Решение по делу № 2-2083/2019 от 19.03.2019

Дело № 2-2083/2019                                                            16 сентября 2019 года 78RS0017-01-2019-001387-22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Петроградский районный суд Санкт- Петербурга в составе:

председательствующего судьи Пешниной Ю.В.,

при секретаре Ермиловой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жураковской . к обществу с ограниченной ответственностью «КОНЭКС», Потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Офицерский» о признании права собственности,

                                                      УСТАНОВИЛ:

Жураковская Л.А. обратилась в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КОНЭКС» (далее по тексту – ООО «КОНЭКС»), Потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Офицерский» (далее по тексту – ПЖСК «Офицерский») в котором просила признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, строение 2, <адрес>, взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере 36 380 руб.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 28 сентября 2012 года между матерью истца Ивановой О.О. и ООО «КОНЭКС» был заключен договор о долевом финансировании строительства жилого дома, по условиям которого по завершении строительства ООО «КОНЭКС» обязалось передать дольщику предусмотренную договором квартиру, а дольщик обязался внести сумму долевого взноса. Обязательства об оплате долевого взноса Ивановой О.О. исполнены в полном объеме. 8 сентября 2018 года между истцом, Ивановой О.О. и ООО «КОНЭКС» был заключен договор уступки права требования. Квартира была передана истцу по акту приема-передачи от 8 сентября 2018 года. 16 ноября 2018 года истец подала документы на регистрацию права собственности, однако уведомлением от 28 ноября 2018 года Управление Росреестра по Санкт-Петербургу истцу сообщило о приостановлении регистрации права собственности на квартиру в связи с наличием спора между ФАУГИ «Управление имуществом специальных проектов «Министерства обороны Российской Федерации» и ПЖСК «Офицерский». Ссылаясь на то, что регистрация права собственности истца не должна ставиться в зависимость от правоотношений третьих лиц, истец обратилась в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя – адвоката Гриднева К.В., который в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

В судебное заседание не явились представитель ПЖСК «Офицерский», временный управляющий ПЖСК «Офицерский» - Цомаев С.З., привлеченный к участию в деле, поскольку определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга от 15 июля 2019 года в отношении ПЖСК «Офицерский» введена процедура наблюдения, представитель ответчика ООО «КОНЭКС», представитель третьего лица ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин не явки в судебное заседание не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, в связи с чем суд руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 30 ноября 2000 года между Военным инженерно-комическим университетом (ныне ФГКВОУ «Военно-космическая академией им. А.Ф. Можайского) и ПЖСК «Восток» (после переименования ПЖСК «Офицерский») был заключен договор об инвестиционной деятельности, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по реконструкции объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, за счет средств пайщиков ЖСК и/или привлеченных дольщиков. Проектом предусматривался снос аварийной постройки и воссоздание объекта в увеличенном объеме с учетом эффективного использования прилегающей территории.

Строительство объекта осуществляется ПЖСК «Офицерский» на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 3 ноября 2000 года; распоряжения Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом от 16 мая 2005 года; распоряжения комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 18 сентября 2006 года.

В соответствии с пунктом 5.2.4 договора от 30 ноября 2000 года, ЖСК обязался обеспечить финансирование реконструкции объекта, регистрации кондоминиума в полном объеме за счет средств пайщиков ЖСК и/или привлеченных средств дольщиков.

Между ПЖСК «Офицерский» (инвестор) и ООО «КОНЭКС» (соинвестор) 8 июня 2011 года был заключен договор №1-2011 об инвестиционной деятельности, в соответствии с которым соинвестор принимает участие в реализации инвестиционного проекта по строительству первой очереди объекта – 8 этажного монолитно-кирпичного жилого дома с подземным паркингом на 139 машиномест. Соинвестор вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей в инвестиционном проекте, в том числе привлекать на свою долю третьих лиц на каждую из причитающихся ему квартир. По завершении инвестиционного проекта инвестор обязался передать соинвестору 39 квартир общей площадью 3474,40 кв.м., 3 нежилых помещения общей площадью 758,20 кв.м., 87 машщиномест.

Действуя в рамках условий инвестиционного договора №1-2011 от 8 июня 2011 года, ООО «КОНЭКС» 28 сентября 2012 года заключило с Ивановой О.О. договор № 1/II о долевом финансировании строительства жилого дома, по условиям которого ООО «КОНЭКС» привлекает дольщика на свою долю для участия в финансировании строительства второго этапа (очереди) 8-этажного кирпично-монолитного жилого дома, по строительному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, по завершении инвестиционного проекта по строительству объекта при исполнении дольщиком в полном объеме принятых в соответствии с настоящим договором обязательств по внесению суммы долевого взноса ООО «КОНЭКС» обязуется в установленные договором сроки передать дольщику для оформления права собственности находящееся в объекте вновь созданное недвижимое имущество – двухкомнатную квартиру, общей проектной площадью 77,80 кв.м., расположенную на 6 этаже, в строительных осях (15-17)/А-(В-Г) (пункт 1.2).

Согласно пункту 2.2 договора, общая сумма долевого взноса составила 7 741 100 руб.

Дополнительным соглашением № 1 от 28 сентября 2012 года к договору о долевом финансировании, стороны установили, что до момента выдачи положительного заключения экспертизы на проект строительства объекта проектные характеристики квартиры, указанные в пункте 1.2 договора могут быть изменения в части общей площади квартиры и в части наличия (отсутствия) балкона/лоджии/веранды/ и их остекления.

В соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 6 декабря 2012 года стороны изменили пункты 1.2 и 2.2 договора, определив, что по завершении инвестиционного проекта по строительству передаче подлежит двухкомнатная квартира, общей проектной площадью 83,17 кв.м., жилой площадью 38,77 кв.м., расположенная на 6 этаже, в строительных осях (15-17)/(А-В), тип 6-2Б, предварительным № 35, общая сумма долевого взноса составляет 8 275 415 руб., цена одного кв.м. 99 500 руб.

В соответствии с дополнительным соглашением № 3 от 6 июня 2013 года стороны изменили пункты 1.2 и 2.2 договора, определив, что по завершении инвестиционного проекта по строительству передаче подлежит двухкомнатная квартира, общей проектной площадью 85,02 кв.м., общей плозадью 81,41 кв.м., жилой площадью 35,70 кв.м., расположенная на 6 этаже, в строительных осях (2-4)/(А/1-Г), тип 6-2Б, предварительным № 35, общая сумма долевого взноса составляет 8 275 415 руб., цена одного кв.м. 97 334,92 руб., пунктом 3.2 стороны изменили условия и порядок доплаты в случае фактического превышения по данным обмера ПИБ общей проектной площади квартиры.

Обязательства дольщика Ивановой О.О. по оплате долевого взноса в размере 8 275 415 руб. исполнены в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 28 сентября 2012 года на сумму 7 550 000 руб., от 24 октября 2012 года на сумму 191 100 руб., от 24 декабря 2012 года на сумму 534 315 руб., а также актом сверки подписанным 7 мая 2018 года между ООО «КОНЭКС» и Ивановой О.О.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации 12 февраля 2018 года.

Также материалами дела подтверждено, что 1 марта 2018 года между ПЖСК «Офицерский» и ООО «КОНЭКС» был подписан акт приема передачи квартир, в соответствии с которым все расчеты между сторонами по договору № 1-211 от 8 июня 2011 года в части завершенного строительством второго этапа жилого дома выполнены полностью. В соответствии с указанным актом ПЖСК «Офицерский» передало ООО «КОНЭКС» в том числе <адрес> (строительный №), общей площадью 87,1 кв.м.

Между Ивановой О.О. и Жураковской Л.А. 8 мая 2018 года был заключен договор уступки права требования, по условиям которого Иванова О.О. уступила истцу принадлежащие ей права требования к ООО «КОНЭКС» об исполнении обязательств предусмотренных договором от 28 сентября 2012 года. За переуступку прав истцом было уплачено 50 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 10 мая 2018 года.

На основании акта приема-передачи от 8 мая 2018 года ООО «КОНЭКС» во исполнение договора от 28 сентября 2012 года передало истцу двухкомнатную квартиру, общей площадью 87,1 кв.м., расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, стр. 2, <адрес>., в связи с выполнением дольщиком всех обязательств по оплате.

Истец обратилась с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру, однако уведомлением от 28 ноября 2018 года Управление Росреестра по Санкт-Петербургу истцу сообщило о приостановлении регистрации права собственности на квартиру в связи с наличием спора между ФАУГИ «Управление имуществом специальных проектов «Министерства обороны Российской Федерации» и ПЖСК «Офицерский».

Уведомлением от 28 февраля 2019 года Управление Росреестра по Санкт-Петербургу истцу отказано в государственной регистрации права собственности в связи с тем, что не представлен протокол о распределении имущественных прав на созданный в результате инвестиционной деятельности объект, либо акт приема-передачи объектом, подтверждающих выполнение инвестиционных условий ПЖСК «Офицерский».

Таким образом, судом установлено, что соинвестор ООО «КОНЭКС» в полном объеме исполнил свои обязательства по инвестиционному договору № № 1-2011 от 8 июня 2011 года, а также дольщик Жураковская Л.А. (после переуступки) исполнила в полном объеме обязательства по оплате долевого взноса по договору №1/II от 28 сентября 2012 года, однако в связи с имеющимися разногласиями между ПЖСК «Офицерский» и ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации истец лишена возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру.

Возражая против удовлетворения заявленных требований третье лицо ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации ссылалось на то, что в соответствии с дополнительным соглашением от 2 июня 2016 года права и обязанности ФГКВОУ «Военно-космическая академией им. А.Ф. Можайского по договору перешли в полном объеме к ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации.

По условиям договора, в редакции дополнительного соглашения от 9 сентября 2008 года, доля Российской Федерации определяется в виде общей площади во вновь созданном объекте недвижимости в размере 879 кв.м. В счет оплаты доли Российской Федерации до завершения реконструкции объекта ПЖСК «Офицерский» вправе приобрести готовые квартиры общей площадью в местах массовой застройки не менее 879 кв.м. для передачи их в собственность Российской Федерации.

До завершения реконструкции, в мае 2015 года ПЖСК «Офицерский» передало в собственность Российской Федерации, приобретенные в местах массовой застройки Санкт-Петербурга жилые помещения общей площадью 396,1 кв.м., однако, в полном объеме принятые на себя обязательства ПЖСК «Офицерский» не исполнило, жилые помещения общей площадью 482,9 кв.м. в собственность Российской Федерации не переданы. В целях реализации инвестиционного проекта по реконструкции объекта третьим лицом в Арбитражный суд города Москвы подано исковое заявление о понуждении ОЖСК «Офицерский» исполнить обязательства по договору в натуре. В связи с чем по мнению третьего лица государственная регистрация права граждан – участников долевого строительства жилого дома до оформления указанных документов может нарушить имущественные интересы Российской Федерации.

В соответствии с положениями Закона РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг он приобретает право на долю в объекте инвестиционной деятельности.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип судебной защиты нарушенного права.

В соответствии с абзацем 2 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей возникновение последних из договоров (сделок), из судебного решения.

Невозможность произвести регистрацию права собственности на квартиру как на объект права собственности, на который истец вправе рассчитывать в результате исполнения договорных обязательств, влечет нарушение ее прав. Нарушенное право подлежит судебной защите.

В Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, записи о регистрации прав и обременений на спорную квартиру отсутствуют, что подтверждается представленной истцом выпиской из ЕГРН от 16 апреля 2019 года.

Истцом в полном объеме исполнены обязательства по договору от 28 сентября 2012 года путем внесения долевого взноса за квартиру, в связи с чем в силу положений ст. 12, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации она вправе была рассчитывать на получение квартиры в свою собственность.

При таких обстоятельствах, доводы третьего лица о том, что до настоящего времени между ПЖСК «Офицерский» и не подписан протокол о распределении имущественных прав на реконструированный объект и акт реализации договора ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации, не может само по себе свидетельствовать об отсутствии у истца права на спорную квартиру.

Так, по условиям инвестиционного договора от 30 ноября 2000 года и дополнительных соглашений к нему, перечень конкретных квартир, подлежащих передачи Российской Федерации не определен, каких-либо обременений в отношении спорной квартиры не зарегистрировано.

Согласно разрешению на строительство, общая площадь жилых помещений составляет 8 031,7 кв.м., и учитывая, отсутствие доказательств того, что именно спорная квартира подлежит передаче Российской Федерации в рамках инвестиционного договора от 30 ноября 2000 года, наличие в Арбитражном суде города Москвы дела по иску ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации о понуждении ПЖСК «Офицерский» исполнить обязательства по договору в натуре, не свидетельствует о невозможности передачи спорной квартиры в собственность истца.

Кроме того, материалами дела подтверждено, что квартира передана истцу по акту приема-передачи от 8 мая 2018 года, между истцом и ООО «УК «ДОМ ЛЮКС» 1 июня 2019 года заключен договор управления многоквартирным жилым домом. Истец проживает в спорном жилом помещении, несет расходы по его содержанию, что подтверждается квитанциями об оплате за июнь, июль 2019 года.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на недвижимое имущество претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом нежилое помещение передано одному из них во владение, то преимуществом обладает тот, кому передано спорное недвижимое имущество во владение.

Принимая во внимание, что истец свои обязательства по договору о долевом финансировании строительства жилого дома от 28 сентября 2012 года исполнила в полном объеме, спорная квартира передана истцу по акту приема-передачи, суд считает, что у истца возникло право собственности на спорную квартиру.

Ввиду того, что наличие разногласий между ПЖСК «Офицерский» и ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации не может быть препятствием для признания за истцом права собственности на спорную квартиру на основании заключенного с ООО «КОНЭКС» договора финансировании строительства жилого дома, суд приходит к выводу о правомерности заявленных истцом требований и признании за ней права собственности на спорную квартиру.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика ООО «КОНЭКС» с которым непосредственно истец состояла в договорных отношениях, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 36 380 руб.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                    Р Е Ш И Л :

Исковые требования Жураковской . к обществу с ограниченной ответственностью «КОНЕКС», Потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Офицерский» о признании права собственности, взыскании расходов по уплате государственной пошлины – удовлетворить.

Признать за Жураковской ., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, стр.2, с кадастровым номером № площадью 87,1 кв.м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КОНЕКС» в пользу Жураковской . расходы по уплате государственной пошлины в размере 36 380 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента составления решения суда в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:

Мотивированное решение суда составлено 27 сентября 2019 года.