Решение по делу № 3а-77/2021 от 18.02.2021

Дело №3а-77/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир                 28 мая 2021 года        

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астровко Е.П.,

при секретаре Шаховой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мегаторг» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:22:024183:675 в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Мегаторг» обратилось во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что ООО «Мегаторг» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м, расположенный по адресу: ****, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования: автостоянки, гаражи-стоянки, открытого и закрытого типа для легковых автомобилей (отдельно стоящие, встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов с кадастровой стоимостью 24 895 524 руб. 30 коп., определенной по состоянию на 8 сентября 2020 года.

Согласно представленному отчету об оценке **** от 29.10.2020г., составленному **** рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 15 сентября 2020 года составляет 15 428 000 руб.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 15 сентября 2020 года в размере его рыночной стоимости в размере 15 428 000 руб.

Представитель административного истца ООО «Мегаторг» по доверенности Буланова А.П. в судебном заседании требования просила удовлетворить, и с учетом проведенной по делу судебной экспертизы ООО «****» № **** от 12 мая 2021 года установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 22 121 000 руб.

Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области, администрация г.Владимира, Департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. Представили письменные объяснения, в которых просили о рассмотрении дела в отсутствие представителем и указали, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, а также правильность заключения эксперта и размер определенной им рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом изложенного, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьёй срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Мегаторг» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м, расположенный по адресу: ****, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования: автостоянки, гаражи-стоянки, открытого и закрытого типа для легковых автомобилей (отдельно стоящие, встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов с кадастровой стоимостью 24 895 524 руб. 30 коп., определенной по состоянию на 8 сентября 2020 года.

Земельный участок с кадастровым номером **** образован в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами **** и ****, поставлен на кадастровый учет 31.08.2020.

Согласно акту определения кадастровой стоимости земельных участков № **** от 8.09.2020 Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Россреестра» по Владимирской области Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена в ращмере 24 895 524,30 руб. (л.д.28-32 том2).

Кадастровая стоимость участка с кадастровым номером **** определена ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Владимирской области в соответствии с п.24 Приказа Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514 исходя из наименьшего удельного показателя стоимости преобразуемых земельных участков. Кадастровая стоимость исходных участков определялась на основании решения суда (участки **** и решения комиссии по участку ****).

С учетом положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) рыночная стоимость в отношении объекта недвижимости устанавливается на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Административным истцом при обращении в суд в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью представлен отчет об оценке **** от 29 октября 2020 года, составленный Союзом «****», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 8 сентября 2020 года составляет 15 428 000 руб.

2 декабря 2020 года ООО «Мегаторг», полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, как плательщика земельного налога, обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 25 июля 2012 года №Р/322 во Владимирской области при территориальном органе – Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Решением комиссии от 30.12.2020 № 575 по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 25.07.2012 № П/322 заявление ООО «Мегаторг» о пересмотре кадастровой стоимости участка отклонено, в том числе, ввиду того, что при расчете рыночной стоимости оценщик применил аналоги сайтов, которые являются закрытыми для публичного использования и не позволяют убедиться в достоверности указанной в отчете Союза «Торгово-промышленная палата Владимирской области» **** от 29.10.2020 информации, что нарушает принципы обоснованности, достоверности и проверяемости, установленные к исполнению п. 25 ФСО «Оценка недвижимости» (ФСО ****, приказ Минэкономразвитие от 25.09.2014 № 611).

18 февраля 2021 года ООО «Мегаторг» обратилось с настоящим административным исковым заявлением (т.1 л.д. 2-4).

Поскольку размер земельного налога, уплачиваемого ООО «Мегаторг» за земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении указанного земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной, влияет на обязанность административного истца по уплате налоговых платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству представителя административного истца, судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 8 сентября 2020 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.2 л.д.69-71).

Согласно заключению эксперта ФИО1 ООО «****» **** от 12 мая 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м, расположенного по адресу: ****, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования: автостоянки, гаражи-стоянки, открытого и закрытого типа для легковых автомобилей (отдельно стоящие, встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов с кадастровой стоимостью 24 895 524 руб. 30 коп., определенной по состоянию на 8 сентября 2020 года составляет 22 121 000 руб.

При проведении исследования экспертом выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. В нарушение пункта 7 ФСО №7 в Отчете отсутствует информация об экологическом состоянии объекта оценки. В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. В соответствии с пунктом 11 ФСО №3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. В нарушение данных требований, не представляется возможным проверить и подтвердить информацию по ссылкам на страницах 32-33 Отчета (кроме объектов-аналогов на страницах 82-84 Отчета). В связи с этим не представляется возможным подтвердить отсутствие информации после даты оценки (пункт 8 ФСО №1). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию по имеющимся ссылкам на страницах 32-33 Отчета, не представляется возможным проверить и подтвердить анализ фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка объектов оценки и интервал значений цен на странице 33 Отчета (пункт 11 в) ФСО №7). На странице 30 Отчета определен сегмент рынка объекта оценки - земельный участок под индустриальную застройку. На страницах 34-39 Отчета анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых земельных участков выполнен по сегменту рынка - земельные участки под индустриальную застройку. При этом разрешенное использование объекта оценки - автостоянки, гаражи-стоянки, открытого и закрытого типа для легковых автомобилей (отдельно стоящие, встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, в соответствии со Справочником оценщика, используемом в расчетах, имеется сегмент рынка - придорожный сервис. Выявленные нарушения не позволяют подтвердить выводы относительно рынка недвижимости в сегменте объекта оценки (страница 40 Отчета) (пункт 11 д) ФСО №7). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить исследуемый сегмент рынка, не представляется возможным проверить и подтвердить анализ фактора, влияющего на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (страницы 34-39 Отчета) (пункт 11 г) ФСО №7) и на стоимость (пункт 8 з) ФСО №3). В соответствии с пунктом 4 ФСО №3 отчет об оценки содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. На страницах 52-53 Отчета корректировка на торг, на страницах 54-55 Отчета корректировка на площадь применены по сегменту рынка - земельные участки под индустриальную застройку. На странице 53 Отчета не применяется корректировка на расположение объекта в пределах города. По информации на странице 84 Отчета объект- аналог №4 промышленного назначения, при этом корректировка не применяется (страницы 58-61 Отчета). В связи с этим, не представляется возможным подтвердить стоимость объекта оценки. Выявленные нарушения не позволяют проверить и подтвердить допущения, полноту и достоверность исходной информации (пункт 11 ФСО №1) достоверность и достаточность информации для анализа цен и характеристик объектов-аналогов (пункт 13 ФСО №1). В нарушение требований пункта 5 ФСО №3 содержание Отчета об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.3 л.д.92-93).

Проанализировав и оценив заключение эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему.

Экспертное заключение **** от 12 мая 2021 года подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудником общества с ограниченной ответственностью «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО1 имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

    Заключение эксперта **** от 12 мая 2021 года соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписки экспертов о том, что они предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, в том числе от административного истца.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение **** от 12 мая 2021 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертами обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» от 12 мая 2021 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

В связи с изложенным, представленные административным истцом отчет ****» **** от 29 октября 2020 года, суд не принимает в качестве допустимого доказательства по данному делу.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м, расположенного по адресу: ****, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования: автостоянки, гаражи-стоянки, открытого и закрытого типа для легковых автомобилей (отдельно стоящие, встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов по состоянию на 8 сентября 2020 года в размере 22 121 000 руб.

В связи с чем, заявление административного истца подлежит удовлетворению. Надлежащим административным ответчиком по делу является ФГБУ «Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области, поскольку по данному делу оспаривалась кадастровая стоимость, установленная актом филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области.

Согласно п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, заинтересованным лицом (административным ответчиком) является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. Вместе с тем в соответствии с приказом Росреестра от 12 мая 2015 г. N П/210 полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик наделено ФГБУ "ФКП Росреестра".

С учетом изложенного следует отказать в удовлетворении требований ООО «Мегаторг» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрации г.Владимира, Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области, поскольку они не являются надлежащими ответчиками по настоящему делу.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию (статья 24.20 указанного Федерального закона).

С учетом изложенного датой подачи заявления ООО «Мегаторг» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 2 декабря 2020 года, то есть дату обращения в Комиссию.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ,

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Мегаторг» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м, расположенного по адресу: ****, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования: автостоянки, гаражи-стоянки, открытого и закрытого типа для легковых автомобилей (отдельно стоящие, встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов по состоянию на 8 сентября 2020 года в размере 22 121 000 (двадцать два миллиона сто двадцать одна тысяча) рублей.

Считать датой подачи административного искового заявления ООО «Мегаторг» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:22:024183:675 равной его рыночной стоимости 2 декабря 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья                      Е.П. Астровко

Мотивированное решение изготовлено 28 мая 2021 года.