об оплате данных работ.

Вместе с тем, согласно ответу ПАО «МРСК Центра и Приволжья» на судебный запрос договор с указанным номером (371016172) заключен 18 июня 2021 г. с другим лицом и в отношении другого объекта энергоснабжения (расположенного в <адрес>).

Кроме того, представителем Кузьмина А.С. представлен договор подряда от 01.03.2023 между Кузьминым А.С. и ООО «Газсервис» на монтаж системы газоснабжения по адресу: <адрес>. Однако акт приемки и сведения об оплате не представлены.

Суд также учитывает, что оформление указанных документов от имени Кузьмина А.С. само по себе не свидетельствует о действительной реализации им правомочий собственника. Другие документы на дом, как то договор подряда на изготовление технического паспорта дома от 20.04.2023, уведомление об окончании строительства от 14.03.2023, тоже оформлялись от имени Кузьмина А.С., однако оплату по договору подряда производила Учайкина М.М. и в уведомлении указаны ее контакты.

Изложенное свидетельствует о том, что Кузьмин А.С. указывался в документах как номинальный собственник, однако реальные расходы по их оформлению несла фактический владелец имущества Учайкина М.М.

Наконец, в своих объяснениях от 12.10.2023 в материалах проверки Кузьмин А.С. сам указал на то, что ему неизвестно, кем и за чьи средства строился спорный дом.

Данные объяснения согласуются с позицией ответчика (истца) по рассматриваемому делу, согласно которой фактически он являлся не собственником, а залогодержателем спорного имущества, а потому интерес в несении расходов по его строительству и содержанию у Кузьмина А.С. отсутствовал.

В то же время стороной истцов (ответчиков по встречному иску) представлено достаточно доказательств, подтверждающих строительство ими дома в д. Шуринцево и несение расходов на изготовление технического плана и технического паспорта здания в 2023 г., когда формально титульным собственником дома и земельного участка являлся Кузьмин А.С.

Причем из представленных документов очевидно, что дом уже был выстроен к моменту оформления договора купли-продажи от 13.05.2021 с Кувановым А.В., однако не поставлен на кадастровый учет. Таким образом, все, что сделал Кузьмин А.С., - это как титульный собственник осуществил постановку выстроенного Учайкиными объекта на кадастровый учет.

Не нашел подтверждения в ходе судебного разбирательства также факт осуществления расчетов между сторонами обеих сделок.

При этом отсутствие взаиморасчетов между Учайкиной М.М. и ФИО3 по договору от ДД.ММ.ГГГГ никем не оспаривается, а факт передачи денежных средств ФИО3 Кузьминым А.С. по договору от ДД.ММ.ГГГГ судом на основании допустимых доказательств (расписок о передаче наличных денежных средств) не установлен. Наследнику ФИО3 – супруге Полтыревой Е.С. о данных обстоятельствах ничего не известно, а голословные утверждения Кузьмина А.С. и Струлева А.С. об обратном несостоятельны и противоречат их же требованиям о признании обоих договоров притворными, направленными единственно на передачу имущества в залог Кузьмину А.С. В последнем случае Кузьмин А.С., по логике, не должен расплачиваться с ФИО3 за имущество, передаваемое ему, как он полагал, в залог, вне зависимости от того, воспринимал он ФИО3 действительным или номинальным собственником.

Таким образом, очевидно, что все стороны оспариваемых сделок, включая ФИО3, который являлся титульным собственником земельного участка всего 2 недели и не получил оплаты при оформлении купли-продажи этого участка, не имели намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду их заключения. Регистрационные действия перехода права собственности были осуществлены лишь для вида. Фактически земельный участок из владения и пользования Учайкиныхне выбывал.

Стороны действовали недобросовестно, в обход закона и в действительности не имели намерения совершить отчуждение имущества у первоначального собственника. Целью указанных сделок являлось уменьшение имущества Учайкиных в преддверии возможного банкротства принадлежащей им фирмы ООО «Коттон-Текс».

Так, свидетель Струлев А.С. в судебном заседании и в своих объяснениях в материалах проверки подтвердил свое участие в качестве представителя ООО «Коттон-Текс» и Учайкиных по гражданским делам в Арбитражном суде Ивановской области и в Ленинском районном суде г. Иваново о взыскании задолженности с организации истцов. В электронном письме от 01.11.2021, содержание и направление которого свидетель также не оспаривал в ходе допроса в судебном заседании 3 апреля 2024 г., Струлев А.С. консультировал Учайкину М.М. о том, что взыскание с Общества задолженности (15 или 18 млн.руб.) «приведет к подаче заявления о банкротстве. У ООО «Коттон-Текс», кроме долгов, нет ничего. Возможная субсидиарка на директора и учредителя также не особо пугает, поскольку имущество, которое могло бы быть реализовано, отсутствует».

В пользу доводов истцов (ответчиков) Учайкиных о том, что схема вывода имущества через совершение двух оспариваемых сделок была осуществлена с непосредственным участием Струлева А.С., свидетельствует однотипное оформление и практически идентичное содержание договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ Очевидно, что договоры составлялись по одному образцу и одним лицом – Струлевым А.С. Факт составления последнего договора – от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Кузьминым А.С. свидетель не оспаривает.

Изложенное свидетельствует о том, что Струлев А.С. и его знакомый Кузьмин А.С. знали о существовании земельного участка в д. Шуринцево и его принадлежности еще в тот период, когда титульным собственником участка являлась Учайкина М.М., обе сделки преследовали одну цель – уменьшение имущества Учайкиных перед кредиторами ООО «Коттон-Текс», о чем достоверно были осведомлены все участники сделок, включая ФИО3 и Кузьмина А.С.

Во встречном иске представитель Кузьмина А.С. ссылается на то, что «истцом (Кузьминым А.С.) указанный залог (земельный участок, баня и фундамент дома) был одобрен, в результате чего по схеме сделки, предложенной ответчиками (Учайкиными), одновременно с заключением договора займа от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка между истцом (Кузьминым А.С.) и ФИО3, на которого ранее по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок был переписан. Таким образом между ответчиками (Учайкиными) и истцом (Кузьминым А.С.) была заключена цепь взаимосвязанных последовательных сделок, оспариваемых в рамках первоначального иска, действительной целью которых являлась передача в залог истцу (Кузьмину А.С.) недвижимого имущества».

Основываясь на этом, Кузьмин А.С. просит признать притворными обе сделки.

Однако такая позиция противоречит его же версии о неосведомленности об обстоятельствах отчуждения имущества Учайкиными в пользу ФИО3 и о его вступлении в дело в период, когда земельный участок уже был оформлен на ФИО3 Если бы это действительно было так, то требования Кузьмина А.С. могли бы касаться только последней сделки – договора от ДД.ММ.ГГГГ, однако он утверждает, что на передачу имущества ему в залог был направлен и договор от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из изложенного несостоятельна ссылка ответчика (истца) Кузьмина А.С. на п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса РФ относительно лишения правового значения заявления о недействительности сделки, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Очевидно, что Кузьмин А.С. не является «другим лицом», о котором идет речь в законе, поскольку на дату заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ он был осведомлен о формальном характере сделки между Учайкиной М.М. и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ и сам действовал недобросовестно.

По убеждению суда, сделки не являлись притворными, не прикрывали залог недвижимости в счет исполнения заемных обязательств Учайкиной М.М. перед Кузьминым А.С. Приходя к такому выводу, суд руководствуется следующим.

В определении от 29.10.2013 № 5-КГ13-113 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что при определении, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, суду необходимо применить правила толкования договора, установленные статьей 431 ГК РФ. Согласно указанной статье при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, установленные в пункте первом данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Таким образом, основной способ толкования условий договора состоит в выяснении буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений. Использование другого способа толкования условий договора – выяснение действительной общей воли сторон с учетом цели договора – допустимо в том случае, если применение основного способа толкования не позволило определить содержание условий договора.

Учитывая изложенное, суд принимает во внимание, что ни в одном из представленных стороной ответчика (истца по встречному иску) Кузьмина А.С. договоров займа, в обеспечение обязательств по которым Учайкиной М.М. якобы предоставлен в залог спорный земельный участок и строящийся дом, и расписках условий об обеспечении этих займов не имеется. Ни по содержанию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ни по содержанию договоров займа, дополнительных соглашений к ним и расписок взаимосвязь между данными сделками судом не установлена.

Кроме того, как указано в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующих специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Сторона ответчика (истца по встречному иску) Кузьмина А.С. со ссылкой на показания свидетеля Струлева А.С. утверждает, что именно Учайкина М.М. предложила оформить договор купли-продажи земельного участка. Однако данное утверждение является не только голословным, оспаривается представителем стороны истцов (ответчиков), но и нелогично.

В случае, если принять за достоверную версию Кузьмина А.С. и Струлева А.С., в том числе о том, что они не принимали никакого участия в сделке между Учайкиной М.М. и ФИО3, то предложение Учайкиной М.М., имущество которой уже было отчуждено надежному лицу - родственнику ФИО3, оформить залог через куплю-продажу в пользу постороннего для нее Кузьмина А.С., не отвечало ее интересам. При таком положении дела оставление земельного участка формально в собственности своего доверенного лица ФИО3 и оформление залога на этот участок ФИО3 в пользу Кузьмина А.С. представляется более логичным и безопасным для Учайкиной М.М.

Кроме того, не выдерживает критики утверждение представителя ответчика (истца) относительно юридической неграмотности и непрофессионализма Кузьмина А.С. в сфере купли-продажи, залогов и займов, в силу чего он согласился на предложение Учайкиных оформить куплю-продажу земельного участка вместо залога.

Кузьмин А.С. является учредителем и генеральным директором ООО «Финлайн-Лизинг», основная деятельность которого - купля-продажа и аренда автотранспортных средств, т.е. он вполне профессионально участвует в гражданском обороте.

Как следует из показаний Струлева А.С., займы Кузьмин А.С. предоставлял и ему, в связи с чем он и порекомендовал Учайкиным к нему обратиться. В последующем Кузьмин А.С. неоднократно предоставлял Учайкиным займы на крупные денежные суммы. Соответственно, в возникших правоотношениях Кузьмин А.С. должен разбираться и без труда отличать залог как обеспечение займов от купли-продажи.

Предложение обеспечить займы, согласно объяснениям представителя ответчика (истца) и показаниям Струлева А.С. в судебном заседании, а также объяснениям самого Кузьмина А.С. и Струлева А.С. в материалах проверки, исходило не от Учайкиных, а от Кузьмина А.С., поэтому очевидно, что именно он был заинтересован в выборе надлежащего способа обеспечения и грамотного его оформления.

С этой целью Кузьмин А.С. обратился к практикующему юристу, специалисту в области корпоративного права Струлеву А.С., который по просьбе Кузьмина А.С. оформил договоры (и купли-продажи, и займов).

По изложенному, с учетом правовых позиций высших судебных инстанций суд приходит к выводу о том, что именно сторона Кузьмина А.С., обладая правовыми познаниями, опытом работы с договорами купли-продажи, займов и залогов, имея интерес в обеспечении обязательств по займам, должна была и имела реальную возможность оформить залог, указав на него хотя бы в договорах займа, если бы подобные намерения действительно имелись у всех участников сделки, что необходимо для квалификации сделкикак притворной.

Однако со стороны Кузьмина А.С. этого сделано не было, интерес Учайкиных в совершении притворной сделки из обстоятельств дела не следует, поэтому суд оценивает последовательно заключенные между Учайкиной М.М., ФИО3 и Кузьминым А.С. договоры купли-продажи от 13 и ДД.ММ.ГГГГ как сделкимнимые, совершенные лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, в том числе без намерения передать спорное имущество в залог.

На основании изложенного исковые требования Учайкиных о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по признаку мнимости суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению. В удовлетворении встречных требований Кузьмина А.С. о применении последствий недействительности (притворности) сделок в виде признания права залога в пользу Кузьмина А.С. в отношении недвижимого имущества: земельного участка и жилого дома № - следует отказать.

Согласно ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

На основании п. 4 ст. 166 Гражданского кодекса РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).

В настоящем деле истцы о применении последствий недействительности ничтожных сделок не заявляют, публичные интересы оспариваемыми сделками не затрагиваются, в законе прямых указаний на возможность суда в данном случае по своей инициативе выйти за пределы заявленных требований и применить реституцию не имеется.

Как следует из разъяснений в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В ходе судебного разбирательства представитель истцов неоднократно заявлял о том, что не намерен изменять заявленные требования и, если потребуется, в будущем Учайкины предъявят самостоятельный иск в соответствии с избранным способом защиты права.

При этом и Кузьмин А.С., в случае установления судом наличия у Учайкиных перед ним неисполненных обязательств по договорам займа и отсутствия у них имущества, за счет которого эти обязательства могут быть исполнены, не лишен права обратиться в суд как кредитор, т.е. заинтересованное лицо, с требованиями в отношении земельного участка в д. Шуринцево. В таком случае решение по настоящему делу в силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ будет иметь для обеих сторон преюдициальное значение.

По изложенному в настоящем деле у суда не имеется оснований для выхода за пределы заявленных требований и применения последствий недействительности ничтожных сделок, а за сторонами сохраняется право решить вопрос о последствиях этих сделок в будущем, в соответствии с их интересами, путем предъявления самостоятельных исков.

Относительно требования истцов (ответчиков по встречному иску) о признании недействительным права собственности Кузьмина А.С. на жилой дом суд принимает во внимание следующее.

Из возражений Кузьмина А.С. на иск Учайкиных от 25.01.2024 и материалов дела следует, что Кузьмин А.С. в соответствии с ч. 12 ст. 70 Закона о регистрации представил в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, технический план на жилой дом и правоустанавливающий документ на земельный участок, что явилось основанием для регистрации права собственности Кузьмина А.С. на жилой дом.

В силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») выдача разрешения на строительство не требуется.

В силу ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее сведения, в том числе о праве застройщика на земельный участок.

К уведомлению о планируемом строительстве прилагаются, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 3 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции на дату регистрации права Кузьмина А.С. на жилой дом) до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, право выбора порядка оформления (уведомительный или упрощенный, без направления уведомления) до 01.03.2031 жилого дома, который построен на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности принадлежит его правообладателю. Однако в любом случае требуется предоставление сведений о правообладателе земельного участка, на котором расположено подлежащее регистрации строение, т.к. право на такое строение производно от права на земельный участок.

Согласно объяснениям Кузьмин А.С. действовал в соответствии с ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, т.е. зарегистрировал право в упрощенном порядке.

Из изложенного следует, что при регистрации права собственности Кузьмина А.С. на жилой <адрес> как на вновь созданный объект недвижимости учитывалось, что это право производно от прав заявителя на земельный участок, на котором дом расположен.

Вместе с тем, право на земельный участок, как установлено в ходе настоящего судебного разбирательства, возникло у Кузьмина А.С. на основании сделки, признанной судом недействительной (мнимой). Соответственно, необходимой совокупности условий для регистрации за Кузьминым А.С. права собственности на спорный жилой дом в упрощенном порядке не имелось.

Как указано Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 25.12.2018 № 5-КГ18-262, иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами. Таким образом, выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости. Таким образом, выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право. При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела суд принимает во внимание, что фактическими владельцами спорного дома являются Учайкины, запись о регистрации права собственности Кузьмина А.С. препятствует истцам зарегистрировать свое право на выстроенный ими жилой дом. Следовательно, требование истцов о признании недействительным права собственности Кузьмина А.С. на жилой <адрес> <адрес>, зарегистрированного в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, обоснованно и подлежит удовлетворению.

В силу приведенных выше положений ст. 219 Гражданского кодекса РФ, а также на основании ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Следовательно, признание права собственности Кузьмина А.С. на спорный дом недействительным влечет обязательное в силу закона правовое последствие в виде прекращения государственной регистрации данного права путем исключения соответствующей записи из ЕГРН.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы истца (ответчика) Учайкиной М.М. по уплате государственной пошлины (чек-ордер от 26.10.2023 № 22) подлежат возмещению ответчиком Кузьминым А.С. в размере 600 руб. (300 руб. по требованию о признании сделки недействительной и 300 руб. по требованию о признании недействительным права), ответчиком Полтыревой Е.С. – в размере 90 руб., поскольку она признала иск. При этом суд исходит из того, что Полтырева Е.С., хотя и не являлась стороной оспариваемой сделки от 13.05.2021, однако была осведомлена о недействительности данной сделки и дала супругу согласие на ее совершение.

В остальной части государственная пошлина подлежит возврату истцу на основании пп. 3 п. 1 ст. 333.20, пп. 3 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования Учайкиной Марины Михайловны, Учайкина Дениса Александровича, действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО6, ФИО2, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Учайкиной Мариной Михайловной и ФИО3.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Кузьминым Александром Сергеевичем.

Признать недействительным право собственности Кузьмина Александра Сергеевича на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, исключив из ЕГРН сведения о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.

Встречный иск Кузьмина Александра Сергеевича к Учайкиной Марине Михайловне, Учайкину Денису Александровичу, Полтыревой Елене Сергеевне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО3, о применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде признания права залога в пользу Кузьмина Александра Сергеевича в отношении недвижимого имущества: земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый №, жилого дома по тому же адресу с кадастровым номером № - оставить без удовлетворения.

Взыскать с Кузьмина Александра Сергеевича, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ИНН №, в пользу Учайкиной Марины Михайловны, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ИНН №, расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 (шестьсот) руб.

Взыскать с Полтыревой Елены Сергеевны, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ИНН №, в пользу Учайкиной Марины Михайловны, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ИНН №, расходы по уплате государственной пошлины в размере 90 (девяносто) руб.

Осуществить возврат Учайкиной Марине Михайловне, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ИНН №, из бюджета государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ №, в размере 10308 (десять тысяч триста восемь) руб.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ивановский районный суд Ивановской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.В. Фищук