Решение по делу № 2-32/2018 от 18.12.2017

Дело № 2-32/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 января 2018 года          р.п. Шилово

Шиловский районный суд Рязанской области в составе: судьи Шиловского районного суда Рязанской области Маховой Т.Н., с участием истца Герасимова С.В., его представителей Лисунова С.В. и Золоторевой Л.Н., действующих на основании доверенностей, представителя ответчиков Администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области и Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области Куликовой И.В., действующей на основании доверенностей, при секретаре Колесниковой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Шиловского районного суда Рязанской области гражданское дело по иску Герасимова Сергея Владимировича к Администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области и Управлению имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка и признании договора аренды земельного участка действующим,

УСТАНОВИЛ:

Герасимов С.В. обратился в Шиловский районный суд Рязанской области с поименованным иском к Администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области и Управлению имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области и просит признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым №, заключенного между ним и Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области, совершенную Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области, в форме (на основании) уведомления о расторжении договора аренды указанного земельного участка за № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного начальником названного Управления ФИО1 и признать указанный договор аренды земельного участка действующим.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что ему на праве аренды на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, согласно постановления администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области № от ДД.ММ.ГГГГ и договора № аренды земельного с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ, предоставлен земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

С целью строительства на указанном земельном участке индивидуального жилого дома ДД.ММ.ГГГГ он, через своего представителя, обратился к главе муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство, приложив к нему договор аренды земельного участка, градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, однако письмом от ДД.ММ.ГГГГ № за подписью первого заместителя главы муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области ему в выдаче испрашиваемого разрешения на строительство было отказано со ссылкой на письмо (уведомление) Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области за № от того же числа о расторжении договора аренды земельного участка.

Полагая, что действия ответчиков по расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке являются незаконным и нарушают его права, поскольку он своего согласия на добровольное расторжение договора не давал, условия об одностороннем отказе от договора в последнем не содержится и содержаться не могут, в связи с чем расторжение договора, по его мнению, должно производиться в судебном порядке, ссылаясь также на то, что письменных предупреждений, в порядке ст. 619 Гражданского кодекса РФ (далее сокращенно – ГК РФ), ему не направлялось, нарушения сроков внесения арендной платы более двух раз подряд он не допускал, неоднократно с 2015 года пытался получить разрешение на строительство жилого дома на арендуемом им земельном участке, тогда как ему отказывали в этом, при этом, при осуществлении права на отказ от договора ответчики, как публичные субъекты, воспользовавшись своим преимущественным положением (наличием властных полномочий) действовали недобросовестно, причинив ему ущерб (убытки), вопреки балансу интересов сторон, в отсутствие оснований для расторжения договора и не соблюдая данную процедуру - Герасимов С.В. обратился в суд с рассматриваемым иском, предъявив, выше указанные исковые требования.

В судебном заседании истец Герасимов С.В. и его представители Лисунов С.В. и Золоторева Л.Н. заявленные требования поддержали в полном объеме, ссылаясь также на то, что уведомление о расторжении договора аренды последовало после подачи Герасимовым С.В. заявления о выдаче разрешения на строительство и, что ответчик принимал от истца исполнение по договору в виде арендных платежей, поэтому не может требовать расторжения договора по данному основанию.

Ответчики Администрация муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области и Управление имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области, действуя через своего представителя Куликову И.В. исковые требования не признали, при этом последняя по существу пояснила, что ответчик Управление имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области в соответствии с условиями договора аренды и положениями закона вправе был в одностороннем порядке отказаться от договора аренды. Данный отказ, обличенный в форму оспариваемого уведомления, был совершен названным Управлением на законных основаниях, поскольку арендатором в нарушение положений договора и норм закона не было получено разрешение на строительство жилого дома в течение одного года с даты заключения договора и не производилась оплата по договору аренды, в установленные договором сроки.

Выслушав объяснения участников судебного разбирательства, допросив свидетеля Свидетель1 , исследовав и оценив представленные доказательства с точки зрения относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему:

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что на основании постановления за № от ДД.ММ.ГГГГ администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области, за подписью и.о. главы указанного муниципального образования ФИО3 и заключенного на его основе между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области, как арендодателем и Герасимовым С.В., как арендатором - договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым № - истцу Герасимову С.В. на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ предоставлен на праве аренды земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв. м, из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, что также подтверждается кадастровым паспортом, указанного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заявлением Герасимова С.В. о предоставлении указанного земельного участка в аренду от ДД.ММ.ГГГГ, выдержкой из газеты Шиловский вестник за ДД.ММ.ГГГГ (объявление о предоставление земельного участка), сведениями с сайта Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район <адрес> от той же даты, постановлением Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области за № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении схемы расположения земельного участка…, предоставляемого в аренду Герасимову С.В.».

Названный договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым №, являющийся одновременно актом приема - передачи участка между арендодателем и арендатором (п.1.6 договора) зарегистрирован в установленном законом порядке - ДД.ММ.ГГГГ (отметка на договоре, выписка из реестра от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с пунктами 2.2, 2.5, 2.6 и 2.8 указанного договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка - размер годовой арендной платы, которая вносится ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября, не является постоянным и может быть изменен на основании нормативно-правовых актов, составляет <данные изъяты> рублей (годовая) и <данные изъяты> рублей (квартальная). При этом существенным условием договора является обязанность арендатора предоставлять арендодателю копию платежного документа с одновременным предъявлением его оригинала о перечислении суммы арендной платы или пени в десятидневный срок после даты платежа.

Согласно пункту 4.2 указанного договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка - арендодатель обязуется использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (разрешенным использованием) (подпункт «а»), выполнять в полном объеме все условия договора (подпункт «б»), своевременно и в соответствии с договором вносить арендную плату (подпункт «в»), при прекращении права аренды произвести окончательный расчет по ней (подпункт «е»), приступить к строительству жилого дома после получения разрешения на строительство в Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области в течение одного года с даты заключения договора (подпункты «п» и «с»), установить ограждение строительной площадки (подпункт «т»).

Из содержания пункта 3.1.1 указанного договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка следует, что арендодатель имеет право досрочно, в одностороннем порядке, с соблюдением требований законодательства, предварительно (за 30 дней) письменно уведомив об этом арендатора, расторгнуть договор в порядке и случаях, предусмотренных законодательством, а также в случаях, перечисленных, в том числе в подпунктах «в», а именно:

при неуплате арендной платы более двух сроков оплаты подряд (в полном объеме с учетом погашения пени), при этом подтверждением просрочки (неуплаты) арендной платы и пени является факт непредставления арендатором арендодателю копии платежного документа в порядке, определенном пунктом 2.8 договора, и

при невыполнении арендатором подпункта «с» пункта 4.2 договора, предусматривающего обязанность арендатора – получить разрешение на строительство жилого дома в течение одного года с даты заключения договора.

С целью строительства на указанном земельном участке индивидуального жилого дома Герасимов С.В. через своего представителя по доверенности Золотореву Л.Н. 10 октября 2017 года обратился к главе муниципального образования – Шиловский муниципальный район с заявлением о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома, приложив необходимые для выдачи указанного разрешения документы: договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, градостроительный план от ДД.ММ.ГГГГ и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, однако в выдаче названного разрешения ему было отказано решением от ДД.ММ.ГГГГ за №, оформленным в виде письма, со ссылкой на письмо (уведомление) Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области за № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка.

Указанное решение Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области от ДД.ММ.ГГГГ за №, оформленное в виде письма и уведомление Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области за № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка, с проектами соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи арендуемого земельного участка были направлены в адрес Герасимова С.В.

Решение Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за №, оформленное в виде письма получено последним, согласно штампа на конверте ДД.ММ.ГГГГ, а уведомление Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области за № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка, с проектами соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи арендуемого земельного участка получено им согласно почтовому уведомлению о вручении ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управление имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области представило в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление, с соответствующим пакетом документов о прекращении аренды в отношении спорного земельного участка.

Согласно уведомления о приостановлении государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, Управление Росреестра по Рязанской области приостановило с ДД.ММ.ГГГГ осуществление действий по заявлению названного Управления, в связи с тем, что в орган регистрации поступило определение Шиловского районного суда Рязанской области по настоящему гражданскому делу от ДД.ММ.ГГГГ о запрете совершения регистрационных действий в отношении спорного земельного участка.

Не согласившись с действиями ответчиков и считая их незаконными, ДД.ММ.ГГГГ Герасимов С.В. обратился в суд с иском к Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области и Управлению имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка совершенную в форме (на основании) уведомления о расторжении договора аренды указанного земельного участка за № от ДД.ММ.ГГГГ и признании договора аренды земельного участка действующим.

Давая оценку законности оспариваемой односторонней сделки, суд исходит из следующего:

Статьи 153 и 154 ГК РФ, предусматривают, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

На основании ст. 156 ГК РФ к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки, в том числе – правила ст.157 ГК РФ о сделках, совершенных под условием.

Односторонний отказ от исполнения обязательства является сделкой, к которой могут быть применены правила о недействительности сделок (п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

По общему правилу, закрепленному в ст. 310 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) - не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статья 310 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ), предусматривает то, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу пунктов 1 и 3 ст. 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

    Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.06.2015 ст. 450.1 ГК РФ.

Разъяснения относительно применения положений ст. 450.1 ГК РФ содержатся в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст. 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, по требованию одной из сторон договора закон предусматривает два режима прекращения обязательства. Это право на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору, которое может быть предусмотрено как законом, так и договором, так и право одной из сторон договора потребовать его расторжения в судебном порядке.

При этом положения ст. 619 ГК РФ развивают предписания п.2 ст. 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (до 01.06.2015 года п. 3 ст. 450 ГК РФ, после 01.06.2015 года ст. 450.1 ГК РФ, пункт 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пункт 4 практики разрешения споров, вытекающих из обязательственных отношений, Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 за 2016 год).

Положения ст. 310 ГК РФ в рассматриваемом случае в конфликт с данными нормами не вступают, поскольку ни одна из сторон договора аренды не является лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, в то время данная статья предусматривает то, что условие о праве на отказ от договора не может быть включено в договор между лицом, ведущим предпринимательскую деятельность, и лицом, такую деятельность не осуществляющим, если такое право не признано в законе, но закрепляется в договоре в пользу первого из указанных лиц (пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54).

При этом в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 указано, что при применении ст. 310 ГК РФ следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий. Кроме того, право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено правилами об отдельных видах договоров.

Проанализировав условия договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым №, руководствуясь положениями ст. 431 ГК РФ о принятии во внимание буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, суд, вопреки утверждениям истца, приходит к выводу о том, что данный договор содержит в себе положения о секундарном (преобразовательном) праве Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области, как арендодателя на односторонний отказ от договора, поставленном сторонами под отлагательные условия, такие как неполучение арендатором разрешения на строительство и просрочка в уплате арендных платежей более двух сроков оплаты подряд в полном объеме с учетом погашения пеней. При этом данные условия сочетаются со сроками, поскольку возникновение правового эффекта постановлено под отлагательные условия, которые должны наступить либо не наступить в пределах конкретных сроков.

Такие условия по общему правилу должны признаваться законными, на что указывает ст. 157 ГК РФ, а также действующая в настоящее время ст. 327.1 ГК РФ, согласно которой прекращение определенных прав по договорному обязательству может ставиться под условия, даже если такие условия зависят исключительно от одной из сторон сделки, и п.52 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года №25, который в целом допустил включение в сделку отлагательного или отменительного условия, зависящего, в том числе от поведения одной из сторон сделки (потестативные условия).

Данная правовая конструкция приведенным нормам закона не противоречит и вполне допустима в силу принципа свободы договора, предусмотренного ст.421 ГК РФ.

Каких-либо императивных норм, запрещающих включать подобные условия в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенный на срок менее чем пять лет, нормы действующего как на момент заключения договора аренды, так и в настоящее время законодательства, в том числе положения ст. 22 Земельного кодекса РФ, не содержат. Данных о неправомерном навязывании этих условий истцу суду не представлено и в материалах дела не содержится.

Таким образом, арендодатель по договору воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора, возможность которого предусмотрена законом, в частности до 01.06.2015 года п. 3 ст. 450 ГК РФ, после 01.06.2015 года ст. 450.1 ГК РФ, а также договором аренды (пункт 3.1.1). Односторонний отказ от договора по инициативе одной из его сторон представляет собой санкционированный законом односторонний отказ от исполнения обязательств. В таком случае договор считается расторгнутым в одностороннем порядке и обязательства по договору прекращаются, о чем буквально и указано в пункте 3.1.1 договора аренды.

Соответственно, в случае, когда договором аренды предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения обязательств по договору в одностороннем порядке, для его реализации нет необходимости прибегать к судебным процедурам, а так же направлять арендодателю письменные предупреждения в порядке ст.619 ГК РФ. Условий о предварительном направлении арендодателю каких-либо предупреждений для реализации преобразовательного права на односторонний отказ от договора, договор аренды не содержит. Односторонний отказ от исполнения обязательства производится без обращения в суд, без направления арендодателю письменных предупреждений в порядке ст. 619 ГК РФ и не требует получения согласия последнего, и в силу самого факта его осуществления договор считается расторгнутым. Уведомление об отказе от исполнения обязательства должно быть направлено другой стороне договора, так как только с момента получения такого уведомления отказ от исполнения обязательства может иметь юридические последствия.

Такое уведомление, исходя из совокупного толкования пунктов 3.1.1 и 7.2 договора аренды, должно быть совершено в той же форме, что и договор, то есть в письменном виде.

В связи с изложенным суд не может согласиться с доводами стороны истца о том, что он не давал своего согласия на добровольное расторжение договора, письменных предупреждений в порядке ст. 619 ГК РФ, ему не направлялось, поскольку данные обстоятельства не имеют по данному делу правового значения.

Также суд отклоняет ссылки стороны истца на то, что условия об одностороннем отказе от договора в последнем не содержится и содержаться не может, потому как, расторжение договора должно производиться в судебном порядке. Суд считает, что эти доводы не основаны на законе, представленном суду договоре аренды и фактических обстоятельствах настоящего гражданского дела, установленных судом.

Утверждения стороны истца о том, что нарушения сроков внесения арендной платы более двух раз подряд он не допускал, не нашли своего подтверждения.

Так, из представленных суду актов сверки, расчета арендной платы и выписок из лицевых счетов Герасимова С.В., следует, что истец неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы, в том числе неоднократно более двух раз подряд. Арендная плата от Герасимова С.В. поступала лишь трижды, в том числе в виду несвоевременного внесения платежей ему начислялись пени.

Суду истец предоставил лишь два чека-ордера об уплате арендной платы и пеней от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>. и от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>

Данные чеки-ордера, в совокупности с актами сверки, расчетом арендной платы и выписками из лицевых счетов Герасимова С.В., прямо указывают на невыполнение истцом своих обязанностей по ежеквартальному не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября внесению арендной платы, допущенное, в том числе неоднократное более двух раз подряд и допущении им длительных просрочек уплаты. Иных платежных документов, свидетельствующих об исполнении истцом обязанности по своевременному внесению арендной платы, кроме выше указанных двух чеков-ордеров, им, суду не представлено.

То обстоятельство, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по лицевому счету Герасимова С.В. значится переплата в размере <данные изъяты>., само по себе не является основанием для признания оспариваемой односторонней сделки, совершенной в форме (на основании) уведомления о расторжении договора аренды земельного участка за № от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. отказа Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области от договора недействительной, в виду не соответствия ее требованиям закона или иного правового акта, поскольку юридически значимым по настоящему делу является не установление того, устранил ли арендодатель нарушения или же нет, и принял ли арендатор встречное исполнение, а выяснение факта наступления отлагательного условия в виде просрочки уплаты арендных платежей более двух сроков оплаты подряд в полном объеме с учетом погашения пеней, которое ведет к возникновению у арендодателя права на отказ от договора, реализовывать которое или же нет, и в какой момент, арендодатель решает самостоятельно.

Кроме того, расторжение договора аренды возможно и после уплаты арендодателем долга, о чем указано в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, а внесения арендной платы в случае расторжения договора аренды арендодатель вправе потребовать до дня фактического возвращения ему земельного участка (статья 622 ГК РФ, пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35).

Соответственно, поэтому, довод стороны истца о том, что ответчик принял исполнение по договору в виде арендных платежей, поэтому не может требовать расторжения договора по данному основанию, судом отклоняется, как не основанный на законе.

Никакого злоупотребления правом со стороны арендодателя в этом случае не имеется и данное обстоятельство никоим образом не свидетельствует о намерении арендодателя, узнавшем о нарушении, продолжить взаимодействовать с арендатором, давая тому понять о сохранении интереса к договору, поскольку после направления оспариваемого уведомления и истечения срока, установленного в п. 3.1.1 договора аренды срока (30 дней) Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области в одностороннем порядке обратилось в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении аренды.

Также несостоятельными являются доводы стороны истца о том, что ответчики при осуществлении права на отказ от договора действовали недобросовестно со ссылкой на их правовой статус, преимущественное положение, наличие властных полномочий, чем был нарушен баланс интересов сторон.

Действительно, правовой статус ответчиков, зафиксированный в Положениях об Администрации и Управлении, Уставе муниципального образования – Шиловский муниципальный район, свидетельствует о наличии у них исполнительно-распорядительных функций на территории Шиловского района Рязанской области, в том числе по владению, пользованию и распоряжению землей, в пределах их полномочий, в том числе установленных земельным законодательством.

Однако, само по себе наличие данных полномочий у ответчиков не свидетельствует об их недобросовестности при реализации Управлением имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области предоставленного договором аренды права на отказ от договора, поскольку при его заключении, исполнении и прекращении названное Управление действовало как одинарный участник гражданского оборота, распорядитель имущества, согласовавший с другим участником все существенные условия договора, который был сторонами подписан без каких-либо замечаний и встречных предложений об изменении тех или иных условий, после чего зарегистрирован в установленном законом порядке.

Как уже отмечалось, данных о том, что истцу неправомерно были навязаны условия договора о праве арендодателя на односторонний отказ, в том числе – с использованием ответчиками властных полномочий, суду не представлено и в материалах дела не содержится. Эти положения договора в установленном порядке не оспорены и недействительными не признаны.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагает, что бремя доказывания обратного лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности и неразумности этих действий. В ситуации, когда лицо, оспаривающее совершенную со злоупотреблением правом сделку, представило достаточно серьезные доказательства и привело убедительные аргументы в пользу того, что контрагент при ее осуществлении действовал недобросовестно, с намерением причинения вреда истцу, на ответчика переходит бремя доказывания того, что такая сделка совершена в интересах контрагента, а не для причинения вреда истцу.

По данному делу истец, приводя лишь общие фразы о недобросовестности ответчиков со ссылкой на их правовой статус, никаких серьезных доказательств недобросовестности ответчиков и причинения ему убытков действиями Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области по отказу от договора, и самой Администрацией муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области суду не представил, убедительных аргументов не привел, расчета убытков не представил.

Какого-либо очевидного отклонения действий Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области и Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области, как участников гражданского оборота, от добросовестного поведения по данному делу не усматривается. Право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды является общепринятым и крайне распространенным во многих подобных договорах. При этом суд отмечает, что по договору аренды, заключенному с Герасимовым С.В., право на отказ от договора не является немотивированным. Напротив, его возникновение у арендодателя поставлено под условия, которые даже закон признает существенными нарушениями (статья 619 ГК РФ). При этом данные условия являются потестативными, так как зависят только от самой стороны сделки, в данном случае – от арендатора, т.е. Герасимова С.В.

Так, в п.52 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года №25 приводится в качестве примера допустимого отлагательного условия регистрация одной из сторон сделки права собственности на построенный объект. Данное условие является потестативным, так как зависит только от самой стороны сделки: если она строила здание по закону и выполнит все требования закона, ей не могут отказать в регистрации права собственности.

По аналогии с данным примером является потестативным условием получение арендатором разрешения на строительство, поскольку при соблюдении им положений ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и обращении с заявлением о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный орган местного самоуправления с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана и схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства в выдаче разрешения в течение десяти дней со дня получения такого заявления ему не может быть отказано, в виду того, что у органа местного самоуправления нет дискреции. Тем более потестативным условием является уплата арендатором арендной платы.

Таким образом, возможность реализации арендодателем своего права на отказ от договора зависела исключительно от поведения арендатора, поскольку наступление либо не наступление условий, приводящих к запуску данного правового эффекта, находилось под полным контролем последнего.

При таком положении вести речь о нарушении баланса интересов сторон нельзя.

Интерес арендодателя в данном случае очевиден и направлен на то, чтобы без судебных разбирательств с ответчиком прекратить договор аренды земельного участка, вернуть себе владение им, чтобы иметь, в том числе, возможность распорядиться им по своему усмотрению, например, предоставить спорный земельный участок для индивидуального жилищного строительства иному лицу, с тем, чтобы не допустить не использование земельного участка по целевому назначению, зарастания и ухудшения его свойств, что соответствует принципам сохранения целевого использования земельных участков и охраны земель.

Так, из акта осмотра земельного участка с кадастровым № с фотографиями к нему следует, что ДД.ММ.ГГГГ был произведен комиссионный осмотр названного земельного участка с участием истца и представителя ответчиков. При осмотре земельного участка установлено, что он не огорожен, доступ к участку свободный, участок зарос бурьяном и сорной растительностью, на части земельного участка произведена вырубка древесно-кустарниковой растительности, в центральной части обнаружены разрушенные траншеи для монтажа ленточного фундамента жилого дома. При этом имеющиеся в данном акте возражения истца опровергаются фотографиями, на которых видно зарастание участка, а также отсутствием замечаний у иных участников осмотра.

Таким образом, отказ Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области от договора аренды не нарушает баланса интересов сторон, требования закона, не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не противоречат существу законодательного регулирования (п. 2 ст. 168 УК РФ), а, напротив, направлен на защиту публичных интересов и возвращение во владение земельного участка, который не используется арендодателем по назначению длительное время.

Доводы истца о том, что ответчики неоднократно отказывали истцу в получении разрешения на строительство жилого дома на арендуемом земельном участке и препятствовали в получении градостроительного плана земельного участка, голословны и ничем не подтверждены.

Сторона ответчиков утверждает, что впервые за разрешением на строительство истец обратился только ДД.ММ.ГГГГ, приложив к своему обращению градостроительный план земельного участка полученный им ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств, опровергающих данное утверждение стороны ответчиков, истцом суду в соответствии ст. ст. 56 ГПК РФ, не представлено и в материалах дела не содержится. В связи с этим оснований для применения положений фикций, предусмотренных п.3 ст. 157 ГК РФ, не имеется.

То обстоятельство, что уведомление о расторжении договора последовало после подачи истцом заявления о выдаче данного разрешения, само по себе не свидетельствует о недобросовестности действий ответчиков, поскольку ни законом, ни договором не ограничен срок, в течение которого, после наступления условия, арендодатель вправе воспользоваться своим правом на отказ от договора. В связи с этим, Управление имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области имело возможность реализовать данное право в любой момент при наступлении отлагательного условия, в том числе и ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом не учтено, что условие считается наступившим, когда произошло то или иное обстоятельство, которое обозначено как позитивное условие, или не произошло то или иное обстоятельство, обозначенное в сделке как негативное условие. В ряде случаев это обстоятельство носит такой характер, что о его наступлении все затронутые условным правовым эффектом стороны не могут узнать немедленно. На практике может иметься значительный разрыв во времени между формальным наступлением условия и моментом, когда об этом узнает одна из сторон или даже все стороны сделки.

Как следует из объяснений стороны ответчиков узнав о том, что ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство, то есть нарушил положения договора аренды, Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области могло реализовать право на отказ от договора, что и было сделано начальником Управления в форме оспариваемого уведомления от ДД.ММ.ГГГГ за №.

Данные действия Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области не могут быть признаны недобросовестными, поскольку основаны на законе, договоре, и соответствуют задачам деятельности Управления, одной из которых, согласно Положению об Управлении, является контроль за рациональным использованием муниципального имущества, в том числе – земельными участками, расположенными на территории муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области, находящимися в государственной или в муниципальной собственности).

Иные доводы, приведенные истцом, со ссылкой на показания свидетеля Свидетель1 , в том числе – о засыпке бульдозером траншеи с подушкой для фундамента на его участке, о заключении договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям в 2015 году, завоза необходимых строительных материалов и начала возведения забора, отношения к рассматриваемому спору не имеют и на выводы суда повлиять не могут. При этом суд учитывает, что строительство без получения на это необходимых разрешений является самовольным (ст. 222 ГК РФ), поэтому судебной защите права и законные интересы истца путем удовлетворения заявленных им требований через ссылку на данное обстоятельство не подлежат. Кроме того, сам истец пояснил, что с лета 2016 года он никаких действий на предоставленном ему земельном участке не предпринимал. Оставшиеся строительные материалы он перевез в другое место.

При таком положении, проанализировав обстоятельства настоящего дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что поскольку односторонний отказ арендодателя от договора допускался законом и условиями договора аренды, условия, при которых арендодатель мог реализовать данное право, наступили, ответчик выполнил условия досрочного одностороннего расторжения договора (отказа от договора), уведомив истца об этом за 30 дней, после чего обратился в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением и пакетом документов для прекращении аренды в отношении предоставленного Герасимову С.В. в аренду земельного участка, суд соглашается с позицией стороны ответчиков и считает установленным, что договор аренды является расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ в связи с отказом арендодателя от указанного договора.

Процедура одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, вопреки доводам стороны истца, соблюдена, основания для расторжения договора аренды имелись.

Направление истцу вместе с уведомлением о расторжении договора аренды земельного участка за № от ДД.ММ.ГГГГ, проекта соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи арендуемого земельного участка закону не противоречит и основано на положениях статьи 622 ГК РФ, а также разъяснениях, содержащихся в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7, пунктах 8, абзаце 3 пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35.

Односторонний отказ арендодателя от договора является законным, соответствует условиям договора аренды, вследствие чего права и законные интересы истца не нарушает.

В связи с этим оснований для удовлетворения заявленных истцом исковых требований и признания недействительной односторонней сделки по расторжению договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым №, заключенного между Герасимовым С.В. и Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области, совершенную Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области, в форме (на основании) уведомления о расторжении договора аренды указанного земельного участка за № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного начальником названного Управления ФИО1 и признании указанного договора аренды земельного участка действующим не имеется, поэтому в удовлетворении исковых требований истцу следует отказать в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ оснований для компенсации истцу, понесенных им по настоящему делу судебных расходов не имеется. Требований о взыскании судебных расходов, понесенных как истцом, так и другими лицами, участвующими в деле, в ходе рассмотрения дела не заявлено и доказательств их несения не предоставлялось.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Герасимова Сергея Владимировича к Администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области и Управлению имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования - Шиловский муниципальный район Рязанской области о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым №, заключенного между Герасимовым Сергеем Владимировичем и Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области, совершенную Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области, в форме (на основании) уведомления о расторжении договора аренды указанного земельного участка за № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного начальником названного Управления ФИО1 и признании указанного договора аренды земельного участка действующим - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Рязанский областной суд через Шиловский районный суд Рязанской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Т.Н. Махова

Настоящее решение в окончательной форме изготовлено 31 января 2018 года.