Решение по делу № 33-12/2020 от 27.09.2019

№ 33-12/2020 (33-4921/2019) - суд апелляционной инстанции

№ 2-59/2019 (суд первой инстанции, судья Микрюков О.В.)

№ 18RS0026-01-2019-000019-08 (уникальный идентификатор дела)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 января 2020 года                              г. Ижевск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:

председательствующего - судьи Глуховой И.Л.,

судей: Гулящих А.В., Рогозина А.А.,                

при секретарях Сергеевой О.Ю. и Шкляевой Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования «Селтинский район» Удмуртской Республики (далее - Администрация Селтинского района) к Вересову Андрею Владимировичу о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, по встречному иску Вересова А.В. к Администрации Селтинского района о перерасчете арендной платы и об освобождении от уплаты арендной платы, по апелляционной жалобе представителя ответчика Борисовой Марины Викторовны, действующей на основании доверенности от 6 октября 2017 года, выданной на срок 5 лет, на решение Сюмсинского районного суда Удмуртской Республики от 18 июня 2019 года.

Заслушав доклад судьи Гулящих А.В., объяснения представителя ответчика Борисовой М.В., поддержавшей доводы и требования жалобы, представителя истца Ившиной Ю.Л., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

Администрация Селтинского района обратилась в суд с иском к Вересову А.В. о расторжении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 66 от 31 августа 2015 года, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 90769 рублей 34 копеек и неустойки в размере 19112 рублей 81 копейки, указывая в обоснование своих требований, что названный договор заключен между сторонами на основании постановления Администрации Селтинского района от 25 августа 2015 года № 471 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, на срок 49 лет - с 28 августа 2015 года по 27 августа 2064 года.

С 2017 года по настоящее время ответчик пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора аренды. Так, ответчик в нарушение постановления Администрации Селтинского района от 31 августа 2017 года № 546, установившего в отношении земельного участка, переданного ответчику в аренду, постоянного публичного сервитута для прохода и проезда по нему неопределенного круга лиц и для эксплуатации и ремонта сетей водоснабжения, расположенных на данном земельном участке, установил заборы, перегородив пешеходный проход через земельный участок. Требование администрации произвести демонтаж заборов (письмо от 21 августа 2018 года № 1264), полученное 22 августа 2018 года, не исполнено. Тем самым ответчик нарушает п. 4.4.6 договора.

После изменения постановлением администрации от 18 октября 2017 года № 660 разрешенного использования земельного участка ответчик мер по приведению участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования не принял. На земельном участке ведется торговая деятельность, часть зданий ответчика и прилегающая территория переданы в аренду индивидуальным предпринимателям, осуществляется коммерческая деятельность по мойке автомобилей, административное здание используется для постоянного проживания в нем граждан. Тем самым ответчик нарушает п.п. 4.4.2, 4.4.11 и 4.4.12 договора.

Письмом от 28 сентября 2018 года № 1466/02-06 (получено ответчиком 29 сентября 2018 года) ответчик предупрежден о необходимости исполнения своих обязательств по договору, ему установлен срок устранения нарушений – до 15 октября 2018 года. Данное требование администрации ответчик не исполнил.

Использование земельного участка не по целевому назначению, использование его способами, приводящими к его порче, является основанием для расторжения договора аренды. В связи с этим ответчику направлено требование о досрочном расторжении договора, которое ответчиком получено 25 октября 2018 года

Кроме того, ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по внесению арендной платы. За период с 28 августа 2015 года по 31 декабря 2018 года ответчику начислена арендная плата в размере 110 950 рублей 57 копеек, из которых ответчиком по состоянию на 15 ноября 2018 года оплачено только 20 181 рубль 23 копейки. Невнесение арендной платы более чем 6 месяцев также является основанием для расторжения договора аренды.

За просрочку арендной платы начислена неустойка в соответствии с п. 5.1 договора в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы задолженности за 2017 года в размере 3 881 рубля 81 копейки за период с 1 ноября 2017 года по 21 января 2019 года в размере 435 рублей 81 копейки, от суммы задолженности за 2018 год в размере 86 887 рублей 53 копеек за период с 1 ноября 2018 года по 21 января 2019 года – в размере 1 807 рублей 26 копеек.

За неисполнение ответчиком обязанностей, предусмотренных п. 4.4 договора, в связи с не устранением допущенных нарушений ответчику начислена неустойка (штраф) в размере 5% годовой арендной платы: за 2017 год – в размере 551 рубля 97 копеек (10 239 руб. 43 коп. х 5%) и за 2018 год – в размере 4 662 рублей 26 копеек (93 245 руб. 15 коп. х 5%), всего 5 214 рублей 23 копейки.

За неисполнение требований п. 4.4.11 договора ответчику начислена неустойка (штраф) в размере 50% квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения (сентябрь 2018 года) – в размере 11 655 рублей 64 копеек (93 245 руб.15 коп. / 4) х 50%).

Вересовым А.В. предъявлен встречный иск к Администрации Селтинского района о возложении на неё обязанности произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 66 от 31 августа 2015 года, за период с 1 октября 2017 года в связи с принятием администрацией постановления № 547 от 31 августа 2017 года и об освобождении его от уплаты арендной платы по указанному договору аренды в полном объеме за период с 13 сентября 2017 года по дату прекращения в государственном реестре недвижимости ограничения в виде публичного сервитута в отношении земельного участка. Встречный иск Вересовым А.В. обоснован тем, что арендная плата в предусмотренном договором размере им уплачена. В связи с установлением публичного сервитута с 13 сентября 2017 года у него утрачена возможность владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора по его прямому назначению. В связи с этим Вересов А.В. полагает, что на основании п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) он вправе требовать уменьшения арендной платы.

В судебном заседании представитель истца Ившина Ю.Л. исковые требования поддержала, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Дело судом рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица Вересовой Л.Г., извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Решением Сюмсинского районного суда Удмуртской Республики от 18 июня 2019 года исковые требования Администрации Селтинского района удовлетворены частично; расторгнут заключенный между Администрацией Селтинского района и Вересовым А.В. договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 66 от 31 августа 2015 года; с Вересова А.В. в пользу Администрации Селтинского района взыскана задолженность по арендной плате в размере 90769 рублей 34 копеек и неустойка в размере 19072 рублей 80 копеек; в бюджет муниципального образования «Селтинский район» Удмуртской Республики взыскана государственная пошлина в размере 3 696 рублей 84 копейки; встречный иск Вересова А.В. к Администрации Селтинского района оставлен без удовлетворения в полном объеме.

В апелляционной жалобе на данное решение суда представитель ответчика просит его отменить в части взыскания с Вересова А.В. задолженности по арендной плате, неустойки и государственной пошлины, отказа в удовлетворении встречного иска Вересова А.В., требования Администрации Селтинского района о взыскании с Вересова А.В. задолженности по арендной плате и неустойки оставить без удовлетворения и удовлетворить встречный иск Вересова А.В., считает решение суда принятым с нарушением норм материального и процессуального права, полагает, что оснований для изменения Администрацией Селтинского района арендной платы, предусмотренной договором, не имелось, так как изменение вида разрешенного использования земельного участка не отнесено к таким основаниям пунктом 10 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Удмуртской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Удмуртской Республики от 6 ноября 2007 года № 172. Суд необоснованно признал постановления Администрации Селтинского района № 808 от 18 декабря 2017 года «О внесении изменений в постановлении Администрации муниципального образования «Селтинский район» № 471 от 28 августа 2015 года «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> и № 660 от 18 октября 2017 года «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>» нормативно-правовыми актами. Вересов А.В. использовал предоставленный ему земельный участок в соответствии с разрешенным использованием – для размещения зданий. Изменения в договор аренды в части размера арендной платы в установленном порядке не вносились, истец с иском о понуждении к изменению договора в части арендной платы к ответчику не обращался, о принятии им вышеуказанных постановлений не уведомлял. Оснований для взыскания штрафа, предусмотренного п. 5.2 договора не имеется, поскольку не имеется доказательств использования ответчиком земельного участка не в соответствии с его целевым назначением. Назначение зданий, расположенных на земельном участке, ответчиком не изменялось. Пункт 4.4.11 договора аренды противоречит п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и является ничтожным. Его встречный иск должен быть удовлетворен, поскольку в связи с установлением публичного сервитута с 13 сентября 2017 года у него утрачена возможность владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора по его прямому назначению. В связи с этим ответчик на основании п. 4 ст. 614 ГК РФ вправе требовать уменьшения арендной платы.

В письменном отзыве на жалобу представитель Администрации Селтинского района - глава муниципального образования Протопопов В.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истца оставить без удовлетворения.

В соответствии со ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело судебной коллегией рассмотрено в отсутствие ответчика Вересова А.В. и третьего лица Вересовой Л.Г., извещенных о времени и месте рассмотрения дела, с участием представителя ответчика.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на неё, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 31 августа 2015 года между Администрацией Селтинского района и Вересовым А.В. на основании постановления Администрации Селтинского района № 471 от 25 августа 2015 года заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность который не разграничена, № 66 (далее – договор № 66 от 31 августа 2015 года, договор аренды), по условиям которого Вересову А.В. в аренду на срок 49 лет (с 28 августа 2015 года по 27 августа 2064 года) передан земельный участок площадью 14 200 кв. м, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для размещения здания, с кадастровым номером № расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>

Договор в установленном законом порядке 9 октября 2015 года зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Пунктом 3.1 договора установлен размер годовой арендной платы - 3210 рублей 76 копеек, её расчет приведен в приложении № 1 к договору, арендная плата составляет 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка (на момент заключения договора установлена в размере 1 070 235 рублей 30 копеек), предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором однократно не позднее 1 ноября каждого года путем её перечисления на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре. Согласно примечанию к расчету арендной платы в случае изменения ставок арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательством и договором аренды, производится перерасчет арендной платы.

Арендатор обязался уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором (п. 4.4.3 договора).

Согласно п. 3.2 арендная плата начисляется с даты, указанной в п. 2.1 договора (с 28 августа 2015 года).

В соответствии с п. 3.4 договора погашение просроченных платежей производится по ставкам арендной платы, действующим в периоде, в котором должны были быть произведены арендные платежи по существующим условиям договора.

Пунктом 5.1 договора за нарушение арендатором срока внесения арендной платы установлена неустойка (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

1 ноября 2016 года на основании постановления Администрации Селтинского района от 663 от 1 ноября 2016 года Администрацией Селтинского района и Вересовым А.В. заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № 66 от 31 августа 2015 года, согласно которому в тексте договора и приложениях к нему изменена площадь предоставленного в аренду ответчику земельного участка - на 15 620 кв. м. Приложением к данному дополнительному соглашению является новый расчет арендной платы, установлен новый размер годовой арендной платы – 6993 рубля 38 копеек.

Постановлением Администрации Селтинского района № 660 от 18 октября 2017 года «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>» изменен вид разрешенного использования переданного ответчику в аренду земельного участка с «для размещения здания» на «склады» (код 6.9).

На основании данного постановления Администрацией Селтинского района принято постановление № 808 от 18 декабря 2017 года, которым внесены изменения в п. 1 постановления Администрации Селтинского района № 471 от 28 августа 2015 года, разрешенное использование земельного участка, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, заменено с «для размещения здания» на «склады» (код 6.9).

Письмом № 0049/02-17 от 17 января 2018 года в адрес Вересова А.В. направлено подписанное администрацией дополнительное соглашение № 2 от 19 декабря 2017 года к договору № 66 от 31 августа 2015 года, которое Вересову А.В. предложено подписать и возвратить в администрацию для регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике.

Дополнительным соглашением № 2 к договору № 66 от 31 августа 2015 года предусмотрена замена по всему тексту договора и приложениях к нему вида разрешенного использования земельного участка на «склады (код 6.1) и установление годовой арендной платы в размере 93245 рублей 15 копеек. Приложением к дополнительному соглашению является расчет арендной платы (арендная плата определена исходя из базовой ставки арендной платы в размере 4% кадастровой стоимости земельного участка (2 331 128 рублей 80 копеек).

Вересовым А.В. данное дополнительное соглашение и приложение нему не подписано.

Постановлением Администрации Селтинского района № 547 от 31 августа 2017 года в отношении части земельного участка, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, описание которой приведено в данном постановлении, установлен постоянный публичный сервитут.

13 сентября 2017 года в ЕГРН внесена запись об установлении данного сервитута (зарегистрировано ограничение в отношении арендуемого земельного участка).

Данное постановление оспорено Вересовым А.В. в судебном порядке. Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 8 августа 2018 года административный иск Вересова А.В. о признании данного постановления недействующим с момента его опубликования и прекращении действия установленного этим постановлением публичного сервитута, исключении из ЕГРН сведений о наличии у земельного участка, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, ограничения в виде публичного сервитута оставлены без удовлетворения.

28 сентября 2018 года Администрацией Селтинского района в адрес Вересова А.В. направлено предупреждение № 1466/01-06 о необходимости исполнения арендатором обязательств по договору с требованием в срок до 15 октября 2018 года: произвести демонтаж ограждений в границах установленного постановлением Администрации Селтинского района № 547 от 31 августа 2017 года публичного сервитута, обеспечить свободный проход и проезд через земельный участок; привести в соответствие с нормами градостроительного, земельного и водного законодательства ограждение земельного участка, исключив самовольное занятие земли со стороны центрального пруда в с. Селты; не допускать нецелевого использования земельного участка, обеспечив возврат частей земельного участка, предоставленных незаконно в скрытую субаренду индивидуальным предпринимателям для осуществления на участке производственной и торговой деятельности. Данное предупреждение получено Вересовым А.В. 29 сентября 2018 года. Требования предупреждения в установленный срок ответчиком не исполнены.

23 октября 2018 года Администрацией Селтинского района в адрес Вересова А.В. направлено требование № 1601/02-17 о расторжении договора аренды № 66 от 31 августа 2015 года, в котором ответчику предложено в срок до 31 октября 2018 года расторгнуть данный договор ввиду неисполнения им требований предупреждения № 1466/01-06 от 28 сентября 2018 года. Данное требование ответчиком получено 25 октября 2018 года.

21 ноября 2018 года Администрацией Селтинского района в адрес Вересова А.В. направлена претензия с требованием уплатить задолженность по арендной плате за период с 28 августа 2015 года по 31 декабря 2018 года в размере 90 769 рублей 34 копейки. Данная претензия получена Вересовым А.В. 22 ноября 2018 года, но оставлена без удовлетворения.

Постановления № 660 от 18 октября 2017 года и № 808 от 18 декабря 2017 года оспорены Вересовым А.В. в судебном порядке.

Решением Сюмсинского районного суда Удмуртской Республики от 13 июля 2018 года административный иск Вересова А.В. удовлетворен частично. Постановления № 660 от 18 октября 2017 года и № 808 от 18 декабря 2017 года признаны незаконными, нарушающим права Вересова А.В. На Администрацию Селтинского района возложена обязанность в десятидневный со дня вступления решения в силу срок отменить указанные постановления и подать компетентному органу в области государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведения государственного кадастра недвижимости сведения о разрешенном виде использования данного земельного участка с учетом данного судебного решения; сообщить об исполнении настоящего решения в Сюмсинский районный суд Удмуртской Республики и Вересову А. В. в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу. Требование Вересова А.В. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о возложении обязанности исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о виде разрешенного использования земельного участка «склады (код 6.9), и восстановить вид разрешенного использования земельного участка «для размещения здания» оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 31 октября 2018 года указанное решение суда отменено, административный иск Вересова А.В. о признании постановлений № 660 от 18 октября 2017 года и № 808 от 18 декабря 2017 года незаконными оставлен без удовлетворения. Однако кассационным определением Верховного Суда Российской Федерации от 23 октября 2019 года № 43-КА19-4 указанное апелляционное определение отменено, дело передано на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 4 декабря 2019 года (в редакции определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 11 декабря 2019 года) решение Сюмсинского районного суда Удмуртской Республики от 13 июля 2018 года по существу оставлено без изменения, его резолютивная часть изложена в другой редакции, административный иск Вересова А.В. удовлетворен. Постановления № 660 от 18 октября 2017 года и № 808 от 18 декабря 2017 года признаны незаконными. На Администрацию Селтинского района возложена обязанность совершить действия, направленные на восстановление положения Вересова А.В. до издания постановления № 660 от 18 октября 2017 года путем обращения в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу в орган кадастрового учета для внесения в ЕГРН ранее существовавших сведений о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 18:19:074056:38.Данные обстоятельства объективно подтверждаются представленными в материалами дела соответствующими письменными доказательствами и лицами, участвующими в деле не оспариваются.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, в том числе отмену постановлений Администрации Селтинского района, на основании которых истцом ответчику начислена арендная плата, ответчик в соответствии с условиями договора должен был уплатить истцу за пользование земельным участком арендную плату в размере 21 452 рублей 75 копеек:

- за период с 28 августа 2015 года по 31 декабря 2015 года в размере 1108 рублей 37 копеек (исходя из площади земельного участка 14200 кв. м, ставки арендной платы в размере 0,3% и кадастровой стоимости земельного участка в размере 1070235,30 руб.: 1070235,30 руб.* 0,3% / 365*126 дней);

- за 2016 год в размере 6357 рублей 62 копейки (исходя из площади земельного участка 14200 кв. м, ставки арендной платы в размере 0,3% и кадастровой стоимости земельного участка в размере 2119208 руб.);

- за 2017 и 2018 годы в размере по 6993 рубля 38 копеек за каждый год (исходя из площади земельного участка 15620 кв. м, ставки арендной платы в размере 0,3% и кадастровой стоимости земельного участка в размере 2331128,80 руб.).

Оснований для начисления и взыскания арендной платы в размере, определенном истцом, учитывая отмену постановлений Администрации Селтинского района, явившихся основанием для изменения истцом размера арендной платы, и возложение судом на истца обязанности восстановить положение, существовавшее до издания данных постановлений, не имеется.

Ответчиком внесена арендная плата в размере 20181 рубля 23 копеек:

за 2015 год - в размере 1108 рублей 37 копеек (платежное поручение № 664262 от 9 ноября 2015 года);

за 2016 год - в размере 6357 рублей 62 копеек (платежное поручение № 15897 от 25 августа 2016 года);

за 2017 год - в размере 6357 рублей 62 копеек (платежное поручение № 455682 от 18 октября 2017 года);

за 2018 год - в размере 6357 рублей 62 копеек (платежное поручение № 770572 от 8 октября 2018 года).

Таким образом, задолженность по арендной плате составляет 1271 рубль 52 копейки:

за 2017 год – в размере 635 рублей 76 копеек (6993,38 руб. – 6357,62 руб.);

за 2018 год – в размере 635 рублей 76 копеек (6993,38 руб. – 6357,62 руб.).

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы представителя ответчика о том, что у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате, поскольку ответчик за 2016 год должен был уплатить арендную плату в размере 3210 рублей 76 копеек, в то время как он уплатил её в размере 6357 рублей 62 копеек.

Как следует из условий договора аренды и п. 1 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Удмуртской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 6 ноября 2007 года № 172, арендная плата за земельный участок, переданный ответчику в аренду, подлежит исчислению в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, которая, в свою очередь, определяется на основании утвержденных постановлениями Правительства Удмуртской Республики результатов государственной кадастровой оценки земельных участков по категориям земель и видам разрешенного использования или на основании сведений ЕГРН либо рассчитывается по формуле: KC = УКС x S, где: УКС - удельный показатель кадастровой стоимости за единицу площади земельного участка (руб./кв. м), определенный на основании утвержденных постановлениями Правительства Удмуртской Республики результатов государственной кадастровой оценки земельных участков по категориям земель и видам разрешенного использования или на основании сведений ЕГРН. В случае отсутствия удельного показателя кадастровой стоимости в кадастровом квартале, где расположен земельный участок, применяется средний удельный показатель; S - площадь земельного участка (кв. м).

Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 30 ноября 2015 года № 531 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2015 года» утверждены кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в Удмуртской Республике и удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе кадастровых кварталов и видов разрешенного использования в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2015 года.

Размер арендной платы истцом за 2016 год обоснованно определен с применением удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, установленного названным постановлением для земельных участков в кадастровом квартале 18:19:074056 для земельных участков, имеющих вид разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» - в размере 149 рублей 24 копеек. С учетом данного удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков кадастровая стоимость земельного участка истца в 2016 году составляла 2 119 208 рублей 00 копеек.

Поскольку ответчиком арендная плата за 2017 и 2018 годы в полном размере не уплачена, на основании п. 5.1 договора аренды ответчик должен уплатить истцу пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Истец просит взыскать данную неустойку за период с 1 ноября 2017 года по 21 января 2019 года (по день обращения в суд с настоящим иском):

Вместе с тем, в соответствии с договором аренды земельного участка последним днем внесения арендной платы является 1 ноября года, за который арендная плата вносится.

Соответственно, неустойка (пени) за просрочку внесения арендной платы за 2017 год может быть начислена не ранее чем со 2 ноября 2017 года, а за 2018 года – не ранее чем с 2 ноября 2018 года.

С учетом этого размер пени за просрочку внесения арендной платы за 2018 год составит 73 рубля 36 копеек, за 2017 год - 16 рублей 05 копеек, всего 89 рублей 41 копейка.

Задолженность, руб.	Период просрочки	Процентная ставка	Проценты, руб.
c	по	дни
[1]	[2]	[3]	[4]	[5]	[1]*[4]*[5]/[6]
2017 год
635,76	02.11.2017	17.12.2017	46	0,0275% (1/300 от 8,25%)	8,04
635,76	18.12.2017	11.02.2018	56	0,0258% (1/300 от 7,75%)	9,18
635,76	12.02.2018	25.03.2018	42	0,025% (1/300 от 7,50%)	6,67
635,76	26.03.2018	16.09.2018	175	0,0242% (1/300 от 7,25%)	26,92
635,76	17.09.2018	16.12.2018	91	0,025% (1/300 от 7,50%)	14,46
635,76	17.12.2018	21.01.2019	36	0,0258% (1/300 от 7,75%)	8,90
Итого:	73,36
2018 год
635,76	02.11.2018	16.12.2018	45	0,025% (1/300 от 7,50%)	7,15
635,76	17.12.2018	21.01.2019	36	0,0258% (1/300 от 7,75%)	8,90
Итого:	16,05

При расчете размера неустойки судебная коллегия принимала во внимание Указание Банка России от 11 декабря 2015 года № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России», согласно которому в соответствии с решением Совета директоров Банка России (протокол заседания Совета директоров Банка России от 11 декабря 2015 года № 37) с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. С 1 января 2016 года Банком России не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России. Размер ключевых ставок также определен на основании информации Банка России за соответствующие периоды.

Требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 5 214 рублей 23 копеек, начисленной истцу на основании п. 5.2 договора аренды, подлежит частичному удовлетворению.

Пунктом 5.2 договора установлена ответственность арендатора в виде неустойки (штрафа) в размере 5% годовой арендной платы за неисполнение обязанностей, предусмотренных п. 4.4 договора, за исключением п.п. 4.4.3, 4.4.11, 4.4.16 и 4.4.17, и не устранение выявленных нарушений в семидневный срок, если больший срок не установлен в предупреждении, со дня предъявления арендодателем арендатору требований об их устранении.

Истец начислил данную неустойку за нарушение п.п. 4.4.2, 4.4.6 и 4.4.12 договора аренды, исходя из определенной им годовой арендной платы за 2017 год в размере 10239 рублей 43 копеек и за 2018 год в размере 93245 рублей 15 копеек.

Как уже указано судебной коллегией, оснований для изменения размера арендной платы в 2017 и 2018 годах и исчисления её в указанном истцом размере не имелось, в связи с чем исчисление размера штрафа исходя из указанного истцом размера арендной платы является неправомерным.

Для привлечения арендатора к ответственности по п. 5.2 договора за неисполнение обязанностей, предусмотренных п. 4.4 договора, необходимо установить не только сам факт неисполнения таких обязанностей, но и факт направления арендодателем арендатору предупреждения о необходимости устранения допущенных нарушений и факт не устранения данных нарушений в течение 7 дней со дня предъявления требований об их устранении (или в другой (больший) срок, установленный арендодателем).

Пунктом 4.4.2 договора установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно п. 4.4.6 договора арендатор обязан соблюдать при использовании участка требования градостроительных регламентов строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, не допускать его загрязнения, захламления, не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории участка, соблюдать иные требования, предусмотренные действующим законодательством.

В соответствии с п. 4.4.12 договора в случае изменения назначения здания, строения, сооружения, расположенных на участке, которое влечет изменение разрешенного вида использования земельного участка, арендатор обязан в установленном законодательством порядке осуществить процедуры, необходимые для изменения разрешенного вида использования участка.

Предупреждение о необходимости исполнения ответчиком обязательств по договору аренды (№ 1466/02-06) истцом направлено по месту жительства истца почтой 28 сентября 2019 года и, как следует из уведомления о вручении почтового отправления, получено ответчиком 29 сентября 2018 года.

В данном предупреждении истцу со ссылкой на результаты проверки, проведенной Управлением Росреестра по Удмуртской Республике, указано на нарушение п.п. 4.4.2, 4.4.6 и 4.4.12 договора аренды, а именно: на ограждение земельного участка со стороны центрального пруда в с. Селты забором, расположенным в водоохранной зоне; на необеспечение в нарушение ст. 274 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ беспрепятственного прохода и проезда для неопределенного круга лиц через земельный участок и эксплуатации и ремонта сетей водоснабжения согласно постановлению Администрации Селтинского района от 31 августа 2017 года № 547 об установлении публичного сервитута; на фактическое использование земельного участка не в соответствии с установленном в договоре разрешенным использованием.

Истцом ответчику предложено в срок до 15 октября 2018 года произвести демонтаж ограждений в границах установленного постановлением Администрации Селтинского района от 31 августа 2017 года № 547 публичного сервитута, обеспечить свободный проход и проезд через земельный участок; ограждение земельного участка привести в соответствии с нормами градостроительного, земельного и водного законодательства, исключив самовольное занятие земли со стороны центрального пруда в с. Селты; не допускать целевого использования земельного участка, обеспечив возврат частей земельного участка, предоставленных незаконно в скрытую субаренду индивидуальным предпринимателям для осуществления на участке производственной и торговой деятельности.

При разрешении требования истца о взыскании неустойки, предусмотренной п. 5.2 договора аренды, судебная коллегия исходит лишь из тех обстоятельств, на которые истцом указано в названном предупреждении.

Приобщенными к материал дела доказательствами не подтверждается факт использования ответчиком земельного участка, предоставленному ему в аренду, до направления ему истцом предупреждения о необходимости исполнения обязательств № 1466/02-06 от 28 сентября 2018 года не в соответствии с установленным договором аренды разрешенным использованием.

На момент направления истцом ответчику предупреждения с требованием об устранении нарушений договора в соответствии с кадастровой выпиской от 18 сентября 2017 года № 18/ИСХ/17-386481 и договором аренды земельный участок имел вид разрешенного использования - для размещения здания. На нём находятся административное здание, производственное здание, столярный цех, здание магазина, блочный и каркасные склады, 3 гаража.

То обстоятельство, что находящиеся на земельном участке здания (помещения в них) переданы ответчиком в аренду, о нецелевом использовании земельного участка (на что истцом указано в направленном ответчику предупреждении) не свидетельствует.

На иное использование земельного участка не в соответствии с установленным в отношении земельного участка разрешенным использованием истцом ответчику в предупреждения № 1466/02-06 от 28 сентября 2018 года не указано, иное использование земельного участка ответчику устранить не предлагалось.

Материалы дела также не содержат доказательств изменения назначения зданий, строений и сооружения, расположенных на земельном участке, которое влечет изменение разрешенного вида использования земельного участка, и возникновение в связи с этим предусмотренной п. 4.4.12 договора обязанности арендатор осуществить процедуры, необходимые для изменения разрешенного вида использования участка.

В то же время, судебная коллегия полагает, что создание ответчиком препятствий к проходу и проезду через предоставленный земельный участок в нарушение установленного публичного сервитута указывает на неисполнение ответчиком обязанности, установленной п. 4.4.6 договора аренды.

Не устранение ответчиком данного нарушения договора аренды в установленный арендодателем срок подтверждается решением Сюмсинского районного суда Удмуртской Республики от 7 февраля 2019 года, которым удовлетворен иск Администрации Селтинского района к Вересову А.В. об устранении препятствий в пользовании неопределенным кругом лиц земельным участком по адресу: Удмуртская Республика, с. Селты, пер. Почтовый, 15, в границах публичного сервитута путем демонтажа забора, запрете возведения зданий, строений, сооружений, ограждений и о запрете иных препятствий в свободном проходе и проезде через указанный земельный участок в границах установленного публичного сервитута.

В связи с этим с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка (штраф) в размере 349 рублей 67 копеек (5% от годовой арендной платы за 2018 год (6993,38 руб.);

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки (штрафа), начисленной на основании п. 5.3 договора аренды судебная коллегия не усматривает

Пунктом 5.3 договора установлена ответственность арендатора в виде неустойки (штрафа) в размере 50% годовой арендной платы, установленной на момент выявления нарушения, за неисполнение арендатором обязанности, предусмотренной п. 4.4.11 договора.

Согласно п. 4.4.11 договора арендатор обязан не сдавать участок или его часть в субаренду, скрытую субаренду (договор о совместной деятельности с предоставлением площади), в безвозмездное пользование иным лицам, а также не передавать свои обязанности по договору третьим лицам, в том числе в залог (ипотеку), в уставный капитал юридических лиц и не отчуждать права аренды (переуступка прав) без письменного согласия арендодателя

Положения данного пункта противоречат закону, в связи с чем применению не подлежат. О недействительности указанных положений закона ответчиком заявлено в обоснование своих возражений против иска, в связи с чем суд вправе по требованию ответчика вправе оценить действительность данных условий договора и на основании ст.ст. 11, 12, 166 и 167 ГК РФ применить последствия их недействительности.

Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Пунктом 5 ст. 22 ЗК РФ предусмотрены права арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка.

Пунктом 6 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

Названные права арендатора земельного участка в силу положений п. 9 ст. 22 ЗК РФ могут быть ограничены только федеральным законом, реализация данного права, установленного законом, не может влечь ответственность арендатора земельного участка за реализацию данного права.

Встречный иск Вересова А.В. к Администрации Селтинского района о возложении на неё обязанности произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 1 октября 2017 года в связи с принятием администрацией постановления № 547 от 31 августа 2017 года и об освобождении его от уплаты арендной платы по указанному договору аренды в полном объеме за период с 13 сентября 2017 года по дату прекращения в государственном реестре недвижимости ограничения в виде публичного сервитута в отношении земельного участка судом обоснованно оставлен без удовлетворения.

Доводы ответчика, приведенные в обоснование данного иска, судебная коллегия находит основанными на неправильном толковании и применении ответчиком п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Пунктом 4 ст. 614 ГК РФ установлено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Вместе с тем доказательств наступления таких обстоятельств ответчик суду не предоставил. Установление в отношении части земельного участка публичного сервитута для обеспечения гражданам беспрепятственного прохода и проезда через земельный участок, а также для эксплуатации и ремонта сетей водоснабжения о таких обстоятельствах не свидетельствует.

Оснований полагать, что в связи с установлением данного публичного сервитута условия пользования земельным участком, предусмотренные договором аренды или само состояние земельного участка существенно ухудшились, не имеется.

Установление публичного сервитута не создает никаких препятствий во владении и пользовании земельным участком в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования – для размещения зданий.

Является также несостоятельным утверждение представителя ответчика в апелляционной жалобе о том, что публичный сервитут зарегистрирован в отношении всего земельного участка. Данное утверждение опровергается приобщенной к материалам дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 7 июня2019 года №.

В связи с изменением решения суда в части размера задолженности ответчика по арендной плате и неустойки, решение суда на основании ст. 98 ГПК РФ также подлежит изменению и в части распределения судебных расходов.

Размер государственной пошлины, подлежащей уплате по настоящему иску, от уплаты которой истец был освобожден в силу закона, в соответствии со ст.ст. 3319 и 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 9398 рублей 00 копеек (6000 рублей - по требованию о расторжении договора, 3398 рублей – по требованиям имущественного характера, подлежащим оценке (при цене иска 109882 рубля 15 копеек)).

Поскольку требования истца удовлетворены частично, с ответчика в бюджет муниципального образования «Селтинский район» Удмуртской Республики подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6057 рублей 97 копеек (6000 рублей - по требованию о расторжении договора (которое удовлетворено судом первой инстанции и не оспаривается ответчиком и 50 рублей 97 копеек - по остальным требованиям (1,5% от 3398,00 руб. (удовлетворенные судебной коллегией требования (1710,06 руб. составляют 1,5% от цены иска (109882,15 руб.),

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

    определила:    

решение Сюмсинского районного суда Удмуртской Республики от 18 июня 2019 года изменить в части размера взысканных с Вересова А.В. в пользу Администрации Селтинского района задолженности по арендной плате и неустойки, а также в части распределения судебных расходов.

Взыскать с Вересова А.В. в пользу Администрации Селтинского района задолженность по арендной плате в размере 1271 рубля 52 копеек и неустойку в размере 439 рублей 08 копеек. Взыскать с Вересова А.В. в бюджет муниципального образования «Селтинский район» Удмуртской Республики государственную пошлину в размере 6057 рублей 97 копеек.

В остальной части то же решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу представителя ответчика Борисовой М.В. удовлетворить частично.

Председательствующий                         И.Л. Глухова

Судьи             А.В. Гулящих

            А.А. Рогозин