Решение по делу № 2-3003/2022 от 07.02.2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 ноября 2022 года г. Тольятти

Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего судьи Никулкиной О.В.,

при секретаре Орешкиной А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3003/2022 по иску Акционерного общества «ИНВЕСТТОРГБАНК» к Низямову Рустаму Дамировичу, Низямовой Анне Владимировне, Черновой Вере Елисеевне, Черновой Ирине Борисовне о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, а также по встречному иску Черновой Веры Елисеевны, Черновой Ирины Борисовны к Акционерному обществу «ИНВЕСТТОРГБАНК» о признании добросовестным приобретателем жилого дома с земельным участком,

Установил:

Акционерное общество «ИНВЕСТТОРГБАНК» обратилось в суд с исковым заявлением к Низямову Рустаму Дамировичу, Низямовой Анне Владимировне о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ. между <адрес> с одной стороны, и Низямовым Р.Д., Низямовой А.В. (заёмщики, залогодатели), с другой стороны заключен договор займа №№, в соответствии с п. 1.1 которого займодавец предоставляет заёмщикам займ, а заёмщики обязуются возвратить суммой займа и проценты за пользование им на условиях договора:

- сумма займа – 2800000 рублей;

- срок займа – 240 месяцев;

- процентная ставка – 15,5% годовых;

стороны пришли к соглашению, что в период надлежащего исполнения заёмщиком обязательств, установленных п. 4.1.5 и 4.1.7 в части п.4.1.5.2 кредитного договора, устанавливается процентная ставка по займу – 13,5% годовых.

- размер ежемесячного платежа на дату предоставления займа – 33863 рубля.

В соответствии с п.2.1 договора займа займ предоставляется заёмщику путем перечисления денежных средств на расчетный счёт №, открытый в филиале <адрес> на имя Низямова Р.Д., не позднее 1 рабочего дня с даты подписания договора займа.

Займ предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения в общую совместную собственность Низямова Р.Д. и Низямовой А.В.:

- объекта индивидуального строительства, назначение: жилое здание, <адрес> (п.1.3 договора займа);

- земельного участка <адрес>,

далее при совместном упоминании имущество, общая стоимость которого составляет 3500000 рублей.

Залоговые права банка в отношении недвижимого имущества подтверждаются закладной от ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированной Управлением Росреестра ДД.ММ.ГГГГ. с номером государственной регистрации ипотеки жилого помещения №, с номером государственной регистрации ипотеки земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.4.4.4 договора займа займодавец имеет право уступить право требования по договору займа в том числе, путем передачи прав на закладную третьим лицам в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и передачи самой закладной.

ДД.ММ.ГГГГ. права по закладной перешли к акционерному коммерческому банку «Инвестиционный торговый банк» (ПАО Инвестторгбанк) на основании договора купли-продажи закладных с отсрочкой поставки № от ДД.ММ.ГГГГ., о чем заёмщик был уведомлен.

С ДД.ММ.ГГГГ. обязательства по кредитному договору не исполнялись надлежащим образом в соответствии с условиями кредитного договора и требованиями законодательства.

В связи с изложенным, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. сумма задолженности составляет 2157782 рубля 16 копеек, из которых:

- сумма просроченной ссудной задолженности – 1500560 рублей 20 копеек;

- сумма задолженности по процентам – 244869 рублей 08 копеек;

- сумма пеней по кредиту – 377643 рубля 29 копеек;

- суммы пеней по процентам – 34709 рублей 59 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ. в адрес заёмщиков направлены требования о досрочном истребовании задолженности по кредитному договору (исх. №, № от ДД.ММ.ГГГГ.) о досрочном возврате всей суммы займа, начисленных процентов, неустойки и иных платежей до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, до настоящего момента заемщики не погасили имеющуюся задолженность.

В силу п.4.4 договора займа займодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору (п.4.4.1) и обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке внесения очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, а также при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п.4.4.2).

Как указано выше, заемщик систематически нарушал сроки внесения платежей и возникли основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно заключению Управления залоговых операций Банка о стоимости заложенного имущества от 09.03.2021г. денежная оценка предмета ипотеки составляет 5070000 рублей, из которых – стоимость земельного участка – 420000 рублей, стоимость жилого помещения – 4650000 рублей, что установлено отчетом оценщика. 80% от указанной суммы составляет 4056000 рублей.

На основании изложенных обстоятельств истец обратился в суд, где просит взыскать с ответчиков сумму задолженности в размере 2157782 рубля 16 копеек, из которых:

- сумма просроченной ссудной задолженности – 1500560 рублей 20 копеек;

- сумма задолженности по процентам – 244869 рублей 08 копеек;

- сумма пеней по кредиту – 377643 рубля 29 копеек;

- суммы пеней по процентам – 34709 рублей 59 копеек.

В целях погашения задолженности по кредитному договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ. обратить взыскание в пользу Инвестторгбанк АО на заложенное недвижимое имущество (жилое помещение и земельный участок), принадлежащее на праве собственности Низямову Р.Д. и Низямовой А.В.:

- жилое здание, <адрес>;

- земельный участок <адрес>,

установив начальную продажную цену предмета залога в размере 4056000 рублей, определив способ реализации – путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с Низямова Р.Д и Низямовой А.В. в пользу Инвестторбанк АО сумму процентов за пользование кредитом в размере 15,5% годовых от суммы задолженности по основному долгу, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. до даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Низямова Р.Д и Низямовой А.В. в пользу Инвестторбанк АО сумму неустойки за пользование кредитом в размере 0,1% в день от суммы задолженности по основному долгу и процентов за пользование кредитом, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. до даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Низямова Р.Д. и Низямовой А.В. в пользу Инвестторбанк АО расходы по оплате госпошлины – 18988 рублей 18 копеек.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, что право собственности на спорное недвижимое имущество – земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ перешло от Низямова Р.Д., Низямовой А.В. к Алтухову С.А., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. – от Алтухова С.А. к Черновой В.Е., Черновой И.Б., которые в настоящее время являются собственниками указанного недвижимого имущества.

При установленных обстоятельствах к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Алтухов С.А.; в качестве соответчиков привлечены Чернова В.Е. и Чернова И.Б.

Чернова В.Е. и Чернова И.Б. обратились в суд со встречным исковым заявлением к АО Инвестторгбанк о признании добросовестным приобретателем жилого дома с земельным участком.

В обоснование заявленных требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ они на основании договора купли-продажи приобрели у Алтухова С.А. в общую долевую собственность (по 1/2 доли каждому) жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес> за 5300000 рублей, из них 400000 земельный участок и 4900000 рублей жилой дом.

Расчеты между сторонами производилась в следующем порядке: 4210000 рублей переданы до подписания договора, оставшаяся сумма 1090000 рублей должна была быть передана в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем до момента полной оплаты объект находился в залоге у продавца и было зарегистрировано соответствующее обременение.

Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, в этот же день произведена государственная регистрация ипотеки в пользу Алтухова С.А.

Обязательство Черновыми исполнено полностью:

ДД.ММ.ГГГГ оплачено 4210000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ оплачено 1090000 рублей, что подтверждается расписками Алтухова С.А.

Указанный порядок расчетов был связан с тем, что для приобретения жилого дома истцы продавали 2 квартиры и расчеты по ним так же производились с отсрочкой:

ДД.ММ.ГГГГ Чернова И.Б. продала квартиру по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Чернова В.Е. и ФИО9 продали квартиру по адресу: <адрес>.

Истцы вселились в жилой дом, зарегистрировались по месту жительства ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ проживают в нем с членами своей семьи, поддерживают в надлежащем состоянии, несут расходы по его содержанию и ремонту, пользуются земельным участком, оплачивают налоги.

Жилой дом они нашли по объявлению на сайте Авито. До покупки дома истцы удостоверились в том, что имущество не арестовано и не находится в залоге. Алтухов С.А. предоставил им договор купли-продажи имущества, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, с отметками Управления Росреестра о регистрации перехода права, сопровождавшим их сделку риэлтором были заказаны выписки из ЕГРН, из которых также следовало, что имущество свободно от притязаний третьих лиц.

Согласно предоставленного договора купли-продажи предыдущим владельцем являлись Низямов Р.Д. и Низямова А.В.

Предыдущие владельцы Низямовы продали земельный участок и жилой дом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Алтухову С.А. При этом на момент продажи жилой дом не было обременен правами банка – истца по настоящему делу.

В свою очередь, Алтухов С.А., занимающийся куплей-продажей недвижимого имущества, заключил договор купли-продажи с истцами.

На момент заключения договора купли-продажи имущество продавалось без обременения.

Каких-либо нарушений требований закона при приобретении недвижимости истцами не допущено, они своевременно и полном объеме выполнены условия, заключенного между ними и Алтуховым С.А. договора купли-продажи, они являются добросовестными приобретателями данного имущества и его собственниками, их право собственности до настоящего момента в гражданском порядке никем не оспорено.

Истцы, заключая с Алтуховым С.А. возмездный договор купли-продажи недвижимости, проявили должную степень осмотрительности и заботливости, приняли все разумные меры, направленные на проверку юридической чистоты сделки и являются добросовестными приобретателями. Сведения о наличии арестов содержатся в общедоступном (открытом) доступе на официальном сайте Росреестра. На момент совершения сделки имущество не было обременено залогом.

Критериями добросовестности приобретателя являются степень его осведомленности или наличие у него возможности получить сведения о том, что лицо, действующее от имени продавца, не имеет права на отчуждение имущества.

На момент приобретения спорного имущества и регистрации перехода права, имущество не находилось под запретом и обременением, право собственности Алтухова С.А. надлежащим образом зарегистрировано в Росреестре без каких-либо обременений. Истцы, в свою очередь, открыто владеют и пользуются имуществом. На момент приобретения сомнений относительно принадлежности имущества Алтухову С.А. и отсутствия обременений - сомнений не имелось.

С учетом изложенного и принимая во внимание, что истцы приобрели недвижимое имущество у лица, которое по договору купли-продажи являлось его собственником, предоставило им все оригиналы документов на жилой дом и земельный участок, из которых однозначно следовало, что обременение отсутствует, истцы считают, что являются добросовестными приобретателями недвижимого имущества.

Залог на имущество в пользу банка в настоящее время не зарегистрирован, что следует из выписки из ЕГРН. Истцы являются добросовестными приобретателями, покупали имущество без залога, полагаясь на сведения из ЕГРН предоставляемые Росреестром как на достоверные. На указанное имущество не может быть обращено взыскание по требованиям банка в силу ст.352, 339.1, 8.1.1. ГК РФ.

Согласно указанным правовым нормам, залог в пользу банка после приобретения его добросовестным приобретателем в любом случае должен быть прекращен. На основании изложенного, просят суд:

Признать Чернову Веру Елисеевну ДД.ММ.ГГГГ г.р. и Чернову Ирину Борисовну ДД.ММ.ГГГГ г.р. добросовестными приобретателями земельного участка <адрес> и жилого двухэтажного дома общей <адрес>.

Представитель истца Уточкина И.В., в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражала. Кроме того, пояснила, что о нарушении своих прав Банку стало известно в декабре 2016 года. По какой причине с указанного времени до конца 2021г. Банк в суд не обращался с заявлением о взыскании с Низямовых задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество пояснить не может.

Ответчики Низямов Р.Д., Низямова А.В. в судебном заседании исковые требования о взыскании с них задолженности по договору займа не признали в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, а также в ходатайстве о применении срока исковой давности.

В обоснование своих возражений ответчики указали, что займ в <адрес>, был взят ими с целью покупки спорного жилого дома с земельным участком. Договор купли-продажи и договор займа заключены ДД.ММ.ГГГГ.

Условия займа:

- сумма заемных средств - 2800000 рублей;

- ставка 15,5% годовых (в период надлежащего исполнения обязательства по страхованию процентная ставка 13,5%), тогда как в информации об условиях предоставления займа ставка 13,5%, полная стоимость займа 14,36%);

- срок займа 240 месяцев;

- ежемесячный платеж 33863 рубля;

- платеж 67726 рубля в размере двухмесячного платежа «в группу риска».

В период срока действия займа с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ они ежемесячно производили платежи по займу через кассу <адрес> в размере 33863 рубля (п. 1.1.4, 3.5. договора), которые распределялись в счет погашения основного долга и процентов. За внесение всех платежей в кассу дополнительно взималась комиссия, оплата которой оформлялась отдельными квитанциями.

В связи с переездом на новое место жительства ими принято решение продать дом с участком, при этом продажа была необходима в короткий срок. Так как продажа была срочная, дом продавали с дисконтом, купить его изъявила желание ФИО11 (риэлтор).

Поскольку имущество находилось в залоге, в <адрес> объяснили, что сначала они должны в кассу организации внести всю сумму займа, потом в течение примерно одной недели необходимо время на снятие обременения (залога) в Росреестре и только после этого они смогут заключить договор с покупателем.

Ими подано заявление о намерении досрочно погасить весь кредит.

В ДД.ММ.ГГГГ они досрочно исполнили обязательство по возврату займа в полном объеме двумя платежами.

Анализируя документы, предоставленные банком, видно, что не все внесенные платежи в <адрес> отражены в выписках банка. Также даты внесения ими денег в кассу <адрес> и даты зачисления денег на счет в банке и суммы существенно отличаются.

Ими внесены в кассу <адрес> следующие платежи, которые не учтены в расчете банка:

- ДД.ММ.ГГГГ 67726 рублей платеж в группу риска за ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ годы.

- ДД.ММ.ГГГГ – 33863 рубля очередной ежемесячный платеж за ДД.ММ.ГГГГ года;

- ДД.ММ.ГГГГ – 495000 рублей – частичное досрочное гашение и комиссию.

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ оплачен остаток суммы основного долга в размере около 2050000 рублей. Точную сумму в связи с прошествием большого количества времени и отсутствием квитанции не помнят.

Других платежей по займу в ДД.ММ.ГГГГ году не производили.

Как видно из выписки по счету, предоставленной банком, из оплаченной ими суммы 2050000 рублей в банк <адрес>внесена меньшая сумма - 1833863 рубля, а оставшаяся сумма бесследно исчезла. В выписке банка указаны суммы от ДД.ММ.ГГГГ – 1800000 рублей и от ДД.ММ.ГГГГ 33863 рубля с назначением «платеж года». Никакой «платеж года» ДД.ММ.ГГГГ они не осуществляли. «Платеж года» был необходим как обеспечительный платеж в счет будущего исполнения обязательств и подлежал учету в общую сумму уплаченных платежей и в нем не было необходимости при полном досрочном гашении кредита.

В выписке по счету в платеже от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1800000 рублей указано назначение: «перевод средств по распоряжению клиента от ДД.ММ.ГГГГ погашение (частично досрочное) ипотечного кредита по дог. №№ от ДД.ММ.ГГГГ года».

По условиям договора распределение внесенных в погашение долга денежных средств (основной долг, проценты) осуществлялось в последний день месяца.

В соответствии с условиями договора, они выполнили все принятые на себя обязательства, подали заявление о досрочном гашении, оплатили всю сумму займа.

Исходя из условий договора, а также назначения платежа, внесенные денежные средства банк должен был распределить в счет досрочного гашения кредита, но этого не сделал. Ими вся сумма займа возвращена досрочно.

В Управление Росреестра уполномоченным лицом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ подано заявление о погашении закладной. Закладная погашена ДД.ММ.ГГГГ. Залог недвижимости прекращен.

После полной оплаты кредита сотрудник <адрес> заверил, что в ближайшее время подаст в Управление Росреестра заявление о прекращении ипотеки, для снятия ипотеки потребуется примерно неделя и они смогут заключить договор купли-продажи своей недвижимости примерно через неделю.

ДД.ММ.ГГГГ между ними и Алтуховым С.А. (сыном риэлтора Алтуховой) заключен договор купли-продажи дома и земельного участка стоимостью 3500000 рублей, при этом в договоре было указано что ограничения (обременения) права не зарегистрированы, имущество не заложено. Регистрация перехода права приостановлена в связи с тем, что регистрация снятия обременения еще не была произведена. После снятия (погашения ипотеки) ДД.ММ.ГГГГ произведена гос. регистрация права собственности Алтухова С.А. на земельный участок и жилой дом. Алтухов С.А. покупал у них дом с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене.

Подтверждением того, что ими полностью уплачена задолженность по займу является снятие обременения с объектов недвижимости уполномоченным лицом <адрес> ФИО13, возможность беспрепятственного отчуждения имущества.

По условиям п.3.6., 4.3.2. договора займа в случае передачи прав на закладную новый Займодавец направляет представителю заемщиков в течение 10 календарных дней уведомление, в котором указывает реквизиты нового владельца закладной. Данное требование банком исполнено не было.

В связи с тем, что с момента полного расчета по кредиту и продажи дома прошло более 6 лет, они неоднократно переезжали, у них сохранилась только часть платежных документов, которые предоставлены суду и приобщены к материалам дела.

После того как им стало известно о судебном разбирательстве, инициированном банком, в поисках подтверждения полного исполнения обязательств они имели намерение обратиться в <адрес>, однако узнали, что организация закрылась, и уже ликвидирована ДД.ММ.ГГГГ. Также с целью подтверждения их добросовестности и полного расчета по займу они ДД.ММ.ГГГГ обратились в МФЦ с заявлением о предоставлении сведений, где после долгих согласований и обсуждений сотрудников им была выдана погашенная Росреестром закладная на жилой дом и земельный участок. На закладной есть отметка о погашении ипотеки ДД.ММ.ГГГГ регистратором ФИО23 и не имеется никаких отметок о передаче прав по закладной другим лицам.

Ответчики считают, что банк злоупотребил своими правами, не произведя зачет перечисленной на счет банка суммы в досрочное гашение кредита, а распределял ее в счет уплаты процентов с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года, то есть на протяжение 4,5 лет. Полагают, что данный расчет сделан банком умышленно, с нарушением условий договора, с целью искусственного уменьшения периода, предшествующего началу течения срока исковой давности и воспрепятствования применения пропуска срока исковой давности.

Считают, что данные действия должны расцениваться как злоупотребление правом со стороны банка и в силу ст. 10 ГК РФ являются основанием для отказа в защите права. Расчет суммы долга должен быть произведен с учетом досрочного гашения и сумм, не учтенных банком, на которые у них имеются квитанции.

Как усматривается из регистрационного дела, ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра представителем по доверенности АКБ «Инвестторгбанк» ФИО12 подано заявление о внесении изменений в ЕГРП в связи со сменой залогодержателя закладной.

Сообщением Управления Росреестра об отказе в гос. регистрации от ДД.ММ.ГГГГ отказано в осуществлении гос. регистрации внесения изменения в запись об ипотеке в отношении земельного участка по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что ЕГРП не содержит запись о гос. регистрации залога в отношении указанного имущества. Запись об ипотеке, внесенная ДД.ММ.ГГГГ, прекращена в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ООО «ПартнерФинанс» от ДД.ММ.ГГГГ.

Изменения в ЕГРН Управлением Росреестра не вносились, о чем заявителю направлено извещение. Соответственно, с указанной даты АКБ «Инвестторгбанк» достоверно был уведомлен об отсутствии обременения.

Как выяснилось, ФИО13 присвоила часть денежных средств, которые ими внесены в кассу <адрес> и не передала их банку, при этом обременение с жилого дома и земельного участка сняла.

Так же банку достоверно известно, что уполномоченное им лицо - генеральный директор <адрес> ФИО13 совершила аналогичные мошеннические действия с денежными средствами других заемщиков, за что была привлечена к уголовной ответственности и осуждена по ст.327 ч.2; ст.160 ч.4 УК РФ (уголовное дело <адрес> №, где банк признан потерпевшим. В производстве судов были и другие дела, в отношении аналогичных противоправных действий ФИО13 (дело <адрес> №). Зная это и то, что обременение прекращено, банк должен был проверить действия с займами, осуществленными в период деятельности ФИО13, но этого не сделал.

Поскольку у них отсутствует квитанция, свидетельствующая об оплате 2050000 рублей, а банк признает только сумму 1833863 рубля, ими сделан перерасчет сумм платежей с учетом имеющихся у них квитанций и сроков исполнения обязательства в соответствии с условиями договора.

Исходя из подтверждающих документов, имеющихся в деле, сумма задолженности по основному долгу составит: 2800000 – 2564782,18 = 235217,82 рублей.

Данный расчет необходим для расчета срока исковой давности.

Исходя из внесенных сумм в гашение кредита и условий договора, в соответствии с которым сумма ежемесячного платежа не изменялась, а срок исполнения обязательства сократился (п. 3.15.4.), то весь кредит должен был быть погашен за 8 месяцев и последний платеж должен быть осуществлен в октябре 2016 года.

Если сумм досрочного гашения недостаточно для полного исполнения обязательства, то следующий очередной платеж должен был быть осуществлен в соответствии с графиком платежей (п. 3.15.4. договора), а если его не последовало – то при просрочке более чем на 30 календарных дней потребовать полного досрочного исполнения обязательства (п. 4.4.1) договора.

Даже с учетом якобы непогашенной ими задолженности сумма неисполненного обязательства составит мнее 5% от стоимости заложенного имущества.

При таких обстоятельствах на предмет залога не может быть обращено взыскание.

С учетом документально подтвержденных платежей, исковая давность по требованиям о взыскании суммы основного долга, процентов и неустойки начала течь ДД.ММ.ГГГГ и истекла ДД.ММ.ГГГГ.

Иск предъявлен в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском срока исковой давности на 2 года 7 дней. О пропуске срока исковой давности ими заявлено.

Представитель ответчиков (по встречному иску - истцов) Черновой В.Е., Черновой Я.Б. – Бочкарева И.Н. в судебном заседании первоначальные исковые требования не признала, на удовлетворении встречного иска настаивала по изложенным в нем основаниям.

Представитель третьего лица – Алтухова С.С. – Алтухова Л.М. в судебном заседании поддержала встречные исковые требования, полагая, что первоначально заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица – Управления Росреестра в суд не явился. О дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, причин неявки суду не сообщил, возражений относительно заявленных исковых требований не представил.

Выслушав доводы и возражения участвующих в деле лиц, исследовав имеющиеся в материалах гражданского дела письменные доказательства, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что первоначально заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, при этом имеются основания для удовлетворения встречного иска по следующим основаниям.

Исходя из системного толкования положений п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ, ч. 2 ст. 307 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу требований ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается. Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 6 ст. 7 ФЗ РФ «О потребительском кредите (займе)» договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто согласие по всем индивидуальным условиям договора, указанным в ч. 9 ст. 5 данного Закона.

В силу ст. 819 ГК РФ кредитный договор является консенсуальным, то есть права и обязанности как для заемщика, так и для кредитора возникают с момента подписания кредитного договора, а не с момента выдачи кредита. Поэтому, подписав указанный ранее договор займа, стороны согласовали все его существенные условия.

В силу ст.ст. 819, 820 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщики обязуются возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование кредитом.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из толкования положений ч. 2 ст. 811 ГК РФ следует, что если договором предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком его обязательств по погашению займа и (или) уплате процентов за пользование займом по договору, займодавец вправе потребовать досрочного расторжения договора и возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ, ч. 1 ст. 1 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ, ч. 1 ст. 50 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Ч. 2 ст. 348 ГК РФ, а также ч. 1 ст. 54.1 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости») предусмотрены случаи, когда обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, в частности, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решенияоб обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Согласно ч. 5. ст. 54.1 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости») если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии со ст. 51 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 349 ГК РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ, обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. При этом, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке (часть 3 статьи 350 ГК РФ, п. п.4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)»).

Судом в ходе судебного разбирательства по настоящему гражданскому делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между <адрес> с одной стороны, и Низямовым Р.Д., Низямовой А.В. (заёмщики, залогодатели), с другой стороны, заключен договор займа №№, в соответствии с п. 1.1 которого займодавец предоставляет заёмщикам займ, а заёмщики обязуются возвратить суммой займа и проценты за пользование им на условиях договора:

- сумма займа – 2800000 рублей;

- срок займа – 240 месяцев;

- процентная ставка – 15,5% годовых;

стороны пришли к соглашению, что в период надлежащего исполнения заёмщиком обязательств, установленных п. 4.1.5 и 4.1.7 в части п.4.1.5.2 кредитного договора, устанавливается процентная ставка по займу – 13,5% годовых.

- размер ежемесячного платежа на дату предоставления займа – 33863 рубля.

В соответствии с п.2.1 договора займа займ предоставляется заёмщику путем перечисления денежных средств на расчетный счёт №, открытый в <адрес> на имя Низямова Р.Д., не позднее 1 рабочего дня с даты подписания договора займа.

Займ предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения в общую совместную собственность Низямова Р.Д. и Низямовой А.В.:

- объекта индивидуального строительства, назначение: жилое здание, <адрес> (п.1.3 договора займа);

- земельного участка <адрес>,

далее при совместном упоминании имущество, общая стоимость которого составляет 3500000 рублей.

В соответствии с п. 3.1 договора займа проценты за пользование займом начисляются на остаток суммы займа, исчисляемый на начало соответствующего процентного периода, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления суммы займа, и по дату фактического возврата займа включительно по процентной ставке, указанной в п. 1.1.3 и с учетом положений п. 3.11.1 и п.3.11.2 договора займа.

На основании ст.77 ФЗ «Об ипотеке» и п. 1.3 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека указанного недвижимого имущества в силу закона (п.1.3.1.), а также имущественное страхование имущества (п.1.3.2), личное страхование Заемщика (п.1.3.3.) и страхование рисков утраты права собственности на имущество (п.1.3.4.), по условиям которых, во всех случаях, первым выгодоприобретателем является Займодавец. Пунктом 1.4 Кредитного договора установлено, что права Займодавца подлежат удостоверению Закладной.

Залоговые права банка в отношении недвижимого имущества подтверждаются закладной от ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированной Управлением Росреестра ДД.ММ.ГГГГ. с номером государственной регистрации ипотеки жилого помещения №, с номером государственной регистрации ипотеки земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.4.4.4 договора займа займодавец имеет право уступить право требования по договору займа в том числе, путем передачи прав на закладную третьим лицам в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и передачи самой закладной.

Как указано в исковом заявлении, ДД.ММ.ГГГГ. права по закладной перешли к акционерному коммерческому банку «Инвестиционный торговый банк» (ПАО Инвестторгбанк) на основании договора купли-продажи закладных с отсрочкой поставки № от ДД.ММ.ГГГГ., о чем заёмщик был уведомлен по адресу, указанному в п.6.13 договора займа.

По условиям п.3.6., 4.3.2. договора займа в случае передачи прав на закладную новый Займодавец направляет представителю заемщиков в течение 10 календарных дней уведомление, в котором указывает реквизиты нового владельца закладной.

Соответствующее уведомление получено Низямовым Р.Д. ДД.ММ.ГГГГ.

По утверждению представителя истца, с ДД.ММ.ГГГГ. обязательства по кредитному договору не исполнялись надлежащим образом в соответствии с условиями кредитного договора и требованиями законодательства.

В подтверждение заявленных требований представителем истца представлен расчет задолженности.

Между тем, суд считает заслуживающими внимания доводы ответчиков Низямовых о том, что ими в кассу <адрес> были внесены платежи, не учтенные в расчете банка:

- ДД.ММ.ГГГГ - 67726 рублей - платеж в группу риска за ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ годы;

- ДД.ММ.ГГГГ - 33863 рубля - очередной ежемесячный платеж за ДД.ММ.ГГГГ года;

- ДД.ММ.ГГГГ - 495000 рублей – частичное досрочное гашение и комиссию.

Кроме того, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ оплачен остаток суммы основного долга в размере около 2050000 рублей.

Между тем, в выписке банка имеются сведения о внесении следующих сумм:

- ДД.ММ.ГГГГ – 1800000 рублей (погашение (частично досрочное) ипотечного кредита);

- ДД.ММ.ГГГГ - 33863 рубля с назначением «платеж года».

Однако, условиями кредитного договора такое понятие как «платеж года не предусмотрено».

В выписке по счету в платеже от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1800000 рублей указано назначение: «перевод средств по распоряжению клиента от ДД.ММ.ГГГГ погашение (частично досрочное) ипотечного кредита по дог. №№ от ДД.ММ.ГГГГ года».

Кроме того, ответчиками в материалы дела предоставлено уведомление об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала от ДД.ММ.ГГГГ. №, выданное ГУ – Управлением ПФ РФ в <адрес>, согласно которого удовлетворено заявление Низямовой А.В. о направлении средств в размере 429408 рублей 50 копеек на улучшение жилищных условий, а именно – на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение жилья. Факт перечисления денежных средств на счет АКБ «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (ОАО) в размере 429408 рублей 50 копеек подтвержден платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. с назначением платежа - перечисление средств МСК в счет погашения задолженности по кредиту Низямов Р.Д. в соответствии с КД № от ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, указанный платеж в расчете банка не отражен.

При таких обстоятельствах, несмотря на отсутствие документов, подтверждающих часть внесенных в счет погашения задолженности платежей, при наличии доказанных несоответствий суд не может признать расчет задолженности, представленный стороной истца, верным.

Кроме того, как утверждают ответчики Низямовы, они полагали, что полностью досрочно погасили имеющуюся задолженность, поскольку заявление о досрочном погашении задолженности ими было подано в <адрес> и по неустановленной причине не было передано в АО «ИНВНЕСТТОРГБАНК». Между тем, как указано выше, в платеже от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1800000 рублей указано назначение: «перевод средств по распоряжению клиента от ДД.ММ.ГГГГ погашение (частично досрочное) ипотечного кредита по дог. №№ от ДД.ММ.ГГГГ года».

Несмотря на это поступившая сумма в счет погашения задолженности не направлена, а распределялась на протяжении нескольких лет.

Из представленных в материалы дела доказательств, в том числе, запрошенного судом в Управлении Росреестра по <адрес> регистрационного дела на спорное недвижимое имущество, следует что ДД.ММ.ГГГГ. Между Низямовым Р.Д., Низямовой А.В. и Алтуховым С.А. заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, общей стоимостью 3500000 рублей, при этом в договоре указано что ограничения (обременения) права не зарегистрированы, имущество не заложено. Регистрация перехода права собственности ДД.ММ.ГГГГ. приостановлена в связи с тем, что регистрация снятия обременения еще не была произведена.

Обременение по заявлению директора <адрес> Росреестром погашено ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы представителя истца о том, что в данном случае, поскольку в ДД.ММ.ГГГГ году ООО «ПартнерФинанс» не являлось владельцем закладной, следовательно, заявление подано неуполномоченным лицом, суд не принимает во внимание, поскольку <адрес> на основании договора № об оказании услуг по сопровождению от ДД.ММ.ГГГГ., дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ., а также доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ. (срок действия до ДД.ММ.ГГГГ.), ДД.ММ.ГГГГ. (срок действия ДД.ММ.ГГГГ) являлось доверенным лицом АО «ИНВЕСТТОРГБАНК» (том 2, л.д.221-236), которому предоставлено право представлять его интересы перед органом, осуществляющим государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, подписывать и подавать заявления по вопросам регистрации в качестве владельца закладных и внесения в них изменений.

После снятия (погашения ипотеки) ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности Алтухова С.А. на земельный участок и жилой дом.

Так, в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. №, №, выданными Управлением Росреестра по <адрес>:

- на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрировано право собственности Алтухова С.А. на объект права: объект индивидуального жилищного строительства, <адрес>; существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано. О чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №;

- на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрировано право собственности Алтухова С.А. на объект права: земельный участок, <адрес>; существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано. О чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации 63№.

ДД.ММ.ГГГГ. между Алтуховым С.А. и Черновой В.Е., Черновой И.Б. заключен договор купли-продажи, согласно которого последние приобрели в общую долевую собственность по № доли каждой жилой дом с земельным участком по адресу: <адрес> за 5300000 рублей, из них 400000 земельный участок и 4900000 рублей жилой дом. Поданы заявления о регистрации перехода права к покупателям.

Расчеты между сторонами производились в следующем порядке: 4210000 рублей переданы до подписания договора, оставшаяся сумма 1090000 рублей должна была быть передана в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем до момента полной оплаты объект находился в залоге у продавца и было зарегистрировано соответствующее обременение в пользу Алтухова С.А.

Государственная регистрация перехода права собственности зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ, в этот же день произведена государственная регистрация ипотеки в пользу Алтухова С.А.

Обязательство по расчетам Черновой И.Б., Черновой В.Е. исполнено полностью: ДД.ММ.ГГГГ оплачено 4210000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ оплачено 1090000 рублей, что подтверждается расписками Алтухова С.А.

ДД.ММ.ГГГГ Алтуховым С.А. и Черновой В.Е., Черновой И.Б. подано заявление в Управление Росреестра о прекращении ипотеки в пользу Алтухова С.А. в связи с тем, что расчеты по сделке произведены полностью. Ипотека в пользу Алтухова С.А. прекращена (погашена).

На момент заключения договора купли-продажи с Черновыми имущество продавалось без обременения.

Согласно положений ст.13-14 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

1) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная является именной документарной ценной бумагой (далее - документарная закладная) или бездокументарной ценной бумагой, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, который хранится в депозитарии, в соответствии со статьей 13.2 настоящего Федерального закона (далее - электронная закладная).

Права по закладной могут осуществлять законный владелец закладной и иные лица, которые в соответствии с федеральными законами или их личным законом от своего имени осуществляют права по ценным бумагам (далее также - иное лицо, осуществляющее права по документарной закладной или электронной закладной).

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс или право его аренды;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, условия о закладной в договоре об ипотеке ничтожны.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган регистрации прав представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав либо в течение одного дня с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

Закладная должна содержать:

1) слово "закладная", включенное в название документа;

2) имя залогодателя, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) - для физического лица, полное наименование залогодателя, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера - для юридического лица;

3) имя первоначального владельца закладной, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) - для физического лица, полное наименование залогодержателя, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера - для юридического лица;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) - для физического лица, полное наименование, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера - для юридического лица;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) достаточное для идентификации описание объекта недвижимости: вид, кадастровый номер, площадь или иная основная характеристика объекта недвижимости и ее значение, адрес или при отсутствии адреса иное описание местоположения;

9) установленную в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности рыночную стоимость предмета ипотеки или его кадастровую стоимость в случаях, установленных настоящим Федеральным законом;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, с указанием номера и даты государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной регистрации ипотеки (наименование органа регистрации прав, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, дата государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована);

14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего пункта, обеспечивается органом регистрации прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст.19-20 ФЗ «Об ипотеке» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган регистрации прав одновременно с документами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, заявителем представляются также:

закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям статьи 14 настоящего Федерального закона, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной, сведений о государственной регистрации ипотеки и сведений, предусмотренных подпунктом 10 пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона в случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона, и ее копия;

документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Положениями ст.25 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом документарная закладная аннулируется, орган регистрации прав незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа "погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения документарной закладной (ст.17 ФЗ «Об ипотеке»).

Статьей 352 ГП РФ предусмотрено, что залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;

6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;

8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);

9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;

10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В соответствии с материалами регистрационного дела заявление о внесении изменений в ЕГРП в связи со сменой залогодержателя в Управление Росреестра представителем АО «ИНВЕСТТОРГБАНК» ФИО12 подано ДД.ММ.ГГГГ. (том 3, л.д.61), то есть после снятия обременения и совершения всех указанных выше сделок в отношении спорного недвижимого имущества.

В материалы дела представлены закладные – стороной истца, ответчиком Низямовым Р.Д. и Управлением Росреестра (копия, хранящаяся в регистрационном деле). Все три закладные по содержанию не идентичны.

Так, в копии из регистрационного дела указан первоначальный залогодержатель - <адрес>, отметок о смене владельца закладной, а также о погашении закладной не имеется (том 3, л.д.36-41).

В закладной, оригинал которой находится в АО «ИНВЕСТТОРГБАНК» имеются отметки о смене владельца закладной (копия, т.3 л.д.61-68).

На основании заявлений о выдаче аннулированной закладной от ДД.ММ.ГГГГ. Низямова Р.Д., Низямовой А.В. (т.3, л.д.86-102), последним закладная Управлением Росреестра была выдана. Оригинал предоставлялся на обозрение суду, копия имеется в материалах дела (т.2, л.д.239-251). В указанной закладной отметки о смене владельца отсутствуют, а на первой странице имеется отметка: «прекращено ДД.ММ.ГГГГ.» (т.2, л.д.239).

При установленных обстоятельствах суд полагает, что факт неисполнения обязательств по договору займа ответчиками Низямовым Р.Д., Низямовой А.В., равно как и факт наличия задолженности и её размер - истцом не доказан. Факт исполнения обязательств по договору подтверждается фактом снятия обременения с объектов недвижимости уполномоченным лицом <адрес>, а также беспрепятственным отчуждением недвижимого имущества, являвшегося предметом залога.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчиков Низямовых задолженности по кредитному договору является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Кроме того, суд при рассмотрении настоящего гражданского дела принимает во внимание заявление ответчиков о пропуске срока исковой давности.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заёмщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии состатьей 195ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указаннойнормыпод правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200ГК РФ).

В соответствии со статьей201 Гражданского кодекса Российской Федерации перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Как указано в разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ, изложенных в постановлении от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности") течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200ГК РФ). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности (п.3). По смыслустатьи 201ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления. В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленномстатьей 200ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п.6). Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (п.15). Течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203ГК РФ). К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга (п.20). Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником.

В тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).

По смыслупункта 1 статьи 200ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (п.24).

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правиламстатьи 395ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки (п.25).

Признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты, само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании дополнительных требований кредитора (в частности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами), а также требований по возмещению убытков, и, соответственно, не может расцениваться как основание перерыва течения срока исковой давности по дополнительным требованиям и требованию о возмещении убытков.

Аналогичным образом исчисляется срок исковой давности по требованию о взыскании процентов на сумму долга за период пользования денежными средствами (статья 317.1ГК РФ).

Предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207ГК РФ). Например, в случае предъявления иска о взыскании лишь суммы основного долга срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки продолжает течь.

Согласнопункту 1 статьи 207ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

По спорам, возникающим из кредитных правоотношений, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности, который применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения им решения (статья 199 ГК РФ). При исчислении сроков исковой давности по требованиям о взыскании просроченной задолженности по кредитному обязательству, предусматривающему исполнение в виде периодических платежей, суды применяют общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ), который подлежит исчислению отдельно по каждому платежу со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Последний платеж внесен ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца дала пояснения о том, что о нарушении своих прав банку стало известно в ДД.ММ.ГГГГ. По какой причине ранее банк в суд не обращался ей не известно, пояснить не может.

Объяснения сторон по смыслу ст.55 ГПК РФ являются доказательством по делу.

Как усматривается из регистрационного дела, ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра представителем по доверенности АКБ «Инвестторгбанк» ФИО12 подано заявление о внесении изменений в ЕГРП в связи со сменой залогодержателя закладной.

Сообщением Управления Росреестра об отказе в гос. регистрации от ДД.ММ.ГГГГ отказано в осуществлении гос. регистрации внесения изменения в запись об ипотеке в отношении земельного участка по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что ЕГРП не содержит запись о гос. регистрации залога в отношении указанного имущества. Запись об ипотеке, внесенная ДД.ММ.ГГГГ, прекращена в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления уполномоченного лица <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (том 3, л.д.69).

Изменения в ЕГРП Управлением Росреестра не вносились, о чем заявителю направлено извещение. Соответственно, с указанной даты АКБ «Инвестторгбанк» достоверно был уведомлен об отсутствии обременения.

В указанном сообщении разъяснено право обжалования данный отказ в суд, которым Банк не воспользовался. Доказательств обратного суду не представлено.

Также не предпринято каких-либо мер по оспариванию сделок купли-продажи и снятия обременения.

При таких обстоятельствах, действия истца нельзя признать разумными и добросовестными.

На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В данном случае ответчиками о пропуске срока исковой давности заявлено, что также является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Разрешая встречные исковые требования Черновой И.Б., Черновой В.Е., суд исходит из следующего.

Согласнопункту 3 статьи 1ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силупункта 4 статьи 1ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилупункта 5 статьи 10ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии состатьей 401ГК РФ, стороны при исполнении обязательств должны проявлять ту степень осмотрительности и заботливости, которая требуется от них по характеру обязательства и условиям оборота, стороны должны принять все меры для надлежащего исполнения обязательств.

Частью 1 с ст.302 ГК РФпредусмотрено: если имуществовозмездноприобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Защита имущественных интересов истцов возможна путем признания их добросовестными приобретателями, исковые требования о признании приобретателя добросовестным могут быть предъявлены как самостоятельное требования (Определение Верховного суда РФ № 23-КГ19-6 по делу №2-254/2017 от 22 октября 2019 г).

В соответствии с положениями ст.ст. 153-154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Согласно ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Как указано выше, как во время заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между Низямовым Р.Д., Низямовой А.В. и Алтуховым С.С., так и при заключении договора купли-продажи между Алтуховым С.С. и Черновой И.Б., Черновой В.Е. запись о наличии каких-либо обременений в Управлении Росреестра отсутствовала.

Договоры совершены в письменной форме. Сведения о переходе права собственности внесены в ЕГРН в установленном законом порядке.

Таким образом, Чернова В.Е. и Чернова И.Б. являются добросовестными приобретателями спорного недвижимого имущества – земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>. В ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком по встречному иску - АО «ИНВЕСТТОРГБАНК» доказательств обратного, равно и каких-либо возражений не представлено.

Требование об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения не заявлено. При таких обстоятельствах требование об обращении взыскания на недвижимое имущество, не являющееся предметом залога и находящегося в собственности добросовестных приобретателей удовлетворению не подлежит.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Акционерного общества «ИНВЕСТТОРГБАНК» (№) к Низямову Рустаму Дамировичу (№), Низямовой Анне Владимировне (№), Черновой Вере Елисеевне (№), Черновой Ирине Борисовне (№) о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество – отказать.

Исковые требования Черновой Веры Елисеевны, Черновой Ирины Борисовны к Акционерному обществу «ИНВЕСТТОРГБАНК» о признании добросовестным приобретателем жилого дома с земельным участком – удовлетворить.

Признать Чернову Веру Елисеевну и Чернову Ирину Борисовну добросовестными приобретателями земельного участка, <адрес> и жилого двухэтажного дома <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено в течение пяти рабочих дней – 22.11.2022.

Судья О.В. Никулкина