Решение по делу № 33-12493/2019 от 20.06.2019

Судья Самарина Е.А. Дело № 33-12493/2019

Апелляционное определение

г. Екатеринбург 26 июля 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Некрасовой А.С.,

судей Мехонцевой Е.М., Зайцевой В.А.,

при секретаре Батрышиной Л.Ф. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Белоярского межрайонного прокурора, действующего в интересах Белоярского городского округа, к Яковлеву Андрею Сергеевичу, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными и применении последствий недействительности сделок по апелляционной жалобе Яковлева Андрея Сергеевича на решение Белоярского районного суда Свердловской области от 27.02.2019.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения прокурора Губиной А.А., возражавшей относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Белоярский межрайонный прокурор, действуя в интересах Белоярского ГО, обратился в суд с иском к Яковлеву А.С., КУМИ Администрации Белоярского ГО о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными и применении последствий недействительности сделок.

В обоснование иска указано, что в ходе проверки, проведенной Белоярской межрайонной прокуратурой Свердловской области, установлено, что 31.12.2015 на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации между Белоярским ГО и ООО «Сельхозтехника Елизаветинская» заключен договор аренды земельных участков № 826/15. 16.03.2016 права и обязанности по договору аренды перешли от ООО «Сельхозтехника Елизаветинская» к Яковлеву А.С. В период с 25.07.2016 по 23.01.2017 на основании заявлений Яковлева А.С., а также представленных им выписок из Единого реестра прав на недвижимое имущество прав и сделок с ним в отношении объектов недвижимого имущества (жилых домов), построенных на земельных участках, КУМИ Администрации Белоярского городского округа, в порядке пункта 6 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации заключены договоры купли-продажи спорных земельных участков с кадастровыми номерами №. Однако каких-либо строений на земельных участках не имеется, признаков ведения строительства нет, таким образом, оснований для выкупа земельных участков по льготной цене не имелось, а сделки являются ничтожными.

Уточнив исковые требования, просил признать недействительными договоры купли-продажи земельных участков заключенные между КУМИ Администрации Белоярского ГО и Яковлевым А.С.: № 38/17 от 24.01.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером №; № 37/17 от 24.01.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером №; № 39/17 от 24.01.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании помощник прокурора Нисковских Е.Н. требования и доводы искового заявления поддержала.

Яковлев А.С. в судебное заседание не явился, его представитель Потеряева Ю.В. исковые требования не признала, указала, что на момент заключения договоров купли-продажи на земельных участка были возведены жилые дома. Из технических заключений следует, что экспертами установлены остаточные признаки строительства домов на спорных земельных участках. Способ быстрого возведения капитальных строений соответствует строительным нормам и правилам, дома пригодны для постоянного проживания людей, были поставлены на учет. Кроме того, имеется договор подряда о сносе жилых домов, что опровергает доводы истца и подтверждает добросовестность действий Яковлева А.С.

Представитель КУМИ Администрации Белоярского ГО в судебное заседание не явился, представлен отзыв, в котором указано, что действия КУМИ по предоставлению земельных участков в собственность Яковлеву А.С. были законными, так как должностные лица КУМИ не обязаны выезжать на земельные участки при заключении договоров купли-продажи в целях проверки наличия жилых домов, учитывая, что заявителем соответствующий пакет документов был представлен.

Третьи лица Яковлева Е.Г., Управление Росреестра по СО, ООО «Сельхозтехника «Елизаветинская» в судебное заседание не явились.

Решением Белоярского районного суда Свердловской области от 27.02.2019 исковые требования Белоярского межрайонного прокурора, действующего в интересах Белоярского ГО, удовлетворены. Признаны недействительными договоры купли-продажи, заключенные между Белоярским ГО в лице председателя КУМИ Администрации Белоярского ГО, и Яковлевым А.С.: 1) № 38/17 от 24.01.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером №; 2) № 37/17 от 24.01.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером №; 3) № 39/17 от 24.01.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Применены последствия недействительности указанных договоров купли-продажи земельных участков. Признано отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности Яковлева А.С. на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: Свердловская область, Белоярский район, д. Поварня, ул. Кленовая, 73, и зарегистрированный 07.03.2017 за № №. Признано отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности Яковлева А.С. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Свердловская область, Белоярский район, д. Поварня, ул. Кленовая, 74, и зарегистрированный 07.03.2017 за № №. Признано отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности Яковлева А.С. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Свердловская область, Белоярский район, д. Поварня, ул. Кленовая, 75, и зарегистрированный 07.03.2017 за № № Возвращены стороны: Белоярский ГО и Яковлев А.С. в отношения из договора аренды земельных участков № 826/15 от 31.12.2015, заключенные между Белоярским ГО в лице председателя КУМИ Администрации Белоярского ГО и ООО «Сельхозтехника «Елизаветинская», учитывая договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков № 826/15 от 31.12.2015 от 16.03.2016, заключенный между ООО «Сельхозтехника «Елизаветинская» и Яковлевым А.С. На КУМИ Администрации Белоярского ГО возложена обязанность вернуть Яковлеву А.С. выкупную стоимость земельных участков в сумме 18866,72 рублей. Взыскана с Яковлева А.С. в бюджет Белоярского ГО государственная пошлина 300 рублей.

В апелляционной жалобе Яковлев А.С. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что дело рассмотрено с нарушением правил подведомственности, поскольку спорные земельные участки использовались ответчиком не в личных, а предпринимательских целях с целью получения прибыли, Яковлев А.С. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, спор носит коммерческий характер; построенные дома полностью соответствовали критериям, позволяющим отнести их к жилым помещениям, всем предусмотренным нормам; спутниковые снимки, принятые судом, являются недопустимыми доказательствами.

В заседание суда апелляционной инстанции ответчик и третьи лица не явились. Как следует из материалов дела, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам почтой 27.06.2019. Кроме того, участвующие в деле лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Суд правильно исходил из того, что договоры купли-продажи спорных земельных участков были заключены уполномоченным органом муниципального образования с арендатором Яковлевым А.С. без проведения торгов по основаниям подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, договор купли-продажи заключается в таком случае без проведения торгов, выкуп производится по льготной цене.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

При этом выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует признакам недвижимого имущества, виду разрешенного использования земельного участка.

С учетом того, что видом разрешенного использования спорных земельных участков является индивидуальная жилая застройка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на момент выкупа земельных участков на них должны были располагаться капитальные строения - индивидуальные жилые дома, оконченные строительством.

Таким образом, объект, дающий право на льготный выкуп земельного участка, должен обладать не только признаками капитальности, но и характеристиками жилого дома и завершенности строительства. Отсутствие одного из этих признаков влечет отсутствие оснований для применения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования о признании недействительными договоров купли-продажи между КУМИ Администрации и Яковлевым А.С., пришел к выводу о том, что каких-либо строений на участках в указанный в иске период не имелось, право собственности ответчика было зарегистрировано на несуществующие объекты, что позволило ему совершить сделки, противоречащие закону и посягающие на публичные интересы в области предоставления в частную собственность земельных участков, находящихся в публичной собственности (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выводы суда об отсутствии оснований для льготного выкупа земельных участков в связи с отсутствием жилых домов основаны на надлежащей оценке собранных доказательств, выполненной в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Вопреки доводам апелляционной жалобы наличие регистрации права собственности на объект недвижимости не препятствует оспариванию этого права. Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что права на объекты с одновременной постановкой их на кадастровый учет были зарегистрированы в упрощенном порядке, не предполагающем осуществление контроля, направленного на проверку фактического существования таких объектов недвижимости на земельных участках и их состояния. Дома были поставлены на кадастровый учет в августе 2016 года, а уже через несколько месяцев сняты с учета в связи со сносом.

При этом, из представленных фотографий АО «Российские космические системы», результатов осмотра судом доказательств на находящемся в свободном доступе сервисе Google Планета Земля, позволяющем обращаться к историческим спутниковым снимкам, следует, что участки по состоянию на 02.08.2016, 27.04.2017, 24.05.2017 были свободны от каких-либо построек, не огорожены и покрыты растительностью, на участках отсутствуют следы строительных работ.

Показаниями свидетеля Лобова Я.А., являющегося начальником отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Свердловской области, подтверждается, что в мае 2017 года в рамках оперативных действий Управления ФСБ Свердловской области он выезжал на земельный участок, где следов строительных работ, остатков снесенных домов не обнаружено.

Суд обоснованно критично оценил представленные ответчиками договор строительного подряда, акты к нему, технические заключения, которые противоречат друг другу и иным собранным доказательствам.

Так, из подрядных документов следует, что дома были окончены строительством 30.04.2016, однако, из графика следует, что фундамент начали закладывать 30.05.2016 года, другие работы – 30.06.2016, вместе с тем, в заключении ООО «Баутекс» на июнь 2018 года остатки свайных фундаментов на спорных участках не зафиксированы (не указаны в перечне участков со следами строительства), а на август 2018 года – зафиксированы, что непоследовательно и позволяет сомневаться в достоверности заключений. Более того, отмеченные в заключении ООО «Баутекс» в августе 2018 года два небольших углубления округлой формы, остатки спила одной сваи (на фотографии видно лишь обрезанную трубу) верно не были признаны судом достаточными признаками (следами) объекта недвижимости.

Согласно фотографиям, наиболее приближенным к юридически значимому периоду, на май и август 2016 года строений на участках нет, хотя в мае как минимум должно было фиксироваться строительство (его конечный этап), а в августе – дома в готовом виде должны были уже существовать.

Из фотографий на текущий момент следует, что всех надлежащих коммуникаций к участкам не подведено, участки не огорожены, не обрабатываются, каких-либо признаков, свидетельствующих о существовании домов, их сносе, нет. Наличия строительного мусора, остатков фундамента, углублений для строительных конструкций, достаточных для вывода о существовании на участках капитальных объектов, на фотографиях не зафиксировано.

Доводы апелляционной жалобы о недопустимости и недостоверности принятых судом в качестве доказательств спутниковых снимков несостоятельны. Вопреки ошибочным доводам жалобы гражданское процессуальное законодательство не предусматривает специальных требований к доказательствам по данной категории споров, а значит, не препятствует предоставлению сторонами любых доказательств. Осмотр доказательств (Интернет-сервиса), исследование представленных фотографий произведены судом без нарушений норм процессуального права.

Доводы о том, что снимки не позволяют установить дату их совершения, несостоятельны. Спутниковые фотографии имеют маркировку даты, которая каким-либо образом не опровергнута ответчиками. Исследованный судом снимок имеет официальную маркировку, которая подтверждает дату снимка. Дата исторических снимков сервиса Google Планета Земля зафиксирована в программе, которая не позволяет изменить ее пользователем. Сомнения в датах съемки являются вероятностными, не подтверждены со стороны ответчика какими-либо иными спутниковыми данными или достоверными фотоматериалами.

Доводу ответчика о том, что декларации об объектах недвижимости были подписаны председателем КУМИ, что подтверждает факт наличия объектов, суд дал надлежащую оценку. В силу Требований к подготовке декларации об объекте недвижимости, являющихся приложением № 4 к Приказу Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953, декларация о созданных объектах недвижимости только заверяется правообладателем земельного участка в соответствии с информацией, имеющейся в техническом плане. Из отзыва КУМИ Администрации Белоярского ГО также следует, что при заверении деклараций сотрудники КУМИ на местность не выезжают. Таким образом, данный документ сам по себе не подтверждает реальное существование объектов недвижимости.

Учитывая совокупность представленных доказательств, суд пришел к выводу, что осуществление малобюджетного строительства, не соответствующего стоимости приобретаемого земельного участка и последующий снос возведенного объекта, свидетельствуют о том, что целью строительства объекта на земельном участке (если он вообще возводился) являлось не использование его для постоянного проживания, а исключительно создание условий для приобретения земельного участка в собственность на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации без уплаты реальной рыночной стоимости за него.

Судом применены последствия недействительности сделок в виде прекращения права и аннулирования сведений о регистрации права собственности ответчика из ЕГРН с возвращением ответчику выкупной цены и возвращения сторон в арендные отношения. Относительно приведенной судом формулировки о признании права собственности ответчика отсутствующим доводов жалобы не имеется, что с учетом одинаковых правовых последствий для ответчика не дает суду апелляционной инстанции оснований для выхода за пределы доводов жалобы и изменения решения суда в этой части.

Доводы о неподведомственности спора суду общей юрисдикции также несостоятельны и отклоняются судебной коллегией ввиду следующего.

В силу положений части 3 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй настоящей статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.

На основании части 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

С учетом изложенного для отнесения спора к арбитражной подведомственности необходима совокупность условий: специальный субъектный состав и экономический характер спора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 1 пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.08.1992 № 12/12 «О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам» гражданские дела подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции, если хотя бы одной из сторон является гражданин, не имеющий статуса предпринимателя, либо в случае, когда гражданин имеет такой статус, но дело возникло не в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Несмотря на наличие у ответчика статуса индивидуального предпринимателя, оспариваемые договоры заключены Яковлевым А.С. как физическим лицом. Доводы о намерении ответчика использовать спорные земельные участки с целью получения прибыли не могут быть приняты во внимание, поскольку характер спора определяется сущностью заявленных требований. Исковое заявление предъявлено прокурором в интересах муниципалитета в соответствии со статьей 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и направлено на оспаривание вещного права ответчика как физического лица, что не связано с предпринимательской деятельностью ответчика и не носит экономического характера. Сам по себе факт регистрации ответчика в качестве индивидуального предпринимателя не исключает возможность его участия в отношениях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и рассмотрение судом общей юрисдикции споров, возникающих из этих отношений.

При установленных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы ответчика, по сути, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Выводы суда достаточно подробно им мотивированы, основаны на имеющихся в деле доказательствах, оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене или изменению решения не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Белоярского районного суда Свердловской области от 27.02.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий: Некрасова А.С.

Судьи: Мехонцева Е.М.

Зайцева В.А.