Решение по делу № 2-9022/2023 от 04.12.2023

                                                                                                                     Дело №

                                                                                           УИД-05RS0№-41

        ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(резолютивная часть)

27 декабря 2023 года                                                                                 <адрес>

Советский районный суд <адрес> Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи - Мамаева А.К.,

при секретаре судебного заседания – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО7 о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного в форме предварительного договора купли-продажи состоявшимся,

руководствуясь ст. ст. 194 – 199, 235 ГПК РФ,

решил:

исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО7 о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного в форме предварительного договора купли-продажи состоявшимся, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи 2-х комнатной квартиры, на первом этаже, полезной площадью 75,0 кв.м с условным строительным номером №, одноподъездного 6 этажного дома, расположенной по адресу: <адрес>, с/т Сепаратор, <адрес> «В» литера «А», ныне мкр Сепаратор,                          <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО7 и ФИО3, в форме предварительного договора купли-продажи, состоявшимся.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Составление мотивированного решения суда отложить на срок не более чем пять дней.

Судья                                                                                                               А.К. Мамаев

                                                                                                                     Дело №

                                                                                           УИД-05RS0№-41

        ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Советский районный суд <адрес> Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи - Мамаева А.К.,

при секретаре судебного заседания – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО7 о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного в форме предварительного договора купли-продажи состоявшимся,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО7, мотивируя свои требования тем, что ответчики ФИО1, ФИО7, являются застройщиками многоквартирного жилого дома, общей площадью 3 524,12 кв.м, жилой 1 572,94 кв.м, расположенного по адресу: РД, <адрес>,                  мкр Сепаратор, <адрес> «В», литер «А» (ныне РД, <адрес>, мкр Сепаратор,        <адрес>). Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за ответчиками ФИО10 и ФИО7 признано право собственности на вышеуказанный жилой дом. Заочным решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования пайщиков к ФИО1 и ФИО7 о признании право собственности на квартиры, расположенные по адресу: РД, <адрес>,                                                                с/о «Сепаратор», <адрес>, корп. «В».

ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Соответствующим договором ответчиками было взято на себя обязательство по передаче в собственность за обусловленную плату, квартиру в указанном доме.

Согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена передача в собственность 2-х комнатной квартиры полезной площадью 75,0 кв.м, на первом этаже с условным номером №, одноподъездного жилого много дома                               по адресу: РД, <адрес>, с/т «Сепаратор», <адрес> «В», литер «А» (ныне РД,           <адрес>, мкр. Сепаратор, <адрес>). Паевой взнос в размере 400 000 четыреста тысяч) рублей ею было внесено полностью. Таким образом, обязательства по оплате договорной стоимости квартиры были исполнены.

В последующем, ею был произведен полный расчет за квартиру, о чем имеется расписка. Однако, ответчики всячески уклоняются от оформления юридических документов для последующей регистрации права. На момент принятия заочного решения Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по семейными обстоятельствам (смертью супруга) она не смогла обратиться вместе с остальными пайщиками в суд.

В приобретенной ею согласно договора квартире она сделала ремонт, вселилась в нее и проживает там вместе с детьми по настоящее время, оплачивает коммунальные платежи, несет бремя содержания квартиры. Данные обстоятельства подтверждаются квитанциями об оплате коммунальных платежей, справкой о составе семьи от ДД.ММ.ГГГГ, заверенной председателем квартального комитета. Также, ДД.ММ.ГГГГ в публично-правовой компании «Роскадастр»                  по ее заявлению был изготовлен технический паспорт. Согласно Выписке из Адресного реестра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирному дому присвоен адрес: РД, <адрес>, мкр. Сепаратор,<адрес>.

В настоящее время, она не может оформить право собственности на свою квартиру, так как ответчики нежелают в добровольном порядке исполнить взятые на себя по договору обязательства и самоустранились от решения вопроса.

На основании изложенного просит суд признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи 2-х комнатной квартиры полезной площадью 75,0 кв.м, с условным строительным номером №, расположенную по адресу: РД,                         <адрес>, мкр. Сепаратор, <адрес> «В», литер «А», ныне РД, <адрес>, мкр. Сепаратор, <адрес>, состоявшимся.

Истец - ФИО3, надлежаще извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась.

Ответчики – ФИО1, ФИО7, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В соответствии с ч.1 ст.233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. О рассмотрении дела в таком порядке суд выносит определение.

Изучив письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Признание права, в силу ст. 12 ГК РФ, является одним из способов защиты гражданских прав.

Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 456 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО7 и ФИО3 был заключен предварительный договор.

Согласно указанному договору ответчики ФИО1, ФИО7 имеют намерение продать ФИО3 долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок, состоящую из <адрес> (пять), находящуюся по адресу: Россия, <адрес>, с/о Сепаратор, <адрес>, корпус «В», состоящую из двух комнат общей полезной площадью 75,0 кв.м, расположенную на первом этаже одноподъездного жилого дома.

Вышеуказанная квартира будет сдана в следующем состоянии: сделана штукатурка, проведена электропроводка, установлены пластиковые окна и входная дверь, проведены газ, холодная вода, свет, канализация. С оформлением полного пакета документов (Свидетельство о государственной регистрации права) без оформления технических условий.

ФИО2 выдала в качестве аванса ФИО1 и ФИО7 денежную сумму в размере 400 000 (четыреста тысяч) рублей 00 копеек в счет причитающихся с платежей по предстоящему договору купли-продажи <адрес>, площадью                  75 кв.м стоимостью 1 000 000 (один миллион) рублей 00 копеек.

Срок сдачи дома (квартир) – ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ                  признано права собственности за ФИО1 и ФИО7 на самовольно возведенную постройку - многоквартирный до жилой дом с мансардой и подвалом, расположенный по адресу: РД <адрес>, бывшее с/т «Сепаратор», участок №, общей площадью 3 524,12 кв.м, жилой 1 572,94 кв.м.

ФИО3 выполнил свою обязанность по предварительному договору в полном объеме, оплатив определенную цену договора, что подтверждается представленной в дело расписки от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, условия Предварительного договора ответчиками не выполнены,                   в частности основной договор не заключен, право собственности на объект не оформлено.

Установленный Предварительным договором срок окончания строительства и передачи объекта истцу истек.

Из технического паспорта изготовленного ДД.ММ.ГГГГ ППК «Роскадастр» усматривается, что квартира литер А состоит из 2 комнат, полезной площадью 75,0 кв.м, жилой 41,0 кв.м, вспомогательной 34,0 кв.м., на первом этаже многоквартирного жилого дома, 2014 года постройки.

Согласно выписке из Адресного реестра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года                   № следует, что адреса: РД, Махачкала, мкр Сепаратор, <адрес> В, литер А;                       РД, <адрес>, мкр, Сепаратор, <адрес> - это разное написание адреса одного и того же объекта недвижимости (многоквартирного дома), расположенного в <адрес>, который не меняет свое местоположение.

Согласно справке председателя квартального комитета от ДД.ММ.ГГГГ года                    о составе семьи ФИО3, проживающая по адресу: РД,            <адрес>, мкр. Сепаратор, <адрес> имеет следующий состав семьи: ФИО4, ФИО5, ФИО6.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаю форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как разъяснено п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ                    N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, заключенного между сторонами, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

В силу п. 3 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Пунктом 2 постановления Пленума ВАС РФ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" предусмотрено, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Согласно п. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, данным в п. 5 постановления Пленума ВАС РФ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Из условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что стороны согласовали предмет продажи, объект недвижимости идентифицирован, указан его адрес, а также стоимость, подлежащую оплате за объект недвижимости: 1 000 000 руб.

Таким образом, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ имеет все признаки основного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Ответчиками не оспорен факт несения истцом всех расходов по содержанию квартиры, равно и то обстоятельство, что в настоящее время спорной квартирой фактически пользуется истец.

Разрешая исковые требования, учитывая те обстоятельства, что стороны предварительного договора фактически достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, с предварительной оплатой, условия сделки содержат данные о стоимости объекта, месте расположения, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, и объект купли-продажи, подлежащий передаче при заключении основного договора, его стоимость, порядок оплаты, заключение предварительного договора было направлено на приобретение истцом спорного имущества в собственность.

В свою очередь, оплата по данному договору истцом произведена в полном объеме, квартира передана ответчиками в пользование и владение истца. Следовательно, между сторонами возникли правоотношения из договора купли-продажи объекта недвижимости с предварительной оплатой.

При таких обстоятельствах, в силу ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ истец, исполнив финансовые обязательства по оплате квартиры, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчиков, соответственно, при неисполнении последними обязательств, требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании предварительного договора основным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199, 235 ГПК РФ,

решил:

исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО7 о признании договора купли-продажи квартиры, заключенного в форме предварительного договора купли-продажи состоявшимся, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи 2-х комнатной квартиры, на первом этаже, полезной площадью 75,0 кв.м с условным строительным номером №, одноподъездного 6 этажного дома, расположенной по адресу: <адрес>, с/т Сепаратор, <адрес> «В» литера «А», ныне мкр Сепаратор,                          <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО7 и ФИО3, в форме предварительного договора купли-продажи, состоявшимся.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                                                                                               А.К. Мамаев