Решение от 10.08.2023 по делу № 33-1898/2023 от 18.07.2023

Судья Пшунокова М.Б. Дело № 33-1898/2023

(Дело № 2-2975/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 августа 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Бейтуганова А.З.

судей Сохрокова Т.Х. и Кучукова О.М.

при секретаре Кишевой А.В.

с участием Канкуловой Н.Т. и её представителя Борисова А.П.

по докладу судьи Кучукова О.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Канкуловой Н.Т. к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» и ПАО «Сбербанк России» о признании предварительного договора долевого участия строящегося многоквартирного дома заключенным согласно закону об участии в долевом строительстве, признании участником долевого строительства, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и земельного участка, освобождении объекта от обременения в виде залога и возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации права собственности

по апелляционной жалобе Публичного акционерного общества «Сбербанк России»

на решение Нальчикского городского суда КБР от 9 июня 2023 года.

Судебная коллегия

Установила:

24 апреля 2019 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная Компания Потенциал» (далее Общество) и Канкуловой Н.Т. был заключен предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома (далее – Предварительный договор), по условиям которого Общество обязуется передать в собственность Канкуловой Н.Т. квартиру, находящуюся в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>». Согласно изложенным в Предварительном договоре условиям, предметом договора является двухкомнатная квартира с проектным номером 83 общей площадью 80,51 кв.м. (далее – Квартира), расположенная на 8 этаже в 3 корпусе 6-ти секционного 10-ти этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> Согласно пункту 2.4 Предварительного договора Общество обязано передать в собственность Канкуловой Н.Т. Квартиру, являющуюся предметом договора, в срок не позднее 4-го квартала 2020 года включительно.

Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что денежная сумма в размере 2000 000 руб. передается Обществу до подписания договора. В день подписания договора Канкулова Н.Т. оплатила полную стоимость квартиры, что подтверждено актом приема-передачи денежных средств.

Указывая, что обязательства по договору ею были исполнены в полном объеме, а ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче ей в собственность квартиры не исполняет, чем нарушает ее права и законные интересы, что по существу между сторонами сделки был заключён договор долевого участия в строительстве жилья, Канкулова Н.Т. обратилась в Нальчикский городской суд КБР с иском к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ПАО «Сбербанк России», в котором с учетом уточнения исковых требований просит:

1. Признать Предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома от 24 апреля 2019 года, заключенный между Канкуловой Н.Т. (участник долевого строительства) и Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Потенциал» (Застройщик) заключенным согласно Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

2. Признать Канкулову Н.Т. участником долевого строительства 10-ти этажного жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, впоследствии измененного на №, по адресу <адрес> объектом долевого строительства - квартира, корпус - 3, этаж-8, проектный № с даты заключения, с 24 апреля 2019 года, Предварительного договора долевого участия строящегося многоквартирного дома.

3. Признать за Канкуловой Н.Т. право собственности на долю (размер доли - 0,3854 %) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> в виде квартиры (проектный номер <адрес>) общей площадью 80,51 кв. м, расположенной на 8-этаже, корпус-3, а также земельного участка общей площадью 7429 кв. м., категории земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — многоэтажная застройка, с кадастровым номером № впоследствии измененного на №, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.

4. Освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть предмета залога долю (размер доли - 0,3854 %) в праве на земельный участок общей площадью 7429 кв. м., категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная застройка, с кадастровым номером № впоследствии измененного на №, расположенный по адресу: <адрес> по Договору ипотеки № от 07 августа 2019 года, заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал».

5. Освободить от обременений в виде залога часть предмета залога долю (размер доли - 0,3854 %) в объекте незавершенного строительства многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> в виде квартиры (проектный номер <адрес>) общей площадью 80,51 кв. м, расположенной на 8-этаже, корпус-3, которая заложена в составе общего помещения по Договору залога имущественных прав № от 07 августа 2019 года, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ФСК Потенциал».

6. Обязать ООО «ФСК Потенциал» предоставить Канкуловой Н.Т. документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

ПАО «Сбербанк России» исковые требования не признал и в письменных возражениях. просил в их удовлетворении отказать.

Судебная корреспонденция, направленная в адрес ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», возвращена отправителю за истечением срока хранения.

В судебном заседании Канкулова Н.Т. и её представитель поддержали уточненные требования и просили их удовлетворить.

Представитель ПАО «Сбербанк России» исковые требования не признал и просил отказать в удовлетворении иска по изложенным в письменных возражениях основаниям.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 9 июня 2023 года заявленный иск удовлетворен.

Считая решение суда незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, Сбербанк подал на решение суда апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы указано, что истцом не представлено надлежащее доказательство оплаты договора. Денежные средства ответчиком не были оприходованы, они на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены. Канкуловой Н.Т. не представлен оригинал документа об оплате и не представлены доказательства наличия финансовой возможности произвести оплату предварительного договора в размере 2 000 000 руб. (НДФЛ, выписка по счетам и т.д.).

Вместе с тем, определением Арбитражного суда КБР от 06 декабря 2022 года заявление Банка о признании застройщика ООО «ФСК Потенциал» несостоятельным (банкротом) принято судом, возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).

Поскольку заявитель ссылается на передачу застройщику наличных денежных средств, суду необходимо помимо прочего установить обстоятельства, связанные с наличием у заявителя наличных денежных средств для их внесения в кассу Общества в размере, не меньшем, чем переданные суммы. В связи с нахождением ООО «ФСК Потенциал» в процедуре банкротства судом надлежит применение повышенных стандартов доказывания.

В жалобе также указано, что Предварительный договор не может быть признан договором участия в долевом строительстве жилья, так как прекратил свое действие. Согласно части 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации если в предварительном договоре срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Поскольку по предварительному договору до настоящего времени между сторонами не заключен основной договор с учетом положения части 6 статьи 429 и статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные условиями предварительного договора, прекращены в силу закона.

В предварительном договоре не указан срок заключения основного договора. Таким образом, в силу части 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор прекратил свое действие 31 декабря 2019 года, а Канкулова Н.Т. с иск в суд обратилась 06 апреля 2023 года, за пределами сроков исковой давности.

На момент заключения Предварительного договора все нереализованные объекты долевого строительства находились в залоге у Банка. Банк, профинансировав строительство дома, выдав кредит, согласия на привлечение денежных средств и заключение с истцом договора участия в долевом строительстве не давал.

07 августа 2019 года Банк и Общество заключили Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № (далее «Кредитный договор»), в соответствии с которым под 11,55% годовых Банк открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в 143 000 000 руб. для финансирования строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (далее - «Объект») на срок по 30 июня 2021 года. В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей заемщиком по кредитному договору заключены следующие договоры:

1. Договор залога имущественных прав № от 07 августа 2019 года, (с учетом Дополнительных соглашений № от 29 июня и № от 30 сентября 2020 года), в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п. 1.1 договора имущество, в том числе принадлежащее залогодателю возникающее в будущем у залогодателя имущественные права, то есть передал в залог Банку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе оспариваемый объект долевого строительства.

Все объекты строительства были зарегистрированы Банком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями.

2. Договор ипотеки № от 07 августа 2019 года со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении № к Договору ипотеки, а именно:

-      Земельный участок общей площадью 1 641.00 кв.м. по <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, назначение (разрешённое использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №;

-      земельный участок общей площадью 702,0 кв.м. по <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, назначение (разрешённое использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №;

-      земельный участок общей площадью 7 429,00 кв.м. по <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №.

В нарушение заключенных договоров - пункта 12.1. Кредитного договора, пункта 2.28.1 Договора залога имущественных прав №/<адрес> от 07 августа 2019 года, пункта 4.1.1. Договора ипотеки №/№ от 07 августа 2019 года Общество привлекло денежные средства Канкуловой Н.Т. без письменного согласия Банка.

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие согласия Банка как залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о фактическом не заключении с Канкуловой Н.Т. договора участия в строительстве. Канкулова Н.Т. как истец недобросовестно осуществляет свои права, поскольку при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась при заключении Предварительного договора, Канкулова Н.Т. не была лишена возможности и должна была общедоступными способами проверить наличие либо отсутствие обременений либо ограничений на оспариваемый объект долевого строительства.

Автор жалобы обращает внимание суда, что истец не предпринимал никаких действий по регистрации предварительного договора долевого участия или заключения основного договора долевого участия. Указано, что в случае признания ответчиком исковых требований такое признание не может быть принято судом в силу ч.2 ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Так как в силу данной нормы права, суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Признание ответчиком исковых требований будет противоречить закону и нарушать права и законные интересы ПАО «Сбербанк России».

Считая доводы апелляционной жалобы необоснованными и бездоказательными, утверждая о законности и обоснованности обжалуемого решения суда, Канкулова Н.Т. представила возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Кучукова О.М. изучив представленные материалы, обсудив доводы апелляционной жалобы и доводы возражений на апелляционную жалобу, заслушав явившихся на заседание судебной коллегии лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным 24 апреля 2019 года между Обществом и Канкуловой Н.Т. хотя и поименованным предварительным договором долевого участия строящегося многоквартирного дома, предусмотрена обязанность ответчика передать Канкуловой Н.Т. в собственность квартиру в строящемся 6-секционном 10-этажном доме, расположенном по <адрес> в <адрес> со следующими характеристиками: двухкомнатная квартира, проектный №, корпус 3, этаж 8, общая проектная площадь 80,51 кв.м.

Также условиями договора предусмотрена обязанность Канкуловой Н.Т. в полном объеме внести полную стоимость квартиры в размере 2000 000 руб. до подписания договора, то есть до заключения в будущем основного договора. (пункт 3.2 договора).

Таким образом, договор от 24 апреля 2019 года не является предварительным договором по смыслу, придаваемому подобным договорам статьёй 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений части 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с часть. 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключен договор, поименованный «предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор участия в долевом строительстве жилья - квартиры, которая будет построена в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить полную цену квартиры. Независимо от наименования заключенного сторонами договора Судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и принял на себя обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенной в договоре квартиры, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что между сторонами Предварительного договора фактически сложились отношения по участию Канкуловой Н.Т. в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в котором ей после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию должна быть предотавлена индивидуально определённая квартира, о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а предварительный договор долевого участия строящегося многоквартирного дома, заключенный 24 апреля 2019 года между ООО «ФСК Потенциал» и Канкуловой Н.Т. является договором участия в долевом строительстве.

Доводы жалобы относительно не указания в договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и непредставления доказательств оплаты договора, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.

В материалах дела имеется Акт приема-передачи денежных средств от 24 апреля 2019 года, согласно которому Канкулова Н.Т. оплатила полную стоимость квартиры в размере 2000 000 руб. директору ООО «ФСК Потенциал». На заседании судебной коллегии представлены доказательства наличию у Канкуловой Н.Т. финансовой возможности уплаты цены квартиры и легальность происхождения денежных средств – копия Договора купли-продажи объекта недвижимости с условием рассрочки платежа с использованием средств ипотечного кредита от 30 июля 2018 года и расписка в получении 1800000 руб., из содержания которых следует, что Канкулова Н.Т. продала принадлежащие ей на праве собственности 6/16 долей жилого дома и земельного участка, за которые ей 02 февраля 2019 года уплачено 1800000 руб., а также документы, свидетельствующие о наличии у Канкуловой Н.Т. взрослой дочери Тлуповой З.А., оказавшей помощь по оплате стоимости квартиры.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В связи с этим, в Обзоре особо отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года.

В обоснование своей правовой позиции, автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Судебная коллегия находит, что эти доводы не могут служить основанием для отмены решения суда и для нарушения тем самым прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве.

Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя. В нём указано, что в случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд правомерно удовлетворил исковые требования Канкуловой Н.Т. в части признания Предварительного договора Договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, подлежащем государственной регистрации.

Однако, апелляционная жалоба относительно неправомерности удовлетворения остальных исковых требований – требований о признании за Канкуловой Н.Т. права собственности на долю (размер доли - 0,3854 %) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в виде квартиры (проектный номер <адрес>) общей площадью 80,51 кв. м, расположенной на 8-этаже, корпус-3, а также земельного участка общей площадью 7 429 кв. м. с кадастровым номером <адрес> впоследствии измененного на №, об освобождении от обременений в виде залога (ипотеки) части предмета залога - доли (размер доли - 0,3854 %) в праве на земельный участок общей площадью 7 429 кв. м., по Договору ипотеки № от 07 августа 2019 года, заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал»; освобождении от обременений в виде залога части предмета залога - доли (размер доли - 0,3854 %) в объекте незавершенного строительства многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, в виде квартиры (проектный номер <адрес>) общей площадью 80,51 кв. м, которая заложена в составе общего помещения по Договору залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ФСК Потенциал»; о возложении на ООО «ФСК Потенциал» обязанности предоставить Канкуловой Н.Т. документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, заслуживает внимания и подлежит удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», согласно части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из содержания искового заявления, Канкулова Н.Т. просит признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, и земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, заключающиеся в оплаченной ею квартире и части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года (далее - Обзор от 04.12.2013 года), отмечается, что требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 (далее – Обзор от 12.07.2017 года), участник долевого строительства, надлежащим образом, исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком, вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Отдельного требования о признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме, как предусмотрено пунктом 16 Обзора от 04.12.2013 года, так и требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры, которые в силу пункта 3 Обзора от 12.07.2017 года должны быть заявлены наряду с требованием об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 16 Обзора от 04.12.2013 года и в пункте 3 Обзора от 12.07.2017 года следует, что требования о признании за застройщиком права собственности на долю в объекте незавершённого строительства многоквартирного дома и на жилое помещение в нём подлежат удовлетворению лишь при отсутствии правопритязаний иных лиц в отношении указанного истцом объекта строительства. В рассматриваемом случае правопритязания на объект строительства имеет ПАО «Сбербанк России», иные лица, участники долевого строительства, а также лица, на основании иных сделок претендующие на помещения в многоквартирном доме.

Следовательно, решение суда в части признания за Канкуловой Н.Т. права собственности на долю в многоквартирном жилом доме и в земельном участке, в части признания за ней права собственности на двухкомнатную квартиру площадь. 80,51 кв.м. с проектным номером 83 и возложении на Общество обязанности по передаче ей документов для государственной регистрации права собственности на квартиру, подлежит отмене с принятием в этой части решения об отказе в иске.

Судебная коллегия находит подлежащим отмене и решение суда в части удовлетворения требований Канкуловой Н.Т. об освобождении от обременений в виде залога части предмета залога и квартиры в целом, поскольку Канкулова Н.Т., не доказала незаконность данных обременений. Не являясь собственником доли многоквартирного жилого дома и квартиры, собственником земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, она является ненадлежащим истцом по заявленному в этой части требованию.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Определила:

Апелляционную жалобу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» удовлетворить частично.

Решение Нальчикского городского суда КБР от 9 июня 2023 года в части признания за Канкуловой Н.Т. права собственности на долю (размер доли - 0,3854 %) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> в виде квартиры (проектный номер <адрес>) общей площадью 80,51 кв. м, расположенной на 8-этаже, корпус-3, а также земельного участка общей площадью 7 429 кв. м., категории земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — многоэтажная застройка, с кадастровым номером № впоследствии измененного на №, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования; освобождения от обременений в виде залога (ипотеки) части предмета залога - доли (размер доли - 0,3854 %) в праве на земельный участок общей площадью 7 429 кв. м., категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная застройка, с кадастровым номером № впоследствии измененного на №, расположенный по адресу: <адрес> по Договору ипотеки № от 07 августа 2019 года, заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал»; освобождения от обременений в виде залога части предмета залога - доли (размер доли - 0,3854 %) в объекте незавершенного строительства многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, в виде квартиры (проектный номер <адрес>) общей площадью 80,51 кв. м, расположенной на 8-этаже, корпус-3, которая заложена в составе общего помещения по Договору залога имущественных прав №/<адрес> от 07 августа 2019 года, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ФСК Потенциал»; возложении на ООО «ФСК Потенциал» обязанности предоставить Канкуловой Н.Т. документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства., отменить и в удовлетворении иска в этой части отказать.

В остальной части решение Нальчикского городского суда КБР от 9 июня 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» оставить без удовлетворения.

Мотивированное определение составлено 11 августа 2023 года.

Председательствующий: А.З. Бейтуганов.

Судьи: 1. Т.Х. Сохроков.

2. О.М. Кучуков.