Решение по делу № 33-5387/2023 от 18.09.2023

Судья Таранов А.В.                                            УИД 39RS0001-01-2022-003239-23

                                                                                                        дело №2-46/2023

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 33-5387/2023

10 октября 2023 года                                                                       г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи                     Яковлева Н.А.,

судей                                                                Королёвой Н.С., Никифоровой Ю.С.,

при секретаре                                                  Кузякиной К.А.

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя соистцов Ломакиной А.А. на решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 20 июня 2023 года по иску Прокопчика ФИО1, ООО «Студенческое агентство», Диденко ФИО2, Мартиросян ФИО3, ФИО4, Земко ФИО5, Ильяшовой ФИО6, Клейменовой ФИО7, Ашимли ФИО8, Безгинова ФИО9, Алешиной ФИО10, Ишанкулова ФИО11, Шведова ФИО12, Шквырина ФИО13, Шквыриной ФИО14, Темчура ФИО15, Баталиной ФИО16, Ашимили ФИО17, Безгиновой ФИО18 к ООО «СтройИнвест» и ООО «ИнвестТорг» о признании недействительными решений общего собрания собственников нежилых помещений, третье лицо: ООО «Строительно-инвестиционная корпорация».

    Заслушав доклад судьи Яковлева Н.А., объяснения Шквырина В.В., представителя соистцов Ломакиной А.А., представителя Мартиросян А.А. – Сусловой Э.С., поддержавших доводы жалобы, представителя ООО «СтройИнвест» Галаниной В.Ю., представителя ООО «Строительно-инвестиционная корпорация» Титовой Е.В., полагавших, что жалоба удовлетворению не подлежит, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокопчик Е.В., ООО «Студенческое агентство», Диденко А.Н., Мартиросян А.А., Ле Динь Кыонг, Земко Ю.Н., Ильяшова О.Ф., Клейменова И.В., Ашимли Т.А., Безгинов О.В., Алешина А.В., Ишанкулов Г.Х., Шведов Н.А., Шквырин В.В., Шквырина Ж.М., Темчура Г.А., Баталина И.А., Ашимили Р.А., Безгинова В.Н. обратились в суд с иском к ООО «СтройИнвест» и ООО «ИнвестТорг» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании – торгово-развлекательном центре с многоярусной автостоянкой, оформленного протоколом общего собрания от 26.11.2021 года, приводя следующие доводы.

Соистцы являются собственниками нежилых помещений торгово-развлекательного центра с многоярусной автостоянкой, расположенного по адресу: <адрес> (далее - ТРЦ).

26 ноября 2021 года по инициативе ООО «Стройинвест» было проведено общее собрание собственников нежилых помещений в указанном нежилом здании, решения которого оформлены протоколом общего собрания собственников от 26.11.2021 года, согласно которому на собрании был принят ряд решений, в том числе:

- утверждена в качестве управляющей компании ООО «Строительно- инвестиционная корпорация»;

- утвержден договор обслуживания с УК ТРЦ «Строительно-инвестиционная корпорация, согласно которому УК оказывает услуги и выполняет работы по управлению ТРЦ, содержанию, эксплуатации, текущему ремонту общего имущества ТРЦ, предоставляет коммунальные услуги и осуществляет иную направленную на достижение целей управления ТРЦ деятельность, с 1 декабря 2021 года;

- утвержден обязательный перечень работ и услуг по управлению ТРЦ;

- утверждена методика расчета размера платы за коммунальные услуги и работы по управлению ТРЦ;

- утвержден размер платы за услуги и работы по управлению ТРЦ, содержанию, эксплуатации, текущему ремонту общего имущества в ТРЦ в месяц в размере 306,76 руб. за 1 квадратный метр общей площади нежилого помещения, за исключением нежилых помещений на 3 и четвертом этажах ТРЦ с назначением «парковка».

- утвержден размер платы за услуги и работы по управлению ТРЦ, содержанию, эксплуатации, текущего ремонта общего имущества ТРЦ - 154,01 руб. за 1 квадратный метр общей площади помещения с назначением «парковка».

- утвержден размер платы за специальную услугу по обслуживанию жироуловителя технологической канализации (К-3) за 1 квадратный метр общей площади в размере 5,32 рублей.

Соистцы оспаривают данное решение по ряду оснований:

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Как следует из содержания сообщения о проведении общего собрания, содержания протокола общего собрания, вопрос о выборе лиц, для осуществления подсчета голосов по результатам обсуждения вопрос, в повестке дня не значится. Соответственно, подсчет голосов осуществлен в нарушение норм действующего законодательства, что свидетельствует о ничтожности принятых решений.

2. Формулировка вопросов №12, 13, 14, 15 повестки дня о наделении управляющей компании полномочиями осуществлена таким образом, чтобы ввести в заблуждение собственников помещений. Так, фактически принятие решений по указанным вопросам наделяет избранную организацию полномочиями на реконструкцию, переустройство и перепланировку помещений, входящих в состав общего имущества, что противоречит нормам п.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, устанавливающего, что принятие таких решений относится исключительно к компетенции общего собрания собственников.

3. При инициировании, проведении собрания и принятии решений соответчики злоупотребили правом, действуя исключительно в собственных интересах, без учета интересов всех собственников нежилых помещений.

ООО «Стройинвест», ООО «Инвестторг» и утвержденное по предложению ООО «Строинвест» в качестве управляющей организации ООО «Строительно-инвестиционная корпорация» являются аффилированными лицами, и оспариваемые решения приняты в обеспечение интересов одних и тех же лиц, но не собственников помещений.

При утверждении методики расчета размера платы за коммунальные услуги (в том числе перечень коммунальных услуг) (вопрос 7 повестки дня) не приняты во внимание замечания относительно нарушений в примененной методике и ее необоснованности.

Установленный и утвержденный размер платы за услуги и работы по управлению ТРЦ, эксплуатации, текущему ремонту общего имущества ТРЦ за 1 кв.м общей площади нежилого помещения равный 306,76 рублям в месяц за 1 квадратный метр общей площади нежилого помещения, за исключением нежилых помещений на 3 и 4 этажах ТРЦ с назначением - парковка является чрезвычайно завышенным, необоснованным. Данный тариф является экономически необоснованным, более чем в три раза превышает среднерыночную плату такого рода услуг в торговых центрах в городе Калининграде.

Кроме того, не соответствует нормам действующего законодательства и экономической обоснованности разделение размера платы для различных помещений, находящихся на разных этажах торгового центра

Установление необоснованных тарифов, кратно превышающих рыночные условия нарушает права собственников, возлагая бремя несения чрезмерных расходов, а также основополагающие принципы соблюдения баланса законных интересов участников правоотношений и ведет к причинению вреда соистцам.

Действия по ущемлению прав одной из сторон, в том числе и в договорных отношениях относятся законом к злоупотреблению правом, поскольку никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения. Заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в силу положений статьи 10 ГК РФ не допускается.

Рассмотрев дело, суд вынес решение, которым иск оставлен без удовлетворения.

В апелляционной жалобе соистцы просят решение суда отменить и заявленные требования удовлетворить в полном объёме. Указывают, что решения, принятые на общем собрании, не направлены на обеспечение интересов собственников помещений. Считают, что размер платы за утверждённые собранием услуги определён ООО «Стройинвест» с целью возложения всех расходов на собственников, что приводит к неосновательному обогащению застройщика и управляющей компании и несению убытков остальными собственниками. Кроме того, заявители выражают замечания по проведённой в рамках рассмотрения дела повторной экспертизе. Также не согласны с установлением различного размера платы за нежилые помещения и парковочные места, находящиеся в собственности ответчиков. И, по мнению соистцов, является процессуальным нарушением отсутствие в материалах дела протокола судебного заседания, состоявшегося 24.11.2022 г.

Не явившиеся лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия полагает его подлежащим оставлению без изменения.

Из протокола общего собрания собственников помещений ТРЦ от 26 ноября 2021 года, проведенного по инициативе ООО «Стройинвест», установлено, что 26.11.2021 года в очной форме было проведено общее собрание собственников нежилых помещений в указанном нежилом здании, решения которого оформлены протоколом общего собрания собственников от 26.11.2021 года, согласно которому на собрании был принят ряд решений:

1. Избрание председательствующего на общем собрании и секретаря общего собрания. Выбраны председательствующим ООО «Стройинвест», а секретарем ООО «Инвестторг»;

2. Выбор способа управления ТРЦ. Выбран способ управления – управление управляющей организацией;

3. Выбор управляющей компании. В качестве управляющей компании выбрана ООО «Строительно-инвестиционная корпорация» (ИНН №).

4. Принятие решения об использовании общего имущества ТРЦ для эксплуатации взрывопожароопасного производственного объекта – системы внутреннего газораспределения и газопотребления. Принято решение: использовать общее имущество ТРЦ (несущие и конструктивные элементы ТРЦ и помещение 170) для эксплуатации взрывопожароопасного производственного объекта – системы внутреннего газораспределения и газопотребления, включая газопровод надземный, внутренний и газоиспользующее оборудование, присоединенное к сети газопотребления.

5. Утверждение договора обслуживания с управляющей организацией. Утвержден договор обслуживания с УК ТРЦ «Строительно-инвестиционная корпорация», согласно которому УК оказывает услуги и выполняет работы по управлению ТРЦ, содержанию, эксплуатации, текущему ремонту общего имущества ТРЦ, предоставляет коммунальные услуги и осуществляет иную направленную на достижение целей управления ТРЦ деятельность, с 1 декабря 2021 года, в редакции, рассмотренной на общем собрании.

6. Утверждение обязательного Перечня работ и услуг по управлению ТРЦ, содержанию, эксплуатации, текущему ремонту общего имущества ТРЦ, оказываемых управляющей компанией ТРЦ; утвержден обязательный перечень работ и услуг по управлению ТРЦ.

7. Утверждение Методики расчета размера платы за коммунальные услуги и работы по управлению ТРЦ; утверждена методика расчета размера платы за коммунальные услуги и работы по управлению ТРЦ (в т.ч. перечень коммунальных услуг).

8. Утверждение размера платы за услуги и работы по управлению ТРЦ, содержанию, эксплуатации, текущему ремонту общего имущества в ТРЦ за 1 квадратный метр общей площади нежилого помещения в месяц. Утвержден размер платы за услуги и работы по управлению ТРЦ, содержанию, эксплуатации, текущему ремонту общего имущества в ТРЦ в месяц в размере 306,76 руб. за 1 квадратный метр общей площади нежилого помещения, за исключением нежилых помещений на 3 и 4 этажах ТРЦ с назначением «парковка»; утвержден размер платы за услуги и работы по управлению ТРЦ, содержанию, эксплуатации, текущего ремонта общего имущества ТРЦ - 154,01 руб. за 1 квадратный метр общей площади помещения с назначением «парковка».

9. Утверждение размера платы за специальную услугу по обслуживанию жироуловителя технологической канализации (К-3) за 1 квадратный метр общей площади. Утвержден размер платы за специальную услугу по обслуживанию жироуловителя технологической канализации (К-3) за 1 квадратный метр общей площади в размере 5,32 рублей.

10. Утверждение размера платы за специальную услугу по обслуживанию жироуловителя технологической канализации (К-3) за 1 квадратный метр общей площади. Утвержден размер платы за специальную услугу по обслуживанию жироуловителя технологической канализации (К-3) за 1 квадратный метр общей площади в размере 5,32 рублей

11. Принятие решения о наделении управляющей компании ТРЦ полномочиями на заключение договоров энергоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа. Принято решение наделить управляющую компанию ООО «Строительно-инвестиционная корпорация» полномочиями на заключение договоров энергоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений коммунальных услуг соответствующего вида, а также приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества ТРЦ, с соответствующими ресурсоснабжающими организациями, в том числе: АО «Янтарьэнергосбыт», ГП КО «Водоканал», ООО «Газпром межрегионгаз Санкт-Петербург», ГП КО «ЕССО».

12. Принятие решения о наделении полномочиями по заключению с ГП КО «ЕССО» договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами. Принято решение наделить управляющую компанию ООО «Строительно-инвестиционная корпорация» полномочиями на заключение договоров с ГП КО «ЕССО» на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, с категорией объекта, на котором образуются отходы: торгово-развлекательный центр (1-2 этаж ТРЦ, площадь 12 251 кв.м.), с расчетной единицей – на 1 кв.м. общей площади и нормативом накопления ТКО - 0,1 куб.м. в год. Наделить управляющую компанию ООО «Строительно-инвестиционная корпорация» полномочиями на заключение договоров с ГП КО «ЕССО» на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, с категорией объекта, на котором образуются отходы: автостоянка (3-4 этаж ТРЦ, 313 машиномест), с расчетной единицей – на 1 машиноместо и нормативом накопления ТКО - 0,3 куб.м. в год, и с категорией объекта, на котором образуются отходы: офисы (4 этаж ТРЦ, 8 сотрудников), с расчетной единицей – на 1 сотрудника и нормативом накопления ТКО – 1,6 куб.м. в год.

13. Принятие решения о наделении полномочиями по заключению договоров на предоставление права организации сезонных предприятий общественного питания, сезонных площадок при стационарных предприятиях общественного питания на земельном участке с кадастровым номером № и согласование условий данных договоров. Принято решение наделить управляющую компанию ООО «Строительно-инвестиционная корпорация» полномочиями по заключению договоров на предоставление права организации сезонных предприятий общественного питания, сезонных площадок при стационарных предприятиях общественного питания на земельном участке с кадастровым номером № и на согласование конкретных условий данных договоров. Принято решение об использовании полученных по данным договорам денежных средств на оплату мероприятий, направленных на привлечение посетителей и арендаторов в ТРЦ, стимулирование продаж в ТРЦ, формирование имиджа ТРЦ, в том числе путем праздничного и тематического оформления и украшения ТРЦ, проведения акций, розыгрышей, праздников, рекламы в информационных ресурсах, маркетингового продвижения в интернете.

14. Принятие решения о наделении полномочиями на представление всех необходимых документов на согласование проектов размещения и внешнего облика сезонных предприятий общественного питания, сезонных площадок при стационарных предприятиях общественного питания и на представление всех необходимых документов для включения сезонных площадок при стационарных предприятиях общественного питания в схему размещения сезонных площадок при стационарных предприятиях общественного питания. Принято решение наделить управляющую компанию ООО «Строительно-инвестиционная корпорация» полномочиями на представление всех необходимых документов на согласование проектов размещения и внешнего облика сезонных предприятий общественного питания, сезонных площадок при стационарных предприятиях общественного питания и на представление всех необходимых документов для включения сезонных площадок при стационарных предприятиях общественного питания в схему размещения сезонных площадок при стационарных предприятиях общественного питания.

15. Принятие решения об определении лица, уполномоченного от имени собственников на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников нежилых помещений в ТРЦ в случае внесения изменений в их характеристики, а также заявления о государственном кадастровом учете ТРЦ в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений. Принято решение определить управляющую компанию ООО «Строительно-инвестиционная Корпорация» в качестве лица, уполномоченного от имени собственников на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников нежилых помещений в ТРЦ в случае внесения изменений в их характеристики, а также заявления о государственном кадастровом учете ТРЦ в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений.

16. Принятие решения об определении лица, уполномоченного от имени собственников на представление документов на согласование реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в ТРЦ в случае внесения изменений в их характеристики. Принято решение определить управляющую компанию ООО «Строительно-инвестиционная Корпорация» в качестве лица, уполномоченного от имени собственников представление документов на согласование реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в ТРЦ в случае внесения изменений в их характеристики.

17. Принятие решений о наделении управляющей компании ТРЦ полномочиями на заключение от имени собственников договоров на использование общего имущества ТРЦ, согласование условий данных договоров и использование платы по данным договорам. Принято решение наделить управляющую компанию ООО «Строительно-инвестиционная Корпорация» полномочиями на заключение от имени собственников договоров на использование общего имущества ТРЦ в целях обеспечения функционирований ТРЦ, в том числе на следующих условиях:

1. для следующего разрешенного использования частей нежилого Помещения № 170:

- по плану № 118 на 1 этаже для эксплуатации трансформаторной подстанции;

- по плану №№ 127, 128 на 1 этаже для оказания услуг по сбору и накоплению отходов (в том числе размещения мусорных контейнеров);

- по плану №№ 3, 5, 6, 7, 8 на 3 этаже для обеспечения оказания охранных услуг частного охранного предприятия;

- по плану №122 на 1 этаже, № 33 на 2 этаже, № 23 на 4 этаже для оказания услуг клининговой компанией (в том числе для хранения инвентаря, оборудования, средств и материалов клининговой компании);

- по плану № 4 на 3 этаже для оказания услуг серверной.

2. с ежемесячной арендной платой по договорам 50 рублей за 1 квадратный метр общей площади;

3. с платой за коммунальные услуги, которая рассчитывается путем умножения объема потребленного коммунального ресурса, определяемого по показаниям индивидуального прибора учета коммунальных ресурсов, на стоимость одной единицы коммунального ресурса, определяемого расчетным путем на основании счетов ресурсоснабжающей организации. Наделить ООО «Строительно-инвестиционная Корпорация» полномочиями согласовывать иные условия данных договоров.

Наделить ООО «Строительно-инвестиционная Корпорация» полномочиями на использование общего имущества ТРЦ:

- для размещения вывесок с названием торгового центра - объемные буквы в количестве 4 штук на фасадах ТРЦ в местах расположения, с размерами и иными характеристиками, указанными в Паспорте фасадов объекта капитального строительства - ТРЦ в рассмотренной на общем собрании редакции и полномочиями обращаться за выдачей и получать от уполномоченных органов согласований данных рекламных конструкций и разрешений на установку и эксплуатацию данных рекламных конструкций;

- на ограничение доступа третьих лиц и осуществление допуска по картам только собственников помещений в ТРЦ, их арендаторов и сотрудников в части помещения № 170 - по плану №№ 106, 107,108,109,110 на 1 этаже и по плану № 33, 34, 35, 37, 38, 91 на 2 этаже.

Наделить ООО «Строительно-инвестиционная Корпорация» полномочиями на заключение от имени собственников договора на использование общего имущества ТРЦ с ИП Кокошинским А.А., в том числе, на следующих условиях:

1. для следующего использования ИП Кокошинским А.А. общего имущества ТРЦ:

- для размещения рекламных вывесок (рекламных вывесок на фасаде без подложки; настенных панно; основных вывесок без подложки на светопрозрачных конструкциях - отдельные объемные буквы; основных вывесок из отдельных объемных букв с подложкой, на светопрозрачных конструкциях; временных вывесок; основных вывесок из отдельных объемных, букв, на светопрозрачных конструкциях; основных вывесок из отдельных объемных букв, панель кронштейн) на фасадах ТРЦ в местах расположения, с размерами и иными характеристиками, указанными в Паспорте фасадов объекта капитального строительства- в рассмотренной на общем собрании редакции;

- для размещения иных рекламных конструкций, рекламных вывесок и иных информационных носителей на фасадах, крыше ТРЦ и иных конструктивных элементах ТРЦ;

- для размещения рекламных конструкций, рекламных вывесок, рекламной информации и иных информационных носителей внутри ТРЦ, в том числе внутри помещений общего пользования ТРЦ, на несущих и ненесущих ограждающих конструкциях ТРЦ, колоннах, стенах, иных конструктивных элементах ТРЦ.

2. с ежемесячной платой по договору в размере 10% суммарного объема выручки ИП Кокошинского А.Д. от всех доходов по данным бухгалтерского учета в месяц.

3. с полномочиями ИП Кокошинскому А. А. обращаться за выдачей уполномоченных органов согласования данных рекламных конструкций и установку и эксплуатацию данных рекламных конструкций. Наделить ООО «Строительно-инвестиционная Корпорация» полномочиями определять конкретные места расположения рекламных вывесок, рекламных конструкций, рекламной информации и иных информационных носителей, их виды, размеры, иные их характеристики и согласовывать иные условия данных договоров.

Наделить ООО «Строительно-инвестиционная Корпорация» полномочиями на заключение от имени собственников договоров на использование общего имущества ТРЦ, в том числе на следующих условиях:

1. для размещения банкоматов, терминалов, вендинговых аппаратов, турникетов, иного оборудования и объектов;

2. с ежемесячной платой по договорам 1000 рублей за 1 квадратный метр общей площади на 1 и 2 этажах, 500 рублей за 1 квадратный метр общей площади на 3 и 4 этажах.

Наделить ООО «Строительно-инвестиционная Корпорация» полномочиями определять конкретные места расположения объектов, его виды и согласовывать иные условия данных договоров.

Принять решение об использовании полученных по данным договорам на использование общего имущества ТРЦ денежных средств на оплату мероприятий, направленных на привлечение посетителей и арендаторов в ТРЦ стимулирование продаж в ТРЦ формирование имиджа ТРЦ, в том числе путем праздничного и тематического оформления и украшения ТРЦ проведения акций, розыгрышей, праздников, рекламы в информационных ресурсах, маркетингового продвижения в интернете.

18. Принятие решения об утверждении порядка компенсации расходов на уплату арендной платы по договору аренды земельного участка №191/2019-А от 10 сентября 2019 года. Утвержден следующий порядок компенсации расходов ООО «Строительно-инвестиционная Корпорация» на уплату арендной платы по договору аренды земельного участка № 191/2019-А, заключенного 10 сентября 2019 года с Администрацией городского округа «Город Калининград» до момента прекращения действия данного договора аренды:

-собственник помещения в ТРЦ компенсирует расходы ООО «Строительно-инвестиционная Корпорация» в размере, начисленном пропорционально площади принадлежащего ему помещения и указанном в счете за соответствующий месяц не позднее 10 числа месяца выставления счета; при этом размер компенсации расходов по арендной плате за квартал определяется пропорционально площади помещения по следующей формуле:

(Р (площадь помещения) х 100) / S (общая площадь помещений собственников в ТРЦ, далее - площадь всех помещений для коммерческого использования в ТРЦ) = К (доля площади помещения к площади всех помещений для коммерческого использования в помещении, в процентах).

Размер арендной платы по Договору аренды за квартал х К = размер компенсации расходов по арендной плате за квартал.

19. Принятие решения о согласии на решения, содержащиеся в Паспорте фасадов объекта капитального строительства. Определение уполномоченного лица на представление Паспорта фасадов объекта капитального строительства в Администрацию городского округа "Город Калининград". Принято решение о согласии на решения, содержащиеся в Паспорте фасадов объекта капитального строительства - ТРЦ, в рассматриваемой на общем собрании редакции. Определить управляющую компанию ООО «Строительно- инвестиционная Корпорация» в качестве уполномоченного лица на представление Паспорта фасадов объекта капитального строительства в Администрацию городского округа "Город Калининград".

20. Определение порядка сообщения собственникам нежилых помещений ТРЦ о результатах голосования и порядка сообщения о проведении годового общего и внеочередных общих собраний собственников нежилых помещений ТРЦ. Принято решение определить порядок сообщения собственникам нежилых помещений ТРЦ о результатах голосования и порядок сообщения о проведении годового общего и внеочередных общий собраний собственников нежилых помещений ТРЦ путем размещения сообщений на доске объявления в офисе управляющей компании ТРЦ - ООО «Строительно-инвестиционная Корпорация» по адресу: <адрес>. Применить данный порядок сообщения о результатах голосования к текущему общему собранию собственников нежилых помещений ТРЦ.

21. Определение места хранения протоколов общего собрания собственников нежилых помещений ТРЦ с прилагаемыми к нему документами. Принято решение определить в качестве места хранения протоколов собственников нежилых помещений ТРЦ решений собственников, приложений к нему и иных прилагаемых к протоколу документов - офис управляющей компании ТРЦ - ООО «Строительно-инвестиционная Корпорация» <адрес>.

Исходя из протокола общего собрания, в собрании приняли участие собственники, обладающие 12 046,15 кв.м., собственники владеют 13 904,1 кв.м. всех помещений в ТРЦ. Кворум составил 86,64%. По всем принятым вопросам голосование «ЗА» составило более 78% голосов. Указанные обстоятельства (наличие кворума и результаты голосования) соистцами не оспариваются.

В силу пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ, решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Статьей 181.2 ГК РФ установлено, что решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества (п.1ст.181.2); при наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания (п.2 ст.181.2); проведение заседания участников гражданско-правового сообщества и результаты голосования на заседании, а также результаты заочного голосования подтверждаются протоколом. Протокол составляется в письменной форме, в том числе с помощью электронных либо иных технических средств (абзац второй пункта 1 статьи 160), и подписывается в случае проведения заседания председательствующим на заседании и секретарем заседания (п.3.ст.181.2)

Согласно п. 1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Исходя из статьи 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Отказывая в иске в части доводов о том, что принято решение по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, суд верно указал, что наделение председателя и секретаря полномочиями по проведению подсчета голосов не является самостоятельным решением собрания, а является осуществлением организационно-распорядительных функций председателя и секретаря собрания по организации собрания, подсчету кворума, подсчету голосов, оформлению принятых решений, они должны осуществляться данными лицами вне зависимости от наличия или отсутствия такого указания в самом решении (при отсутствии специально избранной счетной комиссии).

В части вопросов №12, 13, 14, 15 повестки дня также не усматривается в формулировке данных решений наделения управляющей организации полномочиями на реконструкцию, переустройство и перепланировку помещений, входящих в состав общего имущества.

Применяя правила статьи 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, усматривается:

- в 12 вопросе – наделение управляющей организации полномочиями по организации вывоза ТБО, с заключением договоров на условиях, определенных общим собранием, что, во всяком случае, не подразумевает реконструкцию, переустройство и перепланировку помещений, входящих в состав общего имущества;

- в 13 и 14 вопросах – наделение управляющей организации полномочиями по заключению договоров на использование общего земельного участка, с разрешением собранием вопроса о способах расходования полученных денежных средств и полномочиями на представление всех необходимых документов на согласование проектов размещения и внешнего облика сезонных предприятий общественного питания, сезонных площадок при стационарных предприятиях общественного питания и на представление всех необходимых документов для включения сезонных площадок при стационарных предприятиях общественного питания в схему размещения сезонных площадок при стационарных предприятиях общественного питания. Указанные решения также не подразумевают реконструкцию, переустройство и перепланировку помещений, входящих в состав общего имущества, равно как и распоряжение общим имуществом (отчуждение общего имущества не подразумевается). Разрешение вопроса о порядке пользования общим имуществом допускается решением общего собрания, поскольку для этого не установлена необходимость согласия каждого из собственников.

- в 15 вопросе - определении лица, уполномоченного от имени собственников на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников нежилых помещений в ТРЦ в случае внесения изменений в их характеристики, а также заявления о государственном кадастровом учете ТРЦ в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений. При этом вопросы о проведении самой реконструкции не разрешались; решением определен порядок организации взаимодействия собственников и управляющей компании при необходимости проведения реконструкции или перепланировки расположенных в ТРЦ помещений и объектов недвижимости, относящихся к общему имуществу. Соистцами необоснованно предлагается расширительное толкование данного пункта, как подача таких заявлений управляющей организацией по собственному усмотрению, однако из буквального толкования текста этого не следует.

Также суд сделал верный вывод, что в силу закона предполагается добросовестное и разумное поведение соответчиков, как собственников помещений в ТРЦ, имеющее целью обеспечение надлежащего содержания ТРЦ, осуществление мероприятий по повышению коммерческой привлекательности ТРЦ.

При этом вторжение в свободу усмотрения собственника по реализации прав на свое имущество, допускается только в случае, когда такая реализация права противоречит закону, в том числе применительно к спорным правоотношениям, сопряжена со злоупотреблением правом.

При этом согласие собственника помещения по несению значительных расходов по содержанию общего имущества и повышению привлекательности ТРЦ, само по себе не указывают на злоупотребление правом, поскольку забота о своем имуществе и его обслуживание с большим, нежели необходимый минимальный перечень работ, отвечает критерию ожидаемого поведения добросовестного собственника, равно как и вложение в рекламу, повышение привлекательности ТРЦ, поскольку указанные действия также являются разумным и ожидаемым поведением собственника коммерческой недвижимости.

Из вышеизложенного следует, что к злоупотреблению правом в данном случае, возможно отнести действия мажоритарных собственников, которые с целью обогащения, избирая аффилированную с ними управляющую организацию и устанавливая перечень работ по управлению ТРЦ, добиваются включения в такой перечень работ, которые не будут производиться, либо установления значительно завышенных цен на производимые работы (что повлечет неосновательное обогащение управляющей организации, в том числе за счет соистцов). При этом, как было указано выше, включение в перечень тех работ, которые одни собственники мотивированно считают необходимыми, а другие мотивированно считают излишними, не является злоупотреблением правом, поскольку такие действия не направлены непосредственно на извлечение преимуществ из своего недобросовестного поведения.

Соистцы в иске не ссылаются на то, что в перечень включенных в тариф и подлежащих оплате работ, включены работы, не относящиеся к данному ТРЦ.

Для проверки доводов соистцов о том, что установленная оспариваемым решением плата за услуги и работы по управлению ТРЦ, содержанию, эксплуатации, текущему ремонту общего имущества в ТРЦ является экономически необоснованной и более чем в три раза превышает среднерыночную плату за такого рода услуги в торговых центрах в городе Калининграде, судом была назначена повторная судебная экономическая экспертиза. Указанная повторная экспертиза была назначена в связи с тем, что эксперт ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» не дала ответы на все поставленные первоначально судом вопросы.

Проведение повторной судебной экспертизы было поручено эксперту АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО19

Как следует из заключения эксперта АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО20 № 103-К-2023 от 27.04.2023 года:

- размер платы за услуги работы по управлению ТРЦ, содержанию, эксплуатации, текущему ремонту общего имущества за 1 кв. метр общей площади нежилого помещения в месяц, установленный протоколом общего собрания от 26.11.2021 года, по состоянию на 26.11.2021 года, с учетом оценки затрат, учитываемых при формировании размера платы и сложившихся рыночных цен на такого рода услуги в городе Калининграде является экономически обоснованным.

- среднерыночный размер платы на содержание и обслуживание нежилых помещений, в торговых центрах города Калининграда, при составе услуг, согласно перечню, утвержденным решением протокола общего собрания от 26.11.2021 составляет 316 рублей за 1 кв.м, минимальный тариф по обслуживанию парковки - 160 рублей за кв.м.

- утвержденная решением собрания от 26.11.2021 года методика расчета размера платы за коммунальные услуги, потребляемые в ТРЦ, является экономически обоснованной.

Оценивая вышеуказанное заключение эксперта, суд обоснованно признал его, в совокупности с показаниями эксперта в судебном заседании, относимым, допустимым и убедительным доказательством, которое вместе с иными исследованными доказательствами подтверждает, что при установлении размера платы за услуги и работы по управлению ТРЦ, содержанию, эксплуатации, текущему ремонту общего имущества в ТРЦ, указанная плата экономически обоснованна, и установлена в пределах рыночных цен на такого рода услуги и работы, равно как и расчет размера платы за коммунальные услуги, потребляемые в ТРЦ.

Данное экспертное заключение подробно и убедительно мотивировано, и как из самого заключения, так и из пояснений эксперта в судебном заседании, следует, что экспертом был произведен расчет рыночных цен на спорные работы и услуги, с применением нескольких методик и согласованием результатов, и сделан убедительный вывод о том, что установленная оспариваемым решением плата не является завышенной относительно сложившихся рыночных цен, с учетом объема проводимых работ.

Кроме того, обоснованным является вывод эксперта, что при установлении платы за услуги и работы по управлению ТРЦ, содержанию, эксплуатации, текущему ремонту общего имущества в ТРЦ, надлежит также учесть справедливый интерес управляющей организации по извлечению прибыли от такого вида деятельности, а также тот факт, что размер платы устанавливается на продолжительное время, и должен учитывать инфляционные и рыночные риски.

Суд обоснованно отверг доводы представителя соистцов о недопустимости и неубедительности данного заключения судебного эксперта.

Судебная коллегия не сомневается в обоснованности произведенной экспертизы и не усматривает оснований для назначения повторной экспертизы по заявленному в суде апелляционной инстанции ходатайству стороны истцов.

Представленная представителем соистцов рецензия на заключение эксперта не опровергает убедительности и допустимости выводов судебного эксперта; в судебном заседании эксперт подтвердила, что перед проведением экспертизы она была знакома с положениями статьи 85 ГПК РФ, а подписка о разъяснении норм АПК РФ была приложена по ошибке; квалификация эксперта является достаточной для ответов на поставленные судом вопросы.

В части дополнительных доводов Шквырина В.В. о том, что стоимость расходов по содержанию его помещений стала сопоставимой по стоимости их аренды, что делает нерентабельным использование помещений, суд также обоснованно указал, что в рамках коммерческой деятельности допустимы ситуации, когда такая деятельность осуществляется с нулевой рентабельностью, либо в убыток, что может быть обусловлено как неправильным расчетом, так и целенаправленной работой без прибыли в начале деятельности, в расчете на получение прибыли впоследствии. Само по себе это обстоятельство не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчиков.

Ходатайство стороны истцов о направлении дела в суд первой инстанции для рассмотрения замечаний на протокол судебной коллегией отклонено, поскольку замечания на протокол удостоверены судом первой инстанции, о чем имеется отметка суда на первом листе, и приобщены к материалам дела.

Материалы дела содержат протокол судебного заседания от 20 июня 2023 г., когда судом было вынесено решение. При этом ссылка в жалобе на отсутствие протокола судебного заседания от 24 ноября 2022 г., когда судом решение по существу не выносилось, не может повлечь отмену судебного решения.

При таких обстоятельствах решение суда является законным. Основания для его отмены отсутствуют.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 20 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено в окончательной форме 16 октября 2023 года.

Председательствующий:

Судьи: