Решение по делу № 33-20412/2023 от 17.11.2023

Дело № 33-20412/2023

(№ 2-524/2023)

УИД № 66RS0005-01-2022-006520-60

Мотивированное апелляционное определение составлено 27.12.2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 20.12.2023

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего	Ильиной О.В.,
судей	Максимовой Е.В.,
	Абрашкиной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола помощником судьи Малярик А.М., рассмотрела в помещении суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело

по иску Стрелецкого Олега Игоревича к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ремстройкомплекс Екатеринбург» о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании задолженности по арендным платежам, возложении обязанностей по освобождению жилого помещения и передаче ключей,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ремстройкомплекс Екатеринбург» к Стрелецкому Олегу Игоревичу о признании договора аренды недействительным (ничтожным)

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ремстройкомплекс Екатеринбург» на решение Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 17.08.2023.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

установила:

Стрелецкий О.И. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ремстройкомплекс Екатеринбург» (далее – ООО «УК Ремстройкомплекс»), в котором просил:

расторгнуть договор (аренды) найма жилого помещения от 01.06.2017, заключенный между истцом и ответчиком;

обязать ответчика освободить жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> <адрес>, возвратить ключи от входной двери указанной квартиры;

взыскать с ответчика задолженность по оплате аренды (найма) жилого помещения в сумме 872116 руб. 30 коп., расходы по уплате государственной пошлины 11922 руб.

В обоснование иска указано, истец на основании договора социального найма № 05/2322 от 04.05.2017, заключенного с Администрацией Октябрьского района г. Екатеринбурга, является нанимателем жилого помещения – квартиры <адрес> <адрес>. Между сторонами заключен договор аренды (найма) вышеуказанного жилого помещения на неопределенный срок. Арендная плата по условиям договора установлена исходя из расчета 200 руб. за 1 кв.м занимаемой площади ежемесячно (пункт 4.1 договора). Расходы по оплате стоимости коммунальных услуг, эксплуатационные расходы, расходы на содержание общего имущества здания, строения, сооружения, в котором расположен данный объект, не включаются в состав арендной платы и оплачивается арендатором в соответствии с условиями заключенных с поставщиками коммунальных ресурсов договоров или выставленных квитанций от ООО «ЕРЦ». Ответчик производил оплату не в полном объеме, задолженность по арендным платежам по состоянию на 01.10.2022 составила 872116 руб. 30 коп. В связи с тем, что ответчиком обязанность по внесению платы по договору не исполнялась, то истец в соответствии с условиями договора вправе досрочно его расторгнуть.

Определением суда от 26.01.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено МРИ ФНС России № 31 по Свердловской области (л.д. 43, 44).

ООО «УК Ремстройкомплекс» обратилось со встречным иском к Стрелецкому О.И., в котором с учетом уточнений (л.д. 49-50, 105) просило признать договор аренды (найма) от 01.07.2017 недействительным (ничтожным), взыскать расходы по уплате государственной пошлины 6000 руб.

В обоснование встречного иска указано, что договор найма от 01.06.2017, вопреки требованиям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключен Стрелецким О.И. без согласия арендодателя Администрации Октябрьского района г.Екатеринбурга. Представленный в материалы дела акт приема-передачи подписан Гладковым Д.И., который в штате управляющей организации никогда не состоял, сама организация по акту приема-передачи квартиру не получала. Ответчик не осуществлял каких-либо выплат в пользу Стрелецкого О.И. в счет аренды (найма) квартиры, в счет оплаты жилищно-коммунальных услуг за квартиру. Кроме того, в соответствии с частями 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006№ 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды государственного или муниципального недвижимого имущества должно осуществляться только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключениях этих договоров.

Определением суда от 13.06.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Гладков Д.И. (л.д. 96).

Решением Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 17.08.2023 первоначальные исковые требования удовлетворены частично.

В пользу Стрелецкого О.И. с ООО «УК Ремстройкомплекс» взыскана задолженность по арендным платежам в сумме 775881 руб. 93 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10959 руб.

На ООО «УК «Ремстройкомплекс» возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить жилое помещение – квартиру <№>, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, а также возвратить от нее ключи Стрелецкому О.И.

В остальной части в удовлетворении первоначального иска, а также в удовлетворении встречного иска отказано.

С таким решением не согласился ответчик ООО «УК Ремстройкомплекс», представителем Воеводиной Н.В., действующей на основании доверенности от <дата> подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, вынести решение об отказе в удовлетворении первоначального иска, встречные исковые требования – удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что договор аренды (найма) помещения от 01.06.2017 по своей природе относится к договорам поднайма жилого помещения, что регламентируется главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вопреки условиям договора социального найма и требованиям действующего законодательства истцом не представлено письменное подтверждение согласия собственника на сдачу спорного объекта недвижимости в поднаем.

Ссылка истца на акт передачи квартиры от 01.07.2017 является необоснованной, поскольку указанный акт со стороны арендатора подписан неким Гладковым Д.И., который, со слов представителя истца, являлся работником организации ответчика. Представителем истца в судебном заседании было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела копии свидетельства о перемени фамилии Розин на Гладков от 17.09.2021. Таким образом, объяснения третьего лица Гладкова Д.И., ссылку представителя истца на тот факт, что акт передачи объекта подписан работником ответчика, а также сам акт приема можно поставить под сомнение ввиду того, что он подписан Гладковым Д.И., хотя смена фамилии произошла в сентябре 2021 г. Кроме того, оригинал договора не представлен, этот факт не учтен судом.

Вывод суда первой инстанции о том, что ответчик, как управляющая организация, является профессиональным участником рынка по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, в связи с чем могло быть осведомлено о собственнике квартиры, является необоснованным, поскольку в договоре от 01.06.2017 не указан вид деятельности ответчика.

Также является необоснованным и вывод суда первой инстанции, что платежи, внесенные на лицевой счет, открытый на имя Стрелецкого О.Н., следует считать оплатой жилищно-коммунальных услуг в рамках договора аренды, так как Розин Д.И. состоял в трудовых отношениях с ответчиком в период с 01.10.2019 по 11..09.2020, поэтому представленные в материалы дела чеки подтверждают, что третье лицо осуществляло оплату жилищно-коммунальных услуг, при этом сотрудником ответчика он не являлся, соответственно указанные оплаты нельзя признать оплатой, произведенной ответчиком.

Кроме того, поскольку договор аренды (найма) от 01.06.2027 заключен без согласия собственника – МО «город Екатеринбург» в лице Администрации Октябрьского района г.Екатеринбурга, то такой договор является недействительным. Требование о признании оспоримой сделкой недействительной может быть предъявлено лицом, чьи права и законные интересы нарушены. В данном случае таким лицом является ответчик.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом и своевременно: истец, третье лицо Гладков Д.И. путем направления 27.11.2023 судебных извещений по адресам, имеющимся в материалах дела, ответчик, третьи лица Администрация Октябрьского района г.Екатеринбурга, МРИ ФНС России № 31 по Свердловской области путем размещения информации о судебном заседании на официальном сайте Свердловского областного суда в сети интернет: http://www.ekboblsud.ru. Принимая во внимание положения части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие участников процесса.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между третьим лицом Администрацией Октябрьского района г.Екатеринбурга (наймодатель) и истцом Стрелецким О.И. (наниматель) 04.05.2017 был заключен договор социального найма жилого помещения № 05/2322 (далее – договор социального найма № 05/2322), по условиям которого наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из трех комнат в трехкомнатной квартире общей площадью 117,10 кв.м, в том числе жилой 72,30 кв.м, по адресу: пер.Утренний, 1Б, <адрес> (далее – квартира), для проживания в нем. В качестве члена семьи нанимателя указан С.И.Г. (л.д. 9-13).

Из копии договора аренды (найма) помещения от 01.06.2017 между истцом Стрелецким О.И. (арендодатель) и ООО «Ремстройкомплекс» (арендатор) ОГРН 11076671006210 (далее – договор найма от 01.06.2017) следует, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещение, расположенное по адресу: <адрес>, состоящее из 3 комнат, площадью 117,10 кв.м. (л.д. 14-18).

Пунктом 1.2 договора найма от 01.06.2017 предусмотрено, что помещение будет использоваться для проживания арендатора, всего в количестве 0 человек.

Срок аренды установлен с 01.06.2017 на неопределенный срок (пункт 1.4 договора найма от 01.06.2017).

Пунктом 4.1 договора найма от 01.06.2017 установлено, что расчетным периодом по настоящему договору является месяц. Арендная плата за переданный по настоящему договору объект устанавливается за соответствующий расчетный платежный период и определяется исходя из расчета 200 руб. за 1 кв.м занимаемой площади.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца следующего за расчетным (пункт 4.3 договора найма от 01.06.2017).

Расходы по оплате стоимости коммунальных услуг, эксплуатационные расходы, расходы на содержание общего имущества здания, строения, сооружения, в котором расположен объект, не включаются в состав арендной платы и оплачиваются арендатором в соответствии с условиями заключенных с поставщиками коммунальных ресурсов договоров или выставленных квитанций от ООО «ЕРЦ». В случае возмещения (компенсации) арендатором расходов арендодателя за потребленные арендатором жилищно-коммунальные услуги (при выставлении счетов для оплаты указанных услуг арендодателю) оплата должна производиться до 10 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 4.2 договора найма от 01.06.2017).

01.07.2017 истцом и Гладковым Д.И. подписан акт приема-передачи жилого помещения (л.д. 17).

Судом первой инстанции установлено, что письменное согласие наймодателя на предоставление квартиры в поднаем истец не получал, копию договора найма от 01.06.2017 в адрес органа местного самоуправления не направлял.

На основании решения единственного участника ООО «Ремстройкомплекс» от 13.07.2018 было изменено наименование ООО «Ремстройкомплекс» на ООО «Управляющая компания Ремстройкомплекс Екатеринбург» (л.д. 92).

Из копии свидетельства о перемени имени следует, что ранее Гладков Д.И. имел другую фамилию – Розин, изменил фамилию Розин на Гладков 17.09.2021 (л.д. 56).

Гладков Д.И., когда имел фамилию Розин, состоял в трудовых отношениях с ответчиком ООО «УК Ремстройкомплекс» с 01.10.2019 по 11.09.2020 в должности начальника отдела по взысканию задолженности (л.д. 84, 87, 88-91, 93, 94).

В материалы дела представлена копия технического заключения в отношении квартиры, составленного ЕМУП «БТИ» (л.д. 107-123).

Из выписки из лицевого счета № 291008785, открытый на имя Стрелецкого О.Н. в отношении квартиры следует, что 05.03.2019 на лицевой счет было внесено 10 000 рублей, 26.03.2019 – 10000 рублей, 18.04.2019 – 11000 рублей, 24.05.2019 – 25000 рублей, 07.06.2019 – 20000 рублей, 09.07.2019 – 20000 рублей, 26.08.2019 – 20000 рублей, 01.10.2019 – 20000 рублей, 31.10.2019 – 16000 рублей, 09.12.2019 – 40000 рублей, 09.02.2020 – 30000 рублей, 05.10.2020 – 42000 рублей, 09.12.2020 – 30000 рублей, 22.01.2021 – 25000 рублей, 01.09.2021 – 13000 рублей, 27.09.2021 – 10000 рублей, 18.10.2021 – 10000 рублей (л.д. 52, 53-54).

Судом первой инстанции из объяснений истца и третьего лица Гладкова Д.И., а также представленных документов установлено, что вышеуказанные платежи совершались Гладковым Д.И. со своего расчетного счета, что также подтверждается представленными копиями чеков-ордеров (по платежам от 05.10.2020, от 09.12.2020, от 18.10.2021 (л.д. 71-78). Кроме того, как следует из чеков по операциям, представленных истцом, ряд платежей за ЖКУ, вносимых Гладковым Д.И. не отражен по лицевому счету, а именно платеж от 12.01.2022 – в сумме 10000 рублей, от 11.02.2022 – в сумме 10000 рублей, от 24.09.2021 в сумме 10000 рублей, от 31.08.2021 – в сумме 13000 рублей.

12.10.2022 представителем истца в адрес ответчика было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору найма, которое получено ответчиком 12.10.2022 (л.д. 24).

Суд первой инстанции, установив указанные обстоятельства, а также установив, что договор найма от 01.06.2017 был подписан его сторонами, исполнялся, пришел к выводам о том, что договор найма является заключенным, указанные ответчиком обстоятельства не могут служить основанием для признания указанного договора найма ничтожной сделкой.

При этом судом первой инстанции указано, что право нанимателя жилого помещения по договору социального найма сдавать его в поднаем предусмотрено как статьей 76 Жилищного кодекса Российской Федерации, так и подпунктом «б» пункта 6 договора социального найма, и не может служить доказательством, подтверждающим утрату нанимателем интереса к жилому помещению.

Придя к выводу о том, что договор найма от 01.06.2017 был заключен между сторонами, учитывая, что плата Гладковым Д.И. вносилась в счет уплаты начисленных сумм за жилищно-коммунальные услуги, учитывая предмет и основания иска (взыскание именно арендных платежей), учитывая, что ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендным платежам за период с 28.10.2019 по 01.10.2022 в сумме 775881 руб. 93 коп., в связи с чем исковое требование о взыскании задолженности по оплате аренды удовлетворил частично.

Что касается искового требования о расторжении договора найма от 01.06.2017, то суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 6.3 договора найма, статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая факт направления истцом ответчику уведомления от 12.10.2022, пришел к выводам о том, что договор найма прекратил уже свое действие и расторгнут, соответственно, решение суда о его расторжении не требуется, в связи с чем с удовлетворении указанного искового требования отказал.

Судом первой инстанции было удовлетворено исковое требование истца о возложении на ответчика обязанности освободить квартиру, возвратить истцу ключи от квартиры, срок для выполнения указанных обязанностей был установлен один месяц.

Судебная коллегия полагает возможным с указанными выводами суда первой инстанции согласиться, а доводы апелляционной жалобы оставляет без удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды заключен без согласия собственника, что является основанием для признания такого договора аренды недействительным, приводились в суде первой инстанции в качестве оснований встречного иска, оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, с чем соглашается судебная коллегия.

В силу статей 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми. В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее судом.

Суд первой инстанции указал, что отсутствие согласия органа местного самоуправления на передачу квартиры в поднаем при предоставлении наймодателем такого права истцу по условиям договора социального найма не может служить основанием для признания договора аренды ничтожной сделкой по иску ООО «УК «Ремстройкомплекс Екатеринбург». Соответствующих требований от самого наймодателя заявлено не было.

Согласно пункту 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Суд первой инстанции при разрешении встречного иска учел, что основания, по которым заявлен встречный иск об отсутствии согласия наймодателя на предоставление в поднаем квартиры, указывают лишь на оспоримый характер сделки. В то время как, управляющей организацией заявлены требования о её ничтожности. Кроме того, поскольку действие договора аренды уже прекратилось, признание его недействительным само по себе не повлечет каких-либо последствий.

Суд первой инстанции также отметил, что ответчику как управляющей организации в отношении многоквартирного дома, в котором располагается квартира, достоверно было известно о том, что истец является лишь нанимателем переданной в аренду квартиры, а нее собственником, о чем также свидетельствует пункт 1.5 договора аренды, в котором указано, что помещение предоставлено арендодателю на основании договора № 05/2322 от 04.05.2017, заключенного с Администрацией Октябрьского района г. Екатеринбурга.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что ответчик, будучи осведомленным о собственнике и правообладателе спорного объекта недвижимости и в силу характера осуществляемой им деятельности по управлению многоквартирным домом, в котором расположена вышеуказанная квартира, как профессиональный участник данного рынка, не требовал от Стрелецкого О.И. предоставления дополнительных согласований от собственника по предоставлению квартиры в поднаем (в аренду). Наоборот, на протяжении длительного времени использовал его по назначению.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции о том, что ответчик должен был знать о собственнике квартиры, поскольку является управляющей организацией в отношении дома, где расположена квартира, судебная коллегия оставляет без удовлетворения.

В договоре аренды, как верно указано ответчиком, не определен статус ответчика, как управляющей организации, однако ответчик является таковым, соответственно, ответчик, как управляющая организация, обязан располагать информацией относительно собственников помещений в многоквартирном доме и должен был знать, что квартира принадлежит на праве собственности муниципальному образованию.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, третье лицо Гладков Д.И. подтвердил факт подписания им акта приема передачи квартиры от 01.07.2017, также подтвердил тот факт, что он действовал от имени ответчика, им же вносились платежи за квартиру.

Факт подписания договора аренды директором ООО «Ремстройкомплекс» Т.В.А. , условия договора аренды ответчик не оспаривал, в связи с чем отсутствие подлинного договора аренды основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска не является.

Доводы апелляционной жалобы ответчика фактически повторяют доводы, приведенные при рассмотрении спора судом первой инстанции. Все они были предметом обсуждения и оценки в суде первой инстанции, не опровергают выводов суда первой инстанции и оснований к отмене решения суда не содержат.

Судом верно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, всем представленным доказательствам дана надлежащая оценка, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено.

Руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Екатеринбурга от 17.08.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий О.В. Ильина

Судья Е.В. Максимова

Судья Е.Н. Абрашкина