Решение по делу № 8Г-1664/2024 [88-5455/2024] от 17.01.2024

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-5455/2024

УИД 23RS0020-01-2022-000370-69

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 20 февраля 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Авериной Е.Г.

судей Парамоновой Т.И. и Щетининой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ООО «Сфера» о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи,

по кассационной жалобе ООО «Сфера», представителя ФИО2 по доверенности ФИО5 и ФИО3 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05 сентября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Авериной Е.Г., пояснения представителя ООО «Сфера» ФИО7, представителя ФИО2 по доверенности ФИО5, представителя ФИО1 - ФИО6, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ООО «Сфера» о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи.

Решением Кореновского районного суда Краснодарского края от 23 марта 2023 года в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ООО «Сфера» о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05 сентября 2023 года решение районного суда отменено.

По делу принято новое решение, которым исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ООО «Сфера» о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи удовлетворены.

На ФИО1 переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ООО «Сфера» на земельную долю мерою 310/2015 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, с ФИО1 в пользу ООО «Сфера» взыскано 300 000 рублей.

На ФИО1 переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ООО «Сфера» на земельную долю мерою 77/2015 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, с ФИО1 в пользу ООО «Сфера» взыскано 75 000 рублей.

Постановлено, что решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для регистрации права собственности ФИО1 на земельные доли мерою 310/2015 и 77/2015 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № несмотря на зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости ограничения на данный участок.

В кассационной жалобе ООО «Сфера», представитель ФИО2 по доверенности ФИО5 и ФИО3 просят отменить состоявшиеся по делу судебные акты, полагая, что судами допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.

На момент приобретения ответчиком спорной земельной доли у ФИО2 запись о наличии у ответчика права аренды была внесена в ЕГРН, следовательно, сделка купли-продажи была совершена в соответствии с требованиями действовавшего законодательства. При этом, до настоящего времени фактическое землепользование в отношении указанного участка осуществляет ООО «Сфера» и соответствующая запись о праве аренды в отношении участка с кадастровым номером № содержится в ЕГРН, что и было установлено судом первой инстанции при оценке законности сделок по приобретению земельных долей арендатором ООО «Сфера» у граждан собственников ФИО2 и ФИО3

ФИО1, ФИО2 и ФИО3, третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не явились. Интересы ФИО2 в суде кассационной инстанции представляла ФИО5, интересы ФИО1 – ФИО6

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

Согласно части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В соответствии со статьей 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле извещаются заказным письмом с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления, иные органы и организации, являющиеся сторонами и другими участниками процесса, могут извещаться судом о времени и месте судебного заседания или совершения отдельных процессуальных действий лишь посредством размещения соответствующей информации в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», такие лица, получившие первое судебное извещение по рассматриваемому делу, самостоятельно предпринимают меры по получению дальнейшей информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия ими мер по получению информации о движении дела.

Учитывая надлежащее извещение ответчиков, отсутствие ходатайства об отложении рассмотрения дела, а также учитывая необязательность явки сторон, ввиду подробно изложенной правовой позиции истца в кассационной жалобе, а ответчика в возражениях на нее, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел, судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167, частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Учитывая необязательность явки ответчиков в суд кассационной инстанции, а также учитывая, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать новые обстоятельства и принимать новые доказательства, в их подтверждение, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел в соответствии с частью 3 статьи 167, частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В силу части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, выслушав представителя ООО «Сфера» ФИО7, представителя ФИО2 по доверенности ФИО5, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ФИО1 – ФИО6, возражавшего против доводов кассационной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, считает, что такого характера нарушения допущены судом апелляционной инстанции, в связи с чем, имеются основания для пересмотра судебного постановления в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы и изученным материалам дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела ФИО1 является участником общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения кадастровый номер №.

Согласно договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продала ООО «Сфера» долю мерою 310/2015 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 201500 кв.м. с кадастровым номером № (номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) категория земель: сельскохозяйственного назначения, целевое использование: для сельскохозяйственного производства.

Согласно договору купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продала ООО «Сфера» долю мерою 77/2015 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (номер государственной регистрации номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

Между тем, по мнению истца, ответчиком нарушено его право на приобретение указанных долей в праве общедолевой собственности, в связи с чем, он обратился с настоящим иском о переводе права и обязанности покупателя по договорам купли-продажи, заключенным между ответчиками и ООО «Сфера» на земельные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении требований ФИО1, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства, руководствуясь положениями статей 8, 12, 250, 309, 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», проанализировав условия договоров аренды земельного участка с КН №, установив отсутствие нарушение прав истца со стороны ФИО2 и ФИО3 при заключении сделок с ООО «Сфера», принимая во внимание предусмотренные условиями договоров аренды обязательства преимущественного права ООО «Сфера», как арендатора, на выкуп спорных земельных участков, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о переводе прав покупателя ООО «Сфера» в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации на ФИО1

При поверке правильности применения норм материального и процессуального права судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции не согласился с выводами, указанными в решении, а также их обоснованием, поскольку в данном споре отсутствие права аренды ООО «Сфера» исключало для общества основания предъявления каких-либо требований, относящихся к судьбе земельного участка с кадастровым номером №, поскольку сделка, которой обществу передано право аренды на земельный участок, послужившая основанием для покупки земель в долевой собственности на сельскохозяйственной земельный участок, признана недействительной в судебном порядке. Таким образом, у ООО «Сфера» отсутствовали правовые основания для приобретения у ФИО2 земельной доли мерою 310/2015 и как следствие земельной доли мерою 77/2015 у ФИО3

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что судом апелляционной инстанций существенным образом нарушены нормы процессуального права, а выводы постановлены при неверном толковании норм материального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержит иной, отличный от предусмотренного Гражданским кодексом Российской Федерации, порядок распоряжения долями в праве общей долевой собственности.

Данный порядок, предусмотренный законом, не предполагает необходимости извещать иных участников общей долевой собственности о предполагаемой сделке (желании продать долю), однако содержит исчерпывающий перечень лиц, которым данная доля может быть продана.

К таким лицам относятся исключительно остальные участники общей долевой собственности, а также сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок (в данном случае арендатор).

При этом Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не предусматривает для кого-либо из этих лиц права преимущественной покупки, в связи с чем, положения ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в части возможности перевести права и обязанности покупателя на иное лицо, указанное в ст. 12 указанного Федерального закона - не применимы.

В то же время, требование о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному с другими лицами, может быть заявлено только в случае, если обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Как предусмотрено пунктами 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

По смыслу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора (этого условия как части договора) или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Требования истца о переводе прав и обязанностей покупателя обусловлены тем, что ФИО1 является участником общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №.

Между тем, согласно договору аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № передан в аренду ООО «Фирма «Кубань». Между ООО «Фирма «Кубань» и ООО «Сфера» ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № при множестве лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2019 года по делу № А32-5241/2016 вышеуказанное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды признано недействительной сделкой.

Однако, судом апелляционной инстанции не принято во внимание обстоятельство того, что определением арбитражного суда соглашение о переводе прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ признано оспоримой сделкой в силу действия специальных норм законодательства о банкротстве, при которых суд применил последствия признания оспоримой сделки недействительной не в виде возврата сторонам всего полученного по сделке, а в виде взыскания с ООО «Сфера» в пользу ООО «Фирма «Кубань» рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером №, тем самым признав, что право аренды перешло от ООО «Фирма «Кубань» к ООО «Сфера», но последнее не доплатило за это право необходимой суммы, которая и была взыскана.

При рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции установлено, что данные последствия недействительности оспоримой сделки исчерпаны, а ООО «Сфера» выплачены денежные средства в адрес ООО «Фирма «Кубань» в счет рыночной стоимости приобретенного по сделке права аренды земельного участка с кадастровым номером №, во исполнение определения арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2019 года по делу А32-5241/2016.

Согласно выписке о ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № имеет обременения в виде аренды в пользу ООО «Сфера» согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Таким образом, в ЕГРН отсутствуют сведения о прекращении действия договора аренды и прекращении обременения земельного участка общедолевой собственности в пользу ООО «Сфера».

Кроме того, приобретение ООО «Сфера» долей из земельного участка было обусловлено также условиями заключенного и действовавшего в период проведения сделок договора аренды, предусматривающего преимущественное право арендатора на покупку долей в праве собственности в отношении арендуемого земельного участка.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, выбор одного из предусмотренных законом способов защиты нарушенного права принадлежит тому лицу, чье право нарушено.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Кроме того, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит открытый перечень способ защиты нарушенного права, допуская защиту иными способами, предусмотренными законом.

Такой способ защиты нарушенного права преимущественной покупки, как перевод прав и обязанностей покупателя, предусмотрен действующим законодательством и активно применяется, что не исключает его применение и при наличии нарушений прав истца.

Основным критерием при оценке судом правильности избранного истцом способа защиты права в сложившейся судебной практике является факт того, приведет ли данный способ защиты права к восстановлению нарушенных прав и законных интересов истца.

Правила ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о переводе прав по договорам купли-продажи неприменимы в данном случае, поскольку Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены равные права на покупку земельных долей для других участников долевой собственности и арендатора, в связи с чем, арендатор имеет такое же право покупки земельной доли, как и другой участник общей долевой собственности.

Между тем, с данной позиции доводы ответчиков судом апелляционной инстанции не оценивались, а были удовлетворены требования ФИО1 формально, со ссылкой на положения закона (ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации), не применимые к данным правоотношениям.

При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований противоречат смыслу приведенных выше положений закона и установленным фактическим обстоятельствам дела.

Учитывая, что при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм права, которые не могут быть устранены без нового рассмотрения дела, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05 сентября 2023 года отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05 сентября 2023 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий Е.Г. Аверина

Судьи Т.И. Парамонова

Е.В. Щетинина