Решение по делу № 02-4058/2023 от 07.06.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 сентября  2023 года г. Москва

77RS0005-02-2023-006805-60

Суд в составе председательствующего судьи Головинского районного суда г. Москвы Яковлевой В.С.,

при секретаре Зубкове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4058/23 по иску фио к ООО Специализированный застройщик «ПСФ «КРОСТ» о признании части условий договора незаконными, обязании исключить часть условий из договора участия в долевом строительстве, уменьшении покупной стоимости объекта долевого строительства, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л :

Истец фио обратилась в суд с иском к ответчику ООО Специализированный застройщик «ПСФ «КРОСТ» о признании незаконными условий пп. 9.2, 2.2., 2.3, 4.1.9, 5.6 Договора участия в долевом строительстве от 27.05.2019 г. №100/371-Г, исключении из Договора участия в долевом строительстве от 27.05.2019 г. №100/371-Г условий, предусмотренных пп. 9.2, 2.2., 2.3,4.1.9, 5.6 Договора, уменьшении покупной стоимости объекта долевого строительства на сумма, компенсации морального вреда в размере сумма, а с учетом уточненных исковых требований, взыскании неустойки, штрафа. В качестве оснований для заявления своих требований, Истец указывает, что на дату обращения многоквартирный дом имеет 33 этажа и еще 2 подземных, что нарушает право Истца на комфортное проживание без лишней нагрузки на инфраструктуру дома.

Истец, представитель истца в судебное заседание явились, просили удовлетворить заявленные требования по доводам, изложенным в основном и уточненном иске.

Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «ПСФ «КРОСТ», действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам письменных возражений на исковое заявление, просила в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме,

Суд, объяснения сторон, проверив и изучив материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу абз. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 1. По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. ….

4. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора;

В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В силу положений п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

На основании ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу п. 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Данная норма права корреспондирует с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом и следует из объяснений представителя ответчика, материалов дела, 27.05.2019 года между фио и Ответчиком ООО Специализированный застройщик «ПСФ «КРОСТ» был заключен Договор участия в долевом строительстве №100-371-Г многоэтажного жилого комплекса с подземной автостоянкой, создаваемой по адресу: г.Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, квартал 82 района Хорошево-Мневники, корп.11 (ул. Генерала Глаголева, вл.16, к.1). Все существенные условия, указанные в вышеуказанном Договоре между сторонами были согласованы и подтверждены фактом заключения в момент подписания Договора. Кроме того, между фио и Ответчиком было заключено Дополнительное соглашение № 1 от 27.05.2019 г., согласно п.1.1 которого количество этажей строящегося многоквартирного дома составляет 49+2 подземных (л.д.47).

24.11.2020 года Ответчиком с супругой фио – истцом фио было заключено Дополнительное соглашение №1 к Договору участия в долевом строительстве №100/371-Г от 27.05.2019 г. В соответствии с п.4 указанного Дополнительного соглашения все условия Договора от 27.05.2019 г., за исключением п. 3.2 и ст.10, сохранили свою законную силу и фио становится стороной по вышеуказанному договору.

Во исполнение заключенного между сторонами Договора участия в долевом строительстве, а также Дополнительных соглашений, Ответчик осуществлял строительство на основании Разрешения на строительство № 77-212000-017858-2018 от 19.10.2018 г., в соответствии с Постановлением Правительства г.Москвы от 09.10.2007 г. №882-ПП «О проекте планировки территории квартала 85 района Хорошево-Мневники СЗАО г.Москвы». Также для возведения указанного жилого комплекса был разработан Градостроительный план земельного участка от 10.08.2018 г. № RU77212000-039743. Впоследствии при строительстве указанного жилого объекта Ответчик руководствовался Постановлением Правительства г.Москвы от 23.12.2020 г. №2353-ПП «Об утверждении проекта планировки территории квартала 82 района Хорошево-Мневники г.Москвы», Градостроительным планом земельного участка от 06.07.2021 г. №РФ-77-4-53-3-71-2021-4329, протоколом Градостроительно-земельной комиссии г.Москвы от 27.08.2021 г. №30, результатами заключения повторной Государственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий от 23.08.2021 года № МГЭ/17421-2/4, где в частности принято положительное решение о количестве этажей в возводимого многоэтажного жилого комплекса – 49.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №77-08-011492-2023 от 29.06.2023 года спорный объект долевого строительства, принадлежащий Истцу, введен в эксплуатацию, о чем Ответчик письменно уведомил Истца.

Кроме того, соответствие объекта требованиям технических регламентов и проектной документации было также подтверждено Заключением о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации от 25.05.2023 года, утвержденного распоряжением Комитета государственного строительного надзора г.Москвы от 25.05.2023 года №357-17-Р/30С.

В соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, при этом каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценивая доказательства в их совокупности, допустимости, достоверности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, с учетом конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что жилой дом с подземной автостоянкой по адресу: г.Москва, ул. Генерала Глаголева, вл.16, к.1, в котором находится принадлежащая истцу квартира, введен в эксплуатацию Разрешением на ввод №77-08-011492-2023 от 29.06.2023 года, в отношении указанного объекта Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы выдано Заключение о соответствии объекта требованиям технических регламентов и проектной документации; учитывая также, что в соответствии с условиями заключенного между сторонами Договора участия в долевом строительстве №100-371-Г от 27.05.2019 г., Дополнительными соглашениями № 1 от 27.05.2019 г., от 24.11.2020 г. между Истцом и Ответчиком были согласованы все существенные условия договора, в том числе этажность, суд приходит к выводу о том, что истцом, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, не представлено суду доказательств, объективно свидетельствующих о нарушении ответчиком условий договора относительно качества объекта долевого строительства, в отношении которого в установленном порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Таким образом, поскольку в судебном заседании не нашли своего подтверждения доводы истца о несоответствии качества строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца об уменьшении покупной стоимости объекта долевого строительства на сумма.

Также суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании незаконными условий пп. 9.2, 2.2., 2.3, 4.1.9, 5.6 Договора участия в долевом строительстве от 27.05.2019 г. №100/371-Г, исключении из Договора участия в долевом строительстве от 27.05.2019 г. №100/371-Г условий, предусмотренных пп. 9.2, 2.2., 2.3,4.1.9, 5.6 Договора, поскольку оспариваемые пункты договора не нарушают права истца, соответствуют требованиям закона, обязательства застройщиком не нарушены, выполнены.

Поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано, то суд не находит оснований для взыскания в пользу истца неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований фио к ООО Специализированный застройщик «ПСФ «КРОСТ» о признании части условий договора незаконными, обязании исключить часть условий из договора участия в долевом строительстве, уменьшении покупной стоимости объекта долевого строительства, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда– отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд города Москвы.

Судья В.С. Яковлева

Мотивированное решение изготовлено 25 сентября 2023 года.