Решение от 31.08.2021 по делу № 2-475/2021 от 09.02.2021

         Дело № 2-475/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 августа 2021 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе: председательствующего судьи                     М.Е. Бубновой

при секретаре           А.А. Пискленовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Миллер К.А. к Шнайдер Х.В. о понуждении к заключению соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 15 октября 2003 года, третьи лица - АО «Первая Башенная компания», администрация муниципального образования «Светлогорский городской округ»,

УСТАНОВИЛ:

Истец Миллер К.А. обратился в суд с вышеуказанным иском к Шнайдер Х.В., указав в обосновании исковых требований, что 18.02.2020 между ним и Шнайдер Х.В. был заключен договор купли-продажи автомойки самообслуживания с кадастровым <№>, общей площадью 215 кв.м., расположенной по адресу: <Адрес>. Как следует из п 2.1 договора, объект был оценен по соглашению сторон за 500000 рублей, которые были уплачены ответчику в день подписания договора купли-продажи. 27.02.2020 право собственности истца на указанный объект недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке. 18.02.2020 между истцом и ответчиком было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору <№> на передачу прав и обязанностей аренды земельного участка от 15 октября 2003 года, в соответствии с которым Шнайдер Х.В. приняла на себя обязательство уступить истцу права и обязанности арендатора по договору <№>, зарегистрированного 12.11.2014 за <№> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в редакции дополнительного соглашения, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - производственные предприятия, с кадастровым <№> площадью 1020 кв.м. по адресу: <Адрес>-а. В соответствии с п. 7 соглашения, все платежи за земельный участок вносились им с момента его подписания. <Дата> истцом было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права аренды по следующим основаниям: 1) на земельном участке с кадастровым <№> расположены два объекта недвижимости, находящихся в собственности Шнайдер Х.В. и Миллер К.А., что противоречит п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ; 2) в соглашении о переуступке прав и обязанностей по договору был неправильно указан вид разрешенного использования. Земельный участок с кадастровым <№> имеет вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта, в то время как в представленном соглашении о переуступке прав и обязанностей был указан вид разрешенного использования - производственные предприятия. Далее в уведомлении указано, что рекомендуется обратиться в МФЦ и предоставить документы, оформленные в соответствии с требованиями действующего законодательства. После получения указанного уведомления он обратился к ответчице с просьбой подать совместно дополнительное соглашение к соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору <№> от 18.02.2020, однако ответчица под разными предлогами откладывала подачу документов. 20.07.2020 Светлогорский отдел Управления Росреестра по Калининградской области направил уведомление об отказе государственной регистрации прав, указав, что это не лишает заявителя права вновь обратиться с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в случае устранения причин, препятствующих государственной регистрации прав.

Истец полагает, что ответчица нарушает его права покупателя автомойки и земельного участка, которые предусмотрены ГК РФ. Ссылаясь на положения ст.ст. 420, 421, 432, 445 ГК РФ, истец просил обязать Шнайдер Х.В. заключить с ним соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору <№> на передачу прав и обязанностей аренды земельного участка от 15 октября 2003 года, зарегистрированного 12.11.2014 за <№> в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

В судебном заседании истец Миллер К.А. и его представитель Кузнецов И.В. поддержали заявленные требования, указав, что ответчица злоупотребляет своими правами, что недопустимо, поскольку в силу положений ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ истец, являющийся собственником автомойки на основании договора купли-продажи от 18 февраля 2020 года, в силу закона приобретает право аренды земельного участка, на котором расположен данный объект. То есть право аренды Шнайдер Х.В. фактически было прекращено с момента прекращения права собственности на объект недвижимости. Все арендные платежи, начиная с 18.02.2020 Миллер К.А. готов оплатить. Кроме того, после обращения истца в суд, ответчица заключила с третьими лицами договоры субаренды на часть спорного земельного участка. Данные действия они также расценивают как злоупотребление правом. Просят удовлетворить исковые требования.

Ответчик Шнайдер Х.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика Шнайдер Х.В. - Перепочаев В.А. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что оснований для понуждения к заключению соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды нет, поскольку объект права аренды принадлежит муниципальному образованию, представитель которого не давал своего согласия на передачу спорного объекта. Кроме того, на сегодняшний день имеется не расторгнутое соглашение о передаче части спорного земельного участка в субаренду. Просит отказать истцу в иске.

Представители третьих лиц - администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» и АО «Первая Башенная компания» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В предыдущем судебном заседании представитель администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» Щербо М.Н. исковые требования полагал на усмотрение суда, пояснив, что согласие администрации на переуступку по договору аренды земельного участка не требуется, в адрес администрации должно быть направлено лишь уведомление о произведенной переуступке. Наличие задолженности по арендной плате не мешает переуступке прав.

Суд, выслушав пояснения участников процесса, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 18 февраля 2020 года между Шнайдер Х.В. и Миллер К.А. был заключен договор купли-продажи автомойки самообслуживания с кадастровым <№>, общей площадью 215 кв.м., расположенной по адресу: <Адрес>.

Как указано в п. 1.1. договора, переуступка прав аренды земельного участка оформлена соглашением о переуступке прав и обязанностей.

Согласно п. 2.1 договора, объект оценен продавцом и продан покупателю по соглашению сторон за 500000 рублей которые покупатель уплачивает продавцу наличными денежными средствами в день подписания настоящего договора купли-продажи и подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Право собственности Миллер К.А. на указанный объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке 27.02.2020 (л.д. 20).

18.02.2020 между Шнайдер Х.В. и Миллер К.А. также было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору <№> на передачу прав и обязанностей аренды земельного участка от 15 октября 2003 года.

Уведомлением Светлогорского отдела Управления Росреестра по Калининградской области от 28.02.2020 государственная регистрации прав в отношении спорного земельного участка с кадастровым <№> была приостановлена в связи с тем, что согласно актуальным сведения ЕГРН на указанном земельном участке расположены 2 объекта недвижимости (здания), находящиеся в собственности Шнайдер Х.В. и Миллер К.А., в связи с чем представленное на регистрацию соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору <№> от 18.02.2020 противоречит требованиям действующего законодательства. Кроме того, указано, что согласно актуальным сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым <№> имеет вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта, в то время как в представленном соглашении о переуступке прав и обязанностей от 18.02.2020 указан вид разрешенного использования - производственные предприятия. Таким образом, в соответствии с п. 6 ч.1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в представленных документах, недостоверны. Рекомендовано представить документы, оформленные в соответствии с требованиями действующего законодательства. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 28 мая 2020 года.

10.06.2020 в адрес Миллер К.А. направлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав.

Как установлено судом, от подписания соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору <№> на передачу прав и обязанностей аренды земельного участка от 15 октября 2003 года в новой редакции Шнайдер Х.В. отказалась.

Таким образом, судом установлено, что истец не имеет возможности оформить свои права на земельный участок до того времени, пока не будет прекращен договор аренды земли с его предыдущим арендатором, однако, Шнайдер Х.В., являясь предыдущим арендатором уклоняется от заключения соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, а администрация МО «Светлогорский городской округ» действий по расторжению договора аренды с Шнайдер Х.В. предпринимать не намерена.

В соответствие со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что поскольку договор аренды земельного участка от 15 октября 2003 года был зарегистрирован 12.11.2014 в установленном законом порядке, то в настоящее время в связи с заключением между Миллер К.А. и Шнайдер Х.В. договора от 18.02.2020 купли-продажи автомойки самообслуживания, расположенной на указанном выше земельном участке, имеются основания для признания его прекратившим свое действие, поскольку наличие данного действующего договора аренды существенным образом нарушает законные права истца Миллер К.А. по использованию земельного участка и оформлению его законных прав пользования данным земельным участком.

Поскольку правовым последствием заключения соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15 октября 2003 года является прекращение права аренды Шнайдер Х.В. по данному договору аренды, и, принимая во внимание факт уклонения ответчицы от совершения указанных действий, а также доводы истца и его представителя о фактическом прекращении договора аренды земельного участка в момент заключения договора купли-продажи автомойки, суд считает, что исковые требования Миллер К.А. подлежат удовлетворению, но в иной формулировке.

Таким образом, право аренды Шнайдер Х.В. на земельный участок, общей площадью 1050 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес>, кадастровый <№>, на основании договора аренды земельного участка <№> от 15 октября 2003 года, заключенного между ней и администрацией МО «Светлогорский городской округ», подлежит прекращению.

Доводы стороны ответчика о том, что объект права аренды принадлежит муниципальному образованию, представитель которого не давал своего согласия на передачу спорного объекта суд считает необоснованными, поскольку они опровергаются пояснениями представителя администрации муниципального образования, который не возражал против удовлетворения иска.

Тот факт, что на сегодняшний день имеется не расторгнутое соглашение о передаче части спорного земельного участка в субаренду, также не является основанием для отказа истцу в иске, поскольку данное соглашение заключено Шнайдер Х.В. после продажи спорного объекта недвижимости, следовательно, ее действия в данном случае свидетельствуют о злоупотреблении своими правами, в связи с чем, она самостоятельно должна нести риски, связанные с таким недобросовестным поведением.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

С учетом вышеизложенного, суд считает исковые требования Миллер К.А. обоснованными и подлежащими удовлетворению судом.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░ 18.02.2020 ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ <№>, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <№> ░░░░ ░░ 15 ░░░░░░░ 2003 ░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░░ ░░░░ ░ 8 ░░░░░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░          ░.░. ░░░░░░░