Решение по делу № 2-628/2024 (2-4115/2023;) от 05.10.2023

63RS0№-61

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 августа 2024 г. г. Самара                         

Волжский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Андреевой Е.А.,

при секретаре Гурьяновой Е.О.,

с участием истца Козловского А.К., представителей истцов Початкина А.П., Зайцевой Т.Н.,

представителя ответчика – Ермолаевой С.В.,

представителя третьего лица – Хазановой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Козловского А. К., Козловской О. В. к ООО «ДСК «Меркурий» о выделе земельного участка, прекращении права собственности, признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Козловский А.К., Козловская О.В. обратились в суд с иском к ООО «ДСК «Меркурий» о выделе земельного участка, прекращении права собственности, признании права собственности на земельный участок, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Самарагорстрой» и Козловским А.К. и Козловской О.В. был заключен договор долевого участия в строительстве №К/21/Л4. В соответствии с п. 1.1 договора застройщик (ООО «Самарагорстрой») принял на себя обязательство своими силами или с привлечением других лиц построить первую очередь коттеджного микрорайона «Дубрава» в п.г.т. <адрес> на земельном участке площадью 689727 кв.м, с кадастровым номером 63:17:0000000:0275, категория земель: земли населенных пунктов, расположенном по адресу: <адрес> Смышляевская волость, 0,5 км. Северо-западнее п.г.т. Стройкерамика в 180 м с правой стороны от подъездной дороги на <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию первой очереди микрорайона ответчик обязался передать истцам жилой дом с земельным участком, на котором будет расположен завершенный строительством жилой дом, а инвестор обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять жилой дом и земельный участок при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. В соответствии с п. 2.1 договора цена жилого дома с земельным участком на момент подписания договора составляет 35000 руб. за один кв.м, площади дома, а всего 4196150 руб. Истец свои обязательства по договору исполнил частично, внеся в кассу ООО «Самарагорстрой» 1990000 руб. что составляет 47,42% от общей проектной стоимости жилого дома с земельным участком. Согласно п. 1.2 договора объектом долевого строительства является жилой дом, проектной общей площадью 124,34 кв.м.

В соответствии с п. 3.1.5, 3.1.6 договора ООО «Самарагорстрой» обязано сдать первую очередь микрорайона в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на земельный участок и оформить соответствующую документацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ, и в течение двух месяцев передать жилой дом и земельный участок инвестору по акту приема-передачи.

Впоследствии между истцами и ответчиком был заключен договор долевого участия №К/3/ВС от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого стало строительство жилого дома проектной площадью 124,34 кв.м. по адресу: <адрес>. Строительство первой очереди поселка «Дубрава», в т.ч. и спорного жилого дома, велось ООО «Самарагорстрой» на земельном участке с кадастровым номером 63:17:0000000:0275 категория земель: земли населенных пунктов, расположенном по адресу: <адрес> Смышляевская волость, 0,5 км. Северо-западнее п.г.т. Стройкерамика, на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного отделом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального района <адрес>, договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик обязательства по окончанию строительства и передаче жилого дома с земельным участком по акту приема-передачи истцам не выполнил.

Решением Волжского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № за истцами признано право общей совместной собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 123,1 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 57% готовности, расположенного по адресу: <адрес>, пгт Стройкерамика, Коттеджный поселок «Дубрава», <адрес>. Истцами получено свидетельство о государственной регистрации права 63-АН № от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № внесена ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, истцы являются плательщика налога на имущество.

На основании Постановления Администрации муниципального района <адрес> «О предоставлении земельного участка (земли населенных пунктов)» для комплексного освоения в целях жилищного строительства ООО «Солнечная долина» был предоставлен в собственность бесплатно земельный участок площадью 689 727 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, на землях Смышляевской волости, в 0,5 км. северо-западнее <адрес>, в 180 м с правой стороны от подъездной дороги на <адрес>, с восточной стороны граничащей с <адрес>. Строительство осуществлялось на основании Разрешения на строительство, выданного Администрацией г.<адрес> муниципального района <адрес>. Земельный участок предоставлен ООО «Солнечная Долина» под застройку объекта строительства Комплексного многофункционального поселка. В настоящее время строительство приостановлено, так как у застройщика отсутствую денежные средства на продолжение строительства. В отношении ООО «Солнечная долина» возбуждено дело о признании должника несостоятельным (банкротом). Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А55-2436/2021 конкурсным управляющим утвержден Севостьянов О.Н.

Пересечение границ земельных участков с границами смежных земельных участков, поставленных на кадастровый учет, не выявлено, что подтверждается схемой образуемого земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, и заключением подготовленными кадастровым инженером Кащенко В.В.

Истцы частично оплатили не только незавершенный строительством жилой дом, но и часть земельного участка в таком е размере, то есть 45,73% от общей площади земельного участка в 623,0 кв.м., что составляет 285,00 кв.м. В указанную площадь земельного участка, оплаченную истцами, входит площадь, необходимая для обеспечения эксплуатации жилого дома, которая по подсчетам кадастрового инженера составляет 219 кв.м.

В связи с изложенным истцы, уточнив свои требования, просили суд выделить Козловскому А. К. и Козловской О. В. в общую совместную собственность земельный участок площадью 285,00 кв.м., расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 63:17:0000000:275 площадью 688876 кв.м. по адресу : <адрес>, на землях Смышляевской волости, в 0, 5 км северо - западнее <адрес>, в 180 м с правой стороны от подъездной дороги на <адрес>, с восточной стороны, граничащий с <адрес>. Признать за истцами право совместной собственности на вновь образованный земельный участок площадью 285 кв. метров из состава земельного участка с кадастровым номером 63:17:0000000:275 в следующих границах в соответствии со схемой расположения испрашиваемого земельного участка :

Номер точки	Координаты Х	Координаты Y
1	397 015,23	1 390 181,69
2	397 003,65	1 390 187,56
3	397 993,85	1 390 167,45
4	397 005,57	1 390 162,17

Также истцы просили суд в резолютивной части решения указать, что решение суда является основание для прекращения права собственности ООО «Меркурий» на земельный участок площадью 285,00 кв.м.

В судебном заседании истец Козловский А.К., представители истцов – Початкин А.П., Зайцева Т.Н. доводы иска поддержали.

Представитель ответчика - Ермолаева С.В. в судебном заседании просила в иске отказать.

Представитель третьего лица ООО «Солнечная долина» Хазанова Т.А. в судебном заседании просила в иске отказать.

Представители третьих лиц Администрации городского поселения Смышляевка муниципального района <адрес>, Управления Росреестра по <адрес>, Министерства строительства <адрес> в судебное заседание не явились, извещены о дате, месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Козловским А.К., Козловской О.В. (инвесторами) и ООО «Самарагорстрой» (застройщиком) был заключен договор долевого участия №К/21/ЛЧ на предмет строительства жилого дома по адресу: <адрес>. Указанный договор был расторгнут сторонами ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между Козловским А.К., Козловской О.В. (инвесторами) и ООО «Самарагорстрой» (застройщиком) был заключен договор долевого участия №К/3/ВС. В соответствии с п.1.1, 1.2 указанного договора застройщик принял на себя обязательство своими силами или с привлечением других лиц построить первую очередь коттеджного микрорайона «Дубрава» в п.г.т. <адрес> на земельном участке площадью 689 727 кв.м. с кадастровым номером 63:17:0000000:0275, категория земель: земли поселений, расположенном по адресу: <адрес> Смышляевская волость, 0,5 км. северо-западнее п.г.т. Стройкерамика в 180 м с правой стороны от подъездной дороги на <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию первой очереди микрорайона передать инвестору жилой дом с земельным участком, на котором будет расположен завершенный строительством жилой дом, а инвестор обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять жилой дом и земельный участок при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Объектом договора является жилой дом проектной площадью 124,34 кв.м., проектной жилой площадью 66,56 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Площадь земельного участка указана 623 кв.м.

Истцы внесли в кассу ООО «Самарагорстрой» денежную сумму в размере 1 990 000 руб., что составляет 47,42% от общей проектной стоимости жилого дома с земельным участком, что сторонами не оспаривалось.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Волжского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску Козловского А. К., Козловской О. В. к ООО «Самарагорстрой» о признании права собственности на объект незавершенного строительства за Козловским А.К., Козловской О.В. признано право общей совместной собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, 57% готовности, расположенный по адресу: <адрес>, п.г.т. Стройкерамика, <адрес> «Дубрава», <адрес>, общей площадью 123,1 кв. м.

При рассмотрении гражданского дела № суд установил, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным районом <адрес> и ООО «Самарагорстрой» был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому ООО «Самарагорстрой» предоставлен в пользование за плату земельный участок площадью 689 727 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> на землях Смышляевской волости в 0,5 км. северо-западнее <адрес> в 180 м с правой стороны от подъездной дороги на <адрес> с восточной стороны граничащей с <адрес>. Земельный участок площадью 689 727,00 кв.м. ООО «Самарагорстрой» в соответствии с условиями договора № не освоен. На стороне ООО «Самарагорстрой» образовалась задолженность по арендной плате в пользу Администрации муниципального района <адрес>. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Самарагорстрой» ведена процедура наблюдения. Согласно Разрешению на строительство № Отдел архитектуры и градостроительства Администрации муниципального района <адрес> разрешает строительство комплексного многофункционального поселка, расположенного по адресу: <адрес> на землях Смышляевской волости в 0,5 км. северо-западнее <адрес> в 180 м с правой стороны от подъездной дороги на <адрес> с восточной стороны граничащей с <адрес>, срок действия разрешения до июня 2010 года. Согласно п. 3.1.6 договора долевого участия № К/3/ВС от ДД.ММ.ГГГГ застройщик обязан обеспечить сдачу первой очереди микрорайона в эксплуатацию, регистрацию прав собственности застройщика на земельный участок, оформление соответствующей документации не позднее ДД.ММ.ГГГГ. На день вынесения решения первая очередь микрорайона в эксплуатацию не сдана, таким образом действия ответчика суд при вынесения решения по делу № расценил как односторонний отказ от исполнения обязательств, что является нарушением ст. 309 ГК РФ.

Право общей совместной собственности истцов на объект незавершенного строительства зарегистрировано Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, истцы оплачивают налог на имущество физических лиц.

В дальнейшем обязательства по удовлетворению прав требований участников долевого строительства были приняты ООО «Солнечная долина» в рамках конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, проведенного Министерством строительства <адрес> в соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Порядка проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен <адрес>, удовлетворения прав требований участников долевого строительства». Победителем конкурса - ООО «Солнечная долина» принято обязательство по удовлетворению прав требований дольщиков ООО «Самарагорстрой».

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено производство по делу по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Солнечная долина», определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Солнечная долина» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на один год.

Козловский А.К. и Козловская О.В. обратились к конкурсному управляющему ООО «Солнечная долина» с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ, в котором просили включить в реестр требований участников строительства ООО «Солнечная долина» их требование о передаче жилого дома с земельным участком со следующим характеристиками: площадь земельного участка 623 кв.м., проектная общая площадь жилого дома - 124,34 кв.м., жилая площадь <адрес>,56 кв.м., с условным номером №, по <адрес>, расположенном по адресу: <адрес>, Смышляевская волость, 0,5 км северо-западнее п.г.т. Стройкерамика, в 180 м с правой стороны от подъездной дороги на <адрес> с указанием оплаченной суммы в размере 1 990 000 рублей.

Требования Козловского А.К. и Козловской О.В. были включены конкурсным управляющим должника в реестр требований о передаче жилых помещений в отношении жилого дома по адресу Восточная, 3 на сумму 1 990 000 рублей, о чем конкурсным управляющим в адрес истцов направлено уведомление.

В соответствии со ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

В соответствии со ст. 201.5 Закона о банкротстве открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

При установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства.

Положения Закона о банкротстве в части банкротства застройщиков предусматривают несколько альтернативных процедур, направленных на удовлетворение требований участников строительства, в частности: финансирование мероприятий по завершению строительства Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» или третьими лицами (статья 201.8-1 Закона о банкротстве); погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства (статья 201.10 Закона о банкротстве); погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в случае наличия у застройщика многоквартирного дома или домов блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено, а также при завершении строительства в ходе процедуры, применяемой в деле о банкротстве (статья 201.11 Закона о банкротстве); передача имущества и обязательств застройщика приобретателю имущества при наличии такого ходатайства и соблюдении специальной процедуры (статья 201.15-2 Закона о банкротстве).

Если основания для применения перечисленных процедур отсутствуют, то в силу положений Закона о банкротстве применяется продажа имущества должника и погашение требований за счет денежных средств, вырученных от продажи имущества должника.

Собранием участников строительства от ДД.ММ.ГГГГ принято решение не обращаться в Арбитражный суд <адрес> с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Требований участников строительства подлежат удовлетворению при реализации участка, входящего в конкурсную массу должника, и распределении денежных средств. Участок был реализован на открытых торгах, покупателем земельного участка является ООО «ДСК Меркурий».

Договоры участия в долевом строительстве, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:17:0000000:275, прекращены в связи с невозможностью исполнения.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве с Козловской О.В., Козловским А.К. прекращен.

Прекращение договора долевого участия подтверждено определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А55-2436/2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ и постановлением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Требования Козловского А.К.. Козловской О.В. конкурсным управляющим переведены из реестра требований участников строительства в реестр требований кредиторов и включены в третью очередь реестра требований кредиторов с суммой 1 990 000 руб.

15.11.2023    конкурсным управляющим в адрес Козловского А.К. направлен запрос реквизитов для перечисления денежных средств, который получен адресатом ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ реквизиты не предоставлены.

В ходе конкурсного производства сформирован реестр требований кредиторов, общая сумма требований составила 829 827 785,24 руб. (в том числе требования Козловского А.К., Козловской О.В.).

По сведениям ООО «Солнечная долина», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер удовлетворенных требований кредиторов составляет примерно 30 % от размера требований кредиторов, включенных в реестр.

Как указал представитель третьего лица ООО «Солнечная долина», после отмены обеспечительных мер в виде запрета конкурсному управляющему ООО «Солнечная долина» осуществлять распределение денежных средств, принятых по заявлению Присекина Е.Ю. и Хведчика Д.Н., денежные средства буду распределены между кредиторами, в число которых входят истцы.

Истцами требование о признании права собственности на земельный участок площадью 285,00 кв.м. обосновано количеством квадратных метров, фактически оплаченных в рамках договора долевого участия.

Земельный участок с кадастровым номером 63:17:0000000:0275 принадлежит на праве собственности ООО «ДСК «Меркурий», что подтверждается выпиской из ЕРН.

Основания приобретения права собственности определены ст. 218 ГК РФ. В частности, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Сделок об отчуждении земельного участка (его части) с ООО «ДСК «Меркурий» истцами не заключалось.

Обязательство по передаче истцам дома и земельного участка возникло у ООО «Самарагорстрой» (затем – у его правопреемника ООО «Солнечная долина») на основании договора долевого участия, который прекращен в связи с невозможностью исполнения.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Истцы ссылались на указанные нормы права, в то же время не ставили вопрос о выделении им земельного участка, необходимого для использования жилого дома.

Согласно ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Случаи, когда такое согласие не требуется, установлены п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ.

Согласия собственника земельного участка ООО «ДСК «Меркурий» на образование земельного участка не имеется.

Истцы указали, что ими оплачено 285,00 кв.м. из земельного участка с кадастровым номером 63:17:0000000:0275, однако не обосновали ни конфигурации, ни местоположения границ данного земельного участка, заключения кадастрового инженера по данному вопросу не представили, проведение землеустроительной экспертизы полагали излишним.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что требования истцов в заявленной редакции и по основаниям, приведенным в исковом заявлении, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Козловского А. К., Козловской О. В. отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Волжский районный суд Самарской области в течение месяца после принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 08.08.2024 г.

Судья /подпись/ Е.А. Андреева