Решение по делу № 2-418/2018 от 16.10.2017

Дело № 2-418/18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 января 2018 года

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,

при секретаре Мусеевой Е.С.,

с участием представителя истца Печенкина В.М. (до объявления перерыва в судебном заседании),

представителя ответчика Ушаковой И.Г.,

представителей третьих лиц Попова М.В. (до объявления перерыва в судебном заседании), Кожевниковой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межерицкого Ю.И. к Овчаренко Д.В. о признании права на долю в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, истребовании нежилых помещений из незаконного владения, обязании обеспечить свободный доступ к помещениям, обязании привести нежилые помещения в первоначальное состояние,

у с т а н о в и л :

Межерицкий Ю.И. обратился в суд с иском к Овчаренко Д.В. о признании за ним права общей долевой собственности на помещение ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации), не пронумерованные на поэтажном плане вспомогательное помещение площадью ... кв.м, вспомогательное помещение площадью ... кв.м на первом этаже, подвальное помещение № ... площадью ... кв.м (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ... с установлением его доли в праве общей долевой собственности в размере ... истребовании из незаконного владения со стороны Овчаренко Д.В. помещения № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ... обязании обеспечить ему свободный доступ к помещениям № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ... из помещения № ... площадью ... кв.м на первом этаже указанного здания (согласно поэтажному плану и экспликации) и через вход со двора здания и не пронумерованное на поэтажном плане вспомогательное помещение площадью ... кв.м; обязании привести помещения № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ... в первоначальное планировочное состояние; обязании обеспечить ему свободный доступ к непронумерованным на поэтажном плане вспомогательному помещению площадью ... кв.м, вспомогательному помещению площадью ... кв.м на первом этаже, подвальному помещению № ... площадью ... кв.м (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ..., кадастровый номер здания ... через вход со двора здания и из помещения № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) через помещения № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) указанного здания.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Партия», ООО «Бастион».

В судебном заседании представитель Межерицкого Ю.И. на иске настаивал.

Представитель Овчаренко Д.В. с иском не согласился.

Представитель ООО «Партия» иск поддержал.

Представитель ООО «Бастион» возражала против удовлетворения иска.

Иные лица участия в судебном заседании не приняли.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что на основании договора купли-продажи от ** ** ** Межерицким Ю.И. приобретены в собственность нежилые помещения (№ II), назначение: нежилое, общая площадь ... кв.м, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане 1 этаж - №№ ..., 2 этаж - №№ ..., расположенные в здании торгового центра по адресу: г... (запись в ЕГРП от ** ** **).

Собственником указанных нежилых помещений в период с ** ** ** являлось ООО ...», в период с ** ** ** – ... Л.В. и ... С.В. (... в праве каждому), до ** ** ** – ... Л.В. (единолично).

В соответствии с договором от ** ** ** Межерицкий Ю.И. передал принадлежащие ему нежилые помещения, общей площадью ... кв.м, в аренду ООО «Партия» на срок по ** ** ** (запись в ЕГРП от ** ** **).

Помещение, назначение: нежилое, общая площадь ... кв.м, этажи: подвал, ... расположенное по адресу... принадлежит на праве собственности Овчаренко Д.В. (запись в ЕГРП от ** ** **).

Указанное помещение принадлежит Овчаренко Д.В. на основании договора купли-продажи от ** ** **, определения Арбитражного суда Республики Коми от 27.05.1999, мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Республики Коми от 29.07.2002, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции подвального помещения № ... от ** ** **

До ** ** ** Овчаренко Д.В. принадлежали помещения магазина № ..., в том числе помещения 1 этажа №№ по плану ..., помещения 2 этажа №№ по плану ..., помещения 3 этажа по плану ... общей площадью ... кв.м; а также нежилое торгово-складское помещение общей площадью ... кв.м на 1 этаже здания. Сведения о данных объектах ** ** ** были исключены из ЕГРП, вместо них в ЕГРП было зарегистрировано право собственности Овчаренко Д.В. на нежилое помещение площадью ... кв.м.

Кроме того, Овчаренко Д.В. принадлежат на праве собственности нежилые помещения кафе, общая площадь ... кв.м, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане 1 этаж - №№ ... 2 этаж - №№ ... расположенные в здании торгового центра по адресу: ... (запись в ЕГРП от ** ** **).

Помещения кафе были приобретены Овчаренко Д.В. на основании договора купли-продажи от ** ** ** у ООО «...», которому они принадлежали на основании договора купли-продажи от ** ** **, постановления главы администрации МО «Город Сыктывкар» от ** ** ** № ...

Иных собственников помещений в здании № ... не имеется.

** ** ** между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ИП Овчаренко Д.В. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м по адресу: ... для обслуживания нежилого здания на срок до ** ** ** со множественностью лиц на стороне арендатора (зарегистрирован в ЕГРП ** ** **).

В соответствии с договором присоединения от ** ** ** ООО «...» присоединилось к договору аренды земельного участка площадью ... кв.м, предоставленного для обслуживания здания (запись в ЕГРП от ** ** **).

Согласно договору от ** ** ** ООО ...» передало Межерицкому Ю.И. права и обязанности по договору аренды земельного участка, приобретенные на основании договора присоединения от ** ** ** (запись в ЕГРП от ** ** **

С ** ** ** на основании соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от ** ** ** № ... с множественностью лиц на стороне арендатора были прекращена отношения пот аренде земельного участка для обслуживания здания по адресу: ...

** ** ** между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и Овчаренко Д.В. был подписан договора аренду земельного участка для обслуживания здания № ... с множественностью лиц на стороне арендатора на срок до ** ** ** для обслуживания торгового центра «...».

Также ** ** ** со стороны администрации МО ГО «Сыктывкар» был подписан договор присоединения к указанному договору аренды.

Доказательств государственной регистрации указанных договоров суду представлено не было.

До ** ** ** нежилые помещения кафе принадлежали на праве собственности ООО «...» на основании договора купли-продажи от ** ** **. В состав данных помещений входили помещения № ... на 1 этаже (лестничная клетка, площадью ... кв.м), № ... (лестничная клетка, площадью ....м) и № ... (коридор, площадью ... кв.м) на 2 этаже здания.

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда от 27.03.2017 за Межерицким Ю.И. признано признать право на ... долей в праве общей долевой собственности на помещение № ... на 1 этаже площадью ... кв.м, помещения № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на 2 этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ..., кадастровый номер здания ...; на Овчаренко Д.В. была возложена обязанность обеспечить Межерицкому Ю.И. свободный доступ к помещению № ... на 1 этаже площадью ... кв.м, помещениям № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на 2 этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ..., из помещения № ... на 2 этаже (согласно поэтажному плану и экспликации).

Также указанным решением суда, с учетом апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 26.06.2017, на Овчаренко Д.В. возложена обязанность демонтировать дверной проем между помещением № ... и помещением № ... на 2 этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ...

В состав помещения кафе также входят помещение № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно актуальному поэтажному плану и экспликации БТИ).

В ходе рассмотрения дела достоверно установлено, что здание по адресу: ... (актом от ** ** ** зданию был установлен адрес: ... было построено в ** ** **

Стороной ответчика был представлен в суд оригинал технического паспорта торгового центра по адресу: ..., составленного по состоянию на ** ** **, согласно которому на месте помещений №№ ... первого этажа здания располагались помещения № ... и частично помещение № .... Здание со стороны дворового фасада имело открытый дебаркадер, к которому имелось четыре выхода из здания, в том числе из помещения № ... (на поэтажных планах ** ** **), на месте которого в настоящее время расположено помещение № ...

С обеих сторон от открытого дебаркадера имелись входы в подвал здания с лестничными маршами. Устроенный с юго-западной стороны здания вход в подвал не имел связи с конструкциями открытого дебаркадера. Тамбур перед входом в помещение № ... (на поэтажном плане ** ** **) на открытом дебаркадере отсутствовал.

Между помещением № ... (лестничная клетка первого этажа здания) и помещением № ... (на поэтажном плане ** ** **, ныне его место частично занимает помещение № ...) имелся дверной проем, который существует и в настоящее время.

Имеющееся в настоящее время помещение № ... первого этажа фактически размещено на месте ранее имевшегося со стороны дворового фасада здания открытого дебаркадера, при помощи которого осуществлялась выгрузка и погрузка грузов и товаров.

Постановлением главы администрации МО «Город Сыктывкар» от ** ** ** № ... ООО «...» и ЧП ... Л.В. было согласовано выполнение реконструкции главного фасада здания по адресу: ... Указанная реконструкция предусматривала устройство остекления первого этажа по существующим опорам здания (по главному фасаду), замену деревянных оконных и дверных блоков на пластиковые производства ООО «...».

Постановлением главы администрации МО «Город Сыктывкар» от ** ** ** № ... зарегистрирован факт ввода заказчиком в эксплуатацию объекта «Реконструкция главного фасада здания по ... с доведением общей площади: ООО «...» - ... кв.м, ЧП ... Л.В. – ... кв.м.

Указанной реконструкцией спорные помещения и дворовой фасад здания не затрагивались.

Представленный при обращении за согласованием указанной реконструкции технический паспорт, составленный Сыктывкарским филиалом ГУП РК «РБТИ» по состоянию на ** ** **, не содержал каких-либо сведений об изменении конфигурации помещений № ... первого этажа здания, а также конфигураций открытого дебаркадера по сравнению с техническим паспортом ** ** **

Постановлением администрации МО «Город Сыктывкар» от ** ** ** №... ИП Овчаренко Д.В. было разрешено выполнить реконструкцию подвального помещения торгового центра ...» под мини-рынок «...».

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» было выдано ИП Овчаренко Д.В. разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Реконструкция подвального помещения ТЦ «...» под мини-рынок «...» по адресу: ...

Указанной реконструкцией не затрагивались помещения, являющиеся предметом рассмотрения по настоящему делу.

Постановлением главы администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... ... С.В. и ... Л.В. согласовано изменение объекта капитального строительства – здания магазина по адресу: ... – в части нежилых помещений 1 и 2 этажей с целью размещения бара с бильярдным залом в соответствии с проектом, разработанным ООО ПИФ «...».

** ** ** ООО «...» обратилось в администрацию МО ГО «Сыктывкар» за разрешением на выполнение работ по устройству в нежилых помещениях кафе на ... посадочных мест, представив разработанную ООО «...» в ** ** ** проектную документацию.

Проектная документация предусматривала, в том числе, строительство пристройки на месте существующего дебаркадера для размещения кабинета администрации (ныне помещение № ... на поэтажном плане), а также помещения разгрузочной перед входом в помещение № ... (на поэтажном плане ** ** **, ныне – помещение № ...). На выполнение указанных работ было получено письменное согласия ИП ... Л.В., как собственника оставшихся помещений в здании.

Согласно проектной документации для целей исключения пересечения людских потоков и грузопотоков, посетителей и обслуживающего персонала вход для посетителей кафе был предусмотрен со стороны ул. ..., вход для персонала – с южного торца здания (через помещение лестничной клетки - № ... на поэтажном плане первого этажа), загрузка продукции – через вход со стороны дебаркадера и спроектированное помещение разгрузочное (поименовано истцом как не пронумерованное на поэтажном плане вспомогательное помещение площадью ... кв.м).

Согласно заключению ООО «...» от ** ** ** по результатам проведенного в ** ** ** обследования проект на строительство кафе выполнен в соответствии с действующими нормами, несущие элементы здания не затрагивались, работы выполнены с соблюдением требований СНиП.

Постановлением главы администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... ООО ...» разрешено изменение объекта капитального строительства в части нежилых помещений (№№ ... по плану БТИ от ** ** **), расположенных на первом этаже здания, в соответствии с проектом, разработанным ООО «...», с целью размещения кафе на ... посадочных мест.

При этом согласно поэтажному плану, составленному Сыктывкарским филиалом ГУП РК «РБТИ» по состоянию на ** ** **, со стороны дворового фасада здания на месте входа в подвал здания с юго-западной стороны здания была возведена пристройка. Вход в образовавшееся помещений площадью ... кв.м осуществляется через предусмотренное проектом ООО «...» помещение разгрузочной. Дальнейший вход в подвал при этом осуществляется через указанное вновь образованное (пристроенное) помещение.

Поэтажный план, составленный Сыктывкарским филиалом ГУП РК «РБТИ» по состоянию на ** ** **, не содержал указания на возведение указанной пристройки.

Проектом ООО «Торгпроект» устройство помещения площадью ... кв.м на месте входа в подвал с юго-западной стороны здания не предусматривалось.

Сведений о том, когда и кем была возведена данная пристройка, суду не представлено. Как не представлено и каких-либо допустимых доказательств, что ее строительство было произведено с согласия всех собственников помещений здания, а также с разрешения уполномоченного органа местного самоуправления, в том числе как собственника земельного участка, на котором пристройка была возведена (либо доказательств того, что такое разрешение на такую реконструкцию не требовалось).

Письмо ИП ... Л.В. о согласии на оформление эстакады (открытого дебаркадера) в кирпичном исполнении не свидетельствует о согласовании на выполнение работ по строительству новой пристройки к зданию на месте существовавшего входа в подвал с юго-западной стороны здания (то есть за пределами дебаркадера).

Строительство данной пристройки было произведено на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности и не предоставленном для целей, связанных со строительством.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 219 указанного Кодекса предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей с 01.09.2015) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 данной статьи.

Согласно пунктам 3 и 4 указанной нормы право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

При этом органы местного самоуправления городского округа вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Непринятие такого решения администрацией МО ГО «Сыктывкар» не свидетельствует о том, что спорная пристройка не является самовольной постройкой, поскольку принятие такого решения является правом администрации МО ГО «Сыктывкар», а не ее обязанностью.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2015) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи, который гласит, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ распространяются также на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Аналогичная позиция изложена в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Само по себе отсутствие в документах по технической инвентаризации, составленных ГУП РК «РБТИ», отметок об отсутствии разрешительной документации для строительства данной пристройки не может свидетельствовать о законности ее возведения. ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», осуществляющее в настоящее время хранение документов по технической инвентаризации объектов капитального строительства, правопреемником ГУП РК «РБТИ» не является. При этом документов, свидетельствующих о правомерности возведения данной постройки, переданная на хранение документация по технической инвентаризации не содержит. Допустимых и достоверных доказательств наличия таких документов суду не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о самовольном характере возведения пристройки к зданию (помещение площадью ... кв.м), которая вместе с помещением разгрузочной, предусмотренной проектом ООО «...», образует пристройку, поименованную на поэтажном плане под литерой а1.

С учетом произведенной реконструкции, в результате которой возник новый объект (здание с соответствующей пристройкой вместо здания), спорное строение является самовольной постройкой в понимании действующего и ранее действовавшего гражданского законодательства, поскольку создано (реконструировано) без получения на это необходимых разрешений на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для такого строительства со стороны собственника – администрации МО ГО «Сыктывкар».

Стороны не владеют на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользовании земельным участком, на котором возведена пристройка к зданию (помещение площадью ... кв.м). В связи с чем, отсутствуют законные основания для признания за сторонами права общей долевой собственности на не пронумерованное на поэтажном плане помещение площадью ... кв.м на первом этаже, образующую вместе с непронумерованным на поэтажном плане помещением площадью ... кв.м (разрузочная) пристройку, поименованную на поэтажном плане под литерой а1.

В соответствии с договором № ... от ** ** ** ИП Овчаренко Д.В. передал в аренду ООО «Бастион» нежилые помещения кафе - №№ ... (согласно техническому паспорту), общей площадью ... кв.м, в здании по адресу: ... на срок до ** ** ** для использования в целях торговли алкогольной продукции (запись в ЕГРН от ** ** **). До ** ** ** указанные помещения находились в аренде у ООО ...».

Согласно условиям договора аренды помещение № ... (на поэтажном плане) и помещение разгрузочной, появившееся в результате выполненных ООО «... ** ** ** годах работ, в аренду ООО «Бастион» не передавались.

Данные помещения используются ООО «Бастион» для размещения магазина «... вин».

Существующий между помещением № ... (лестничная клетка первого этажа здания) и помещением № ... дверной проем в настоящее время не используется, поскольку со стороны помещения № ... он загорожен витринами с продукцией.

Представитель истца пояснил, что помещения № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) до ** ** ** использовались, в том числе для нужд бильярдного клуба «...», расположенного в принадлежащих ему помещениях. Между ООО «...», осуществлявшим ранее деятельность по организации общественного питания на первом этаже здания, и ООО «...» имелись договорные отношения, в соответствии с которым ООО ...» оказывало услуги общественного питания и для посетителей бильярдного клуба. Готовая продукция передавалась из помещения № ... (на первом этаже поэтажного плана) через лестницу, расположенную с торца здания (помещение № ... на первом этаже поэтажного плана), на второй этаж здания, где расположен бильярдный клуб. Грузы и продукция для бильярдного клуба подвозились со стороны дворового фасада и через не пронумерованное на поэтажном плане вспомогательное помещение площадью ... кв.м (разгрузочная), помещения № ... (на первом этаже поэтажного плана), лестницу (помещение № ... на первом этаже поэтажного плана) доставлялись в бильярдный клуб. После начала выполнения ответчиком в ** ** ** ремонтных работ в помещении кафе, в результате которых вместо кафе были устроены помещения торгового центра и помещения № ... фактически перестали существовать в качестве самостоятельных помещений, помещения разгрузочной и помещения № ... перестали использоваться для нужд бильярдного клуба. В настоящее время в помещения бильярдного клуба имеется два входа: вход для посетителей со стороны ул. ... и вход с южного торца здания через лестничную клетку (помещение № ... на первом этаже поэтажного плана). В ходе благоустройства территории, прилегающей к зданию, была обустроена автостоянка, установлены бетонные тумбы, препятствующие подъезду к зданию, в том числе к расположенному с южного торца здания входу. Указанные обстоятельства затрудняют доставку грузов и продукции к помещения бильярдного клуба.

Письмом от ** ** ** Межерицкий Ю.И. потребовал от Овчаренко Д.В. обеспечить ему возможность пользования помещениями № ... и непронумерованными помещениями площадью ... кв.м (разгрузочной) и ... кв.м (самовольная пристройка), расположенными на первом этаже здания в соответствии с их назначением, в том числе обеспечить возможность осуществлять погрузку-разгрузку товара с использованием помещения площадью ... кв.м (разгрузочная), а также обеспечить доступ через указанные помещения к лестничной клетке (помещение № ...), обеспечить доступ к инженерным коммуникациям, находящимся в подвальном помещении через помещения площадью ... кв.м и ... кв.м. Кроме того, истец в данном письме проси привести указанные помещения в первоначальное состояние в соответствии с поэтажным планом.

Стороной ответчика оспаривается статус помещений № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) и не пронумерованного на поэтажном плане вспомогательного помещение площадью ... кв.м (разгрузочной) как общего имущества собственников помещений здания. Указанные помещения ответчик считает личной собственностью, в связи с чем имеет право распоряжаются ими по своему усмотрению.

Помещения кафе ранее на основании заключенных с ООО «...» договоров аренды от ** ** ** занимало ООО ...».

Допрошенная судом в качестве свидетеля ... М.Н. показала, что она работает в ООО ...», с ** ** ** занимала должность ... ..., располагавшемся на первом этаже здания .... В ее основные должностные обязанности входило управление персоналом ресторана, работа с документацией на продукцию, ее проверка, заказ и прием продукции. Между ООО «...» и ООО ...» имелись договорные отношении, в соответствии с которым ООО ...» готовило продукты питания и посетителей бильярдного клуба, располагавшегося на втором этаже здания и не имевшего своей кухни. Дверь из помещений ресторана выходила на боковую лестничную клетку (помещение № ... на поэтажном плане). Сотрудник бильярдного клуба приходил и забирал продукцию. В помещения также имелся вход со двора здания, где находится тамбур. Там они принимали товар. Сотрудники ООО «...» по имевшейся договоренности по мере необходимости также загружали товар через тамбур. Каких-либо ограничений для этого не имелось. Сотрудники ООО «...» контролировали разгрузку товаров, у грузчиков имелись путевые листы, из которых было видно, для кого поступил товар. По согласовании с ними сотрудники ООО ...» приходили и забирали доставленные товары. В период работы свидетеля тамбур (помещение разгрузочной) не менялось и не перестраивалось. После входа со двора в тамбуре (разгрузочной) было две двери. Дверь прямо вела к помещениям ресторана, дверь направо вела в помещение, из которого был вход в подвал. Ключи от двери направо были у сотрудников ООО «...». По просьбам руководителя ООО «...» он открывали ему эту дверь, так как своих ключей от нее у ООО ...» не было.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодека РФ (применение гражданского законодательства по аналогии) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 указанного Кодекса. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

В силу ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64.

Каких-либо законных оснований для отнесения помещений № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (коридоры согласно поэтажному плану и экспликации) к общему имуществу собственников здания не имеется, поскольку они были включены в состав помещения кафе и подлежали использованию лишь для нужд помещений кафе, то есть для прохода к иным помещениям кафе. Наличие дверного проема между помещениями № ... (первого этажа на поэтажном плане) само по себе не свидетельствует о том, что помещения № ... подлежат использованию для обслуживания помещений истца, расположенных на втором этаже здания. Исходя из проекта, составленного ООО «Торгпроект», вход в здание с южного торца здания через помещение лестничной клетки (№ ... на первом этаже) в помещение № ... подлежал использованию для прохода сотрудников кафе.

В настоящее время данные помещения используются ООО «Бастион» на основании договора аренды для размещения магазина, реализующего алкогольную продукцию, и также не подразумевают их использования для обслуживания помещений бильярдного клуба.

Те обстоятельства, что предыдущий владелец помещений кафе – ООО «...» - допускал по предварительному согласованию сотрудников бильярдного клуба через помещения №№ ... к помещению разгрузочной и выходу на улицу для загрузки и выгрузки товаров и грузов, не влекут приобретения указанными помещениями статуса общего имущества собственников помещений здания. Они лишь отражают реализацию предыдущим владельцем спорных помещений права определить по своему усмотрению предел использования его имущества.

Помещение разгрузочной (площадью ... кв.м) было образовано в результате переоборудования принадлежащих ответчику помещений для использования в качестве кафе с согласия собственника оставшихся помещений здания, а также органа местного самоуправления и исходя из проектной документации ООО «...» подлежало использованию для нужд помещений кафе. Через указанное помещение осуществляется проход лишь к помещениям ответчика. В настоящее время оно фактически используется для нужд ООО «Бастион» для разгрузки и сортировки продукции. При этом в аренду ООО «Бастион» данное помещение не передавалось.

Также помещение разгрузочной фактически используется для прохода в помещение площадью ... кв.м на первом этаже, являющееся с учетом выводов суда самовольной постройкой, и далее в подвальное помещение № ... площадью ... кв.м (согласно поэтажному плану и экспликации). С учетом самовольности (незаконности) возведения пристройки в виде помещения площадью ... кв.м не возникает ситуации, при которой помещение разгрузочной можно расценивать в качестве помещения, обслуживающего более одного помещения в здании. В связи с чем также отсутствуют основания для отнесения помещения разгрузочной к общему имуществу здания.

В подвале здания истцом было обустроено помещение № ... площадью ... кв.м (согласно поэтажному плану и экспликации), в котором был оборудован тепловой узел. Представителем истца указано, что тепловой узел используется для отопления помещений истца, а также помещений ответчика, расположенных на втором этаже здания. Представителем ответчика указано, что данное помещение и тепловой узел были обустроены самовольно в отсутствии согласия второго собственника помещений здания. Также стороной ответчика оспаривается факт передачи через указанный тепловой узел тепловой энергии и теплоносителя в помещения ответчика.

В силу положений статей 246 и 247 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Технический паспорт здания ** ** ** не содержал сведений о наличии в подвале здания помещения № ..., используемого в настоящее время для размещения оборудования теплового узла.

Каких-либо допустимых и достоверных доказательств того, что обустройство помещения № ... в части подвала здания, относящегося к общему имуществу собственников помещений, и оборудование в нем теплового узла были произведены на основании соглашения между собственниками помещений здания, суду не представлено.

Односторонние действия одного из собственников по распоряжению и пользованию общим имуществом не влекут возникновения права общей долевой собственности на созданные в результатах таких действий вещи.

В ** ** ** в помещениях кафе была проведена реконструкция, в результате которой помещения №№ ... были фактические объединены в одно помещение.

В силу ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Оснований для применения к правоотношениям по выполнению указанных работ по аналогии положений главы 4 Жилищного кодекса РФ не имеется, поскольку спорные помещения являются нежилыми и расположены в нежилом здании, при том спорные правоотношения урегулированы нормами градостроительного законодательства.

Таким образом, отношения по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей регулируются градостроительным законодательством, которое не предусматривает согласования с органами местного самоуправления перепланировок и/или переустройств нежилых помещений.

Согласование органов местного самоуправления требуется лишь при проведении реконструкции объектов капитального строительства и (или) их частей и лишь в предусмотренных законом случаях.

В силу положений ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Каких-либо допустимых доказательств того, в результате выполнения работ в помещениях №№ ... (согласно поэтажному плану) на первом этаже здания по адресу: ... изменения затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, чем могли бы быть нарушены права истца как собственника остальных помещений в здании, суду не представлено.

Напротив, согласно заключению ООО «...» (имевшего свидетельство о допуске к определенным видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства) от ** ** ** в принадлежащих Овчаренко Д.В. помещениях проводился капитальный ремонт с заменой отделочного покрытия полов и стен, демонтажем не несущих перегородок и устройство новых перегородок из стеклопакетов. При этом указанные изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом.

Письмом от ** ** ** инспекция Госстройнадзора Республики Коми уведомила ООО ...» о том, что получение разрешения на строительство для данного вида работ не предусматривалось.

С учетом изложенного, требования Межерицкого Ю.И. об обязании Овчаренко Д.В. привести помещения № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ... в первоначальное планировочное состояние удовлетворению не подлежат.

Обстоятельства, связанные с возникающими у истца и ООО «...» в связи с действиями ответчика по распоряжению и пользованием его помещений неудобствами, заключающими в затруднительности доставки товаров и грузов в принадлежащие истцу помещения, вывозу бытовых отходов, не влекут возникновения законных оснований для возложения на Овчаренко Д.В. обязанности по обеспечению истцу свободного доступа к помещениям № ... на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) здания из помещения № ... на первом этаже здания (согласно поэтажному плану и экспликации) и через вход со двора здания и не пронумерованное на поэтажном плане вспомогательное помещение площадью ... кв.м, а также для обязания ответчика привести помещения № ... на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) здания в первоначальное планировочное состояние.

Истец при этом не лишен возможности ставить перед органами местного самоуправления вопрос об изменении схемы благоустройства и организации дорожного движения на территории, прилегающей к зданию ... с целью обеспечения подъезда транспортных средств к расположенному с южного торца здания выходу с целью погрузки и разгрузки товаров, либо воспользоваться положениями п. 9.9 Правилах дорожного движения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.10.1993 № 1090, допускающими подъезд по кратчайшему пути транспортных средств, подвозящих грузы к торговым и другим предприятиям и объектам, расположенным непосредственно у обочин, тротуаров или пешеходных дорожек, при отсутствии других возможностей подъезда.

С учетом изложенного, исковые требования Межерицкого Ю.И. к Овчаренко Д.В. в части признания за истцом права общей долевой собственности на помещение № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации), не пронумерованные на поэтажном плане вспомогательное помещение площадью ... кв.м, вспомогательное помещение площадью ... кв.м на первом этаже, подвальное помещение № ... площадью ... кв.м (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ..., кадастровый номер здания ..., с установлением его доли в праве общей долевой собственности в размере ...; истребовании из незаконного владения со стороны Овчаренко Д.В. помещений № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ...; обязании обеспечить истцу свободный доступ к помещениям № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ... из помещения № ... площадью ... кв.м на первом этаже указанного здания (согласно поэтажному плану и экспликации) и через вход со двора здания и не пронумерованное на поэтажном плане вспомогательное помещение площадью 7,87 кв.м; обязании привести помещения № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ... в первоначальное планировочное состояние; обязании обеспечить Межерицкому Ю.И. свободный доступ к непронумерованным на поэтажном плане вспомогательному помещению площадью ... кв.м, вспомогательному помещению площадью ... кв.м на первом этаже, подвальному помещению № ... площадью ... кв.м (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ... из помещения № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) через помещения № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) указанного здания, не основаны на законе и не подлежат удовлетворению.

При этом в силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 указанного Кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, по мнению суда, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. При этом, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

В силу положений ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Доступ к тепловому узлу, расположенному в подвальном помещении № ..., в настоящее время предоставляется стороне истца по устной договоренности с сотрудниками ООО «Бастион» через арендуемые им помещения и помещение разгрузочной (не отнесено к предмету аренды) и лишь в течение рабочего времени магазина, расположенного в арендуемых ООО «Бастион» помещениях. Входная дверь в помещение разгрузочной имеет запорное устройство (задвижку) с внутренней стороны двери, а также оборудована навесным замком с наружной стороны.

Иного способа прохода в подвальное помещение № ..., кроме как через помещение разгрузочной и далее через помещение площадью ... кв.м (самовольная постройка) не имеется.

Таким образом, истец как собственник оборудования теплового узла, расположенного в подвальном помещении № ... долевой собственник общих помещений подвала, в настоящее время не имеет свободного доступа к своему имуществу, в том числе для его обслуживания, ремонта, обеспечения устранения аварийных ситуаций и т.д.

При этом истец не является лицом, осуществившим самовольную постройку в виде пристройки к зданию, препятствующей доступу в подвальное помещение № ... непосредственно с улицы, как то имело место быть до самовольного возведения пристройки.

В целях защиты прав Межерицкого Ю.И., на Овчаренко Д.В. подлежит возложению судом обязанность Межерицкому Ю.И. свободный доступ к подвальному помещению № ... площадью ... кв.м (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ... через вход со двора здания, ведущий в пристройку, поименованную на поэтажном плане под литерой а1, и далее через непронумерованные на поэтажном плане помещение площадью ... кв.м, помещение площадью ... кв.м на первом этаже указанного здания, образующие пристройку, поименованную на поэтажном плане под литерой а1.

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования Межерицкого Ю.И. к Овчаренко Д.В. удовлетворить частично.

Обязать Овчаренко Д.В. обеспечить Межерицкому Ю.И. свободный доступ к подвальному помещению № ... площадью ... кв.м (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ..., кадастровый номер здания ... через вход со двора здания, ведущий в пристройку, поименованную на поэтажном плане под литерой а1, и далее через непронумерованные на поэтажном плане помещение площадью ... кв.м, помещение площадью ... кв.м на первом этаже указанного здания, образующие пристройку, поименованную на поэтажном плане под литерой а1.

Отказать в удовлетворении исковых требований Межерицкого Ю.И. к Овчаренко Д.В. в части признания за Межерицким Ю.И. права общей долевой собственности на помещение № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации), не пронумерованные на поэтажном плане вспомогательное помещение площадью ... кв.м, вспомогательное помещение площадью ... кв.м на первом этаже, подвальное помещение № ... площадью ... кв.м (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ..., с установлением его доли в праве общей долевой собственности в размере ...; истребовании из незаконного владения со стороны Овчаренко Д.В. помещений № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ...; обязании обеспечить Межерицкому Ю.И. свободный доступ к помещениям № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ... из помещения № ... площадью ... кв.м на первом этаже указанного здания (согласно поэтажному плану и экспликации) и через вход со двора здания и не пронумерованное на поэтажном плане вспомогательное помещение площадью ... кв.м; обязании привести помещения № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ... в первоначальное планировочное состояние; обязании обеспечить Межерицкому Ю.И. свободный доступ к непронумерованным на поэтажном плане вспомогательному помещению площадью ... кв.м, вспомогательному помещению площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ... через вход со двора и из помещения № ... площадью ....м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) через помещения № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) указанного здания; обязании обеспечить Межерицкому Ю.И. свободный доступ к подвальному помещению № ... площадью ... кв.м (согласно поэтажному плану и экспликации) нежилого здания по адресу: ... кадастровый номер здания ... из помещения № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) через помещения № ... площадью ... кв.м, № ... площадью ... кв.м на первом этаже (согласно поэтажному плану и экспликации) указанного здания.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья -                                  Д.А. Паншин