Решение по делу № 2-438/2015 (2-6824/2014;) от 13.11.2014

Дело № 2-438/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 мая 2015 года г. Сергиев Посад, МО

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Пчелинцевой С.Н, при секретаре Серсковой Д.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>» о признании общим имуществом собственников помещения в многоквартирном доме нежилых помещений и оборудования газовой котельной, находящегося в них, признании в силу ничтожности договоров участия в долевом строительстве, исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации прав собственности на нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ между Лукьяновым В.А., Лукьяновой О.С. и ООО «<данные изъяты> заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира с проектным номером №, общей площадью <данные изъяты> на <данные изъяты> в <данные изъяты> а также общее имущество в Многоквартирном доме по адресу: <адрес> (т. 1 л.д.53-59).

В соответствии со свидетельством о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ в совместной собственности Лукьянова В.А. и Лукьяновой О.С. находится квартира по адресу: <адрес> (т.1 л.д.5).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» заключен договор №, согласно которому объектом долевого строительства является нежилое помещение, проектный номер – №, общей площадью <данные изъяты>, расположенное во <данные изъяты> технического этажа, а также общее имущество в Многоквартирном доме, определяемое в соответствии с действующим законодательством (т.1 л.д.53-59).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» заключен договор №, согласно которому объектом долевого строительства является нежилое помещение, проектный номер – №, общей площадью <данные изъяты>, расположенное в <данные изъяты> технического этажа, а также общее имущество в Многоквартирном доме, определяемое в соответствии с действующим законодательством (т.1 л.д.62-70).

ООО «<данные изъяты>» является собственником нежилых помещений № и №, расположенных по адресу: <адрес> (т.2 л.д.64,65).

Лукьянов В.А. обратился в суд с учетом уточнения (л.д.133-134) с исковым заявлением к ответчикам ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» о признании общим имуществом собственников помещений № и №, расположенных по адресу: <адрес>, признании в силу ничтожности договоров № и № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>», исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации прав собственности ООО «<данные изъяты>» на указанные нежилые помещения, ссылаясь на то, что спорные нежилые помещения являются общим имуществом собственников многоквартирного дома. В обоснование исковых требований Лукьянов В.А. указал, что он является собственником квартиры № в многоквартирном доме, поэтому ему, как собственнику, принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, а также оборудование, находящееся в таких помещениях, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме. Поскольку ему стало известно, что право собственности на спорные нежилые помещения № и №, расположенные на крыше многоквартирного дома, в которых находится оборудование газовой котельной помещения, зарегистрировало ООО «<данные изъяты>» на основании заключенных с ООО «<данные изъяты>» договоров участия в долевом строительстве, он считает, что указанные помещения не могут быть собственностью ООО «<данные изъяты>» и/или иного лица, поскольку относятся к общему имуществу в многоквартирном доме, так как они являются техническими и предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Лукьянов В.А. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что спорные нежилые помещения № и № являются техническими и изначально были предназначены по проекту для использования котельного оборудования, запланированного для обслуживания всех помещений многоквартирного дома, то есть относятся к общему имуществу собственников всего дома. Оборудование газовой котельной, расположенное в указанных нежилых помещениях, также предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме и является общим имуществом собственников всего дома. Полагает, что спорные нежилые помещения и размещенное в них оборудование газовой котельной, находящиеся во владении ООО «<данные изъяты>», в соответствии с действующим законодательством, относятся к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежат на праве собственности всем собственникам помещений в данном доме и в силу закона ООО «<данные изъяты>» не вправе было распоряжаться вышеуказанными помещениями и оборудованием газовой котельной.

Представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Симановская Ю.И. в судебное заседание явилась, против удовлетворения иска возражала по основаниям письменного отзыва (л.д.148-153). Указала, что ООО «<данные изъяты>» является застройщиком многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <адрес>. Договора участия в долевом строительстве, заключенные между ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» на спорные помещения прошли государственную регистрацию, и Росреестр не усмотрел противоречий заключенной сделки нормам действующего законодательства. Спорные помещения сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, имеют инвентарный номер и не являются общим имуществом многоквартирного дома. При постановке на кадастровый учет была представлена вся необходимая правоустанавливающая и исходно-разрешительная документация. Органом кадастрового учета была проведена правовая экспертиза всей документации, оснований для отказа в постановке на кадастровый учет Росреестр не усмотрел. Полагает, что спорные помещения не входят в состав помещений общего пользования, изначально являлись самостоятельными объектами недвижимости. Также полагает, что Лукьянов В.А. избрал ненадлежащий способ защиты права, так как вопрос об увеличении общего имущества многоквартирного дома затрагивает интересы остальных собственников и не может быть инициирован одним из сособственников без согласия остальных. В ходе рассмотрения дела представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» ходатайствовала о прекращении производства по делу так как ранее истец уже обращался с аналогичными требованиями в Сергиево-Посадский городской суд и ему было отказано в принятии искового заявления.

Представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Афанасьев А.В. явился, против удовлетворения иска возражал по основаниям письменного отзыва (л.д.146-147). Указал, что Лукьянов В.А. избрал ненадлежащий способ защиты права, так как не наделен полномочиями от всех собственников дома на решение вопроса о распоряжении общим имуществом дома, которым по сути являются требования об увеличении общего имущества дома, так как это приведет к увеличению затрат собственников на содержание общего имущества. Пояснил также, что ООО «<данные изъяты>» является собственником нежилых помещений № и №, расположенных по адресу: <адрес>. Указанные помещения поставлены на кадастровый учет. Право собственности ООО «<данные изъяты>» на указанные помещения возникло в установленном законом порядке на основании договоров участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ., заключенных с застройщиком ООО «<данные изъяты>», передаточных актов от ДД.ММ.ГГГГ., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения договоров долевого участия, проектная декларация, публикуемая застройщиком о проекте строительства, содержала сведения в отношении спорных объектов, как о самостоятельных частях многоквартирного дома, не входящих в состав общего имущества. Факт того, что спорные помещения не являются общим имуществом многоквартирного дома, подтверждается также техническим паспортом ГУП МО «МОБТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., в котором данные помещения указаны в составе помещений общественного назначения (коммерческих, продаваемых) и сформированы как самостоятельные объекты недвижимости.

Доводы представителя ответчика ООО «<данные изъяты>» о прекращении производства по делу суд считает несостоятельными, поскольку Лукьянов В.А. обратился в суд с иными требованиями, чем обращался ранее (т.1 л.д.32,33).

Суд, выслушав стороны по делу, изучив материалы дела, находит иск Лукьянова В.А. к ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Доводы истца со ссылками на нарушение ответчиками требований действующего законодательства, в частности, ЖК РФ, Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общество имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» признаются судом несостоятельными в связи с установлением судом следующих фактических обстоятельств по делу.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» были заключены договоры №, № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями данных договоров ООО «<данные изъяты>» обязан в предусмотренный договорами срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом со встроено - пристроенными помещениями и подземной автостоянкой (<данные изъяты> очередь строительства) по адресу: <адрес> (далее – «многоквартирный дом»), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ООО «<данные изъяты>» нежилые помещения, определенные договорами, а ООО «<данные изъяты>» обязуется уплатить обусловленную договорами цену и принять помещения при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию (л.д.53-76).

ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом был введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № (л.д.48).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» передало ООО «<данные изъяты>» спорные нежилые помещения по Актам приема-передачи (л.д.71, 72).

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на помещения № и № было зарегистрировано ООО «<данные изъяты>» в порядке, предусмотренном действующим законодательством, что подтверждается записью регистрации № и свидетельствами о государственной регистрации права № (том 2 л.д.64-65).

Также между ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» заключены договоры инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ на имущественный комплекс котельная (л.д. 50-63т.2).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» на основании актов приема-передачи объекта инвестирования передало имущественный комплекс Котельная-№ и Котельная-№ согласно перечня ООО «<данные изъяты>» (том 2 л.д.56,63).

Нежилые помещения были сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, имеют инвентарный номер.

Согласно представленному ООО «<данные изъяты>» техническому паспорту здания, изготовленному Государственным унитарным предприятие Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» Сергиево-Посадский филиал по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, спорные помещения указаны в составе помещений общественного назначения (том 1, л.д. 49-51).

Площади помещений, которые относятся к общему имуществу многоквартирного дома указаны в разделе «Помещения общего пользования». (том 1 л.д. 52). Сведения о помещениях № и № в данном разделе отсутствуют.

Согласно разделу № Разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома помещение № и помещение № являются объектами производственного назначения. Площади спорных нежилых помещений входят в общую площадь встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, указанных в разделе № «Общие показатели вводимого в эксплуатацию объекта». При этом в площадь указанных помещений не входят площади мест общего пользования (т.1 л.д.48).

Судом также установлено, что в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» все помещения в многоквартирном доме, в том числе спорные помещения и помещения мест общего пользования были поставлены на кадастровый учет, получены кадастровые паспорта.

ООО «<данные изъяты>» представлены кадастровые выписки на помещения общего имущества в многоквартирном доме (том 1 л.д. 157-183), а также кадастровые паспорта на спорные помещения (том 2 л.д. 66-69). Из представленных документов следует, что помещения поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости, имеют кадастровый номер.

Согласно п. 3. Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Данное положение подтверждается Определением Конституционного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.

Пунктом 4 указанного Постановления Правительства, установлено в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Судом установлено, что никаких сведений о расхождении необходимых данных в ЕГРП не имеется.

Истец считает, что спорные нежилые помещения являются техническими и предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, поскольку предназначены для использования котельного оборудования, то есть относятся к общему имуществу собственников всего дома. Оборудование котельной, расположенное в указанных нежилых помещениях, также предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме и является общим имуществом собственников всего дома.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество. Согласно статье 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в этом доме.

При указанных обстоятельствах суд считает, что вопрос о признании спорных помещений общим имуществом инициирован Истцом без надлежащих на то соответствующих полномочий.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пункт 1 ст. 246 ГК РФ устанавливает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Изменение размера общего имущества в многоквартирном доме согласно п.3. ст. 36 ЖК РФ возможно только с согласия всех собственников помещений.

Однако истцом, в противоречие указанным нормам, не представлены доказательства наделения его полномочиями действовать от имени собственников многоквартирного дома.

Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для распоряжения общим имуществом, в том числе в виде увеличения его площади. В отсутствие такого согласия нельзя признать изменение состава общего имущества многоквартирного дома проведенным в соответствии с требованиями закона.

Принимая во внимание то, что исковые требования заявлены с целью восстановления прав собственников дома на общее имущество, при этом признание спорных помещений общим имуществом, повлечет за собой необходимость несения расходов на содержание и обслуживание всеми собственниками, суд считает, что предъявление Лукьяновым В.А. исковых требований, не подтвержденных полномочиями общего собрания собственников, нарушает законные права и интересы остальных собственников помещений в многоквартирном доме, а следовательно, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 246,247,289,290 ГКРФ, ст. 56, 194-199 ГПКРФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО8 к ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» о признании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме нежилых помещений и оборудования газовой котельной, находящегося в них, признании в силу ничтожности договоров участия в долевом строительстве, исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации прав собственности на нежилые помещения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Сергиево-Посадский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме,

Судья С.Н. Пчелинцева

В окончательной форме решение принято: 29 мая 2015 года

Судья С.Н. Пчелинцева