Решение по делу № 3а-422/2019 от 17.05.2019

дело № 3а-422/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 02 июля 2019 года

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,

при секретаре Елисеевой К.С.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Уралпластик» - Кетовой О.Е., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края - Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенности,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Уралпластик» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Уралпластик» (далее – ООО «Уралпластик», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (в соответствии с Указом Губернатора Пермского края от 12.04.2019 года № 47, переименовано в Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края), заявив требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером **1211 площадью 1945,8 кв.м., нежилого помещения с кадастровым номером **1213 площадью 125,5 кв.м. равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных выше объектов недвижимости, расположенных в здании с кадастровым номером **1148 включено в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-п (за № 2236). Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данных объектов в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость помещений установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и составила в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **1211 - 95849368,60 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:1213 - 6612672,81 рубля. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорных объектов на эту же дату существенном меньше. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края в суде возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовала о назначении экспертизы.

Представитель административного ответчика Правительство Пермского края в суд не явился, о рассмотрении дела уведомлен, ранее представил письменный отзыв на иск, указывая, что Правительство не является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям.

Представители заинтересованных лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Ц. (сособственник нежилого помещения с кадастровым номером **1213) в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, показания свидетеля Б., исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «Уралпластик» является собственником нежилых помещений в здании по адресу ****, в том числе: с кадастровым номером **1211 площадью 1945,8 кв.м., с кадастровым номером **1213 площадью 125,5 кв.м., что подтверждается выписками из ЕГРН о регистрации права (л.д. 9-14, 163-167), копией свидетельства о государственной регистрации права собственности (л.д. 160-161).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень (за № 2236) включено здание с кадастровым номером **1148, расположенное по адресу: ****.

Поскольку здание, в котором находятся принадлежащие административному истцу помещения, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости помещений затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость спорных объектов по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края определена в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **1211 как 95849368,60 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **1213 как 6612672,81 рубля, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 8, 162). Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещений просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером **1211 расположенного по адресу: **** в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 09.04.2019 года № 481.1/О-19, составленный оценщиком ООО «Р-Консалтинг» - Б. Выполнившая отчет оценщик имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности, включена в реестр членов саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, что подтверждается выпиской из реестра, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.

Оспаривая кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером **1213 расположенного по адресу: **** в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 09.04.2019 года № 481.2/О-19, составленный оценщиком ООО «Р-Консалтинг» - Б. Выполнившая отчет оценщик имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности, включена в реестр членов саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, что подтверждается выпиской из реестра, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.

Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период с 4 квартала 2016 года по 4 квартал 2017 года, в том числе, проанализировала рынок офисных помещений, к которым относятся объекты оценки с учетом их особенностей, в том числе того, что помещение с кадастровым номером **1213 относится к категории вспомогательных. На основании проведенного анализа оценщик пришла к выводу, что устоявшийся на рынке купли-продажи на помещения офисного назначения расположенных в 1-2 зонах престижности коммерческой недвижимости г. Перми диапазон цен составил от 26275,84 до 58468,13 руб./кв.м., средняя цена – 43507,42 руб./кв.м. Также оценщиком произведен анализ рынка земельных участков, с учетом местоположения здания в котором находятся оцениваемые объекты, пришла к выводу о том, что стоимость земельного участка, на котором расположено здание по адресу: **** находится в диапазоне от 2904,05 до 10228,77 руб./кв..м, с учетом предполагаемой скидки на торг.

Проверив доводы административного ответчика о том, что установленные оценщиком диапазоны рыночной стоимости для объектов оценки некорректны, несопоставимы с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми на дату оценки, суд полагает их неосновательными, та как имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми и выводами оценщика о диапазоне рыночной стоимости для объектов оценки (с учетом их местоположения, индивидуальных характеристик) не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты и участок, на котором расположено здание при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен.

При проведении рыночной стоимости помещений, земельного участка оценщиком использован только сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный необходимой исходной информацией, отказ от затратного и доходного подходов обоснован. Позиция административного ответчика о том, что приведенное в отчете краткое описание метода не соответствует выполненным оценщиком расчетам, что свидетельствует о недостоверности отчета, не принимается судом как основание для признания отчетов недостоверными доказательствами. Как следует из содержания отчетов, показаний оценщика, допрошенной в качестве свидетеля, оценщик в отчете подробно указала на то, как производится расчет рыночной стоимости объектов оценки с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж, выполненный расчет полностью соответствует приведенному в отчетах подробному описанию действий по оценке.

Из имеющихся в распоряжении оценщика сведений о рынке купли-продажи объектов, осуществлена выборка подходящих по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристика местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют объекту оценку, поскольку цена предложения существенно отличается от приведенных в отчетах средних цен по рынку недвижимости города Перми, так как данный показатель не относится к существенным. В соответствии с положениями п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка – коммерческая недвижимость, характеризуются сходными ценообразующими факторами: тип объекта – встроенное помещение, местоположение – в нежилом здании, все объекты оценки расположены в зданиях капитального назначения (кирпичные постройки), относятся к сопоставимым зонам престижности города. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам. Административным ответчиком данных о предложениях, сделках, которые подлежали учету при проведении оценки, однако были необоснованно исключены из выборки, не представлено.

При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки (офисных помещений, встроенных помещений и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми она руководствовалась. Доводы административного ответчика о необоснованном отказе от корректировки в отношении ряда объектов-аналогов по местонахождению относительно первой/красной линии, суд полагает надуманными. Как следует из представленных в материалы дела описаний объектов аналогов, все они имеют основной выход на улицу, доступны для пешеходного и автомобильного трафиков, имеется свободный проезд к зданию. Позиция административного ответчика о том, что ряд объектов аналогов несопоставим с объектом оценки по виду автодороги, не может быть принята как основание для отказа в принятии отчета об оценке в качестве достоверного доказательства. Оценщик приняла во внимание характер автодорог на которые объект оценки и объекты-аналоги имеют выход, дала указанному обстоятельству оценку.

Проверив довод административного ответчика о необоснованности использования в отношении помещения с кадастровым номером **1213, которое относится к категории вспомогательных (по данным технического учета состоит из подсобных помещений, электрощитовой, индивидуального теплового пункта, насосной, чилерной, венткамеры и лестничной клетки) корректировки на тип помещения в указанном в отчете размере (74%), суд не усматривает оснований для признания отчета в данной части недостоверным. Как следует из содержания отчета № 481.2/О-19, оценщик указала на источник информации о размере корректировки – Информационное письмо Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки ООО «Информ-оценка» № 39/1/2019 от 18.03.2019 года, согласно которому отношение цен блоков (помещений включающих основные и вспомогательные помещения) к ценам вспомогательных помещений отражается коэффициентом – 0,26%. Принимая во внимание то, что оцениваемый объект является вспомогательным помещением, а объекты-аналоги блоками, оценщик произвел расчет корректировки с учетом вышеуказанного коэффициента.

Позиция административного ответчика о том, что необходимо было принять во внимание коэффициент на тип помещения предусмотренный Справочником оценщика недвижимости, 2017 под редакцией Лейфера Л.А. изданного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, не может быть признан обоснованной. Оценщик обоснованно указала в отчете на то, что в данном справочнике отсутствует коэффициент предусматривающий отношение цен блоков (помещений включающих основные и вспомогательные помещения) к ценам вспомогательных помещений, как следует из таблицы 113 указанного Справочника им предусмотрено отношение удельных арендных ставок за площади помещений в виде блоков (помещений включающих основные и вспомогательные помещения) к удельным арендным ставкам за основные площади.

Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 года. Содержание Отчетов об оценке свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость помещений не является произвольной. Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием сравнительного подхода в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **1211 определена как 58 652 651 рубль; в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **1213 как 1 764 075 рублей (без учета стоимости земельного участка и НДС).

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Установленная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации (пункт 4 ФСО № 2). Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость в порядке статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, оценщик правомерно установил рыночную стоимость объектов без учета налога на добавленную стоимость.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в отчете об оценке от 13.03.2019 года объектов недвижимости установленных в Отчете об оценке от 09.04.2019 года № 481.1/О-19, Отчете об оценке от 09.04.2019 года № 481.2/О-19.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 17 мая 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Уралпластик» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером **1211 расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 58652 651 рубль;

- нежилого помещения с кадастровым номером **1213 расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 1764 075 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 17 мая 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 03 июня 2019 года.

Судья:/подпись/