Решение по делу № 2-4223/2022 от 26.09.2022

Дело № 2-4223/2022                      7 декабря 2022 года

УИД 29RS0014-01-2022-006067-24

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд города Архангельска

в составе председательствующего судьи Тарамаевой Е.А.

при секретаре судебного заседания Ушаковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» к Фроловой И. В. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» (далее – ООО «Кватре Стар», общество) обратилось в суд с иском к Фроловой И.В. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование иска указано, что 12 сентября 2018 года между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест» (далее – ООО «Капитал Инвест», застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве № 118 (далее – договор), согласно которому застройщик обязался в предусмотренный срок построить многоквартирный дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг по адресу: г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, в границах ... и ..., после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать ответчику объект долевого строительства, определенный договором, а ответчик в свою очередь обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Объектом долевого строительства являлась квартира <№>, которая будет находиться на 10 этаже дома. На момент заключения договора общая площадь квартиры ответчика определялась согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляла 56,02 кв.м., в том числе лоджия площадью 1,94 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5). При этом по условиям договора фактическая площадь объекта могла быть уточнена к моменту его фактической передачи. Цена договора составила сумму 4 202 390 руб. По заданию застройщика ООО «Архземкадастр» были произведены обмеры объекта капитального строительства, фактическая площадь квартиры ответчика составила 57,2 кв.м., в том числе лоджия площадью 2,6 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5). По условиям договора (п. 3.2) в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1 %, участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены договора в течение 30 дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта застройщиком. Оплата за указанную разницу производится исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 75 015 руб. за 1 кв.м. 31 декабря 2019 года ООО «Капитал Инвест» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 10 февраля 2020 года между застройщиком и Фроловой И.В. подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства. 30 декабря 2020 года ответчику направлено уведомление о наличии задолженности, которое не исполнено. По договору цессии ООО «Капитал Инвест» уступило право требования по договорам участия в долевом строительстве ООО «Кватре Стар». В связи с чем просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору участия в долевом строительстве № 118 от 12 сентября 2018 года в размере 88 517 руб. 70 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 855 руб. 50 коп.

В судебном заседании представитель истца ООО «Кватре Стар» по доверенности Поплевин В.Е. на исковых требованиях настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Фролова И.В., представитель ответчика по устному ходатайству Чирков А.Д. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Третье лицо ООО «Капитал-Инвест», извещенное надлежащим образом о времени и месте, в судебное заседание своего представителя не направило, уважительных причин неявки суду не представило.

Выслушав объяснения участников судебного заседания, исследовав письменные материалы дела, материалы дела приказного производства и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, следует из материалов дела, что 12 сентября 2018 года между ООО «Капитал Инвест» и Фроловой И.В. заключен договор участия в долевом строительстве № 118.

В соответствии с договором застройщик обязался в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг (1 этап: жилой дом в осях 1-16) по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, в границах ... и ..., а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику объекта долевого строительства, определенный договором. Участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п. 1.1 договора объектом долевого строительства является квартира за <№>, которая будет находиться в доме на 10 этаже. Общая площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляет 56,02 кв.м, в том числе лоджия площадью 1,94 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,5). Объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией имел следующие характеристики: назначение - жилое; количество комнат - 3; площадь комнаты – 10,48 кв.м; площадь комнаты – 11,85 кв.м.; площадь кухни-гостиной – 20,54 кв.м; площадь коридора – 7,06 кв.м; площадь санузла - 4,15 кв.м; площадь лоджии/балкона – 3,88 кв.м (без учета понижающего коэффициента); строительные оси: "12-14", "В-Д". Также договором предусмотрено, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства.

Согласно п. 3.1 договора стоимость квартиры на момент заключения договора составила 4 202 390 руб.

31 декабря 2019 года ООО «Капитал Инвест» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

10 февраля 2020 года между застройщиком и ответчиком подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 118 от 12 сентября 2018 года.

30 декабря 2020 года ответчику направлено уведомление о необходимости доплаты стоимости квартиры в размере 88 517 руб. 70 коп. в связи с увеличением площади готового объекта.

14 мая 2021 года между ООО «Капитал Инвест» и ООО «Кватре Стар» заключен договор уступки права требования по договору строительства.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, никем не оспариваются, в связи с чем суд полагает их установленными.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательств и изменение его условий не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений п. 3 ст. 555 ГК РФ, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

По смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как предусмотрено Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ), для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим, в том числе, технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер (часть 1 статьи 41 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Таким образом, площадь переданного ответчикам объекта долевого строительства следует определять из данных технического паспорта дома на момент ввода в эксплуатацию.

По заданию застройщика ООО «Капитал Инвест» ООО «Архземкадастр» были произведены обмеры объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг (1 этап - жилой дом в осях 1-16), почтовый адрес: г. Архангельск, ...).

Согласно указанным обмерам фактическая площадь квартиры за <№> составила 57,2 кв.м., в том числе, лоджия площадью 2,6 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5). Таким образом, площадь квартиры увеличилась на 1,18 кв.м.

В силу положений п. 3.2 договора, в случае увеличения фактической площади Объекта долевого строительства более чем на 1% участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены договора, в течение 30 (тридцати) дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком, оплата за указанную разницу производится, исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 75 015 руб. за 1 кв.м.

Таким образом, информация о возможности изменения площади объекта долевого строительства в результате строительства доведена до сведения участников долевого строительства, что очевидно следует из содержания договора участия в долевом строительстве.

Доказательством передачи ответчику объекта именно указываемой площади является акт передачи объекта, который не оспорен и подтверждает объем исполненных обязательств застройщиком, в том числе в части площади переданной квартиры.

Подписывая акт приема-передачи 10 февраля 2020 года, ответчик выразила свое согласие с содержанием п. 1, согласно которому установлено, что общая площадь квартиры составила 57,2 кв.м. и лоджии 2,6 кв.м. (59,8 кв.м.).

Принимая во внимание установленную договором обязанность по оплате разницы между предусмотренной договором и фактической площадью квартиры, несогласие ответчика с необходимостью доплаты денежных средств, расценивается как уклонение от исполнения ранее принятых обязательств в соответствии с договором участия в долевом строительстве.

Направление сообщения о доплате за пределами срока, установленного договором, свидетельствует о нарушении порядка и способа оплаты полной стоимости квартиры, но не может исключать обязанность по полной оплате цены договора, которая определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Вынесенный мировым судьей 5 августа 2022 года судебный приказ о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве в отношении ответчика по его возражениям отменен 23 августа 2022 года.

Согласно представленному истцом расчету размер доплаты составляет 88 517 руб. 70 коп. и определен как произведение стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства на размер превышения площади (75 015 руб. * 1,18 кв.м).

Указанный расчет судом проверен, сомнений не вызывает, ответчиком не оспорен, в связи с чем принимается как достоверный.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований и принимает решение об их удовлетворении.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная последним при обращении в суд.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» к Фроловой И. В. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве удовлетворить.

Взыскать с Фроловой И. В. (паспорт <№>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» (ИНН 7810691447) задолженность по договору участия в долевом строительстве от 12 сентября 2018 года № 118 в размере 88 517 руб. 70 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 855 руб. 50 коп., всего взыскать 91 373 руб. 20 коп.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд г. Архангельска в течение месяца со дня его вынесения в мотивированном виде.

Мотивированное решение изготовлено 14 декабря 2022 года.

Председательствующий                          Е.А. Тарамаева