Решение по делу № 2-4060/2021 от 25.06.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 2-4060/2021

УИД 19RS0001-02-2021-005520-16

23.08.2021.     Абаканский городской суд в составе

председательствующего Крамаренко СВ.

при секретаре Чебодаевой М.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Филипповой А.Ю. к Зуеву А.М. о взыскании денежных средств, процентов за пользование,

с участием представителя истца Сабитовой Г.Ш., представителя ответчика Симахиной Ю.С.

У С Т А Н О В И Л :

Филиппова А.Ю. обратилась в суд с иском к Зуеву А.М. о взыскании денежных средств, процентов за пользование, мотивируя требования тем, что 17.12.2019 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 7631 кв.м. с кадастровым номером №. Государственная регистрация перехода право собственности на данный земельный участок от истца к ответчику произведена 30.12.2019. Однако ответчик свои обязательства по договору в части оплаты за приобретенный участок выполнил не в полном объеме, от стоимости, оговоренной сторонами 6 900 000 руб., оплатил истцу лишь 2 500 000 руб. В связи с чем Филиппова А.Ю. просит взыскать с Зуева А.М. в свою пользу 4 400 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 207 635,94 руб., расходы по уплате госпошлины 30 200 руб., на оплату услуг представителя 5 000 руб., почтовые расходы 132 руб.

В ходе рассмотрения дела представитель истца Сабитова Р.Ш., действующая на основании доверенности, уменьшила исковые требования в части подлежащих взысканию по договору денежных средств до 4 187 511 руб. и процентов до 197 665,95 руб.

Истец Филиппова А.Ю., ответчик Зуев А.М. в судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте его проведения надлежащим образом, направили для участия в деле представителей.

Руководствуясь положениями ст.ст. 48, 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчика, с участием их представителей.

В судебном заседании представитель истца Сабитова Р.Ш. поддержала исковые требования с учетом уточнения по доводам и основаниям, изложенным в иске, просила удовлетворить их в полном объеме. Дополнительно пояснила, что дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка не прошло государственную регистрацию, в связи с чем оно не может быть признано допустимым и относительным доказательством. В дополнительном соглашении такое существеннее условие как цена не согласовано. Указанные в нем обязанности продавца неисполнимы, внести изменения в земельный участок, который уже принадлежит другому лицу, невозможно. Со слов истца, межеванием и выделом в натуре земельного участка занимался ответчик. По какой причине выделен участок меньший на 235 кв.м., чем он приобрел согласно договору купли-продажи, неизвестно. В договоре указано 7631 кв.м., а в выписке 7396 кв.м. На недостающие 235 кв.м. истец притязаний не имеет. Полагает, что ставить оплату стоимости недвижимости в зависимость от действий по преобразованию земельного участка, переход права на который уже состоялся, нельзя. Факт подписания дополнительного соглашения не оспаривает, указывая, что была введена в заблуждение ответчиком, который подготовил данное соглашение.

Представитель ответчика Симахина Ю.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании не признала исковые требования, приводя в обоснование доводы, изложенные в письменном отзыве на иск и дополнениях к нему, согласно которым 29.01.2020 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 17.12.2019, которое не подлежит государственной регистрации и которым стороны согласовали, что окончательная цена земельного участка будет определена по фактической площади в результате раздела земельных участков, выдела долей в натуре, исходя из расчета 85 000 руб. за 100 кв.м. земли. Кроме того, стороны определили, что окончательный расчет будет произведен не позднее 30 календарных дней после исполнения продавцом в срок до 30.05.2020 ряда обязательств, а именно: произвести согласование и раздел земельного участка с переносом воздушной линии электропередач за линию границ земельного участка, являющегося предметом договора; освободить земельный участок от любого рода построек и мусора; изменить вид разрешенного использования земельного участка; внести соответствующие изменения в генеральный план северо-восточной части Черногорска РХ в части присутствия в нем размещения на данном земельному участке магазина площадью не более 5 000 кв.м.; предоставить соответствующие документы. 29.01.2020 собственники земельного участка Зуев А.М. и Филиппова А.Ю. приняли решение разделить земельный участок с кадастровым номером № на два земельных участка (выдел доли в натуре): с кадастровым номером № площадью 7396 кв.м., принадлежащий Зуеву А.М.; с кадастровым номером №, площадью 3863 кв.м., принадлежащий Филипповой А.Ю. 30.07.2020 ответчик зарегистрировал право собственности на земельный участок площадью 7396 кв.м. Выдел долей в натуре свидетельствует о достигнутых между истцом и ответчиком соглашениях, которые отражены в дополнительном соглашении от 29.01.2020, и частичном исполнении обязательств как со стороны истца, так и ответчика. Таким образом, ответчик не доплатил истцу 3 786 600 руб., из расчета: 7396 кв.м./ 100 х 85 000 руб. – 2 500 000 руб. Однако указанные денежные средства подлежат оплате ответчиком истцу после исполнения предусмотренных дополнительным соглашением обязательств. 30.04.2021 ответчиком в адрес истца была направлена претензия о нарушении сроков исполнения обязательств, истцу было предложено в срок до 15.05.2021 в добровольном порядке выполнить обязательства, либо подписать соглашение о возложении исполнения работ на ответчика с уменьшением установленной цены договора на сумму понесенных расходов, подтверждённых документально. Данная претензия оставлена истцом без внимания. На претензию истца ответчик также потребовал исполнить вышеуказанные обязательства. Нарушение установленного срока исполнения обязательств со стороны истца нарушает законные права и интересы ответчика. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке ст. 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Как установлено в ходе судебного заседания и подтверждается материалами дела, 17.12.2019 между Филипповой А.Ю. (Продавец) и Зуевым А.М. (Покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать 7631/11256 доли земельного участка на праве собственности, а покупатель принять и оплатить 7631/11256 доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Вышеуказанный земельный участок общей площадью 11256 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый №, целевое назначение: для сельскохозяйственного производства (п.п. 1, 2 договора).

В пункте 4 договора стороны оценили долю в земельном участке в 6 900 000 руб.

Расчет между сторонами будет произведен следующим образом: денежная сумма в размере 2 500 000 руб. будет передана продавцу в момент подписания договора купли-продажи, оставшаяся часть 4 400 000 руб. будет передана до 31.05.2020 (п. 5 договора).

Таким образом, между сторонами возникли взаимные обязательства, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2019, которые в соответствии с требованиями ст. 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Распиской от 17.12.2019 подтверждается факт передачи Зуевым А.М. Филипповой А.Ю. денежных средств по вышеуказанному договору в сумме 2 500 000 руб.

30.12.2019 состоялась регистрация перехода к Зуеву А.М. права общей долевой собственности на 7631/11256 доли земельного участка общей площадью 11256 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Дополнительным соглашением от 29.01.2020 к договору купли-продажи от 17.12.2019 Филиппова А.Ю. и Зуев А.М. согласовали следующее:

- пункт 4 договора изменить и изложить в следующей редакции: «На момент подписания данного договора стороны оценивают долю в земельном участке в 6 900 000 руб., окончательная цена земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, будет определена по фактической площади в результате раздела земельных участков, выдела долей в натуре, исходя из расчета 85 000 руб. за 100 м2 земли»;

- пункт 5 договора изменить и изложить в следующей редакции: «Покупатель купил у продавца долю в земельном участке. Покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 2 500 000 руб. в момент подписания сторонами настоящего договора, окончательный расчет между сторонами будет произведен не позднее 30 календарных дней после исполнения обязательств покупателя, предусмотренных пунктом 5.1 договора и разделом земельного участка, путем выделения доли в натуре».

- дополнить договор пунктом 5.1 и изложить его в следующей редакции: «Продавец обязуется в срок до 30.05.2020 своими силами или с помощью третьих лиц, но за свой счет произвести согласование и раздел земельного участка с переносом воздушной линии электропередач за линию границ земельного участка являющимся предметом договора, освободить земельный участок от любого рода построек и мусора (в т.ч. здания, сооружения и прочее)., изменить вид разрешенного использования «Магазины» с внесением соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, внести изменения в генеральный план северо-восточной части города Черногорска РХ в части присутствия в нем размещения на данном земельном участке магазина площадью не более 5000м2 с предоставлением следующих документов - оригинал градостроительного плана и постановление Администрации об утверждении градостроительного плана, договоры технологического присоединения, технические условия для подключения к инженерным сетям (электро-водо-теплоснабжение, канализация, телефонизация, радиофикация, вынос (усиление) коммуникаций), кадастровую выписку земельного участка с измененным видом разрешенного использования».

Решением собственника от 29.01.2020 собственники земельного участка Зуев А.М. и Филиппова А.Ю. приняли решение разделить земельный участок с кадастровым № по адресу: <адрес> на два земельных участка: с кадастровым номером № площадью 7396 кв.м., переходящий в собственность Зуева А.М.; с кадастровым номером №, площадью 3863 кв.м., переходящий в собственность Филипповой А.Ю.

Согласно выпискам из ЕГРН, а также содержащимся в кадастровом деле документам 30.07.2020 состоялась регистрация за Зуевым А.М. права собственности на земельный участок площадью 7396 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, за Филипповой А.Ю. – права собственности на земельный участок площадью 3863 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

30.04.2021 Зуев А.М. направил в адрес Филипповой А.Ю. претензию о нарушении ею сроков выполнения работ, в которой предложил в срок до 15.05.2021 выполнить работы, предусмотренные п. 5.1 договора, либо подписать соглашение о возложении данных работ на покупателя с уменьшением установленной договором цены.

10.06.2021 Филиппова А.Ю. направила в адрес Зуева А.М. претензию, в которой просила принять 2 500 000 руб. и расторгнуть договор купли-продажи от 17.12.2019 либо оплатить оставшуюся часть денежных средств в сумме 4 400 000 руб. Данная претензия получена адресатом 16.06.2021.

В ответ на претензию письмом от 18.06.2021 Зуев А.М. сообщил, что невыполненные Филипповой А.Ю. работы, установленные п. 5.1 договора, которые являются существенным препятствием для использования данного земельного участка по назначению, он поручил третьим лицам, в связи с чем цена, установленная договором купли-продажи от 17.12.2019, будет уменьшена на сумму понесенных расходов, в том числе, на убытки, причиненные ему в связи с нарушением сроков выполнения работ, а также неустойки (пени) за каждый день просрочки выполнения работ.

Как указано в сообщении Управления Росреестра по РХ от 26.07.2021, вынесение в ЕГРН записи о дополнительном соглашении к договору купли-продажи земельного участка действующим законодательством не предусмотрено, так как в соответствии о ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость.

Таким образом, судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 17.12.2019 и решения собственника от 29.01.2020 Зуев А.М. приобрел у Филипповой А.Ю. земельный участок площадью 7 396 кв.м. путем раздела земельного участка с кадастровым № категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

Стоимость земельного участка сторонами согласована в договоре купли-продажи и составляет 6 900 000 руб. При этом по договору купли-продажи доля земельного участка Зуева А.М. была определена 7631 кв.м. от первоначального земельного участка площадью 11 256 кв.м., а по факту при разделе земельного участка № на 2 земельных участка, площадь участка проданного ответчику составила 7 396 кв.м., что следует из решения собственника и кадастровой выписки. Соответственно, суд полагает, что пропорционально площади земельного участка должна измениться его стоимость, что составит 6 687 511 руб.

Расчет ответчика исходя из стоимости 85 000 руб. за 100 кв.м. на основании дополнительного соглашения от 29.01.2020, истцом не подтвержден в суде, судом не может быть принят во внимание, поскольку в п. 1 данного соглашения, стоимость доли стороны оценили в размере 6 900 000 руб., но окончательно исходя из площади земельного участка из расчета 85000 руб. за 100 кв.м. Фактически исходя из дополнительного соглашения получается, что стороны изменили стоимость земельного участка не в связи с изменением его площади, а в целом, что нарушает условия первоначального договора, зарегистрированного в установленном порядке.

Поскольку стоимость земельного участка является существенным условием договора, а решением собственника была согласована окончательная площадь проданного земельного участка, стоимость земельного участка ответчика должна определяться пропорционально исходя из стоимости 6 900 000 руб. за 7631 кв.м.

Учитывая, что 2 500 000 руб. ответчик истцу оплатил, подлежит взысканию оставшаяся часть в размере 4 187 511 руб. (6687511-2500000).

Условия, изложенные в п. 3 дополнительного соглашения о дополнении договора купли-продажи п. 5.1, не могут являться условием от выполнения которых зависит окончательный расчет по договору купли-продажи. Учитывая, что истица после продажи земельного участка ответчику перестала быть его собственником, она не вправе изменить вид разрешенного использования, не в её компетенцию входит изменение генерального плана северо-восточной части г. Черногорска в части размещения на нем магазина площадью не более 5000 кв.м. с предоставлением градостроительного плана, договора технологического присоединения, тех условий для подключения к инженерным сетям и др., о чем указано в п. 3 соглашения.

Срок окончательной оплаты был согласован сторонами в п. 5 договора до 31.05.2020, но поскольку право собственности у ответчика возникло с 30.07.2020, суд полагает, что до этой даты нет оснований считать, что ответчик пользовался чужими денежными средствами.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате, подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (п. 3 ст. 395 ГК РФ).

Истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период со 02.06.2020 по 21.06.2021 в сумме 197 665,95 руб.

Проверив данный расчет, суд находит его верным, однако, учитывая, что право собственности на земельный участок зарегистрировано за Зуевым А.М. 30.07.2020, полагает, что проценты по ст. 395 ГК РФ могут быть взысканы с него в пользу истца за период с 31.07.2020 по 21.06.2021, что составит 165 263,27 руб., из расчета:

с 31.07.2020 по 21.03.2021 - 4 187 511 руб. х 4,25% / 365 х 234 дн. = 114 095,33 руб.

с 22.03.2021 по 25.04.2021 - 4 187 511 руб. х 4,5% / 365 х 35 дн. = 18 069,40 руб.

с 26.04.2021 по 14.06.2021 - 4 187 511 руб. х 5% / 365 х 50 дн. = 28 681,58 руб.

с 15.06.2021 по 21.06.2021 - 4 187 511 руб. х 5,5% / 365 х 7 дн. = 4 416,96 руб.

Итого: 165 263,27 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 29 964 руб., подтвержденные квитанцией от 22.06.2021, расходы по составлению искового заявления 5 000 руб., подтвержденные квитанцией № от 03.06.2021, почтовые расходы в сумме 132 руб., связанные с направлением претензии ответчику, подтвержденные кассовым чеком от 10.06.2021.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 193, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Филипповой А.Ю. удовлетворить частично.

Взыскать с Зуева А.М. в пользу Филипповой А.Ю. 4 187 511 руб., проценты за пользование в размере 165 263 руб. 27 коп., судебные расходы по возврату госпошлины 29 964 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя 5 000 руб., почтовые расходы 132 руб., всего 4 387 870 руб. 27 коп.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РХ в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Абаканский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 27.08.2021.

Председательствующий С.В. Крамаренко