Решение по делу № 2-5308/2022 от 20.04.2022

Дело № 2-1-5308/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Калужский районный суд Калужской области в составе

председательствующего судьи Князевой Е.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Дурсун Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Калуге 24 ноября 2022 года гражданское дело по иску заместителя прокурора <адрес> в защиту интересов Николаева Д. С. к Беляеву В. Н. о признании отсутствующим права собственности на земельные участки, признании права муниципальной собственности на земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ заместитель прокурора <адрес> обратился в суд с иском в интересах Николаева Д.С., в котором с учетом последующего уточнения исковых требований просил признать отсутствующим право собственности Беляева В.Н. на земельные участки с кадастровыми номерами №, признать право собственности на спорные земельные участки за муниципальным образованием «<адрес>». В обоснование требований указал, что земельные участки образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного предыдущим правообладателем Климовой Л.В. в аренду ООО «Росинстрой» в целях строительства многоквартирного жилого дома с правом последующего выкупа, а также последующего перераспределения образованных в результате раздела земельных участков. В 2016 году построенный ООО «Росинстрой» на земельном участке многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию, впоследствии произведена государственная регистрация права собственности участников долевого строительства на квартиры в указанном доме, с указанной даты у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона возникло право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, собственники помещений в многоквартирном доме лишены возможности реализовать право на формирование земельного участка под многоквартирным домом ввиду нахождения спорных земельных участков в индивидуальной собственности ответчика.

В судебном заседании прокурор Осинцева А.К., истец Н. Д.С., его представитель Васильева Л.В. исковые требования поддержали.

Представитель третьих лиц – Городской Управы <адрес>, Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений <адрес> Костомарова Л.П. просила иск удовлетворить.

Ответчик Беляев В.Н., извещенный надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился. Его представитель адвокат Белова Е.Г. против удовлетворения иска возражала по основаниям, изложенных в отзывах на исковое заявление.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, материалы административных дел №а-№, материалы гражданского дела №, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Беляевым В.Н. и ЗАО «Народный <адрес>» был заключен договор займа, согласно которому Беляев В.Н. передал в собственность обществу денежную сумму в размере 1 100 000 руб., а общество обязалось возвратить полученную сумму займа и уплатить проценты на нее в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между Беляевым В.Н. и ЗАО «Народный <адрес>» было заключено соглашение об отступном, по которому ЗАО «Народный <адрес>» взамен исполнения обязательств по указанному договору передает, а Беляев В.Н. принимает в собственность отступное в виде земельного участка, расположенного на землях поселений, предоставленного под существующий жилой дом и хозпостройки, под одноэтажный кирпичный жилой дом, площадью 1617 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Народный <адрес>» и Беляевым В.Н. был составлен и подписан акт приема-передачи данного земельного участка, принадлежащего на праве собственности закрытому акционерному обществу «Народный <адрес>».

    Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Калужского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено: произвести государственную регистрации перехода права собственности от ЗАО «Народный <адрес>» к Беляеву В. Н. на земельный участок, расположенный на землях поселений, предоставленный под существующий жилой дом и хозпостройки, под одноэтажный кирпичный жилой дом, площадью 1617 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Беляевым В.Н. и Климовой Л.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1617 кв.м, категория земель: земли поселений, вид разрешенного использования: под существующий жилой дом и хозпостройки, под одноэтажный кирпичный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, перешел в собственность Климовой Л.В.

ДД.ММ.ГГГГ между Климовой Л.В. и ООО «РОСИНСТРОЙ» заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого которым земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1617 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые <адрес> этажей, расположенный по адресу: <адрес>, передан в аренду ООО «РОСИНСТРОЙ» на три года для строительства многоквартирного жилого дома с встроенными нежилыми (офисными) помещениями на первом этаже. Договором (пункт 1.3) предусмотрено, что после внесения цены договора в полном объеме земельный участок переходит в собственность арендатора. В качестве арендной платы арендатор уплачивает арендодателю стоимость всех нежилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома, который будет построен на земельном участке, за исключением помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, но не менее стоимости помещений площадью 360 кв.м. Стороны договора установили стоимость помещений равной 27 000 000 рублей. При этом 13 500 000 рублей составляют обязательные арендные платежи, а 13 500 000 рублей – выкупную цену земельного участка (пункт 4.1 договора). Стороны договора установили следующий порядок расчетов: в течение 30 дней после получения арендатором разрешения на строительство жилого дома на земельном участке между ним и арендодателем заключается договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, который будет построен на земельном участке, по которому арендатор обязуется построить и передать арендодателю помещения за цену, равную 27 000 000 руб. В качестве оплаты по указанному договору стороны засчитывают предусмотренный настоящим договором арендный платеж, путем составления соглашения о зачете взаимных требований, которое подписывается в течение периода, указанного в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. По готовности многоквартирного жилого дома и помещений в нем, но до вынесения Городской Управой <адрес> распоряжения о разрешении на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, стороны заключаю договор купли-продажи земельного участка в качестве реализации условия настоящего договора о праве выкупа (пункт 4.3 договора).

Постановлением Городской Управы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-пи ООО «РОСИНСТРОЙ» разрешено строительство многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой на земельной участке площадью 1617 кв.м по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Климовой Л.В. и Беляевым В.Н. заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1617 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые <адрес> этажей, расположенный по адресу: <адрес>, перешел в собственность Беляева В.Н.

ДД.ММ.ГГГГ между Климовой Л.В., Беляевым В.Н., ООО «РОСИНСТРОЙ» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодателем по указанному договору является Беляев В.Н.

ДД.ММ.ГГГГ между Беляевым В.Н. и ООО «РОСИНСТРОЙ» заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1617 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые <адрес> этажей, расположенный по адресу: <адрес>, переходит в собственность ООО «РОСИНСТРОЙ». Договором предусмотрено, что на момент его подписания цена договора покупателем уплачена полностью (пункт 2.2 договора).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> отказано в государственной регистрации прекращения права собственности Беляева В.Н. на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, поскольку возникшее в силу закона обременение права аренды земельного участка залогом (ипотекой) в пользу участников долевого строительства не погашено.

ДД.ММ.ГГГГ Беляев В.Н. и ООО «РОСИНСТРОЙ» заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №. Государственная регистрация соглашения произведена ДД.ММ.ГГГГ.

    Из материалов дела также следует, что на основании межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером Фитисовым Р.В., произведен раздел земельного участка с кадастровым номером №, в результате которого образованы земельные участки с кадастровыми номерами №, площадью 1424 кв.м и 193 кв.м, соответственно, с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые <адрес> этажей.

    На основании соглашения Беляева В.Н. о перераспределении земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ и межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером Фитисовым Р.В., путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами № образованы: земельный участок с кадастровым номером № площадью 1416 кв.м с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые <адрес> этажей; земельный участок с кадастровым номером № площадью 201 кв.м с видом разрешенного использования: предпринимательство. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности Беляева В.Н. на данные земельные участки.

    Также судом установлено, что постановлением Городской Управы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-пи многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию.

    На основании договора участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Николаевым Д.С. и ООО «РОСИНСТРОЙ», ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности истца на жилое помещение площадью 48 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

    На основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ за Беляевым В.Н. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 329,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, пом.58.

    Изложенные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспаривались.

     В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, в составе общего имущества в многоквартирном доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В силу статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1).

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2).

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3).

Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления (часть 4).

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5).

При этом согласно части 6 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно части 8.1 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент ввода многоквартирного дома в эксплуатацию), возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, в силу вышеприведенных норм права, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона, а регистрация права в этом случае носит правоподтверждающий характер.

Разрешая требования прокурора, суд исходит из того, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на жилое помещение в многоквартирном <адрес> – ДД.ММ.ГГГГ в силу закона возникло право общей долевой собственности собственников помещений в указанном доме, в том числе и ответчика как собственника нежилого помещения, на земельный участок под многоквартирным домом. Имеющиеся в Едином государственном реестре записи о регистрации права индивидуальной собственности Беляева В.Н. на земельные участки с кадастровыми номерами №, № нарушают права собственников помещений в многоквартирном доме на оформление земельного участка в общую долевую собственность. Иным способом, вопреки доводам стороны ответчика, данные лица, и, в частности, истец, восстановить свои нарушенные права не имеют возможности.

При этом суд учитывает, что на дату ввода многоквартирного дома в эксплуатацию сведения о границах земельного участка, предназначенного для строительства/эксплуатации многоквартирного дома, площадью 1617 кв.м, из которого впоследствии образованы спорные земельные участки, были внесены в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с частью 6 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, положения вышеприведенных правовых норм, а также разъяснения, содержащиеся в пунктах 52, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований прокурора, предъявленных в интересах Николаева Д.С., о признании отсутствующим права индивидуальной собственности Беляева В.Н. на земельные участки с кадастровыми номерами №.

В то же время, учитывая, что спорные земельные участки в силу прямого указания закона поступили в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, суд не усматривает оснований для признания права муниципальной собственности муниципального образования «<адрес>» на данные земельные участки, в связи с чем отказывает в удовлетворении данных исковых требований.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования заместителя прокурора <адрес> в защиту интересов Николаева Д. С. удовлетворить частично.

Признать отсутствующим право индивидуальной собственности Беляева В. Н. на земельные участки с кадастровыми номерами №.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Калужский районный суд <адрес>.

Председательствующий                        Е.Ю. Князева

Решение в окончательной форме

изготовлено ДД.ММ.ГГГГг.

Копия верна. Судья: