Решение по делу № 33-3665/2023 от 06.06.2023

                             УИД 72RS0019-01-2022-002788-82

                                  номер дела в суде первой инстанции № 2-1967/2022            Дело № 33-3665/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ    ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Тюмень                                                        03 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

    председательствующего судьи:      Чесноковой А.В.,

    судей:                                     Осипова А.В., Фёдоровой И.И.,

    при секретаре –помощнике судьи: Николаеве Н.А.,

    c участием прокурора:                 Сипиной С.Ю.

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Тобольского городского суда Тюменской области от 25 августа 2022 года, которым постановлено:

    «Расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения от 04.04.2001, заключенный между Администрацией г. Тобольска и ФИО2.

    Обязать Межмуниципальный отдел Министерства внутренних дел Российской Федерации «Тобольский» снять ФИО2 (паспорт <.......>), ФИО3 (свидетельство о рождении I-ФР <.......>), ФИО4 (свидетельство о рождении I-ФР <.......>), ФИО1 (паспорт <.......>), ФИО5 (паспорт <.......>), ФИО6 (свидетельство о рождении II-ФР <.......>), ФИО7 (паспорт <.......>), ФИО8 (свидетельство о рождении II-ФР <.......>), ФИО9 (свидетельство о рождении II-ФР <.......>) с регистрационного учета по адресу: <.......>».

    Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Чесноковой А.В., выслушав объяснения ответчика ФИО1 и её представителя ФИО14, допущенной к участию в деле по устному ходатайству ответчика, поддержавших доводы апелляционной жалобы в полном объёме, возражения представителя истца Администрации г. Тобольска – ФИО16, действующей на основании доверенности № 7 от 10 января 2023 года, полагавшей апелляционную жалобу необоснованной, заключение прокурора, полагавшего апелляционную жалобу ответчика не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

            у с т а н о в и л а:

Администрация г. Тобольска обратилась в суд с иском к ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах ФИО6, ФИО7, действующей в своих интересах и в интересах ФИО8, ФИО9, Межмуниципальному отделу Министерства внутренних дел Российской Федерации «Тобольский» о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, снятии с регистрационного учета.

Требования мотивированы тем, что жилое помещение по адресу: <.......>, предоставлено ФИО2 на состав семьи 3 человека на условиях договора коммерческого найма. Жилой дом включен в реестр муниципальной собственности, является объектом культурного наследия регионального значения, по заключению городской межведомственной комиссии требует проведения капитального ремонта. Дом должен быть передан в собственность Тобольско-Тюменской Епархии. Граждан, проживающих в доме, расселили. Ответчики также выселились из спорного жилого помещения, сдали ключи от него, с ними заключены договоры найма жилых помещений маневренного фонда, но до настоящего времени они зарегистрированы по указанному адресу. Решением Тобольского городского суда от 10 октября 2016 года отказано в удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО7 о признании права пользования этим жилым помещением на условиях договора социального найма. На основании изложенного истец просил расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения от 04 апреля 2001 года с ФИО2, возложить обязанность на отдел по вопросам миграции МО МВД России «Тобольский» снять       ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5, ФИО15, ФИО7, ФИО8, ФИО9 с регистрационного учета по адресу: <.......>.

В судебном заседании представитель истца Администрации                                    г. Тобольска ФИО16 исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО2, действующая в своих интересах и в интересах ФИО3, ФИО4, не возражала против удовлетворения требования о расторжении договора, не согласилась с требованием о снятии с регистрационного учета, так как ей необходима постоянная регистрация.

Ответчик ФИО7, действующая в своих интересах и в интересах ФИО8, ФИО9 не возражала против удовлетворения требования о расторжении договора, не согласилась с требованием о снятии с регистрационного учета.

Участвовавший в деле прокурор ФИО17 в заключении полагала требования подлежащими удовлетворению.

Ответчики ФИО1, ФИО5, представитель ответчика МО МВД России «Тобольский» не явились.

Решением Тобольского городского суда Тюменской области от 25 августа 2022г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 5 декабря 2022г., исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор коммерческого найма жилого помещения от 04 апреля 2001 г., заключенный между Администрацией г. Тобольска и ФИО2 На Межмуниципальный отдел Министерства внутренних дел Российской Федерации «Тобольский» возложена обязанность снять ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 с регистрационного учета по адресу: <.......>.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12 мая 2023 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 05 декабря 2022 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение.

В доводах жалобы указывает, что, поскольку спорное жилое помещение было предоставлено до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то к спорным правоотношениям следует применять и нормы Жилищного кодекса РСФСР, согласно которым в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма.

Считает, что истцом не представлено доказательств того, что жилое помещение, расположенное по адресу <.......> было отнесено к жилищному фонду коммерческого использования, и того, что взималась оплата за найм спорного жилого помещения, как признака договора коммерческого найма, кроме того, указанная квартира является объектом муниципальной собственности.

Отмечает, что на основании решения Тобольского городского суда от 10 октября 2016 года, оставленным без изменения апелляционной определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 23 января 2017 года, Администрации г. Тобольска отказано в удовлетворении исковых требований о признании ФИО2 утратившей право пользования спорным жилым помещением.

Также указывает, что жилое помещение по адресу <.......> являлось основным постоянным жильем, был произведен ремонт, имеется регистрация. Освободили жилое помещение временно ввиду его аварийного состояния, другого жилья не имеется, зарегистрироваться негде.

На апелляционную жалобу ФИО1 поступил письменный отзыв ФИО2, в которых она просит отменить решение в полном объёме.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

Ответчики: ФИО2, действующая в своих интересах и в интересах ФИО3 и ФИО4, ФИО5, действующая в своих интересах и в интересах ФИО6, ФИО7, действующая в своих интересах и в интересах ФИО8 и ФИО9, представитель ответчика Межмуниципального отделу МВД РФ «Тобольский» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь положениями ч. 1 ст. 327 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценив имеющиеся в деле доказательства, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, жилой <.......> по адресу: <.......>, принадлежит муниципальному образованию город Тобольск - городской округ (л.д. 12).

По договору коммерческого найма жилого помещения в муниципальном жилом фонде г. Тобольска от 04 апреля 2001г. Администрация г. Тобольска предоставила ФИО18 на состав семьи 3 человека жилое помещение по адресу: <.......>.

Указанным договором предусмотрено, что он может быть расторгнут по требованию любой из сторон, если жилое помещение окажется в силу обстоятельств не пригодным для использования по назначению, аварийном состоянии, а также подлежит сносу. Наймодатель обязан в течение трех месяцев заключить с нанимателем договор найма на иное жилье либо по желанию нанимателя и членов его семьи расторгнуть настоящий договор (п.5.3) (л.д.7).

Заключением городской межведомственной комиссии № 26 от 10 июня 2011г. жилой <.......> признан нуждающимся в проведении капитального ремонта с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями (л.д.8).

Из копии поквартирной карточки, справки о регистрации по месту жительства, сведений ОВМ МО МВД России «Тобольский» следует, что в жилом помещении по указанному выше адресу зарегистрированы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5, ФИО15, ФИО7, ФИО8, ФИО9 (л.д.9, 10, 40).

По договору найма жилого помещения маневренного фонда № 61 от 07 мая 2015г. ФИО2 на состав семьи 5 человек (ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5) предоставлено жилое помещение по адресу: <.......>, для временного проживания (л.д.13).

Дополнительным соглашением от 31 мая 2022 г. договор найма жилого помещения маневренного фонда № 61 от 07 мая 2015 гола продлен по 06 мая 2023 г. (л.д.21).

По договору найма жилого помещения маневренного фонда № 37 от 26 апреля 2016 г. ФИО7 на состав семьи 3 человека (ФИО8, ФИО9) предоставлено жилое помещение по адресу: <.......> (л.д.14).

Дополнительным соглашением от 25 апреля 2022 г. договор найма жилого помещения маневренного фонда № 37 от 26 апреля 2016 г. продлен по 11 мая 2023 г. (л.д.22).

По акту приема-передачи от 18 июня 2015 г. ФИО2 передала Администрации г. Тобольска ключи от муниципального жилого помещения по адресу: <.......> (л.д.19).

Решением Тобольского городского суда от 10 октября 2016г. но гражданскому делу № 2-2382/2016, вступившим в законную силу 23 января 2017г., отказано в удовлетворении требования Администрации г. Тобольска к ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4, ФИО7, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО8, ФИО9, о признании утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <.......>; отказано в удовлетворении требования ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4, ФИО7, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО8, ФИО9, к Администрации г.Тобольска о признании права пользования жилым помещением по адресу: <.......>, на условиях договора социального найма (л.д.26-28).

По договору хранения муниципального имущества от 26 февраля 2020г. жилой дом по адресу: <.......>, передан на безвозмездное хранение Местной религиозной организации Православный приход храма в честь Рождества Христова (л.д.53).

01 июля 2022 г. ФИО7, ФИО2 направлены уведомления о необходимости расторгнуть договор коммерческого найма на жилое помещение по адресу: <.......> сняться с регистрационного учета (л.д.15-16).

В добровольном порядке уведомления не исполнены, что явилось основанием для обращения Администрации г.Тобольска в суд.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, установив, что ответчики в спорном жилом помещении не проживают, жилое помещение непригодно для проживания, взамен этого жилого помещения ответчикам предоставлены жилые помещения по договорам найма жилого помещения маневренного фонда, регистрация ответчиков в спорном жилом помещении носит формальный характер, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации г. Тобольска о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения в муниципальном жилом фонде г. Тобольска от 04 апреля 2001г. и снятии ответчиков с регистрационного учета по адресу: <.......>.

Судебная коллегия полагает такие выводы постановленными с существенным нарушением норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (пункт 1).

Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (абзац 1 пункта 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рамках настоящего спора из условий договора коммерческого найма от 04 апреля 2001г. следует, что в случае расторжения договора по указанному основанию наймодатель обязан в течение трех месяцев заключить с нанимателем договор найма на иное жилье либо по желанию нанимателя и членов его семьи расторгнуть настоящий договор (л.д. 7).

Желания ответчиков (нанимателя и членов его семьи) расторгнуть договор коммерческого найма не установлено.

Ссылаясь на пункт 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия заключенного договора от 04 апреля 2001г. в обоснование вывода о наличии оснований для удовлетворения требований, суд учитывал, что ответчикам предоставлено иное жилое помещение по договору найма жилого помещения маневренного фонда.

Вместе с тем, принимая такое решение, суд не учел, что предоставление специализированного жилого помещения взамен жилого помещения, занимаемого на условиях договора коммерческого найма, безусловно влечет нарушение прав ответчиков.

Как следует из представленного в материалы дела договора найма жилого помещения маневренного фонда, жилое помещение предоставлено в связи с расселением граждан из жилого дома - памятника, расположенного по адресу <.......>, подлежащего капитальному ремонту (пункт 2 договора); сохранение права пользования жилым помещением также обусловлено завершением реконструкции дома (пункт 17 договора).

24 апреля 2023 года между Администрацией г. Тобольска и ФИО7 было заключено дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения маневренного фонда № 37 от 26.04.2016, согласно которого в договор найма жилого помещения от 26.04.2016 были внесены изменения, о том, что Наймодатель передает Нанимателю (ФИО7) и членам его семьи за плату во владение и пользование жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из одной комнаты в квартире общей площадью 17,9 кв.м., расположенное по адресу: <.......> для временного проживания в нем, в соответствии с п. 4 ст. 95 ЖК РФ. Жилое помещение предоставляется на период до предоставления Нанимателю жилого помещения муниципального жилищного фонда в случаях и порядке, которые предусмотрены ч. 1 ст. 57 ЖК РФ.

Также 24 апреля 2023 года между Администрацией г. Тобольска и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения маневренного фонда № 61 от 07.05.2015, согласно которого в договор найма жилого помещения от 07.05.2015 были внесены изменения, о том, что Наймодатель передает Нанимателю (ФИО2) и членам его семьи за плату во владение и пользование жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из двух комнат в квартире общей площадью 49 кв.м., расположенное по адресу: <.......> для временного проживания в нем, в соответствии с п. 4 ст. 95 ЖК РФ. Жилое помещение предоставляется на период до предоставления Нанимателю жилого помещения муниципального жилищного фонда в случаях и порядке, которые предусмотрены ч. 1 ст. 57 ЖК РФ

В силу пункта 1 статьи 95 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 1 статьи 95 кодекса) (пункт 1 части 2 статьи 106).

Жилищный кодекс Российской Федерации, не устанавливая конкретный срок, на который может предоставляться жилое помещение маневренного фонда, тем не менее связывает его окончание с устранением обстоятельств, послуживших основанием для переселения в такое помещение.

Прекращение договора найма жилого помещения маневренного фонда в связи с завершением капитального ремонта или реконструкции дома предполагает возвращение нанимателя в ранее занимаемое и ставшее пригодным для проживания помещение, соответственно, до завершения капитального ремонта или реконструкции дома договор найма в отношении ранее занимаемого жилого помещения не может быть расторгнут.

При этом в случае невозможности возвращения в ранее занимаемое жилое помещение вследствие утраты жилого помещения в ходе проведения работ по капитальному ремонту либо реконструкции, закон (глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации) не возлагает на наймодателя обязанность по обеспечению нанимателя по договору коммерческого найма иным жилым помещением.

Не содержит такой обязанности и представленный в материалы дела договор найма жилого помещения маневренного фонда и дополнительные соглашения к нему.

При таких обстоятельствах, предоставление специализированного жилья взамен жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, условия которого содержат дополнительную обязанность наймодателя по обеспечению иным жильем в случае, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, безусловно ухудшает положение ответчиков.

Приняв на себя такую обязанность при заключении договора 04 апреля 2001г., наймодатель не может быть освобожден от обеспечения ответчиков иным жилым помещением на условиях, содержащих объем прав и обязанностей сторон, равный объему прав и обязанностей условиям договора в отношении ранее занимаемого жилого помещения.

На необходимость обеспечения ответчиков иным жилым помещением указано и во вступившем в законную силу решении Тобольского городского суда Тюменской области от 10 октября 2016г. (л.д. 26-28), которым отказано в удовлетворении требований администрации г. Тобольска о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением в связи с предоставлением жилого помещения маневренного фонда.

Помимо этого, положения статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В связи с этим необходимость передачи жилого дома в собственность Тобольско-Тюменской Епархии основанием для расторжения договора коммерческого найма также не может являться.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований к ответчикам у суда первой инстанции не имелось, а потому принятое решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации г. Тобольска.

Руководствуясь статьей 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тобольского городского суда Тюменской области от 25 августа 2022 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Администрации г. Тобольска к ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах ФИО6, ФИО10, действующей в своих интересах и в интересах ФИО8, ФИО9, Межмуниципальному отделу Министерства внутренних дел Российской Федерации «Тобольский» о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, снятии с регистрационного учета отказать в полном объёме.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Мотивированное апелляционное определение составлено 03 июля 2023 года.