Решение по делу № 2-328/2022 от 27.01.2022

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 апреля 2022 года                             г. Узловая

Узловский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Тимофеевой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дерр С.В.,

с участием представителя истца Андреева А.В. по доверенности Порошкова В.А.,

ответчика Сечина Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-328/2022 по иску Андреева Александра Вячеславовича к Сечину Николаю Петровичу о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

Андреев А.В. обратился в суд к Сечину Н.П. с вышеуказанным иском. В обоснование требований указал, что 26.02.2021 между Иванунем А.И. и Сечиным Н.П. заключен договор купли-продажи доли земельного участка, долей нежилых зданий и сооружений, в соответствии с которым в собственность Сечина Н.П. передано указанное в договоре купли-продажи недвижимое имущество. Стоимость имущества определена сторонами в размере 7 миллионов рублей, из которых 3500008 рублей должны быть уплачены Сечиным Н.П. в течение десяти рабочих дней с момент регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости, а 3499992 рубля Сечин Н.П. обязался уплатить путем ежемесячных платежей равными частями в срок до 26.02.2022. Право собственности Сечина Н.П. на недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке 14.03.2021, однако ответчик свои обязательства по оплате стоимости приобретенного имущества не исполнил, существенно нарушив условия договора и лишив продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

24.05.2021 между Иванунем А.И. и Андреевым А.В. заключен договор об уступке прав (требований), по условиям которого к истцу перешли все права к Сечину Н.П., которые принадлежали продавцу по договору купли-продажи от 26.02.2021, в том числе право требования оплаты стоимости проданного имущества. После неоднократных и оставленных без ответа устных просьб Андреева А.В. к Сечину Н.П. истец был вынужден обратиться к ответчику с заявлением, в котором просил в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи от 26.02.2021, заявление ответчиком проигнорировано.

Ссылаясь на положения ст. 309,310, 450,452 ГК РФ, просит: расторгнуть договор купли-продажи доли земельного участка, долей нежилых зданий и долей сооружений, заключенный 26.02.2021 между Иванунем А.И. и Сечиным Н.П; возвратить в собственность Андреева А.И. 1/2 долю в праве общей долевой собственности на следующее имущество, расположенное по адресу <адрес>: земельный участок с кадастровым номером № площадью 17264 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов с разрешенным использованием под промышленные предприятия; нежилое здание (подстанция) с кадастровым номером № площадью 136,7 кв.м; нежилое здание (склад, прачечная) с кадастровым номером № площадью 323,3 кв.м; нежилое здание (насосная) с кадастровым номером № площадью 29,9 кв.м; нежилое здание (технологический цех, бытовые помещения, компрессорный цех) с кадастровым номером № площадью 6122,5 кв.м; нежилое здание (материальный склад) с кадастровым номером № площадью 237,6 кв.м; нежилое здание (проходная) с кадастровым номером № площадью 56,6 кв.м; сооружение (паропровод) с кадастровым номером № протяженностью 343 м; сооружение (канализационные сети) с кадастровым номером 71:31:030101:2894 протяженностью 144 м; сооружение (водопроводные сети) с кадастровым номером № протяженностью 403 м; указав в решении, что решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности от ФИО9 к ФИО4 на вышеуказанное недвижимое имущество; взыскать с ФИО5 в пользу Андреева А.В. расходы по уплате госпошлины.

Определением суда от 17.02.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Иванунь А.И..

Истец Андреев А.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.

Представитель истца Андреева А.В. по доверенности Порошков В.А. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске, просил удовлетворить в полном объеме. Утверждал, что Сечин Н.П. обязательств по оплате приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества не исполнил, денежные средства за приобретенное имущество ни Ивануню А.И., ни Андрееву А.В. не передавал. Соглашение о каком либо взаимозачете между указанными лицами также не заключалось.

Ответчик Сечин Н.П. в судебном заседании исковые требования не признал. Считал, что свои обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества, приобретенного им по договору купли-продажи от 26.02.2021, он исполнил. Не отрицал, что о состоявшейся между Иванунем А.И. и Андреевым А.В. уступке прав (требований) по указанному договору купли-продажи он был извещен. Поэтому между ООО «Стройсервис», в котором он исполнял обязанности руководителя, и Андреевым А.В. 20.05.2021 заключен договор купли-продажи оборудования. По устной договоренности между ним и Андреевым А.В. указанное в договоре от 20.05.2021 оборудование было передано в счет погашения задолженности по уплате стоимости недвижимого имущества, приобретенного им (Сечиным Н.П.) по договору от 26.02.2021. Кроме того, понесенные им затраты на демонтаж, перевозку и монтаж этого оборудования также были зачтены в счет оплаты стоимости недвижимого имущества, указанного в договоре от 26.02.2021.

Третье лицо Иванунь А.И. в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещался надлежащим образом.

В силу положений ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 26.02.2021 состоялся договор купли-продажи, по условиям которого Иванунь А.И. продал, а Сечин Н.П. приобрел 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу <адрес>: земельный участок с кадастровым номером № площадью 17264 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов с разрешенным использованием под промышленные предприятия; нежилое здание (подстанция) с кадастровым номером № площадью 136,7 кв.м; нежилое здание (склад, прачечная) с кадастровым номером 71:31:030101:2692 площадью 323,3 кв.м; нежилое здание (насосная) с кадастровым номером № площадью 29,9 кв.м; нежилое здание (технологический цех, бытовые помещения, компрессорный цех) с кадастровым номером № площадью 6122,5 кв.м; нежилое здание (материальный склад) с кадастровым номером № площадью 237,6 кв.м; нежилое здание (проходная) с кадастровым номером 71:31:030101:2901 площадью 56,6 кв.м; сооружение (паропровод) с кадастровым номером № протяженностью 343 м; сооружение (канализационные сети) с кадастровым номером 71:31:030101:2894 протяженностью 144 м; сооружение (водопроводные сети) с кадастровым номером № протяженностью 403 м.

Согласно п.3 договора купли-продажи от 26.02.2021 указанное в договоре недвижимое имущество продано за семь миллионов рублей, при этом денежная сумма в размере 3500008 рублей должна быть уплачена Сечиным Н.П. в течение десяти рабочих дней с момент регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости, а 3499992 рубля Сечин Н.П обязался уплатить путем ежемесячных платежей равными частями в срок до 26.02.2022.

В силу п. 5 договора купли-продажи от 26.02.2021 недвижимое имущество передано продавцом в собственность покупателя до подписания настоящего договора, который при этом расценивается как акт передачи долей недвижимого имущества.

Договор подписан его сторонами, переход права собственности от продавца к покупателю, а также залог в силу закона на срок по 26.02.2021 зарегистрированы в установленном порядке, о чем в ЕГРН 14.03.2021 внесены соответствующие записи.

На момент заключения договора купли-продажи от 26.02.2021 собственником другой 1/2 доли в праве на вышеперечисленное недвижимое имущество являлся Андреев А.И., который 26.02.2021 подписал нотариально удостоверенный отказ о преимущественного права покупки указанного недвижимого имущества за указанную сумму (семь миллионов рублей) и на любых условиях продавца.

В тот же день, то есть 26.02.2021 супруга Сечина Н.П. – Сечина И.В. дала нотариально удостоверенное согласие на приобретение вышеуказанного имущества на имя Сечина Н.П., а также на передачу этого имущества в залог (ипотеку) Ивануню А.И.

24.05.2021 между Иванунем А.И. (цедент) и Андреевым А.В. (цессионарий) заключен договор об уступке прав (требований) по договору купли-продажи доли земельного участка и долей нежилых зданий и сооружений, по условиям которого цедент, являясь продавцом по заключенному 26.02.2021 с Сечиным Н.П. договору купли-продажи уступает, а цессионарий приобретает все права требования к Сечину Н.П., в том числе право требования уплаты покупной цены.

Согласно п. 2.8 договора об уступке от 24.05.2021 сторонам разъяснено, что покупатель вправе не исполнять обязательства цессионарию до предоставления ему доказательств перехода права, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от цедента. В случае, если покупатель исполнит обязательство цеденту, цедент обязуется передать все полученное цессионарию в течения пяти банковских дней.

Договор об уступке от 24.05.2021 зарегистрирован в установленном порядке 04.06.2021, в том числе в ЕГРН внесены сведения о наличии в отношении вышеуказанных объектов недвижимости залога в силу закона в пользу Андреева А.В. на срок по 26.02.2022.

25.05.2021 Сечин Н.П. был письменно уведомлен о состоявшейся между Иванунем А.И. и Андреевым А.В. уступке прав (требований) по договору купли-продажи от 26.02.2021, что подтверждается его личной подписью на уведомлении, а также его (Сечина Н.П.) пояснениями, данными в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Андреев А.В. указал, что до настоящего времени денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи ни Иванунем А.И., ни им от Сечина Н.П. не получено, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные исковые требования, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 1 ст. 423 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с пунктом 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара, (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При заключении договора купли-продажи от 26.02.2021 стороны установили, что общая стоимость объектов недвижимости составляет 7 миллионов рублей.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Между тем, ответчиком Сечиным Н.П. в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено никаких доказательств, с достоверностью подтверждающих выполнение им обязанности по оплате стоимости приобретенного по договору купли-продажи имущества.

Представленные ответчиком копии платежных поручений, подтверждающих перечисление в период с сентября 2020 года по апрель 2021 года Обществом с ограниченной ответственностью «СтройСервис» денежных средств на расчетные счета ООО «Новатех», ООО «Транс-Авто», ООО «Спецстроймонтаж», главе КФХ Алиеву А.И., ООО «Тулмикс-Бетон», ООО «Акцепт», ООО «Кант» и других организаций, не обладают признаками относимости к рассматриваемому спору между Сечиным Н.П. и Андреевым А.В..

Расписка к договору купли-продажи оборудования от 20.05.2021, подписанная от имени ООО «Стройсервис» директором Балезиным А.И., подтверждает лишь то, что ООО «Стройсервис» приняло от Андреева А.В. денежные средства за покупку оборудования по договору купли-продажи оборудования от 20.05.2021 в размере 2500000 рублей, при этом в расписке имеется указание на то, что расчет произведен в полном объеме, претензий у сторон не имеется.

На основании ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В пунктах 10, 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» разъяснено, что для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ. Наличие условий для зачета без заявления о зачете не прекращает и не изменяет обязательства сторон. До заявления о зачете стороны не вправе отказаться от принятия надлежащего исполнения по встречным требованиям, стороны также не вправе требовать возврата исполнения, предоставленного до заявления о зачете.

Сведений о том, что Сечин Н.П. направлял Андрееву А.В. заявление о зачете, в материалах дела не имеется.

Принимая во внимание положения п.2 ст. 450 ГК РФ, суд считает установленным обстоятельство о том, что продавец Иванунь А.И. получил лишь часть стоимости проданного имущества от Андреева А.В., а Андреев А.В. не получил от Сечина Н.П. вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишились того, на что вправе были рассчитывать при заключении договоров.

В связи с неисполнением покупателем Сечиным Н.П. обязательства по оплате стоимости приобретенного недвижимого имущества, Андреев А.В. в адрес Сечина Н.П. направлял 02.12.2021 заявление с приглашением на расторжение договора купли-продажи от 26.02.2021, адресат указанное заявление не получил.

Вместе с тем, для соблюдения досудебного порядка расторжения договора на кредиторе лежит обязанность направить должнику такое требование, обязанность предпринимать меры к его вручению нормы гражданского законодательства не содержат.

При таких обстоятельствах, учитывая, что требования п. 2 ст. 452 ГК РФ истцом соблюдены, суд приходит к выводу о том, что требование истца о расторжении договора купли-продажи подлежит удовлетворению, так как покупатель не исполняет свои обязательства, указанные в п. 3 договора купли-продажи от 26.02.2021, то есть не предпринял мер по оплате полученного по договору купли-продажи недвижимого имущества.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 ст. 453 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 ГК РФ.

Учитывая изложенное, а также то, что настоящим решением договор купли-продажи расторгнут, а также наличие заключенного договора об уступке от 24.05.2021, суд считает, что являющиеся предметом договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости должны быть переданы в собственность истца по делу.

Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации (ч. 2 ст. 13 ГПК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с п.5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 2 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, в состав которых входит уплаченная при подаче искового заявления госпошлина, пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 43500 рублей, исчисленные исходя из удовлетворенных судом требований имущественного характера и одного требования неимущественного характера.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования Андреева Александра Вячеславовича к Сечину Николаю Петровичу о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи доли земельного участка, долей нежилых зданий и долей сооружений, заключенный 26 февраля 2021 года между Иванунем Андреем Ивановичем и Сечиным Николаем Петровичем.

Передать в собственность Андреева Александра Вячеславовича 1/2 долю в праве общей долевой собственности

на земельный участок с кадастровым номером № площадью 17264 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов с разрешенным использованием под промышленные предприятия по адресу <адрес>;

а также на следующее имущество, расположенное по адресу <адрес>:

- нежилое здание (подстанция) с кадастровым номером № площадью 136,7 кв.м;

- нежилое здание (склад, прачечная) с кадастровым номером № площадью 323,3 кв.м;

- нежилое здание (насосная) с кадастровым номером № площадью 29,9 кв.м;

- нежилое здание (технологический цех, бытовые помещения, компрессорный цех) с кадастровым номером № площадью 6122,5 кв.м;

- нежилое здание (материальный склад) с кадастровым номером № площадью 237,6 кв.м;

-- нежилое здание (проходная) с кадастровым номером № площадью 56,6 кв.м;

- сооружение (паропровод) с кадастровым номером № протяженностью 343 м;

- сооружение (канализационные сети) с кадастровым номером № протяженностью 144 м;

- сооружение (водопроводные сети) с кадастровым номером № протяженностью 403 м.

Настоящее решение является основанием для регистрации перехода права собственности от Сечина Николая Петровича к Андрееву Александру Вячеславовичу на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество.

Взыскать с Сечина Николая Петровича в пользу Андреева Алексея Ивановича в возмещение понесенных расходов по уплате госпошлины денежную сумму в размере 43500 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Узловский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                          Н.А. Тимофеева