Решение по делу № 33-622/2021 от 01.03.2021

Судья: Коровкина Ю.В. дело № 2-1515/2020 дело № 33-622 44RS0002-01-2020-002100-29

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

« 29 » марта 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Демьяновой Н.Н.

судей Ворониной М.В., Жукова И.П.

при секретаре Патемкиной Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе директора Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области И. на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 11 декабря 2020 года, которым Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области отказано в удовлетворении исковых требований к Р. о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с дополнительными к нему соглашениями.

Заслушав доклад судьи Жукова И.П., объяснения представителя Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Ф., поддержавшего апелляционную жалобу, объяснения Р., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (далее - Департамент) обратился в суд с иском к Р., и с учетом уточнения исковых требования просил обязать его заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора и дополнительные соглашения от 10 марта и 05 ноября 2020 года к нему.

Требования обоснованы тем, что в собственности Костромской области находится земельный участок по адресу: <адрес>, на котором расположены нежилые помещения общей площадью 733,80 кв.м, в том числе и гаражный бокс № 2, собственником которого является ответчик. Истец подготовил и направил в его адрес проект договора аренды названного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ № № с актом приема-передачи и дополнительное соглашение от 10 марта 2020 года для подписания и дальнейшего направления в адрес Департамента для государственной регистрации. Для совершения указанных действий был установлен тридцатидневный срок. До настоящего времени у истца отсутствует информация о подписании указанных документов со стороны ответчика.

В ходе рассмотрения дела истец дополнил исковые требования, указав на необходимость заключения дополнительного соглашения от 05 ноября 2020 года к договору аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ОГБУ «Управление административными землями», Управление Росреестра по Костромской области, К.В.В., Л.А.А., И.В.П., П.А.Г., Н., Б.Т.В., С.А.Н., М.Т.П., Ш., К.М.В., наследники М.В.И. – М.И.В. и М.В.В.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе директор Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области И. просит решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Полагает, что обязанность ответчика заключить договор аренды предусмотрена ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Порядок оформления права аренды земельного участка предусмотрен земельным законодательством. На основании поступившего 11 апреля 2018 года в Департамент заявления М.В.И. о предоставлении в аренду спорного земельного участка истцом был подготовлен проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, и он был подписан М.В.И. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Костромской области. В предусмотренном законом порядке истцом подготовлены проекты договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора и направлены другим собственникам помещений, расположенных на спорном земельном участке для подписания. Поскольку такие договоры не были подписаны отдельными собственниками гаражных боксов, решением Ленинского районного суда г. Костромы от 19 ноября 2018 года на них была возложена такая обязанность. Кроме того, по настоящему делу судом не учтен тот факт, что постановка спорного земельного участка осуществлялось на основании межевого плана, подготовленного по заказу одного из соарендаторов земельного участка. Из этого следует, что границы и площадь спорного земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов, расположенных на нем, определены не Департаментом, а собственником объектов, расположенных на данном земельном участке. Таким образом, наличие действующего договора аренды, заключенного, в том числе на основании вступившего в законную силу вышеуказанного решения суда, создает обязанность для Р. заключить такой договор со множественностью лиц на стороне арендатора. Доводы об использовании земельного участка иными лицами не свидетельствуют о незаконности требований истца, поскольку арендаторы данного земельного участка вправе требовать устранения нарушения прав и законных интересов в порядке, предусмотренном законом. Считает, что вывод суда о возможности раздела спорного земельного участка согласно схеме, предложенной ответчиком, основывается на неправильном применении норм материального права. Положениями Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, в случае если на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Поскольку один из таких арендаторов спорного земельного участка выразил свое несогласие с предложенной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, он является неделимым.

В возражениях на апелляционную жалобу Р. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещавшихся о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что на названном земельном участке располагается множество гаражных боксов, один из которых принадлежит на праве собственности ответчику. При ранее другой владелец аналогичных гаражных боксов в этом же месте М.В.И. заключил с Департаментом договор аренды земельного участка, на котором находятся гаражи, со множественностью лиц на стороне арендатора. Такой же договор аренды заключила часть собственников иных боксов по тому же адресу на основании судебного решения от 19 ноября 2018 года. Однако, проанализировав земельное законодательство и представленные в дело доказательства, суд посчитал, что иск может быть удовлетворен при условии неделимости указанной земли, которое не соблюдается по настоящему делу, в связи с чем, а также фактическим использованием того же земельного участка другими лицами у ответчика отсутствует обязанность заключить договор его аренды, предложенный истцом.

Выводы суда основаны на материалах дела, подробно мотивированы с приведением положений законодательства, регулирующего спорные правоотношения, основания для признания их неправильными отсутствуют.

Согласно положений Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445).

В силу требований Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным (п.п. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65).

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании (п. 1 ст. 39.1): 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

    Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1 ст. 39.20).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20).

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (п. 6 ст. 39.20).

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (п. 7 ст. 39.20).

Как установлено судом, Р. принадлежит гаражный бокс № 2 площадью 23,5 кв.м с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке площадью 2839 кв.м с кадастровым номером № с разрешенным использованием для эксплуатации гаражей по адресу: <адрес>.

Земельный участок находится в собственности Костромской области, о чем в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации от 21 декабря 2006 года №.

На том же земельном участке находятся гаражи, принадлежащие на праве собственности Л.Р.С., М.В.И., Л.А.А., К.М.В., Л.А.А., Р., Ш., М.Т.П., Б.Т.В., С.А.Н., И.В.П., Н., П.А.Г., К.В.В. и на праве оперативного управления ОГБУ «Управление административными зданиями».

Боксы части собственников ранее входили в состав ГПК № 227 по указанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом и М.В.И. был заключен договор № <адрес> аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Решением Ленинского районного суда г. Костромы от 19 ноября 2018 года по иску Департамента на С.К.С., П.А.Г., К.М.В., М.Т.П., Б.Т.В., Н., И.В.П., Л.А., Л.Р.С., С.А.Н., К.В.В. возложена обязанность заключить указанный договор аренды того же земельного участка соразмерно принадлежащей доле в праве собственности на нежилые помещения.

Такие же договоры были заключены с Ш. и ОГБУ «Управление административными зданиями».

03 июля 2018 года истцом в адрес ответчика направлен проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с предложением о его подписании, с указанием на направление арендатором для согласования подписанного проекта договора аренды и на необходимость вернуть подписанный проект договора не позднее 30 дней со дня его получения.

13 июля 2020 года Р. направил в Департамент протокол разногласий, в котором выразил несогласие с частью условий договора, которые частично истцом были приняты.

Однако, оценив представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о том, что, поскольку истец основывает свои требования на нормах о неделимом земельном участке, а спорная земля таковой не является, то оснований для обязывания ответчика заключить договор ее аренды со множественностью лиц на стороне арендатора не имеется. К тому же эта земля используется иными лицами, не относящимися к правообладателям объектов недвижимости на ней.

Соглашаясь с изложенными выводами, судебная коллегия не находит убедительными доводы апелляционной жалобы.

Из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06 сентября 2011 года N 4275/11 по делу N А48-2067/2010 видно, что статья 36 ЗК РФ (с 01 марта 2015 года - статьи 39.20 ЗК РФ) не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Однако статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).

Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.

Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

Тем самым из буквального содержания положений ст. 39.20 ЗК РФ усматривается, что вопрос делимости спорного земельного участка, вопреки доводу апелляционной жалобы, имеет юридическое значение.

При этом неделимой землю, об аренде которой идет речь по делу, назвать не представляется возможным в силу схемы расположения земельного участка (земельных участков) на кадастровом плане территории и позиции самого Департамента, выраженной в его уведомлениях от мая 2019 года собственникам гаражных боксов, в которых собственно и предлагается осуществить раздел земельного участка (т.2 л.д. 12-34).

На делимость земельного участка указал и опрошенный кадастровый инженер К.А.В., пояснивший о допустимости его раздела с образованием самостоятельных земельных участков. Земельный участок не режет объекты недвижимости, нет ни вкрапливаний, ни вклиниваний. То есть имеется возможность сформировать земельные участки отдельно под отдельными зданиями гаражных боксов.

Ходатайства о назначении землеустроительной экспертизы по данному вопросу сторонами не заявлялось.

Принципиальное согласие собственников нежилых помещений на размежевание этого участка было оформлено на их общем собрании 23 августа 2019 года.

Согласно протокола общего собрания были приняты решения о размежевании земельного участка площадью 2839 кв.м по фактическому использованию: для эксплуатации гаражей (бывший ГПК № 227), для эксплуатации гаражей и других помещений неопределенного назначения, для обеспечения прохода, проезда и парковки посетителей административного здания по тому же адресу, а также о формировании земельного участка под гаражными боксами (ГПК № 227) с возможностью последующей передачи его в общую долевую собственность собственников помещений.

При таких обстоятельствах оснований для возложения на ответчика, имеющего намерение и волю на приобретение земли под его гаражным боксом в собственность, обязанности по ее оформлению в аренду в настоящее время не имеется, поскольку отсутствует совокупность условий для этого.

Как верно указал суд первой инстанции, сложившаяся ситуация не препятствует истцу требовать от ответчика платы за землю в рамках отношений по неосновательному обогащению.

Предъявление же истцом настоящих требований к ответчику спустя два года после заключения самого договора аренды и судебного решения в отношении других собственников таких же гаражных боксов, в то время как законом предусмотрен для этого трехмесячный срок, разумным не является.

Ссылка в апелляционной жалобе на указанное решение Ленинского районного суда г. Костромы от 19 ноября 2018 года не может быть принята во внимание ввиду того, что этот судебный акт преюдициальное значение для разрешения настоящего спора не имеет (ч.2 ст. 61 ГПК РФ).

Факт того, что постановка спорного земельного участка осуществлялась на основании межевого плана подготовленного по заказу одного из соарендаторов земли, на что указывается в жалобе, юридически безразличен.

Другой факт, на который истец ссылается в апелляционной жалобе, об использовании той же земли иными лицами действительно сам по себе не свидетельствует о незаконности требований Департамента, но в рассматриваемой ситуации по совокупности обстоятельств судом справедливо отмечено, что истец обязывает ответчика оформить в аренду, то есть временное и платное пользование, землю, которая фактически используется неопределенным кругом лиц, что также учитывается судебной коллегией.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат указания на обстоятельства, которые в соответствии со ст. 330 ГПК РФ могут явиться основаниями к отмене решения, поэтому в ее удовлетворении надлежит отказать.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 11 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу директора Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: