Решение от 21.02.2019 по делу № 2-136/2019 от 23.11.2018

Дело № 2-136/2019

64RS0043-01-2018-005865-94

Решение

Именем Российской Федерации

21 февраля 2019 года                                 город Саратов

Волжский районный суд г. Саратова

в составе председательствующего судьи Музыканкиной Ю.А.,

при секретаре Абдуллаеве Р.И.,

с участием представителя истца Исаковой Е.Г.,

представителя ответчика Кац Е.И. – Осовина С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское делу по иску Табояков А.Г. к Комитету по управлению имуществом г. Саратова, Кац Е.И. о признании сделки недействительной (ничтожной),

установил:

истец обратился в суд с иском к указанным ответчикам, мотивируя свои требования тем, что Табояков А.Г. является собственником жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме № <адрес> города Саратова. Для эксплуатации указанного дома администрацией был сформирован и поставлен на кадастровый учет 10.07.1998 года земельный участок площадью 2776 кв.м, с кадастровым номером № 13.07.1998 года часть земельного участка, площадью 291 кв.м, была передана по договору аренды № № Кац Е.И. под складские помещения. С июля 1998 г. по 23.07.2018 г. земельный участок был обременен правом аренды Кац Е.И. (номер государственной регистрации №). Решением Кировского районного суда г. Саратова по делу № 2-8769/2017 удовлетворен иск Комитета по управлению имуществом г. Саратова (далее - Комитет) к Кацу Е.И. о взыскании задолженности по договору аренды № № от 13.07.1998 года за период с 01.01.2008 года по 30.06.2017 года в размере 238340 рублей 34 копейки, пени с 10.04.2008 года по 18.08.2017 года в размере 994226 рублей 10 копеек, государственной пошлины в размере 14 362 рубля 83 копейки. Апелляционным определением судебной коллегии, по гражданским делам Саратовского областного суда Дело № 33-1576 от 27.03.2018 г. указанное решение изменено, с Каца Е.И. взысканы в доход бюджета МО «Город Саратов» задолженность по договору аренды № № от 13.07.1998 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. <адрес> в сумме 173051 рублей 20 копеек, пени за нарушение срока внесения арендной платы в сумме 508821 рублей 25 копеек, государственная пошлина в размере 10 018 рублей 72 копейки, итого: 691891 рублей 17 копеек. Указанный договор аренды земельного участка противоречит нормам жилищного законодательства и нарушает права собственников земельного участка № в том числе Табоякова А.Г., как собственников земельного участка, имеющих правомочия на владение, пользование и распоряжение, принадлежащим им имуществом. С момента перехода права собственности на земельный участок к собственникам помещений, Комитет по управлению имуществом города Саратова утратил право на земельный участок с кадастровым номером №, занятого многоквартирным домом. 23 июля 2018 г. Договор аренды земельного участка от 13.07.1998 № 788, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. <адрес> с кадастровым номером № был расторгнут по соглашению сторон. Правовые последствия расторжения договора направлены на прекращение обязательств сторон на будущее время, тогда как признание сделки недействительной направлено на подтверждение того, что она не влечет юридических последствий с момента ее совершения. В этой связи расторжение договора не препятствует признанию его недействительным. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 166, 167, 168, 209, 413, 608 Гражданского кодекса РФ, ч. 2, 3 ст. 61, ч. 2 ст. 209 Гражданского процессуального кодекса РФ, п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, пп. 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», просит с учетом уточнений признать договор аренды земельного участка № 788 от 13.07.1998 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и Кац Е.И. недействительным в силу его ничтожности.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, об отложении не ходатайствовал, причину неявки суду не сообщил, ранее просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца поддержала доводы искового заявления, просила иск удовлетворить в полном объеме по заявленным основаниям.

Представитель ответчика Каца Е.И. также поддержал исковые требования, просил иск удовлетворить в полном объеме, признать договор аренды ничтожным. Полагал, срок давности не пропущенным, поскольку исполнение сделки началось с момента оплаты арендной платы, а именно с момента взыскания задолженности по ней.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, об отложении не ходатайствовали, причины неявки суду не сообщили.

Комитет по управлению имуществом г. Саратова представил отзыв на исковое заявление, в котором просил отказать в удовлетворении требований в полном объеме, заявил о пропуске срока исковой давности.

Суд с учетом мнения участников процесса, определил рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав доказательства, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что Табоякову А.Г. на праве собственности принадлежат нежилые и жилые помещения, расположенные по адресу г. Саратов, ул. <адрес>.

Кроме того, судом установлено, что собственниками квартиры 17 в указанном доме являются Салмов А.И., Салмова Г.М., Салмов В.С., собственником квартиры 20 является Люленков Д.М., собственником квартиры <адрес>, г. Саратова является Капитонов Н.А., а Сапарин М.П. является собственником помещения 2.

13.07.1998 между администрацией г. Саратова и Кац Е.И. был заключен договор № № аренды земельного участка, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок 25 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер № площадью 291 кв.м., расположенный по адресу: ул. <адрес>, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть согласно приложению № 1.

Данный договор был заключен во исполнение постановления администрации города Саратова от 10.07.1998 № 350-99 «О предоставлении Кац Е.И. в аренду земельного участка сроком на 25 лет, занимаемого складскими помещениями в Волжском районе».

Постановлением мэра города Саратова № № от 09.09.1999 Кац Е.И. предоставлено право в течение действия договора аренды предавать в залог право аренды земельного участка вместе с недвижимостью.

27.06.2018 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и Кац Е.И. подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 13.07.1998 № №.

В ходе рассмотрения дела установлено и сторонами не оспаривалось, что земельный участок, переданный Кацу Е.И. по договору аренды № № от 13.07.1998 являлся частью земельного участка 2776,00 кв.м., расположенного по адресу г. Саратов, ул. <адрес>.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего права и обязанности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных прав являются земельные участки, а также части земельных участков.

В силу ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ судебной защите подлежат нарушенные либо оспариваемые права, свободы или законные интересы.

Согласно подпункту 7 статьи 39.5 ЗК РФ иным не указанным в подпункте 6 названной статьи отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, земельный участок предоставляется бесплатно в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Таким Федеральным законом, является закон N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 16 названного Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Как следует из разъяснений, приведенных в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В соответствии с п. 2 п. 68 приведенного Постановления Пленума, собственники помещений в многоквартирном доме вправе так же оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

Из содержания искового заявления истца видно, что требуя признания договора аренды ничтожным, истец указывает, что оспариваемым договором нарушено его право как собственника на праве общей долевой собственности земельного участка необходимого для обслуживания многоквартирного жилого дома, с кадастровым номером № в границах определенных договором аренды № № от 13.07.1998, поскольку указанный земельный участок является придомовым и перешел в общую долевую собственность с даты регистрации права собственности на жилые и нежилые помещения, в силу закона.

Между тем, по смыслу частей 1, 3 и 4 статьи 16 приведенного выше вводного закона, пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ и пунктов 2.3 - 2.8 «Санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях (СанПиН 2.1.2.2645-10)» формирование придомового земельного участка и постановка его на учет, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляется органами власти после завершения строительства такого жилого дома, по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, при этом орган власти не вправе распоряжаться землей только в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

По смыслу приведенных выше норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применительно к данному спору, администрация муниципального образования «Город Саратов» не вправе распоряжаться земельным участком в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом 9 по ул. Московская г. Саратова, а истец, как собственник помещений в многоквартирном доме, вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества. В этом случае истец, как законный владелец земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который необходим для его эксплуатации, имеет право требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка и третьего лица у которого возникло право на земельный участок необходимый для эксплуатации многоквартирного дома.

Однако, как следует из установленных выше обстоятельств, в аренду была передана часть земельного участка, находящаяся непосредственно под складскими помещениями, кроме того, на момент рассмотрения дела, договор аренды расторгнут, а потому считать, что ответчики распорядились спорным земельным участком, в той части, в которой сформирован земельный участок под многоквартирным домом № г. Саратова, не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора аренды ничтожным, поскольку судебной защите подлежат только нарушенные права участников гражданских правоотношений.

Кроме того, представителем Комитета по управлению имуществом г. Саратова заявлено о пропуске исковой давности.

Согласно положениям ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в п. 69 разъяснено, что положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона N 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 6 статьи 3 Закона N 100-ФЗ). Для целей применения этого положения под совершением двусторонней сделки (договора) понимается момент получения одной стороной акцепта от другой стороны (пункт 1 статьи 432, пункт 1 статьи 433 ГК РФ). При этом согласно пункту 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ сроки исковой давности и правила их исчисления, в том числе установленные статьей 181 ГК РФ, применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.

В редакции, действующей на момент заключения договора аренды, ст. 181 ГК РФ указывала на то, что иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение. В редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ, то есть на момент, когда истцу могло быть известно о наличии указанного договора, ч. 1 ст. 181 ГК РФ имела следующее содержание: срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно представленным суду документам, истец в д. № г. Саратова право собственности впервые зарегистрировал в июля 2012 года. Таким образом, проявляя должную заботу и осмотрительность, с учетом положений ст. 36 ЖК РФ, истец не лишен был возможности получения сведений о наличии обременений земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом в 2012 году. Вместе с тем, истец, полагая, что договор аренды от 13.07.1998 нарушает его права, обратился в суд только 23.11.2018.

Таким образом, суд соглашается с позицией ответчика, что истцом, как лицом, неявляющимся стороной договора, пропущен срок обращения в суд с требованием о признании сделки ничтожной.

Иные доводы стороны истца, а также ответчика Кац Е.И. о признании договора аренды от 13.07.1998 недействительным в силу его ничтожности, не являются основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку в целом основаны на ошибочном толковании правовых норм, регламентирующих спорные правоотношения.

Таким образом, на основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о том, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░░░, ░░░ ░.░., ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░