Решение от 10.11.2020 по делу № 66а-5667/2020 от 15.10.2020

№ 66а-5667/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Москва                                                                                     10 ноября 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего                         Стоян Е.В.,

судей                                     Васильевой Т.И.,

                                        Синьковской Л.Г.,

при секретаре                                Казуровой В.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-2894/2020 по апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 10 августа 2020 года, которым удовлетворено частично административное исковое заявление закрытого акционерного общества «Москва-Макдоналдс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Васильевой Т.И., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

закрытое акционерное общество «Москва-Макдональдс» (далее – ЗАО «Москва-Макдональдс») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило об установлении кадастровой стоимости находящихся у него в аренде и собственности объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, в размере их рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2018 года:

– земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения объектов общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5), общей площадью 1 239 кв. м, в размере 118 762 000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, общей площадью 1 065 кв. м, назначение – нежилое здание, в размере 137 448 000 рублей.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как плательщика арендной платы и налога на имущество, поскольку используемая для их расчета кадастровая стоимость, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере <...> рублей 88 копеек, нежилого здания с кадастровым номером № в размере <...> рубля 55 копеек, не соответствует их реальной рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке рыночной стоимости ООО «К.» № и № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Московского городского суда от 10 августа 2020 года административные исковые требования ЗАО «Москва-Макдональдс» удовлетворены. Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 234 210 000 рублей. В удовлетворении административных исковых требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 года отказано.

В апелляционной жалобе Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывают на несостоятельность довода общества о нарушении его интересов необоснованным завышением налоговых и арендных платежей, недоказанность нарушения административным ответчиком процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, требований налогового законодательства. Кроме того, арендатор земельного участка не наделен правом на установление кадастровой стоимости не принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости. Суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку в рамках доходного подхода при расчете потенциального валового дохода экспертом не применена общая площадь всего объекта; экспертом не использованы данные по функциональному назначению площадей, зафиксированные в актах Государственной инспекции по недвижимости; использование в расчетах значений цен предложений объектов-аналогов с разбегом величин цен объектов-аналогов в 1,8 раз говорит о неоднородности используемой информации; корректировка по типу здания в рамках сравнительного подхода экспертом не проведена, хотя использованный объект-аналог №3 расположен в жилом доме, а объект исследования – в отдельно стоящем здании; экспертом не запрошены и не проанализированы действующие договора аренды. Судом необоснованно отклонено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, не сообщивших о причинах неявки и не просивших о рассмотрении дела в их отсутствие.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года № следует, что ЗАО «Москва-Макдональдс» является собственником объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, общей площадью 1 065 кв. м, назначение – нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, согласно договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года № с учетом последующих изменений административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения объектов общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5), общей площадью 1 239 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно условиям договора аренды земли размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованных выше объектов недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года» и по состоянию на 1 января 2018 года составляет: земельного участка с кадастровым номером № - <...> рублей 88 копеек, нежилого здания с кадастровым номером № - <...> рубля 55 копеек (выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года №, №); на момент рассмотрения дела является действующей. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2019 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчеты об оценке рыночной стоимости ООО «К.» № и № от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляла: земельного участка с кадастровым номером № - <...> рублей, нежилого здания с кадастровым номером № - <...> рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета и по его ходатайству по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы, соответствуют ли отчеты об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствуют, определить рыночную стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2018 года.

Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Экспертным заключением ООО «В.» № от ДД.ММ.ГГГГ года (с учетом уточнений от 7 августа 2020 года об исправлении технической ошибки) было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчетов, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2018 года: земельного участка с кадастровым номером № – <...> рубль, нежилого здания с кадастровым номером № – <...> рублей.

В связи с тем, что кадастровая стоимость земельного участка совпадает с его рыночной стоимостью, в удовлетворении требований в названной части было отказано. Оспаривая решение суда в полном объеме, административный ответчик не приводит доводы о несогласии с решением суда в части отказа в удовлетворении требований административного истца.

Устанавливая размер кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки (сравнительный и доходный подходы) и проведенные расчеты, обоснование отказа затратного подхода, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат, членство в СРО, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, экспертом проведен анализ рынка, в том числе анализ рынка торговой недвижимости г. Москвы, проведено сопоставление существующих на дату оценки предложений по параметрическим показателям, выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по индивидуальным характеристикам с объектами исследования, дата предложения которых предшествует дате установления стоимости. Использованные экспертом сведения об объектах-аналогах, в том числе о ценах предложений, подтверждены приложенными к заключению материалами. В приведенных в заключении расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, при необходимости проведены соответствующие корректировки, размер которых обоснован и соответствует фактическим обстоятельствам.

Вопреки утверждениям административного ответчика и заинтересованного лица экспертом был установлен вид текущего функционального использования объектов недвижимости (под размещение объекта общественного питания), который учтен при проведении исследования. Суждение о том, что назначение площадей должно определяться на основании акта Государственной инспекции по недвижимости, составленного на иную дату, не основано на действующем законодательстве.

Ссылка апелляционной жалобы о том, что к объектам-аналогам не применена корректировка на тип зданий (жилое/нежилое), подлежит отклонению, поскольку корректировка на тип объекта проведена, данных, указывающих на неверность проведенной корректировки, не имеется.

Утверждение о недопустимости разбега цен предложений в 1,8 раз не основано на положениях действующего законодательства, письмо Министерства юстиции Российской Федерации от 22 декабря 2015 года № 19-8157 такого указания не содержит.

Расчет потенциального валового дохода в рамках доходного подхода исходя из размера арендопригодной площади, то есть площади, способной приносить доход, не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки, в том числе пункту 5 ФСО № 3. Размер арендопригодной площади определен исходя из общей площади объекта за вычетом технических помещений.

Довод о том, что эксперт должен был проанализировать и использовать в расчетах в рамках доходного подхода условия действующих договоров аренды, подлежит отклонению. Размер арендной ставки был определен расчетным способом исходя из условий рынка, что не противоречит действующим стандартам оценки. Сведений, указывающих на то, что использование фактических данных могло существенным образом повлиять на итоговый результат, не имеется.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли. Оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы не имелось.

При таком положении, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 10 ░░░░░░░ 2020 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░