Решение от 17.03.2022 по делу № 2-413/2022 (2-4344/2021;) от 20.10.2021

УИД: 38RS0035-01-2021-006257-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 марта 2022 года                                                                     г. Иркутск

Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Козловой Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К, с участием представителя истца ФИО4, представителя ответчика ФИО5, ФИО6, рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к акционерному обществу Специализированный застройщик «Строительная корпорация Адрес» о признании отказа от исполнения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к акционерному обществу Специализированный застройщик «Строительная корпорация Адрес» о признании отказа от исполнения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным, мотивировав заявленные исковые требования указанием на то, что Дата от Акционерного общества Специализированный застройщик «Строительная корпорация Адрес» поступило уведомление (исх № от Дата) об одностороннем расторжении договора участия вдолевом строительстве многоквартирного дома от Дата № на основании части 5статьи 5 и частей 3, 4 статьи 9 Федерального закона от Дата № ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Как следует из вышеназванного уведомления Акционерное общество Специализированный застройщик «Строительная корпорация Адрес» уведомило ФИО1 об отказе в одностороннем порядке с Дата от исполнения договора участия в долевом строительстве от Дата № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома на основании части 5 статьи 5 и частей 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004г. №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Данный отказ в одностороннем порядке от исполнения договора от Дата № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома является незаконным.

Дата между Закрытым акционерным обществом «Иркутсклесстрой» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства/третье лицо) заключен договор № Участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома блок-секция № по Адрес.

В соответствии с условиями договора Застройщик обязался осуществить строительство 10 этажного (включая подвальный этаж) многоквартирного жилого дома блок/секция № расположенного на земельном участке площадью 5095 кв.м., кадастровый № по адресу: Адрес (Объект) передать Участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру, расположенную на 8 этаже строящегося Объекта, строительный номер квартиры — №, общей проектной площадью 36,6 кв.м., в т.ч. общая площадь квартиры составляет 32,20 кв.м., площадь балкона составляет 4,40 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1. договора, стоимость долевого вклада по договору определена в размере 2 232 600 рублей. В соответствии с пунктом 4.1.2. договора Участник долевого строительства обязуется в 5-дневный срок после регистрации настоящего договора в Управлении федеральной сгосударственной регистрации кадастра и картографии по Адрес перечислить на расчётный счет или внести в кассу застройщика долевой взнос в размере 2 232 600 рублей.

Дата договор № Участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома блок-секция № по Адрес был зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Адрес, номер регистрации №

Дата Участником долевого строительства в кассу Застройщика были внесены денежные средства в размере 2 232 600 рублей, о чем был выдана квитанция к приходному кассовому ордеру №б/н от Дата.

В соответствии с п. 4.7. Участник долевого строительства вправе уступить свои права по договору третьему лицу только после оплаты им цены договора или единовременно с переводом долга на нового участника строительство. Уступка прав по настоящему договору без письменного согласия Застройщика не допускается.

Дата ЗАО «Иркутсклесстрой» (Застройщик) предоставило ФИО1 (участник долевого строительство) справку, в соответствии с содержанием которой ФИО1, согласно договора № от Дата принимает участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома блок-секция №, Адрес, в Адрес. Стоимость долевого вклада в размере 2 232 000 руб. внесена полностью.

Таким образом, факт оплаты участником долевого строительства долевого взноса в размере 2 232 000 рублей, подтверждается как квитанцией к приходному кассовому ордеру №б/н от Дата, так и справкой от Дата.

Определением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № А19-525/2019 ЗАО «Иркутсклесстрой» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № А19-525/2019 заявление АО «ИРЖА» о намерении стать приобретателем прав на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6784 кв.м., и расположенный наобъект незавершенного строительства «Группа жилых домов по Адрес, блок секции №» удовлетворено. АО «ИРЖА» принял на себя обязательство перед участниками долевого строительства о завершении строительства объекта и передаче жилых помещений

В соответствии с Уведомлением Конкурсного управляющего ЗАО «Иркутсклесстрой» ФИО3 от Дата конкурсный управляющий удовлетворил требования ФИО1 о включении в реестр кредиторов участников долевого строительства Закрытого акционерного общества «Иркустклесстрой» по передаче жилого помещения: жилое помещение в блок/секции 5, Адрес площадью 36,6 кв.м., на 8 этаже 10-тиэтажного дома по адресу: Адрес на земельном участке площадью 6784 кв.м., кадастровый №, стоимостью на дату заключения договора 2 232 600 рублей.

На основании изложенного истец просит признать отказ акционерного общества Специализированный застройщик «Строительная корпорация Адрес» от исполнения в одностороннем порядке договора от Дата № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, оформленный в форме уведомление (исх. № от Дата) об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.11.2014г. № недействительным.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещенный о времени и месте судебного разбирательстванадлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам, указанным в иске.

Представители ответчика ФИО5, ФИО6в судебном заседании просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица Конкурсного управляющего ЗАО «Иркутсклесстрой» ФИО3 в судебное заседание не явился, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, представил письменный отзыв, приобщенный к материалам дела, в котором указал, что требования истца являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, определив на основании ст. 167 ГПК Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Из обстоятельств дела следует, что между Закрытым акционерным обществом «Иркутсклесстрой» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) заключен договор № от Дата участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома блок-секция № расположенного на земельном участке площадью 5095 кв.м., кадастровый № по Адрес. Участник долевого строительства участвует в долевом строительстве объекта – однокомнатной квартиры расположенной на 8 этаже строящегося Объекта, строительный номер квартиры - №, общей проектной площадью 36,60 кв.м., в т.ч. общая площадь квартиры составляет 32,20 кв.м., площадь балкона составляет 4,40 кв.м.

Стоимость долевого вклада по договору определена в п. 2.1. договора и составляет 2 323 600 рублей, которую участник должен оплатить в 5-дневный срок после регистрации настоящего договора в Управлении федеральной с государственной регистрации кадастра и картографии по Адрес перечислить на расчётный счет или внести в кассу застройщика долевой взнос в размере 2 323 600 рублей (п.4.1.2 договора). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним Дата, номер регистрации №.

Указанные обстоятельства подтверждаются копией договора, сам факт заключения договора сторонами не оспаривался.

Свои обязательства по оплате объекта долевого строительства ФИО1 исполнил полностью, о чем суду представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от Дата (т.1 л.д. 37), а также справкой от Дата выданной генеральным директором ЗАО «Иркутсклесстрой» о том, что оплата ФИО1 по договору участия в долевом строительстве № от Дата внесена в полном объеме.

Решением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № А19-252/2019ЗАО «Иркутсклесстрой» признан несостоятельным (банкротом).

Акционерное общество «Иркутское региональное жилищное агентство» Дата обратилось в Арбитражный суд Адрес с заявлением о намерении стать приобретателем прав на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6784 кв.м., и расположенный на нем объект незавершенного строительства «Группа жилых домов по Адрес, блок-секции №», расположенного по адресу: Адрес с целью исполнения обязательств застройщика ЗАО «Иркутсклесстрой» перед участниками строительства, имеющими требования по передаче жилых помещений и завершения строительства объекта.

Определением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № А19-525/2019 заявление АО «ИРЖА» стать приобретателем прав на земельный участок удовлетворено.

После вынесения определения от Дата АО «ИРЖА» сменило наименование на акционерное общество Специализированный застройщик «Строительная корпорация Адрес», о чем Дата внесена запись в Единый реестр юридических лиц.

Определением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № А19-252/2019 удовлетворено заявление акционерного общества Специализированный застройщик «Строительная корпорация Адрес», которому передано имущество застройщика: земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 6784 кв.м., предназначенный для строительства группы жилых домов по Адрес, блок-секции №, расположенный по адресу: Адрес, и принадлежащий должнику на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № от Дата, заключенного между ЗАО «Иркутсклесстрой» и Министерством имущественных отношений Адрес, со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе объектами незавершенного строительства группой жилых домов по Адрес, блок-секции №, расположенными на данном земельном участке и обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, в размере 114 165 784 руб. 38 коп.

Уведомлением конкурсного управляющего ЗАО «Иркутсклесстрой» ФИО3 от Дата удовлетворено требование ФИО1 о включении в реестр кредиторов участников долевого строительства Закрытого акционерного общества «Иркустклесстрой» по передаче жилого помещения: в блок/секции 5, Адрес, общей проектной площадью 36,6 кв.м., в т.ч. общая площадь квартиры составляет 32,20 кв.м., площадь балкона составляет 4,40 кв.м. на 8 этаже 10-ти этажного дома по адресу: Адрес на земельном участке площадью 6784 кв.м., кадастровый №, стоимостью на дату заключения договора в размере 2 232 600 рублей.

Дата АО «ИРЖА» направило уведомление ФИО1, ФИО7 уведомления о проведении сверки оригиналов документов участия долевого строительства, уступки прав требования, документов подтверждающих оплату по данным договорам.

Дата АО «ИРЖА» направило предупреждение ФИО1, ФИО7 о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве от Дата №.

В последующем ответчик в одностороннем порядке заявил об одностороннем отказе от исполнения договора, заключенного с истцом, о чем направил в адрес третьих лиц ФИО1, ФИО7 соответствующее уведомление (т.1 л.д. 14-17).

На основании поданного уведомления и представленных документов Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Адрес направлено уведомление ФИО1 о расторжении договора участия в долевом строительстве от Дата №.

В судебном заседании допрошен в качестве свидетеля ФИО8, который пояснил, что являлся генеральным директором ЗАО «Иркутсклесстрой» до момента ликвидации, по решению суда его отстранили от исполнения обязанностей. С ФИО1 знаком, тот приобретал квартиру, пришел в офис свидетеля, они заключили договор. ФИО1 рассчитался в полном объеме по договору, передал наличные денежные средства, которые он (свидетель) передал сразу же кассиру, кассир приняла деньги в присутствии свидетеля, ушла с денежными средствами в кассу, далее кассир принесла приходный кассовый ордер, уже подписанный кассиром и главным бухгалтером, свидетель поставил печать. Дальше вопросы затянулись со сдачей дома, у ФИО1 появилось желание продать квартиру, он получил справки, что оплата была произведена в полном объеме. Справку об отсутствии задолженности, и согласие на уступку прав требования подписал лично свидетель. Было много дольщиков, которые приносили наличные денежные средства в офис, где и заключались договора.

Показания лица, допрошенного в качестве свидетеля, суд принимает в качестве доказательств, подтверждающие, что ФИО1 в полном объёме произвел оплату по договору договора участия в долевом строительстве от Дата №. Показания свидетеля не противоречат совокупности представленных по делу доказательств.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд руководствуются следующим.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из обстоятельств дела следует, что между истцом и ответчиком возникли правоотношения по участию истца в долевом строительстве объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома блок/секция № расположенного на земельном участке площадью 6 784 кв.м., кадастровый № по адресу: Адрес, двухкомнатная квартира, расположенная на 8 этаже строящегося Объекта, строительный номер квартиры — 51, общей проектной площадью 61,99 кв.м., в т.ч. общая площадь квартиры составляет 57.46 кв.м., площадь балкона составляет 4,53 кв.м.

Частями 4 и 5 статьи 5 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона.

В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона.

Согласно ч. 3 ст. 9 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом Сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор расторгается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из обстоятельств дела следует, что доказательств направления ответчиком в адрес истца в порядке вышеуказанных норм уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве не имеется. Материалами дела установлено, что оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается кассовым ордером, согласием на уступку прав требования, показаниями свидетеля.

Довод ответчика, о том, что ему не было известно об уступке прав требования, судом не принимаются поскольку материалами дела установлено, что при истец был включён в реестр кредиторов при рассмотрении дела Арбитражным судом Адрес.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что у ответчика отсутствовали основания, предусмотренные законом и/ или договором для расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке.

В силу п. 5 ст. 35, п. п. 2 п. 6 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» запись в Едином государственном реестре недвижимости о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости погашается без заявления предшествующего правообладателя на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении этой записи. Запись в Едином государственном реестре недвижимости о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости была погашена на основании вступившего в законную силу судебного акта о погашении такой записи (независимо от срока, прошедшего с момента внесения и погашения такой записи, а также от наличия записи о регистрации перехода данного права).

С учетом того, что суд пришел к выводу об отсутствии оснований для одностороннего отказа ответчика от исполнения договора долевого участия от Дата № между истцом и ответчиком, запись в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации Договора долевого участия Дата № подлежит восстановлению.

Указание стороны ответчика на то, что ФИО1 ранее являлся директором и учредителем различных юридических организаций, в том числе занимающихся строительством и т.д., не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, поскольку эти обстоятельства не являлись предметом разбирательства по данному делу.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░ № ░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                    ░.░ ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░.