Решение по делу № 2-329/2018 от 19.12.2017

Дело № 2-329/18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 июня 2018 г.

Долгопрудненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лапшиной И. А.,

при секретаре Воробьевой Е. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сидельниковой Е.И. к ОАО «Маяк» о признании одностороннего акт приема-передачи ничтожным, уменьшении цены договора, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Сидельникова Е. И. обратилась в суд к ОАО «Маяк» с иском о признании одностороннего акт приема-передачи ничтожным, уменьшении цены договора, взыскании денежных средств.

Представитель истца в судебное заседание явился и показал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № по адресу: <адрес> квартиры- <данные изъяты>. Истица оплатила за нее 5 086 680 руб. Однако, ответчик ненадлежащим образом выполнил свои обязательства. В данный момент истец оплатил 5 267 100 руб. Согласно п. 5.1. договора, квартира должна быть передана истице не позднее ДД.ММ.ГГГГ В данный момент квартир истцу не передана. ДД.ММ.ГГГГ был произведен первичный осмотр квартиры. В присутствии сотрудника управляющей компании, истицей были выявлены повреждения, указанные в акте осмотра квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ истицей была направлена претензия в адрес застройщика. Выявленные нарушения (недостатки) являются нарушением требований ГОСТ. Ответчик на претензию не ответил. Таким образом, застройщик не выполнил надлежащим образом свои обязательства по договору долевого строительства и не создал объект надлежащего качества. В связи с чем, ответчик должен соразмерно уменьшить цену договора. В связи с изложенным, Сидельникова Е. И. просит суд (уточнено):

- признать ничтожным односторонний акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ;

- соразмерно уменьшить стоимость квартиры, в связи с уменьшением площади;

- соразмерно уменьшить стоимость квартиры, в связи с имеющимися недостатками - 43 156 руб. 20 коп.;

- взыскать с ответчика неустойку в размере 1 122 291 руб. 17 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;

- взыскать с ответчика штраф;

- взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.;

- взыскать с ответчика расходы на услуги представителя в размере 65 000 руб.;

- взыскать с ответчика стоимость доверенности в размере 2 000 руб.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, согласно возражениям, с предъявленными исковыми требованиями не согласился, указав, что в соответствии с договором долевого участия площадь квартиры без учета понижающих коэффициентов. Не применение понижающего коэффициента при расчете площади объекта согласовано в п. 4.7. договора. Указанная истицей площадь квартиры <данные изъяты> рассчитана с учетом понижающего коэффициента при расчете площади летних помещений – что противоречит условиям заключенного договора. Таким, образом требование истца о возврате денежных средств, в связи с уменьшением площади квартиры, является необоснованным. Переданная по одностороннему акту квартира соответствует нормам и СНИПАМ и проектной документации. Ответчик составил односторонний акт, в связи с уклонением застройщика от приема квартиры. Расчет неустойки является необоснованным, но, в случае удовлетворения иска, представитель ОАО «Маяк» просит применить ст. 333 ГК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела суд, считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

    Между истицей и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № С9 (КВ3)Э8 участия в долевом строительстве (л. д. 12).

По указанному договору ответчик обязан был передать истице в срок до ДД.ММ.ГГГГ квартиру, обеспечив строительство жилого дома. Обязательства по оплате квартиры в размере 5 267 100 руб. истица выполнила.

По состоянию на дату обращения в суд квартира истице не передана.

Как следует из пояснений представителя истицы, у построенного жилого помещения имеются недостатки, отраженные истицей в соответствующем акте.

Не согласившись с наличием недостатков, ОАО « Маяк» составило односторонний передаточный акт, с чем истица категорически не согласна.

В ходе рассмотрения дела, учитывая возражения со стороны ответчика об имеющихся нарушениях, судом была назначена судебная экспертиза, относительно наличия или отсутствия недостатков ж/п.

Согласно выводам, сделанным экспертами ООО «Искон экспертиза» (л. д. 143):

- в ходе обследования квартиры обнаружены недостатки: дверной блок лоджии из ПВХ профиля закрывается с применением чрезмерного усилия, отсутствуют накладки на водосливных отверстиях оконных рам из ПВХ, обнаружен строительный мусор в виде сколов штукатурки, кусков утеплителя, проволоки в незначительном объеме у прохода стояка кухни, трещины в штукатурном слое, вмятины на правом торце кожуха радиатора, сколы бетона. наплавы бетона на полу лоджии, участки неуплотненного бетона;

- рыночная стоимость устранения недостатков 14 407 руб. 76 коп.;

- квартира построена с отступлением от договора и делает ее непригодной для предусмотренного договором использования в части отсутствия перегородок санузлов. Указанных в Приложении № к договору;

- размер соразмерного уменьшения цены договора 43 165 руб. 20 коп.

Изучив представленное заключение, суд не имеет оснований сомневаться в выводах, сделанных экспертами ООО «Искон Экспертиза»: на поставленные вопросы даны полные и содержательные ответы (представлены расчеты), экспертиза проведена с учетом ст. ст. 85-86 ГПК РФ, ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Какой-либо заинтересованности экспертов в исходе данного гражданского дела судом не установлено, их профессиональный уровень подтвержден.

По результатам проведенной судебной экспертизы стороны возражений и ходатайств не заявили.

Суд полагает возможным положить экспертное заключение в основу решения суда.

Согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего ФЗ.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 настоящей статьи).

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены.

Согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6 Закона. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Принимая во внимание изложенном, а также наличие у объекта недостатков (установлено судебной экспертизой) суд приходит к выводу, что:

- односторонний передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 36) составлен застройщиком ОАО «Маяк» неправомерно: участник долевого строительства – Сидельникова Е. И. – не уклонялась от подписания акта приема-передачи, а отказалась, в соответствии с вышеназванным ФЗ, от подписания акт-приема передачи, так как объект долевого строительства не соответствует требованиям (л. д. 33-35), указанным в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Суд полагает возможными признать передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ недействительным;

- требования Сидельниковой Е. И. о соразмерном уменьшить стоимость квартиры, в связи с имеющимися недостатками (на основании заключения судебной экспертизы) и о взыскании неустойки подлежат частичному удовлетворению: суд взыскивает с ОАО «Маяк» размер соразмерного уменьшения цены договора, рассчитанного судебным экспертом, 43 165 руб. 20 коп., а также неустойку (соглашаясь с расчетом истицы - л. д. 11), с учетом ходатайства представителя ответчика о применении ст. 333 ГК РФ (в ходе рассмотрения дела представителем ответчика представлены основания для уменьшения размера неустойки - л. д. 77-97, 101-113), в размере 200 000 руб.;

- в силу Закона РФ «О защите прав потребителей», по который подпадают правоотношения сторон по делу, требования истицы о взыскании штрафа (с учетом заявленного представителем истицы ходатайства о применении ст. 333 ГК РФ) и компенсации морального вреда в размере 50 000 руб. и 10 000 соответственно.

Суд отказывает Сидельниковой Е. И. в удовлетворении исковых требований о соразмерном уменьшении стоимости квартиры, в связи с уменьшением площади, а именно:

Как следует из представленных документов, указанная истицей площадь квартиры <данные изъяты>, рассчитана с учетом понижающего коэффициента при расчете площади летних помещений.

В пункте 4.7 договора указано, что понижающий коэффициент при расчете площади объекта не учитывается.

То есть, при заключении договора стороны согласовали способ определения общей площади жилого помещения в целях осуществления расчетов по договору с учетом площади лоджий и балконов, но без учета понижающих коэффициентов, что не противоречит закону, не нарушает прав истца, как потребителя.

Принимая во внимание, что общая фактическая площадь жилого помещения с учетом площади вспомогательных помещений без применения понижающих коэффициентов (по данным ГУБ МОБТИ) составляет 54,3 кв. м, при указанных в договоре 52,44 кв. м, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения иска в этой части.

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденная приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37, была разработана во исполнение Постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях РФ. При этом требования данной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда. Пункт 3.37 Инструкции, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5, а площадь балкона - коэффициента 0,3, подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда. Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит. Отношения между застройщиками и участниками долевого строительства регулируются положениями ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в силу ст. 4 которого в договоре указывается подлежащий передаче застройщиком конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией, а также цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

На основании ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При определении суммы, подлежащей взысканию, судом учитывается сложность рассмотренного дела, количество судебных заседаний, в которых принимал участие представитель истицы (л. д. 55): при рассмотрении данного гражданского дела – в 3- х судебных заседаниях.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд признает расходы, понесенные истцов по оплате услуг представителя в размере 65 000 руб. (л. д. 56) чрезмерными и, поэтому, подлежащими уменьшению до 25 000 руб. При этом суд руководствуется правовой позицией Конституционного Суда РФ, высказанной в Определении от 20.10.2005 г. № 355-О: обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ. Именно поэтому в ч. 1 ст. 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Суд отказывает Сидельниковой Е. И. в удовлетворении требований о взыскании стоимости нотариальной доверенности - 2000 руб.: в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу. В данном случае доверенность является общей (не на конкретное дело).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Сидельниковой Е.И. к ОАО «Маяк» о признании акта недействительным, уменьшении цены договора, взыскании денежных средств, удовлетворить частично.

Признать односторонний акт передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ОАО «Маяк» недействительным.

Уменьшить цену договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ на 43 165 руб. 20 коп.

Взыскать с ОАО «Маяк» в пользу Сидельниковой Е.И. неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 50 000, расходы на услуги представителя в размерен 25 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Сидельниковой Е.И. отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Долгопрудненский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                           И. А. Лапшина

Решение в окончательной форме вынесено 01.09.2018 г.

Судья                                                             И. А. Лапшина