Решение по делу № 3а-168/2019 от 14.08.2019

Дело № 3а-168/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск                                                              15 октября 2019 года

    Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Авраменко А.О., с участием представителя административного истца Тереховой Татьяны Геннадьевны,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кретова В.Н. к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, Министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Кретов В.Н. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2251 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 760 838 руб.

    В обоснование заявленных требований указал, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 3 921 849,77 руб. по состоянию на 01.01.2016 года в соответствии с приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края». В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 06.06.2019г. № 199/2019-1, выполненным оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» Селивановым К.А., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 760 838 руб.

Определением судьи от 20 августа 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца Кретова В.Н., представителей административных ответчиков Министерства имущественных отношений Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Терехова Т.Г. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Из письменного отзыва Министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что Министерство заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО № 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся по площади. В нарушение пункта 22 ФСО № 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в Отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка. Вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, в Отчете не обоснован.

Из письменного отзыва администрации г.Комсомольска-на-Амуре следует, что администрация заявленные требования не признает по тем основаниям, что отчет не отражает действительную стоимость земельного участка. При расчете корректировки на местоположение в нарушение п. 8 ФСО № 1 оценщиком использовано постановление администрации г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 18.12.2015г. № 3733-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2016 год», тогда как дата установления кадастровой стоимости 01.01.2016г. В отчете содержатся противоречивые сведения о средних ценах на земельные участки (цены на странице 22 отчета не совпадают с ценами на странице 61). К Отчету не приложена информация из аналитических обзоров. Не учтено, что на оцениваемом земельном участке расположена линия электропередач, отказ от введения дополнительных корректировок в Отчете не обоснован. Отсутствует возможность идентификации объекта-аналога № 6.

Заслушав представителя административного истца Терехову Т.Г., допросив в качестве свидетеля оценщика Селиванова К.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно выписке из ЕГРН, Кретов В.Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения коммунальных, складских объектов, расположенного по адресу: <адрес> (право собственности зарегистрировано 06.04.2012г.)

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 18.12.2018г., составляет 3 921 849,77 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. на основании приказа Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года № 441-пр утверждено Положение о Министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому Министерство имущественных отношений является правопреемником Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Кретов В.Е., являясь собственником земельного участка, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на землю является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 06.06.2019г. № 199/2019-1, составленный оценщиком Селивановым К.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. составляет 760 838 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2016г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также иных методов в рамках сравнительного подхода.

В качестве источников информации использованы данные официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости»; научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик», 2014-2015 годы; официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, раздел «Продажа объектов имущества муниципальной собственности»: Информационное сообщение Комитета по управлению имуществом администрации г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края.

Отобрано 6 объектов-аналогов, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: дату оценки/продажи (предложения), условия продажи (торг), вид разрешенного использования, местоположение, площадь, расположение относительно автомагистралей.

Произведены корректировки стоимостей аналогов на дату оценки/продажи (предложения) (для объектов-аналогов №№ 1-5); на условия продажи (торг) (для объекта-аналога № 6); на местоположение (для объектов-аналогов №№ 3-5); на площадь.

Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.

После проведения корректировок, при проведении анализа выборки к последующим расчетам приняты 5 объектов-аналогов (объект-аналог № 1 из последующих расчетов исключен, как не вошедший в доверительный интервал).

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 760 838 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Из показаний свидетеля Селиванова К.А. в судебном заседании следует, что суть сравнительного подхода заключается в подборе схожих, а не идентичных аналогов, и корректировке их стоимости по отличающимся параметрам сравнения. Им были применены указанные корректировки, в том числе, на площадь. Примененные корректировки на местоположение и анализ расположения объектов относительно автомагистралей учитывают особенности по транспортной доступности, инфраструктуре и т.п. Информация о виде разрешенного использования содержится в объявлениях, публичной кадастровой карте, в приложении к Отчету имеется подтверждение использованной информации. Постановление администрации города Комсомольска-на-Амуре № 3733-па на дату оценки было утверждено и его применение не является нарушением пункта 8 ФСО № 1. Оценка проводилась с учетом пункта 20 ФСО № 7, согласно которому застроенный земельный участок оценивается, как незастроенный.

Положения Отчета, показания оценщика Селиванова К.А. в судебном заседании опровергают доводы Министерства имущественных отношений Хабаровского края, администрации города Комсомольска-на-Амуре о допущенных оценщиком нарушениях.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованны отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам, в том числе произведена корректировка на местоположение земельного участка, на его площадь. Отказ от применения иных корректировок обоснован.

Содержание отчета опровергает доводы о том, что оценщиком не учтены различия объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности, в инфраструктуре (наличие или отсутствие инженерных сетей, близость к ним, возможность подключения к ним). Оценщиком произведена корректировка на местоположение, учитывающая тот факт, что объекты, расположенные в более престижном и удобном для предполагаемого использования районе, стоят дороже; произведен анализ на расположение объектов относительно автомагистралей.

Исходя из положений пункта 20 ФСО № 7 и пункта 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года № 508, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Следовательно, тип и состояние застройки объекта оценки и объектов-аналогов, сравнивая которые оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки, наличие или отсутствие у них инженерных коммуникаций в данном случае значения не имеет. Поэтому оценщик обоснованно определил все земельные участки как незастроенные, и не учитывал разницу в наличии или отсутствии инженерных коммуникаций.

Доводы о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов – в частности, о кадастровых номерах, видах разрешенного использования, суд находит несостоятельным.

В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Используя содержащиеся в объявлениях сведения о месте нахождения земельных участков, их площади и находящихся на них видов строений (зданий), оценщик, используя данные Публичной кадастровой карты, определил фактическое нахождение объектов-аналогов, что, в свою очередь, позволило определить и индивидуальные характеристики (назначение, вид разрешенного использования, площадь и т.п.). Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.

При расчете корректировки на местоположение оценщиком использованы данные постановления администрации г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 18.12.2015г. № 3733-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2016 год».

Доводы администрации г.Комсомольска-на-Амуре о нарушении указанными действиями пункта 8 ФСО № 1 суд считает не обоснованными.

В соответствии с указанной нормой информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Корректировка на местоположение произведена на основании нормативного правового акта, действующего на дату оценки.

На странице 22 Отчета приведено среднее значение стоимости квадратного метра земельного участка под промышленную застройку в г. Комсомольске-на-Амуре в 2014 и 2015 годах, на странице 61 Отчета приведено среднее значение стоимости 1 квадратного метра промышленной недвижимости в г. Комсомольске-на-Амуре в период с января 2014 года по январь 2016 года.

В связи с тем, что данная информация относится к разным объектам, она не может быть одинаковой, на чем настаивает администрация города Комсомольска-на-Амуре.

Обстоятельства, на которые ссылается Министерство имущественных отношений Хабаровского края, администрация г.Комсомольска-на-Амуре без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости, лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административное исковое заявление подано в суд 14 августа 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 18.12.2018 года.

Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 года.

В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018г. № 334-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

Административный иск Кретова В.Н. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011701:17, площадью 2251 кв.м, расположенного по адресу: Хабаровский край, г.Комсомольск-на-Амуре, ул. Севастопольская, д.59, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 760 838 руб.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 14 августа 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Решение в окончательной форме принято 17 октября 2019 года

Судья Хабаровского краевого суда                                            И.Г. Мороз