Решение по делу № 2-676/2024 от 26.08.2024

Дело № 2-676/2024

УИД-61RS0061-01-2024-001084-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 октября 2024 года     ст. Боковская

Шолоховский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Кудиненко Е.В.

при секретаре Волковой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Музыченко Игоря Николаевича к администрации МО «Каргинское сельское поселение», Тарасовой Елене Георгиевне, ПАО Сбербанк о признании права собственности на нежилой объект недвижимого имущества в реконструированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Истец Музыченко И.Н. обратился в суд с настоящим иском, указав обоснование требований на то, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он является собственником нежилого помещения, площадью 69,9 кв.м, состоящего из комнат: № площадью 12,7 кв.м, № площадью 12,8 кв.м, № площадью 16,1 кв.м, № площадью 13,7 кв.м, № площадью 14,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного на 1 этаже нежилого здания по адресу: <адрес>. Им без получения соответствующих разрешений была выполнена реконструкция данного помещения путем возведения пристройки лит. «А1», состоящей из трех внутренних помещений: № площадью 16,2 кв.м, № площадью 2,8 кв.м, № площадью 18 кв.м, а также уточнения линейных размеров, в результате чего площадь помещения увеличилась на 36,4 кв.м и составила 106,3 кв.м. Указанный объект недвижимости представляет собой бывшее общежитие и расположен на земельном участке, принадлежащем истцу на праве общей долевой собственности. Наряду с истцом, собственниками помещений в данном нежилом здании являются администрация МО «Каргинское сельское поселение», Тарасова Е.Г. и ПАО Сбербанк. Поскольку легализовать произведенную реконструкцию в административном порядке не представляется возможным, истец просит суд признать за ним право собственности на реконструированное нежилое помещение, площадью 106,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Истец Музыченко И.Н. и его представитель Е.О.Е., действующая по доверенности, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили заявления с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие.

Представитель ответчика администрации МО «Каргинское сельское поселение» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В адресованном суду заявлении глава сельского поселения Д.Т.С. исковые требования признала, просила дело рассмотреть в её отсутствие.

Ответчик Тарасова Е.Г. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. В адресованном суду заявлении исковые требования признала, просила дело рассмотреть в её отсутствие.

Представитель ответчика ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил отзыв на исковое заявление, в котором просил установить причину имеющихся в ЕГРН разночтений в сведениях относительно принадлежащих сторонам объектов недвижимости; рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В отсутствие неявившихся лиц дело рассмотрено по правилам ст.167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Музыченко И.Н. является собственником нежилого помещения, площадью 69,9 кв.м, состоящего из комнат: № площадью 12,7 кв.м, № площадью 12,8 кв.м, № площадью 16,1 кв.м, № площадью 13,7 кв.м, № площадью 14,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного на 1 этаже нежилого здания по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.18).

Как следует из указанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел жилое помещение (комнаты №) и 101/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено здание по указанному адресу (л.д.19-20).

Постановлением Администрации <адрес> района <адрес> области № от ДД.ММ.ГГГГ назначение помещения изменено с «жилого» на «нежилое» (л.д.21).

Как следует из уведомления Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении данного помещения в ЕГРН внесены соответствующие изменения (л.д.22).

Постановлением <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования земельного участка «под зданием общежития» изменен на вид разрешенного использования - «обслуживание жилой застройки» (л.д.25).

Как следует из уведомления Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении данного участка в ЕГРН внесены соответствующие изменения (л.д.26).

Истец в обоснование требований ссылается на то, что им без получения соответствующих разрешений произведена реконструкция данного нежилого помещения, расположенного в бывшем здании общежития, а именно возведена пристройка.

В результате проведенной реконструкции, а именно возведения пристройки литер «А1», состоящей из трех внутренних помещений: № площадью 16,2 кв.м, № площадью 2,8 кв.м, № площадью 18 кв.м, а также уточнения линейных размеров, общая площадь помещения увеличилась на 36,4 кв.м и составила 106,3 кв.м, что подтверждается техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.38-48).

Указанное помещение расположено в нежилом строении (многоквартирный дом, назначение общежитие), общей площадью 705,3 кв.м с кадастровым номером №, и расположено на земельном участке, общей площадью 554 кв.м с кадастровым номером №, который принадлежит истцу на праве общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.23-24).

В этом же здании находятся помещения, принадлежащие другим собственникам: Тарасовой Е.Г., администрации МО «Каргинское сельское поселение» и ПАО «Сбербанк», что также подтверждается сведениями из ЕРГН (л.д.27-37).

При этом ПАО Сбербанк на праве общей долевой собственности (1/10 доля) принадлежит нежилое строение - операционный зал с кассой, общей площадью 690,2 кв.м с кадастровым номером №, а также земельный участок, общей площадью 356 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

При проверке доводов ответчика о том, что одно и то же здание по адресу: <адрес>, стоит на кадастровом учете с разными кадастровыми номерами и разной площадью судом истребована соответствующая информация из Управления Росреестра по <адрес>.

Как следует из ответа на запрос от ДД.ММ.ГГГГ, содержащиеся в ЕГРН разночтения относительно характеристик указанных объектов недвижимости объясняются разным временем их внесения по заявлениям правообладателей. Указано, что информация о выявлении объектов ЕГРН с дублирующими характеристиками с целью снятия одного из них с кадастрового учета и установления актуальной связи помещений, расположенных в здании, подготовлена и будет рассмотрена на очередном совещании рабочей группы Управления Росреестра по <адрес> и филиала ППК «Роскадастр» по <адрес>, по результатам которого будут приняты соответствующие решения (л.д.187-188).

Вместе с тем, по мнению суда, указанные обстоятельства в данном случае не препятствуют разрешению заявленных истцом в рамках настоящего иска требований, поскольку до принятия компетентным органом соответствующего решения неизвестно какой именно объект будет признан дублирующим и снят с кадастрового учета, более того существует возможность внесения соответствующих изменений в заявительном порядке и после признания права собственности на объект недвижимости на основании судебного постановления.

Истец обращался в администрацию <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию указанного объекта недвижимости, по результатам которого получил отказ с указанием на то, что пристройка к зданию уже построена без разрешительных документов (л.д.98).

По причине увеличения площади объекта недвижимости в результате произведенной реконструкции без соответствующего разрешения истец не имеет возможности в административном порядке легализовать реконструированный им объект недвижимого имущества.

Понятие "реконструкция" установлено п. 14 ст. 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (п. 10 ст. 1 ГрК РФ и ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).

Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ и п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Часть 2 статьи 40 ЖК РФ допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно ч.4 ст. 29 ЖК РФ помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно ст. 51 ГрК РФ для реконструкции объекта капитального строительства необходимо получение разрешения на реконструкцию.

Поскольку в данном случае разрешение на реконструкцию получено не было, произведенные истцом работы необходимо квалифицировать как самовольные.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абзац второй п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренный законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Анализ ст. 222 ГК РФ в совокупности со ст. ст. 2, 51, 55 ГрК РФ позволяет сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, допущенная законодателем в п. 3 ст. 222 ГК РФ, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

Положения п.3 ст.222 ГК РФ распространяются не только на отношения, связанные с самовольным возведением нового объекта недвижимого имущества, но и на отношения, возникшие в результате самовольной реконструкции объекта недвижимости.

Из смысла п. п. 1 и 3 ст. 222 ГК РФ следует, что указанная статья не устанавливает запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определяет условия возникновения указанного права, в том числе: отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан.

Анализируя положения п. п. 2 и 3 ст. 222 ГК РФ, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем, из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ №10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из содержания указанных выше письменных доказательств, истцом фактически было осуществлено не строительство нового объекта, а реконструкция существующего.

Таким образом, реконструкция нежилого помещения, произведённая истцом, является неотделимым улучшением недвижимого имущества, отдельно от которого существовать не может, спорные помещения (пристройка) являются принадлежностью главной вещи – нежилого помещения, находящейся в собственности истца, и это обстоятельство не опровергнуто.

При этом, согласно техническому заключению №-ТЗ, выполненному специалистом ООО «Недвижимость», при реконструкции не были затронуты несущие конструкции, не снижены их несущие способности, не оказано влияние на основные характеристики прочности надежности здания в целом. Соблюдались требования градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных норм и правил, а также правила землепользования и застройки Каргинского сельского поселения, поэтому состояние строительных конструкций - исправное, все они находятся в работоспособном техническом состоянии, т.е. их эксплуатация при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений, что не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью. В результате экспертно-технического обследования объекта выявлено, что состояние несущих и ограждающих конструкций, инженерных сетей нежилого помещения в здании литер «А» с пристройкой к нему литер «А1», расположенного по адресу: <адрес>, не затрагивает конструктивные характеристики надежности и безопасности эксплуатации объекта, не наносит ущерба окружающей среде, соответствует существующим нормативным требованиям градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных, экологических и других норм и правил, действующих на территории Российской Федерации (л.д.56-97).

По данному делу данных о том, что сохранение объекта капитального строительства в реконструированном виде нарушает права и охраняемые законом интересы иных лиц суду не представлено.

Сособственники помещений в нежилом здании своих возражений относительно предъявленных требований суду не представили.

При таких обстоятельствах, поскольку указанная самовольная реконструкция, осуществленная в пределах земельного участка, находящегося в общей долевой собственности сторон, в том числе истца, соответствует всем обязательным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, суд находит возможным признать за истцом право собственности на указанный объект недвижимости в реконструированном состоянии.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Музыченко Игоря Николаевича – удовлетворить.

Признать за Музыченко Игорем Николаевичем (паспорт №.) право собственности на объект недвижимого имущества в реконструированном состоянии - нежилое помещение, площадью 106,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Шолоховский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 октября 2024 года.

Cудья Е.В. Кудиненко