Решение по делу № 2а-342/2018 от 29.06.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 сентября 2018 года с. Летняя Ставка

Туркменский районный суд

Ставропольского края Российской Федерации

В составе председательствующего судьи Иванова А.В.

при секретаре Харенко С.В.

с участием: представителя административных истцов ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5– ФИО7, действующей на основании нотариальных доверенностей: <адрес>0, <адрес>1 в реестре №-н/26-2018-2-639 от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес>2, <адрес>3 в реестре №-н/26-2018-2-640 от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес>4, <адрес>6 в реестре №-н/26-2018-2-641 от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес>4 в реестре № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя заинтересованного лица ООО СХП «Ясный» ФИО7, по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к Управлению Росреестра по <адрес> о признании незаконными действий Управления Росрееестра по СК по погашению регистрационной записи договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:552 от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации 26-26-09/003/2008-001 от ДД.ММ.ГГГГ и обязании восстановить указанную запись,

установил:

административные истцы ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в Туркменский районный суд с административным иском к Управлению Росреестра по <адрес> о признании незаконными действий Управления Росрееестра по СК по погашению регистрационной записи договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:552 от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации 26-26-09/003/2008-001 от ДД.ММ.ГГГГ и обязании восстановить указанную запись.

В обоснование своих требований указали, что они являются участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:552, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.

Из указанной выписки административным истцам стало известно, что регистрационная запись о договоре аренды в отношении исходного земельного участка и их земельных долей была погашена административным ответчиком, вследствие чего, полагая действия Управления Рореестра по СК незаконными, обратились в суд с настоящим административным иском.

Полагают действия по погашению регистрационной записи о договоре аренды незаконными по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельных долей исходного земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:552 и ООО СХП «Ясный», ИНН 2622004195, ОГРН 1022602422237, был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей. Договор аренду зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ за №. Сторонами в договоре установлен срок аренды на десять лет с даты государственной регистрации. Условия о том, что срок аренды прекращает свое действие истечением срока аренды в договоре отсутствуют, что по мнению истцов влечет необходимость применения норм права, регулирующих действие договора аренды.

В соответствии со статьей 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года и если одной из сторон является юридическое лицо, заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определённый договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этом случае, каждая из сторон договора вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца, если иной срок не установлен договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Заинтересованное лицо ООО СХП «Ясный» пользуется земельным участком до настоящего времени, оплачивает арендную плату за земельные участки, решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок о прекращении договора аренды отсутствуют.

Административные истцы полагают, что в силу статьей 1, 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода права лица на недвижимое имущество и осуществляются на основании документов, предусмотренными федеральным законом, и с которыми связано наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение и обременение правом объекта недвижимости. Таких документов административному ответчику предоставлено не было.

Согласно предоставленным административными истцами выписок из ЕГРН, в земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:552 входит более пяти участников долевой собственности, то в силу статьи 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, предусмотренных статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. В указанной связи, вопросы землепользования земельным участком с количеством собственником более пяти отнесено законом к компетенции общего собрания участников долевой собственности.

В отсутствии решения общего собрания о прекращении договора аренды с действующим арендатором, в нарушение статьи 181.1.,181.2 ГК РФ, решение о прекращении договора аренды частью собственников не распространяются на всех участников гражданско-правового сообщества, соответственно договор аренды между собственниками земельных долей и ООО СХП «Ясный» не прекращен до настоящего времени в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ собственниками проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:552, в котором в повестку дня включен вопрос об избрании уполномоченного лица ФИО2, в полномочия которой, по мнению истцов, не входили полномочия на подачу заявлений о погашении регистрационной записи по договору аренды.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись о договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ содержалась в реестре прав на недвижимое имущество, следовательно, использование земельного участка по истечении срока аренды в отсутствии решения общего собрания о прекращении договора аренды с ООО СХП «Ясный» говорит о его продлении на неопределенный срок. При таком положении дел, Управление Росреестра обязано было истребовать соответствующее решение общего собрания участников и уведомление арендатора о прекращении договора аренды.

Согласно статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статьи 21 ФЗ № 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Полагают, что административный ответчик в силу норм статьи 29 ФЗ № 218-ФЗ обязан был запросить документы, подтверждающие прекращение права аренды с ООО СХП «Ясный», провести правовую экспертизу документов, при их отсутствии в соответствии со статьей 26 указанного закона приостановить регистрацию, и в случае их не предоставления, в соответствии со статьей 27 ФЗ № 218-ФЗ, отказать в государственной регистрации.

Полагают, что в отсутствии документов, прекращение регистрационной записи о правах аренды за ООО СХП «Ясный» может быть произведено только по соглашению сторон о расторжении договора, либо на основании судебного решения.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО7 на иске настаивала, изложенную в административном исковом заявлении позицию поддержала, просила удовлетворить требования в полном объёме и заявила ходатайство об обращении решения суда в части обязании восстановить регистрационную запись о договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за ООО СХП «Ясный» в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:552 к немедленному исполнению в соответствии со статьей 188 КАС РФ, поскольку в настоящее время необходимо проводить осенние полевые работы на земельном участке.

Административный ответчик - Управление Росреестра по СК, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания явку уполномоченного представителя не обеспечил, предоставив суду письменные возражения, согласно которым административный иск не признал, просил суд в соответствии со статьей 194 КАС РФ прекратить производство по делу, вынести судебный акт в отсутствие представителя с учетом предоставленных возражений.

В возражениях на административный иск указал, что в соответствии со статьей 1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРП право может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьями 130,131,132,133.1 и 164 ГК РФ.

В соответствии со статьёй 29 ФЗ № 218-ФЗ, государственная регистрация прав включают в себя:

1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона;

3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

5) выдачу документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст.14).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.(пункт 1 статьи 21 Закона о регистрации).

Статьей 27 Закона о регистрации предусмотрено, что в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

По сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:552 образован ДД.ММ.ГГГГ с местоположением; <адрес>, ООО СХП «Ясный», с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения. Впоследствии на данный земельный участок было зарегистрировано право общей долевой собственности.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН имеются сведения о земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 26:09:000000:552, площадью 59488000 кв.м., с местоположением; <адрес>, ООО СХП «Ясный».

ДД.ММ.ГГГГ в Межмуниципальный отдел по Петровскому, Туркменскому и <адрес>м поступило заявление № ФИО2, действующей на основании протокола общего собрания собственников земельных долей с кадастровым номером 26:09:000000:552 от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении ограничения (обременения) аренды.

ДД.ММ.ГГГГ регистрационная запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:552 по договору от ДД.ММ.ГГГГ была прекращена. Государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) – аренды была осуществлена в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

Согласно п. 93 Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной записи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной надписи на документе, выражающем содержание сделки в электронной форме, порядка изменения в Едином государственно реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки», зарегистрированного в Минюсте России от ДД.ММ.ГГГГ № – далее приказ Минэкономразвития №, при государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в реестр прав на недвижимость вносятся:

- запись о сделке – государственной регистрации договора аренды;

- запись об ограничении права и обременении объекта недвижимости – запись об ограничении.

Согласно пункту 69 Приказа Минэкономразвития №, в записи реестра прав на недвижимость об ограничении прав и обременении объекта недвижимости, указываются помимо прочего сведения о лицах в пользу которых установлены ограничения права и обременения объекта недвижимости, и лицах, права которых ограничиваются и обременяются объекты недвижимости, в объеме сведений, предусмотренных пунктом 50 Порядка.

Согласно пункта 99 Приказа Минэкономразвития №, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременения) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

Согласно пункта 16 Приказа Минэкономразвития №, при государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки по иным основаниям существующим записям реестра прав присваивается статус «погашенная».

Государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) – аренды была осуществлена как в отношении административных истцов, так и в отношении остальных 390 участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:552, а также арендатора ООО СХП «Ясный».

Полагает, что требования административных истцов в силу статьей 1 и 38 КАС РФ, не направлены на защиту их прав и законных интересов, поскольку они вправе обратиться в защиту только своих прав и законных интересов, но не всех участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:552, поскольку административные истцы не обладают полномочиями и функциями лиц и органов, обладающих публичными полномочиями. Также, административный ответчик полагает, что в силу статьи 128 КАС РФ, суд обязан был отказать в принятии административного иска, а производство по настоящему иску в соответствии со статьей 194 КАС РФ подлежит прекращению.

Суд, выслушав представителя административных истцов, исследовав предоставленные суду в материалы дела доказательства в их совокупности и связи, письменные возражения административного ответчика и предоставленную им копию дела регистрационных и правоустанавливающих документов, пришел к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ, между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:552 в количестве 394 человека и ООО СХП «Ясный» был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет (п.1.1.). Пунктом 9.7. заключенного сторонами договора аренды предусмотрено, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №.

В указанном случае истечение десятилетнего срока аренды приходилось на ДД.ММ.ГГГГ. Судом установлено, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условия о том, что истечение срока аренды прекращает действие договора аренды.

Пунктом 4.1. указанного договора предусмотрено, что Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок путем направления Арендодателям не позже чем за 30 дней до окончания срока действия договора. В случае, если Арендодатели не уведомили в письменном виде Арендатора об отказе от перезаключения настоящего договора, он считается возобновленным на условиях настоящего договора.

Как следует из материалов регистрационного дела основаниями для погашения регистрационной записи по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за ООО СХП «Ясный» явились уведомление об отказе от заключения договора аренды в соответствии со статьями 13, 13.1, 14, 14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ, на новый срок, в связи с намерением выделить свои доли, которое было направлено в адрес ООО СХП «Ясный» от имени 72 участников общей долевой собственности, и подписью 67 участников ДД.ММ.ГГГГ, список дольщиков, уведомивших ООО СХП «Ясный» об отказе от заключения договора аренды на новый срок после ДД.ММ.ГГГГ с последующим выделом земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:552 в количестве 133 человека, за подписью уполномоченного лица ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ и копии протокола общего собрания участников общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ. Уведомления о прекращении договора аренды за подписью перечисленных в списке участников долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ в материалах дела отсутствуют.

Данные документы приняты Управлением Росреестра по СК как достаточные, для прекращения права арены за ООО СХП «Ясный» и погашении регистрационной записи о договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за ООО СХП «Ясный», с законностью действий которых суд не может согласиться в силу следующего.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:552 принадлежит на праве общей долевой собственности 185 участникам долевой собственности.

В соответствии со статьями 246, 247 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Материалами дела подтверждается, что не все участники долевой собственности выразили свое волеизъявление по прекращению договора земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:552, заключенный с ООО СХП «Ясный», что противоречит статье 246 ГК РФ.

В пункте 3 Постановления Конституционного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 2,3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1. статьи 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в связи с жалобой граждански ФИО8» обращено внимание на то, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников общей долевой собственности на этот участок на основе консенсуса, как это предусмотрено статьей 247 ГК РФ в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании собственников. Вводя такое регулирование, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом рациональности с тем, чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая в сельском хозяйстве технологические связи.

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Из смысла приведенной нормы следует, что правила Гражданского кодекса РФ применяются к отношениям, связанным с оборотом земельных долей в земельных участках с числом участников долевой собственности более пяти – с учетом особенностей, предусмотренных статьями 13 и 14 Закона об обороте, в том числе и при распоряжения всем земельным участком посредством принятия решений на общих собраниях.

Представленными в материалы дела выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что в земельном участке с КН 26:09:000000:552 более пяти участников долевой собственности, следовательно, ко всем возникшим отношениям нормы Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, предусмотренных статьями 13 и 14 Закона об обороте.

Вопросы пользования земельным участком с учетом законоположения о том, что решения общего собрания распространяются на всех участников гражданско-правового сообщества, вопрос о прекращении договора, досрочном прекращении договора, заключении его на новый срок с прежним либо новым арендатором на новых условиях, отнесен к компетенции общего собрания участников долевой собственности.

В соответствии с ч.3 ст.14 ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:

1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;

2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе, если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;

3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;

4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков;

5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;

6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;

7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;

8) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;

9) об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами;

10) о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об отказе заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд либо о предложениях об изменении условий соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, в силу закона, вопросы, связанные с условиями договора аренды, относятся к компетенции общего собрания участников долевой собственности. Волеизъявление участников долевой собственности на прекращение договора аренды по истечении, предусмотренного договором и законом срока его действия, то есть, отсутствие намерения пролонгировать договор аренды или заключать договор аренды с прежним арендатором на новый срок, безусловно, принятие решения общим собранием по указанным вопросам относится к компетенции общего собрания участников долевой собственности.

В соответствии со статьями 181.1.,181.2 ГК РФ, решение общего собрания оформляются протоколом и распространяются на всех участников гражданско-правового сообщества.

Административному ответчику в составе документов, подтверждающих прекращение права аренды, решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:552 с ООО СХП «Ясный» не представлено, что говорит о проведении регистрационных действий без наличия документов, с которыми закон связывает наличие, возникновение или прекращение права, ограничения (обременения). В указанной части суд признает доводы административных истцом обоснованными.

Часть участников долевой собственности, направившая уведомления об отказе от договора мотивировала свое намерение желанием выделить принадлежащие им доли.

В соответствии с пунктом 7.3. Письма Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> "О Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", возможность принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу определяется повесткой, перечень вопросов которой определяется заранее и подлежит предварительному опубликованию с тем, чтобы участники общей долевой собственности могли принять решение о целесообразности их участия в общем собрании.

Как следует из текста протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, участниками разрешен вопрос только об уполномоченном лице, с указанием конкретного перечня полномочий. Иных вопросов участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:09:000000:552 не разрешалось.

Согласно пункта 7.5. Письма Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГг. № <адрес> "О Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в случае, если в результате рассмотрения общим собранием вопроса об установлении новых условий договора путем внесения изменений в заключенный ранее договор аренды, такие новые условия были внесены, т. е. практически был заключен новый договор, лица, заявившие о своем несогласии с условиями договора, имеют право выйти из него в порядке п.5 статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ.

В случае, если в результате рассмотрения общим собранием вопроса об изменении условий договора в заключенный ранее договор аренды такие новые условия внесены не были, т.е. договор продолжает действовать на старых условиях, его расторжение возможно по иным основаниям, предусмотренным Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации, и в ином порядке, чем предусмотрено п.5 статьи 14 Федерального закона №101-ФЗ.

В частности, в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Кроме случаев, предусмотренных гражданским законодательством, аренда земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Таким образом, в случае, если договор аренды был заключен ранее, срок его действия не истек и его существенные условия (в том числе размер арендной платы) не изменены, арендодатель не вправе требовать досрочного расторжения договора в порядке п. 5 статьи 14 Федерального закона №101-ФЗ.

В случае, если договор аренды на новых условиях все-таки был заключен по решению общего собрания участников общей долевой собственности, то лица, выразившие несогласие с его условиями, вправе действовать в соответствии с п. 5 статьи 14 Федерального закона №101-ФЗ.

В силу приведенных норм права, участники долевой собственности могут реализовать свое право в правовом поле только при решении вопроса о заключении либо изменении договора аренды на общем собрании участников долевой собственности по соответствующим вопросам, и если такие участники заявят о своем не согласии в соответствии с п. 5 статьи 14 ФЗ Об обороте.

Согласно статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между собственниками земельных долей исходного земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:552 и ООО СХП «Ясный», ИНН 2622004195, ОГРН 1022602422237, является действующим на неопределенный срок.

В соответствии с ч. 3 статьи 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ – далее Закон о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). В соответствии с ч. 6 статьи 1 указанного закона, регистрации подлежит права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьей 164 ГК РФ.

Сделка, изменяющая условия зарегистрированного договора подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ).

Пунктом 2 ч. 2 статьи 7 и ч.1 статьи 9 Закона о регистрации, предусмотрено, что в ЕГРН вносятся среди прочего сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с ними, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом. Следовательно, сведения об изменении и прекращении зарегистрированного договора аренды объекта недвижимого имущества также подлежат внесению в ЕГРН в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 Закона о регистрации, государственная регистрация без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение или обременение объекта недвижимости – при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено законом.

Согласно материалам дела правоустанавливающих документов №, открытого ДД.ММ.ГГГГ, описи дела №, том №, на регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды были представлены заявление от ДД.ММ.ГГГГ на 18-ти листах, заявление на регистрацию прекращения ограничения (обременения) права от ДД.ММ.ГГГГ, протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, уведомление от ДД.ММ.ГГГГ на 29-ти листах, уведомление о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, список лиц от ДД.ММ.ГГГГ, за подписью ФИО2

Согласно статьи 21 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Список дольщиков, уведомивших ООО СХП «Ясный» об отказе от заключения договора аренды на новый срок после ДД.ММ.ГГГГ с последующим выделом земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:552 в количестве 133 человека, за подписью уполномоченного лица ФИО2, подписан ею в отсутствии полномочий.

Заинтересованным лицом в материалы административного дела представлены письменные уведомления, направленные участникам долевой собственности в соответствии с п.п. 4.1 и 5.2. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ о намерении воспользоваться своим правом на перезаключение договора на новый срок, при прочих равных условиях, что опровергает доводы уполномоченного лица ФИО2 об отсутствии со стороны арендатора уведомлений на возобновление договора аренды на новый срок, оформленным надлежащим образом. Это говорит о нарушении Арендодателями п. 5.2. договора аренды, в котором содержится обязанность собственников обеспечить возможность реализации Арендатором права на продление настоящего договора при прочих равных условиях.

При этом, уведомления индивидуального порядка, не порождают никаких правовых последствий для всех участников гражданско-правового сообщества, поскольку противоречат нормам статьей 181.1., 181.2 ГК РФ, введенных в действие с января 2015 года.

В указанной связи, суд приходит к выводу о незаконности действий Управления Росреестра по СК по проведению регистрационных действий по регистрации прекращения обременения в виде аренды в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:09:000000:552 по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между собственниками земельных долей земельного участка и ООО СХП «Ясный», ИНН 2622004195, ОГРН 1022602422237, № от ДД.ММ.ГГГГ.

В данном случае, административный ответчик совершил действия, затрагивающие интересы всех участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:09:000000:552, который в силу особенностей правового владения не может рассматриваться как отдельные регистрации в отношении конкретных участников.

Материалами дела подтверждается, что регистрационная запись об аренде № от ДД.ММ.ГГГГ погашена и в отношении административных истцов, и в отношении иных участников долевой собственности в отсутствии решения участников долевой собственности, следовательно, не может считаться законной и обоснованной.

В соответствии с п. 1 ст. 1 КАС РФ, судами общей юрисдикции, производится рассмотрение административных дел о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций.

В силу подпункта 2 пункта 2 ст. 1 КАС РФ, суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Административные истцы защищают в судебном порядке свое право аренды, имущественные права на получение арендной платы и надлежащее использование земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, которое, по их мнению, незаконно прекращено Управлением Росреестра по СК.

Оснований для прекращения настоящего дела в соответствии со статьей 194 КАС РФ у суда не имеется.

Согласно пояснений административного ответчика, согласно п. 93 Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной записи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной надписи на документе, выражающем содержание сделки в электронной форме, порядка изменения в Едином государственно реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки», зарегистрированного в Минюсте России от ДД.ММ.ГГГГ №, при государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в реестр прав на недвижимость вносятся:

- запись о сделке – государственной регистрации договора аренды;

- запись об ограничении права и обременении объекта недвижимости – запись об ограничении.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ), следовательно, восстановлению подлежит общая запись о договоре аренды в целом, в отношении объекта земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:552, как общедолевого имущества, поскольку в отсутствии решения, право аренды административных истцов Управление Росреестра по СК нарушено.

В судебном заседании, представителем административных истцов заявлено ходатайство об обращении решение суда по настоящему делу в части обязания Управления Росреестра по <адрес> восстановить запись № от ДД.ММ.ГГГГ об аренде по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:552 к немедленному исполнению, в случае удовлетворения административных исковых требований в соответствии со статьей 188 КАС РФ.

Ходатайство мотивировано тем, что принадлежащий административным истцам на праве общей долевой собственности земельный участок 26:09:000000:552 является землями сельскохозяйственного назначения, являясь особо ценным природным объектом, предназначенным для производства сельскохозяйственной продукции. Плодородие почвы, как основной составляющей характеристик таких участков, напрямую зависит от непрерывности обработки участка с соблюдением технологии севооборота.

Агротехническая литература «Продуктивность культур зернопаропропашного севооборота в зависимости от системы основной обработки почвы и удобрений» (автор Беленюв АЛ.) ставит принципы непрерывности обработки земель сельскохозяйственного назначения одним из способов сохранения их плодородия.

В настоящее время <адрес> большое внимание уделяется именно сохранению земель сельхозназначения, повышению плодородия почв. В 2006 году подготовлен и принят Закон №-кз «Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения в <адрес>» и распоряжение правительства №-рп о мерах по реализации <адрес> «Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения в <адрес>», постановлением краевого правительства №-п от ДД.ММ.ГГГГ утверждены правила рационального использования земель сельскохозяйственного назначения на Ставрополье.

Простой обработки земель сельскохозяйственного назначения противоречит политике государства и его интересам, которое обязывает арендаторов надлежащим образом обрабатывать земельные участки.

Уборка на земельном участке 26:09:000000:552 окончена. В настоящий момент земельный участок в период осеннего сезона требует его обработки в соответствии с технологиями производства сельскохозяйственной продукции, требует проведения работ по вспашке, культивации, боронованию земли, для целей приведения земельного участка в состояние, пригодное для его целевого использования.

Однако, на сегодняшний момент действующий арендатор не имеет возможности, вследствие погашении записи об аренде осуществлять такие работы.

Сведений о наличии в ЕГРН прав аренды за новым арендатором не имеется, что следует из выписки от ДД.ММ.ГГГГ, в результате чего созданы такие обстоятельства, что замедление исполнения решения по данному делу может нанести значительный ущерб интересам административных истцов и участникам долевой собственности на земельный участок 26:09:000000:552, поскольку участок зарастает сорняками, нарушаются технологические сроки обработки земли для полупара и пара, то приводит к ухудшению качества и плодородия земель.

Согласно статьи 188 КАС РФ, решения суда подлежат немедленному исполнению в случаях, прямо предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае обращения судом принятого им решения к немедленному исполнению.

В случае отсутствия в настоящем Кодексе прямого запрета на немедленное исполнение решений по административным делам определенной категории суд по просьбе административного истца может обратить решение по административному делу к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление исполнения этого решения может нанести значительный ущерб публичным или частным интересам. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с его принятием. Прямого запрета на немедленное исполнения подобных решений в законе не имеется.

Материалами дела подтверждается, что записи об аренде на спорный участок на текущую дату в ЕГРН отсутствуют. Учитывая необходимость ведения полевых работ для целей сохранения качественных характеристик земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, суд полагает необходимым обратить решение в указанной части к немедленному исполнению, для целей предотвращения значительных убытков участников долевой собственности на данный земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 177, 227, 188 Кодекса административного судопроизводства,

решил:

Признать незаконными действия Управления Росреестра по <адрес>, ОГРН 1042600339737, ИНН 2634063880 по регистрации прекращения ограничения (обременения) права – аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:552 по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, погашению регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Управление Росреестра по <адрес>, ОГРН 1042600339737, ИНН 2634063880 восстановить запись № от ДД.ММ.ГГГГ об аренде по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:552 за ООО СХП «Ясный».

Обратить решение суда по настоящему делу в части обязания Управление Росреестра по <адрес>, ОГРН 1042600339737, ИНН 2634063880 восстановить запись № от ДД.ММ.ГГГГ об аренде по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:09:000000:552 за ООО СХП «Ясный» к немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Туркменский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись А.В. Иванов

Подлинник решения хранится

в материалах административного дела 2а-342/2018

Туркменского районного суда <адрес>.