Решение по делу № 2-12/2023 (2-188/2022; 2-2707/2021;) от 11.10.2021

УИД № 23RS0051-01-2021-003917-88                                       Дело № 2-12/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 января 2023 года                                                                                г. Тимашевск

Тимашевский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Муравленко Е.И.,

при секретаре Рудниченко И.Г.,

с участием истца Сорокина В.А. и его представителя по доверенности Цыбенко А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сорокина В.А. к Ковалевой О.А. о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л :

Сорокин В.А. обратился в суд с иском к Ковалевой О.А. о признании состоявшимся договора купли-продажи от 12 ноября 2018 года, заключенного между ними Гилевым А.Я., и признании права собственности на два земельных участка с кадастровыми номерам <№>, площадью 709 кв. м и <№>, площадью 437 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, г.Тимашевск, <адрес>, указав, что по договору купли-продажи от 12 ноября 2018 года он приобрел у Гилева А.Я. указанные участки. Он выплатил Гилеву А.Я. денежную сумму 8000000 рублей. Свои обязательства он выполнили, но Гилев А.Я. уклонялся от сдачи документов в управление Росреестра для перехода права собственности, а затем Гилев А.Я. умер. Сделку они так и не зарегистрировали, поэтому считает, что имеются все основания для признания договора состоявшимся и признания за ним права собственности.

В судебном заседании Сорокин В.А. настаивал на удовлетворении иска в полном размере и просил также прекратить право собственности наследника Гилева А.Я. – Ковалевой О.А. на земельный участки и жилой дом, пояснив, что в 2018 году приобрести участок ему предложила его теща Джигаркало А.П., которая сказала, что ее знакомый продает земельный участок, хочет его продать и уехать к детям на Украину. У него была часть денег, часть он взял в долг, часть денег предоставила теща. В момент сделки он не смог присутствовать, поэтому он только расписался в документах: в договоре купли-продажи и расписке, подписывал их дома в г.Новороссийске осенью 2018 года, а теща сама ездила в г.Тимашевск с документами и деньгами. Она сама отдавала деньги продавцу в г.Тимашевске. Он с продавцом не встречался, так как сделкой занималась теща. После того как был подписан договор, они сразу его не зарегистрировали, затем теща не смогла найти договор и расписку от хозяина. Гилев А.Я. изначально перестал отвечать на телефонные звонки, потом теща не могла найти документы, поэтому сразу и не зарегистрировали сделку. Всей сделкой занималась его теща, сказала, что продавец ее знакомый, поэтому он не переживал за переданные денежные средства. Всего он заплатил 8 000 000 рублей. Когда теща нашла договор, то он запросил в Росреестре справку ЕГРН и увидел, что собственником является другой человек, после чего они составили исковое заявление и сразу обратились в суд. Ответчиком указали Гилева А.Я., так как возможно он продал участок, а его с тещей обманул. Затем только в ходе рассмотрения в марте 2022 года дела он узнал, что продавец умер.

Представитель истца Цыбенко А.Р. просил удовлетворить исковые требования, мотивировав тем, что сделка купли-продажи совершена в надлежащей форме, все условия сделки были исполнены и Сорокиным В.А. произведена оплата имущества в полном размере. Более того, проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что подписи в договоре купли-продажи и расписке о получении денежных средств принадлежат продавцу Гилеву А.Я. В материалах дела имеются все доказательства о совершении сделки.

Ответчик Ковалева О.А. в суд не явилась, хотя о времени и месте рассмотрения дела была уведомлена надлежащим образом, что подтверждается судебным извещением от 24 января 2023 года, о причине неявки суд не уведомила, ходатайств о рассмотрении дела в ее отсутствие не предоставила, в связз с чем, суд считает ее неявку неуважительной, затягивающей рассмотрение дела по существу, и на основании ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

В предыдущих судебных заседаниях Ковалева О.А. просила отказать в удовлетворении иска, пояснив, что договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента государственной регистрации, до этого момента сделки между сторонами не существует, наличие выраженного в надлежащей форме согласия сторон по всем существенным условиям договора до его государственной регистрации не влечет правовых последствий, кроме предусмотренных ст.165 ГК РФ. Сорокиным В.А. не заявлено требование о государственной регистрации сделки, как того предусматривает ст. 165 ГК РФ. Такое требование, как признание сделки состоявшейся, законом не предусмотрено, поэтому истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Каких-либо сведений о том, что участок находился в пользовании Сорокина В.А. с момента заключения договора, не имеется. Кроме того, Гилев А.Я. скончался спустя 8 месяцев с даты заключения договора, и истец не мог с ним общаться. Сделка была заключена 12 ноября 2018 года, когда Гилев А.Я. с 26 октября 2018 года по 19 ноября 2018 года находился на стационарном лечении, что исключает его действия по составлению и оформлению сделки по состоянию здоровья. В тексте договора купли-продажи от 12 ноября 2018 года отражено, что на передаваемых земельных участка отсутствуют объекты капитального строительства, тогда как на одном из них располагается жилой дом, 1957 года постройки, в котором Гилев А.Я. был зарегистрирован и проживал до самой смерти. Однако, сделка заключена без учета строения, поэтому является ничтожной. В договоре купли-продажи указано, что участки принадлежат продавцу на основании постановления Главы администрации Тимашевского района Краснодарского края <№> от 03 декабря 1992 года и записи регистрации от 18 июня 2009 года, тогда как Гилёв А.Я. стал собственником земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 437 кв. м на основании договора дарения от 24 сентября 2009 года, а земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 709 кв. м, на основании решения о разделе земельного участка и изменении вида разрешенного использования от 15 февраля 2018 года и свидетельства о праве на наследство по завещанию от 19 мая 1999 года. Из п.2 договора купли-продажи нельзя установить, что на момент его составления Гилев А.Я. являлся собственником земельных участков и был вправе распорядиться принадлежащим ему имуществом, так как указанная информация о зарегистрированных правах собственника является вымышленной и не соответствует действительности. Сам договор состоит из двух листов текста и третьего листа с подписями сторон. Из текста расписки, состоящей также из трех не скрепленных и не прошитых страниц, под содержанием текста также отсутствуют подписи сторон. Из чего невозможно установить согласие, подписавшей стороны под текстом сделки и расписки, так как, непосредственно под их текстами, подписей сторон не имеется. Отсутствие подписи внизу каждой страницы, как в тексте договора купли-продажи, так и в расписке о передаче денежных средств от 12 ноября 2018 года, а также не скрепление листов договора, не позволяют сделать вывод о том, что стороны ознакомились и подписали именно данный документ. Данный договор не содержит каких-либо иных признаков согласования сторонами текста, содержащегося на листах и его подлинности. Истцом Сорокиным В.А. не представлено каких-либо бесспорных доказательства того, что Гилевым А.Я. подписывался именно данный текст договора, как и данный текст расписки. Считает, что договор купли-продажи и расписка Гилева А.Я. о получении денег являются подложными.

Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Заграфос А.В. в суд не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором просил принять решение по усмотрению суда. В предыдущем судебном заседании пояснил, что в ЕГРН отсутствует информация о зарегистрированных сервитутах. В ЕГРН будут сведения о привязке расположенных строений на земельном участке, если определенные работы проводились кадастровым инженером, но не всегда привязка имеется, если постройка старая. В просительной части иска, истец просит признать за право собственности на земельные участки, указывает их кадастровые номера, этого достаточно, даже если не будут указаны площади участка. Также на земельном участке имеются два запрета, которые в случае удовлетворения иска будут препятствовать регистрации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение этого имущества подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, собственником двух земельных участков с кадастровыми номерам <№>, площадью 709 кв. м и <№>, площадью 437 кв. м, и жилого дома с кадастровым номером <№>, площадью 61,3 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, г.Тимашевск, <адрес>, в настоящее время является Ковалева О.А.

Из наследственного дела <№> видно, что Ковалева О.А. унаследовала указанное имущество по завещанию от 16 апреля 2019 года после смерти Гилева А.Я., умершего <дд.мм.гггг> года, получив у нотариуса Гуревич Н.М. свидетельства о праве на наследство от 20 марта 2020 года в виде указанного недвижимого имущества и прав требования на денежные средства, находящиеся на счетах Гилева А.Я. в банках.

Согласно указанному наследственному делу, Гилеву А.Я. принадлежали спорные два земельных участка с кадастровыми номерам <№>, площадью 709 кв. м и <№>, площадью 437 кв. м, вид разрешенного использования: ИЖС, расположенных по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, г.Тимашевск, <адрес>.

Из договора купли-продажи от 12 ноября 2018 года следует, что Гилев А.Я. продал Сорокину В.А. два земельных участка с кадастровыми номерам <№>, площадью 709 кв. м и <№>, площадью 437 кв. м, вид разрешенного использования: ИЖС, расположенных по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, г.Тимашевск, <адрес>, за 8 000 000 рублей.

Согласно расписке от 12 ноября 2018 года Гилев А.Я. получил от Сорокина В.А. указанную денежную сумму в полном размере.

Доводы истца о том, что договор купли-продажи и расписка являются подложными, опровергаются следующим.

Определением Тимашевского районного суда от 01 апреля 2022 года по ходатайству стороны ответчика назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Эксперт ЮФО».

Согласно заключению ООО «Эксперт ЮФО» <№> от 14 ноября 2022 года давность исполнения рукописного текста - подписей сторон на третьей странице договора купли-продажи объектов недвижимости от 12 ноября 2018 года и на второй странице расписки в получении денежных средств от 12 ноября 2018 года составляют более трех лет. Даты указанные в договоре и в расписке, а именно 12 ноября 2018 года могут соответствовать дате их фактического изготовления, определить точную дату не представляется возможным, так как документы изготовлены более 3-х лет назад. Решить вопрос: «Различаются ли бумага и тонер печатного текста первого и второго листа договора купли-продажи от 12 ноября 2018 года и расписки в получении денежных средств от 12 ноября 2018 года с бумагой и тонером печатного текста листов договора и расписки, где стоят подписи сторон, по рецептуре?», не представляется возможным в связи с отсутствием в законодательстве единых норм и правил по рецептуре объектов исследования. Договор купли-продажи объектов недвижимости от 12.11.2018 года и расписка от 12.11.2018 года выполнены в единых условиях и имеется единство текстов. Договор купли-продажи объектов недвижимости от 12.11.2018 года и расписка от 12.11.2018 года монтаж либо другой способ переноса записей и подписей с иных документов не имеют. Рукописный текст, читаемый как: «Гилев А.Я.» и подписи от имени Гилева А.Я. на третьем листе договора купли-продажи объектов недвижимости от 12.11.2018 года и на втором листе расписки от 12.11.2018 года выполнены самим Гилевым А.Я..

У суда отсутствуют основания подвергать сомнению экспертное заключение ООО «Эксперт ЮФО» <№> от 14 ноября 2022 года, поскольку эксперт предупрежден за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, о чем свидетельствует его подпись и печать организации в заключении, а само заключение выполнено в соответствии с действующим законодательством, в котором подробно описаны исследования, на основании которых сделаны выводы и установлена принадлежность подписей, поэтому суд принимает его в качестве доказательства по данному делу.

Доводы ответчика о том, что договор купли-продажи и расписка не скреплены и не прошиты страниц, внизу на каждой странице отсутствуют подписи, поэтому невозможно установить согласие, подписавшей стороны, являются необоснованными, поскольку действующее законодательство не устанавливает обязанности подписания документов на каждом листе и прошивание страниц.

Ссылку ответчика о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права, суд считает необоснованной, поскольку ст.12 ГК РФ к способам защита гражданских прав, помимо признания права, относятся также и иные способы, предусмотренные законом, поэтому истец вправе обратиться в суд с иском о признании сделки состоявшейся и признании права собственности.

На основании п.1 ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п.п.1, 2 ст.2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае смерти второй стороны сделки. В этом случае подлежит применению аналогия закона.

На основании ч. 2 ст. 165 и ст. 551 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Из изложенного следует, что в том случае, когда продавец недвижимого имущества умер либо ликвидирован и, следовательно, не может обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности к покупателю, по аналогии закона регистрация права собственности за покупателем может быть произведена на основании решения суда.

Помимо этого, доводы ответчика о том, что Гилев А.Я. в момент заключения договора находился на стационарном лечении, что исключает его действия по составлению и оформлению сделки по состоянию здоровья, опровергаются медицинской картой <№> ГБУЗ «Тимашевская ЦРБ», из которой следует, что он поступил 26 октября 2018 года с диагнозом анемия, во времени и пространстве ориентирован правильно, с 07 ноября 2018 года у него отмечается улучшение состояния, на момент заключения сделки 12 ноября 2018 года он также правильно ориентирован во времени и пространстве с улучшением состояния здоровья, поэтому он не находился в беспомощном либо бессознательном состоянии и мог заключить договор с истцом.

Ее же ссылка ответчика о том, что сделка заключена без учета строения, не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку как видно из акта МБУ «Управление архитектуры и градостроительства Тимашевского городского поселения Тимашевского района» от 11 января 2022 года следует, что на участке с КН <№> расположены только цоколь и объект капитального строительства, но какой именно не указан, при этом сам участок зарос древесной растительностью и как видно из фотографий строения находятся в разрушенном виде, фактически отсутствует.

На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст.ст.554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Договор купли-продажи от 12 ноября 2018 года, заключенный между Гилевым А.Я. и Сорокиным В.А., составлен в письменной форме, подписан обеими сторонами, в нем указаны оба земельных участка с их характеристиками, кадастровыми номерами и адресами, договор содержит цену, а поэтому отвечает всем признакам сделки купли-продажи.

Не указание в договоре документов, на основании которых продавцу принадлежит недвижимое имущество, не влечет недействительность сделки, при этом п.6 договора предусматривает, что отчуждаемые объекты недвижимого имущества передаются продавцом и принимаются покупателем путем подписания данного договора, без составления передаточного акта.

Более того, ответчик Ковалева О.А., считая сделку ничтожной, не заявляла данные требования, не оспаривала сделку и не просила суд признать ее ничтожной, а ее доводы о том, что она пользуется спорным участком опровергаются актом МБУ «Управление архитектуры и градостроительства Тимашевского городского поселения Тимашевского района» от 11 января 2022 года, в соответствии с которым участки со строениями в запущенном состоянии. Иных документов о пользовании, оплате коммунальных услуг ответчиком суду не предоставлено.

С учетом собранных по делу доказательств, суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, считает возможным признать состоявшимся действительным договор купли-продажи спорного имущества, заключенный 12 ноября 2018 года между Гилевым А.Я. и Сорокиным В.А., признав за истцом право собственности на указанное имущество, прекратив право собственности на него ответчика.

На основании ст.144 ГПК РФ суд полагает необходимым отменить меры по обеспечению иска по вступлению решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Сорокина В.А. (<данные изъяты>) к Ковалевой О.А. (<данные изъяты>) о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на недвижимое имущество - удовлетворить.

Признать состоявшимся действительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером <№>, площадью 709 кв. м, и земельного участка, с кадастровым номером <№>, площадью 437 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, г.Тимашевск, <адрес>, заключенный 12 ноября 2018 года между продавцом Гилевым А.Я. и покупателем Сорокиным В.А..

Признать за Сорокиным В.А. право собственности на земельный участок, с кадастровым номером <№>, площадью 709 кв. м, и земельный участок, с кадастровым номером <№>, площадью 437 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, г.Тимашевск, <адрес>.

Прекратить право собственности Ковалевой О.А. на земельный участок, с кадастровым номером <№>, площадью 709 кв. м, земельный участок, с кадастровым номером <№>, площадью 437 кв. м, и жилой дом с кадастровым номером <№>, площадью 61,3 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, г.Тимашевск, <адрес>.

Данное решение является основанием для внесения соответствующих сведений управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в единый государственный реестр недвижимости и государственный кадастр недвижимости в отношении указанного имущества, в том числе прекращения права собственности ответчика и основанием для регистрации за истцом права собственности на недвижимое имущество.

По вступления решения в законную силу снять арест, наложенный определением Тимашевского районного суда Краснодарского края от 31 марта 2022 года, с земельного участка, площадью 709 кв. м, с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, г. Тимашевск, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Тимашевский районный суд в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.

В случае подачи апелляционной жалобы представителем, в соответствии со ст.ст. 49, 53 ГПК РФ, должны предоставить суду документы, удостоверяющие их полномочия, а также документы о своем высшем юридическом образовании или об ученой степени по юридической специальности.

Полный текст решения изготовлен 06 февраля 2023 года.

Председательствующий Справка: решение не вступило в законную силу.